Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 23 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section

N° RG 22/00800 
N° Portalis 352J-W-B7G-CV4EM

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :
11 janvier 2022









JUGEMENT 
rendu le 23 Avril 2024 

DEMANDERESSE

SCI D. [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0466




DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ZAZZEN COMMUNAUTE ENFANTINE 
devenue par voie de fusion-absorption la société MICROBABY
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Harmonie RENARD de la SELARL GAIST & RENARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0850





Décision du 23 Avril 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 22/00800 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV4EM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2024, tenue en audience publique, devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 avril 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2012, la SCI D. [Localité 6] a donné à bail à la SARL Zazzen Communauté Enfantine (ci-après la société « Zazzen »), devenue la SAS Microbaby par voie de fusion-absorption du 31 décembre 2021, divers locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2012, moyennant un loyer principal annuel de 33.960 euros, payable mensuellement et d’avance, pour l’exercice de l’activité d’accueil de jeunes enfants. 

Par acte extrajudiciaire du 9 juillet 2020, la SCI D. [Localité 6] a fait délivrer à la société Zazzen un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 15.491,53 euros au titre des loyers impayés des mois d’avril à juillet 2020.

En l’absence de règlement de l’intégralité de la dette, par acte extrajudiciaire du 16 septembre 2020, la SCI D. [Localité 6] a assigné la société Zazzen devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire. 

Par ordonnance du 14 décembre 2020, le juge des référés a décidé de : 
- suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 24 avril 2012 au paiement par la société Zazzen de la somme de 15.491,53 euros au plus tard le 2 septembre 2020 à son bailleur, 
- constater que la somme de 15.491,53 euros a été réglée dans le délai fixé et dire, en conséquence, que la clause résolutoire doit être réputée n'avoir pas joué,
- dire que les demandes de la SCI D. [Localité 6] tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial et à ordonner l'expulsion de la société Zazzen des lieux loués, ainsi qu'à obtenir la condamnation de celle-ci à lui verser une indemnité d'occupation sont sans objet,
- condamner par provision la société Zazzen à payer à la SCI D. [Localité 6] la somme de 19 euros, au titre du solde de son décompte locataire arrêté au 11 novembre 2020 assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,
- condamner la société Zazzen à payer à la SCI D. [Localité 6] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- condamner la société Zazzen aux entiers dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer en date du 9 juillet 2020.

Par acte extrajudiciaire du 14 avril 2021, la SCI D. [Localité 6] a fait délivrer à la société Zazzen un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 15.511,39 euros au titre des loyers impayés des mois de janvier à avril 2021. Les causes du commandement ont été payées.

Le 22 septembre 2021, la SCI D. [Localité 6] a fait délivrer au preneur un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de 9.068,78 euros au titre des condamnations prononcées en référé, des frais de procédure et des pénalités de retard prévues contractuellement. 

Par acte extrajudiciaire du 3 janvier 2022, la SCI D. [Localité 6] a fait assigner la société Zazzen, devenue Microbaby, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’acquisition de la clause résolutoire du bail ou résiliation judiciaire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2022, la SCI D. [Localité 6] demande au tribunal de :
- débouter la société défenderesse de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ou prononcer la résiliation judicaire du bail,
- ordonner l’expulsion de la société Zazzen et de tout occupant de son chef des lieux avec assistance de la force publique si besoin est,
- condamner la société Zazzen à payer la somme de 4.592,80 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- condamner la société Zazzen à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et des taxes qui auraient été dus si le bail avait été maintenu, et ce à compter du 1er octobre 2022 jusqu’à la restitution des lieux et la remise des clés,
- condamner la société Zazzen à payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Zazzen aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 septembre 2021,
- rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SCI D. [Localité 6] expose :
- qu’en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, dès lors que la locataire s’est acquittée des loyers mais pas des frais de poursuite visés à la clause résolutoire, elle est bien fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire ainsi que l’expulsion,
- que ce n’est que sous la menace de la procédure judiciaire que la locataire a repris les paiements en ayant systématiquement un débit à son compte, 
- que la bailleresse qui est une SCI familiale ne devrait pas avoir à relancer son preneur tous les mois pour le paiement des loyers,
- que la défenderesse n’a pas relevé que le commandement de payer faisait état non seulement des frais de procédure mais également de la taxe foncière qu’elle reconnait ne pas avoir payé, et que la clause résolutoire du bail visait expressément l’obligation de payer tous les frais de poursuite dus en vertu du contrat et de l’inexécution d’une clause du bail,
- que le preneur disposait du décompte exact des sommes réclamées au titre des frais d’huissier et que les factures justifiant le décompte ont été communiquées,
- que l’article 12 du contrat de bail qui prévoit le paiement des frais d’huissier par le preneur n’est pas potestative,
- que la clause pénale prévoyant une pénalité de 10% ne saurait être considérée excessive,
- que la demande de délais de paiement rétroactifs n’est pas justifiée.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 décembre 2022, la société Zazzen, devenue Microbaby, demande au tribunal, au visa des articles 1231-5, 1345-5 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile, de :
- débouter la SCI D [Localité 6] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,
- débouter la SCI D [Localité 6] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, - constater qu’elle est parfaitement à jour du paiement de ses loyers et charges locatives, 
- en conséquence, débouter la SCI D [Localité 6] de ses demandes indemnitaires ; 
- à titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction devait juger qu’elle est débitrice de certaines sommes à l’endroit de la SCI D. [Localité 6], lui accorder des délais de paiement rétroactifs de six mois, 
- en conséquence, suspendre toute mesure d’expulsion au paiement des sommes sollicitées dans les délais de paiements accordés,
- en tout état de cause, condamner la SCI D. [Localité 6] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

La société Zazzen, devenue Microbaby, fait valoir :
- que la clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi,
- qu’elle est d’interprétation stricte et que le commandement de payer du 22 septembre 2021 ne portait que sur des pénalités et des frais annexes, dont les termes non contestés ont été réglés dans le délai d’un mois, mais que les frais annexes et les pénalités de retard, non expressément visées dans le bail, ne pouvaient donner lieu à mise en œuvre de la clause résolutoire,
- que la bailleresse n’a pas joint les justificatifs de frais d’huissier lui permettant de vérifier le montant des sommes alléguées,
- qu’en sollicitant l’acquisition de la clause résolutoire sur la base de frais de procédure relatifs à la procédure de référé qu’elle n’a jamais sollicités par la voie de son conseil, la bailleresse agit de mauvaise foi,
- que la bailleresse ne caractérise pas de manquements graves et répétés justifiant la résiliation judiciaire du bail, les difficultés de paiement de la société Microbaby étant survenues avec la crise sanitaire et les fermetures administratives, la société ayant apuré son passif locatif dans un délai raisonnable compte tenu du contexte et ayant depuis repris les paiements réguliers,
- qu’elle est à jour du paiement de ses loyers et charges locatives pour l’année 2022 démontrant ainsi sa bonne foi,
- que la demande en paiement de frais d’huissier pour des mesures d’exécution forcée exercée en pleine période de crise sanitaire n’est pas justifiée,
- qu’en application de l’article 1231-5 du code civil, il convient de considérer les pénalités de retard exigées à deux reprises sur le fondement de la clause pénale excessive au regard de l’enjeu du litige et de la situation des parties, la défenderesse étant à jour de ses règlements,
- qu’à titre subsidiaire, la défenderesse a été confrontée à la privation de ses revenus par l’effet des fermetures administratives pendant la crise sanitaire et que l’expulsion aurait des conséquences dévastatrices l’obligeant à mettre fin aux contrats de réservation de berceaux de nombreux parents et à licencier son personnel, ce qui serait disproportionné et justifierait l’octroi de délais de paiement si une dette lui était imputée,


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L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2023. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 9 janvier 2024 à laquelle elle a été mise en délibéré au 23 avril 2024, étant précisé aux parties que le jugement est mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

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MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d'interprétation stricte.

En l'espèce, la SCI D. [Localité 6] et la société Zazzen, devenue Microbaby, sont liées par un bail commercial du 24 avril 2012 qui prévoit un loyer annuel de 33.960 euros hors charges en principal, payable mensuellement et d’avance, révisable annuellement en fonction de l'indice ICC. Le bail prévoit en outre une clause résolutoire selon laquelle, « à défaut de paiement d’un seul mois de loyer ou du montant de ses accessoires à son échéance ou du défaut de paiement de l’arriéré locatif causé par une procédure de déplafonnement du loyer, ainsi que du montant de tous frais de poursuites dus en vertu du présent contrat ou de la loi comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer par exploit d’Huissier demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur ».

Par acte extrajudiciaire du 22 septembre 2021, la SCI D. [Localité 6] a délivré à la société Zazzen un commandement visant la clause résolutoire du bail de lui payer la somme totale de 9.068,78 euros, décomposée comme suit :
1.000 euros au titre de la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par ordonnance de référé du 16 septembre 2020,878,09 euros au titre de « frais de procédure 20/21 huissiers »,3.558,21 euros au titre des pénalités de retard de 10% prévues à l’article 12 du contrat de bail pour les loyers d’avril à décembre 2020,2.323,48 euros au titre des pénalités de retard de 10% prévues à l’article 12 du contrat de bail pour les loyers de janvier à juin 2021,1.309 euros au titre de la taxe foncière 2021.
La société Zazzen s’est acquittée le 11 octobre 2021 de la somme de 1.000 euros au titre de la condamnation en référé et de la somme de 1.309 euros au titre de la taxe foncière 2021, sommes qu’elle ne contestait pas, ainsi qu’en attestent les décomptes produits par la bailleresse. 





S’agissant de la somme de 878,09 euros au titre des frais d’huissier, il s’agit d’un montant global non détaillé dans le décompte annexé au commandement de payer du 22 septembre 2021. Il ressort du commandement que ces frais visent les dépens de la procédure de référé et les frais du commandement délivré le 14 avril 2021. 

La SCI D [Localité 6] soutient que le montant des dépens était mentionné sur chacun des actes dont le preneur a reçu signification de sorte qu’il était déjà informé du montant global, et, elle verse aux débats les factures d’huissier justifiant le décompte. Ces factures n’ont toutefois pas été jointes au décompte annexé au commandement de payer, de sorte que le montant global des frais d’huissier est imprécis. En outre, les décomptes d’huissiers versés aux débats font apparaitre que la moitié de la somme réclamée concerne des actes de saisie conservatoire pratiqués en 2020, frais qui ne sont pas expressément visés dans la clause résolutoire du bail, laquelle est d’interprétation stricte. La clause résolutoire ne saurait donc être appliquée pour le montant imprécis et injustifié des frais d’huissier.

S’agissant des pénalités de retard réclamées en application de l’article 12 du contrat de bail à hauteur de 10% des sommes dues, la SCI D. [Localité 6] demande leur application aux loyers payés avec retard pour la période d’avril à décembre 2020 puis de janvier à juin 2021. Il ressort cependant des échanges de courriers électroniques versés aux débats par la bailleresse, qu’en avril 2020 la société Zazzen a sollicité une suspension temporaire des paiements des loyers en raison de la fermeture administrative des établissements de la société, demande à laquelle la SCI D. [Localité 6] a répondu par courrier électronique du 8 avril 2020 : « vous nous faites vos paiement mensuellement depuis de nombreuses années et nous acceptons, bien entendu vue la situation que tout le monde subit, (nous sommes nous-mêmes commerçant indépendant à l’arrêt complet) le report ou l’étalement sans pénalités ni intérêts de retard des loyers à venir jusqu’à que la situation soit revenue à la normale ».

Confirmant l’absence d’application des pénalités de retard annoncée dans ce courrier, la SCI D. [Localité 6] n’a pas réclamé ces pénalités dans le commandement de payer du 9 juillet 2020, ni dans le cadre de la procédure en référé relative aux impayés de l’année 2020. Il en résulte que la demande de pénalités de retard plus de six mois après la régularisation des comptes concernant les échéances de 2020 résulte d’un exercice des prérogatives contractuelles de la bailleresse contraire à la bonne foi. 

Il en va de même concernant les pénalités de retard pour les échéances de janvier à juin 2021. La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer le 14 avril 2021 visant les échéances de janvier à avril 2021, sans réclamer de pénalités de retard. Elle reconnait que les causes du commandement ont été réglées dans le délai imparti, à l’exception des frais du commandement, ce que confirment les décomptes produits. Les pénalités de retard pour cette période ont donc été réclamées pour la première fois dans le commandement de payer du 22 septembre 2021, alors que la société Zazzen, devenue Microbaby, ne présentait plus d’impayé de loyer ou charges, à l’exception de la taxe foncière 2021 mise en paiement en juin 2021.

Au surplus, il convient de relever que le décompte des pénalités de retard n’est pas détaillé dans le commandement de payer du 22 septembre 2021 et ses annexes, de sorte que ni le preneur ni le tribunal ne sont en mesure de contrôler l’exactitude des montants réclamés.








Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, dans le contexte de crise sanitaire qui a affecté le commerce du preneur par des fermetures administratives des établissements accueillant de jeunes enfants pendant plusieurs semaines en 2020 et à nouveau au printemps 2021, privant la société Zazzen de ses revenus, la défenderesse a maintenu le paiement des loyers et des charges avec des retards raisonnables compte tenu du contexte particulier de crise sanitaire. Malgré ce contexte et une première réponse compréhensive en avril 2020, la bailleresse a multiplié les procédures et les actes extrajudiciaires à l’encontre du preneur, ajoutant de nouveaux frais aux paiements des loyers et charges que le preneur tentait de régulariser, caractérisant ainsi une absence de bonne foi dans l’exercice de ses prérogatives contractuelles compte tenu du contexte.

Dans ces conditions, le commandement de payer du 22 septembre 2021 sera déclaré de nul effet et il ne sera pas fait droit à la demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire. 


Sur la résiliation judiciaire du bail

Selon les articles 1134, devenu 1103, et 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l'ancien article 1184 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s'ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

Les retards de paiement en 2020 et 2021 ne sont pas contestés par la société Zazzen, devenue Microbaby. Il convient cependant de relever que la bailleresse ne conteste pas que les paiements avaient été réguliers jusqu’alors, et ce depuis 2012, et que les irrégularités ont commencé au mois d’avril 2020 à la suite des mesures de fermeture administrative liées à la pandémie de Covid 19. 

Si la bailleresse n’a pas à subir des retards de paiement à répétition, il convient de relever que ces retards sont survenus dans un contexte particulier ayant affecté le commerce du preneur, que les loyers et les charges ont finalement été payés dans des délais raisonnables compte tenu du contexte et qu’il n’est pas contesté que la société Zazzen, devenue Microbaby, a apuré sa dette de loyers et de charges.

Au regard de ces éléments, la demande de la SCI D. [Localité 6] en résiliation du bail du 24 avril 2012 sera rejetée.

En l’absence d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail, les demandes subséquentes en expulsion et indemnité d’occupation seront également rejetées. 


Sur la demande en paiement de la SCI D. [Localité 6]

Aux termes de l'article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

A l’appui de sa demande en paiement, la SCI D. [Localité 6] produit un relevé de compte locatif dont il résulte un solde débiteur en septembre 2022 de 4.592,80 euros dont elle demande paiement. Il ressort de ce décompte qu’il inclut 3.939,35 euros au titre de l’échéance de loyers et charges du mois de septembre 2022. 




La société Microbaby produit les justificatifs de paiement des loyers et charges pour les mois de septembre à décembre 2022, de sorte qu’il est justifié du paiement de l’échéance du mois de septembre, seule la somme de 653,45 euros restant due. La société Microbaby justifie également d’un virement de ce montant en date du 4 novembre 2022, de sorte qu’elle justifie avoir réglé l’intégralité des sommes demandées par la bailleresse.

En conséquence, la SCI D. [Localité 6] sera déboutée de sa demande en paiement.

Les demandes principales de la société Zazzen, devenue Microbaby, ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire. 


Sur les demandes accessoires

La SCI D. [Localité 6] succombant à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.


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PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :


Déclare de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 22 septembre 2021 par la SCI D. [Localité 6] à la SARL Zazzen Communauté Enfantine, devenue SAS Microbaby, 

Rejette la demande de la SCI D. [Localité 6] en constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 24 avril 2012 la liant à la SARL Zazzen Communauté Enfantine, devenue SAS Microbaby,

Rejette la demande de la SCI D. [Localité 6] de résiliation judiciaire du bail du 24 avril 2012 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7],

Rejette les demandes subséquentes d’expulsion de la SARL Zazzen Communauté Enfantine, devenue SAS Microbaby, et de condamnation à une indemnité d’occupation, 

Rejette la demande de la SCI D. [Localité 6] en paiement de la somme de 4.592,80 euros,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,






Condamne la SCI D. [Localité 6] aux entiers dépens de l’instance,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 23 Avril 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME