Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 5 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me JEAN MICHEL COUMES


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Madame [G] [R] veuve [O]
Madame [U] [O]
Monsieur [F] [O]
Madame [N] [O] 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09804 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SNC

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 avril 2024


DEMANDEURS
Madame [G] [R] veuve [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Mme [N] [O] EPOUSE [C], munie d’un pouvoir spécial

Madame [N] [O] épouse [C], demeurant [Adresse 6]
comparante en personne

Monsieur [F] [O], demeurant [Adresse 5]
représentée par Mme [N] [O] EPOUSE [C], munie d’un pouvoir spécial

Madame [U] [O], demeurant [Adresse 1]
représentée par Mme [N] [O] EPOUSE [C], munie d’un pouvoir spécial


DÉFENDEURS
Monsieur [K] [X], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me JEAN MICHEL COUMES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : M1057

Madame [L] [X], demeurant [Adresse 3]
Décision du 05 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09804 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SNC

représentée par Me JEAN MICHEL COUMES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : M1057


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 janvier 2024 janvier 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 avril 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier


Par contrat sous seing privé à effet du 1er septembre 2017, Monsieur [B] [O] et Madame [G] [O] ont donné à bail à Monsieur [K] [X] et Madame [L] [X] un logement meublée située [Adresse 4].

Au décès de Monsieur [O], la propriété de l’appartement mis en location est transmise à titre d’usufruit à Madame [G] [O] et à titre de nue-propriété à Mesdames [U], et [N] [O] et Monsieur [F] [O].

Par courrier du 6 avril 2023, madame [G] [O] donnait congé pour vente à effet du 1er septembre 2023. 

Par actes d’huissier en date du 17 septembre 2023, Madame [G] [O], Mesdames [U], et [N] [O] et Monsieur [F] [O], ont assigné Monsieur [K] [X] et Madame [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé, à effet du 1er septembre 2023, d'expulsion sans délai des preneurs devenus sans droit ni titre avec concours de la force publique s'il y a lieu, dire que le sort du mobilier est régi par les articles L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et aux fins de condamnation en paiement à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges ainsi qu'à la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

A l'audience du 7 février 2024, Madame [G] [O], Mesdames [U], et [N] [O] et Monsieur [F] [O], représentés par Madame [N] [O] épouse [C], ont déposé des écritures. Ils rappellent qu’il ne revient pas aux propriétaires de prouver que les locataires ont bien reçu la lettre recommandée, la signature apposée étant présumée être celle de son destinataire. Ils ajoutent que les locataires ont effectivement reçu la lettre tel que cela ressort des documents versés, l’agent de la poste vérifiant les cartes d’identité des locataires puisqu’il est vérifié la mention « cdi » lors de la réception apposées sur les tablettes. Ils indiquent qu’ils sont propriétaires du bien et qu’il s’agit d’un congé pour vente et non d’un congé pour reprise, aucune irrecevabilité ne pouvant de ce fait être relevée. Ils énoncent qu’ils souhaitent vendre le bien pour payer les droits de succession et que leur projet est réel et sérieux. 

Les époux [X], représentés par leur conseil, déposent des écritures, relevant l’irrecevabilité de l’action des nus-propriétaires pour assigner en tant que nu-propriétaire. Ils en déduisent que les nus-propriétaires sont irrecevables pour défaut de droit d’agit au visa de l’article 122 du code de procédure civile. Ils soutiennent, sur le fond, que les signatures apposées sur les documents de la Poste sont identiques et ne sont les leurs, et présentent les signatures du bail qui sont très différentes. Ainsi, le congé, n’ayant pas été réceptionné par les locataires, ne produit aucun effet. Ils ajoutent que le congé n’est pas sérieux, aucun élément ne permettant de le vérifier. Ils sollicitent le rejet des demandes, le versement de la somme de 1000 euros dus solidairement par les demandeurs au titre des frais irrépétibles ainsi que la condamnation aux dépens. 

L'affaire a été mise en délibéré au 5 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intérêt à agir de Madame [G] [O]

Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.



Selon les dispositions de l’article 595 du Code civil, l’usufruitier peut donner à bail pour une durée inférieure ou égale à 9 ans. Par ailleurs, l’assignation a été délivrée à la fois par Madame [G] [O] et par les trois enfants, nus-propriétaires. Il ressort des pièces du dossier, et il n’est pas contesté, que Madame [O] après le décès de son époux est devenue l’usufruitière du bien objet du litige tandis que la nue-propriété appartenait à ses trois enfants, en indivision. Il est constant que le congé pour vendre, dans la mesure où il comporte offre de vente, constitue un acte de disposition. Dans ce cas, le concours du nu-propriétaire, et en cas d’indivision de l’ensemble des co-indivisaires ayant exprimé leur accord unanime, conformément aux dispositions de l’article 815-3 du code civil, s’impose compte tenu de l’acte de disposition envisagé ;

Les demandes de madame [G] [O] et de Mesdames [U], [N] [O] et Monsieur [F] [O] sont donc recevables. 

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux baux vacants, le bailleur peut délivrer un congé pour vente six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Dans le cas d'un bail meublé, c'est l'article 25-8 de ladite loi qui prévoit que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Les règles de forme sont identiques pour tous les congés. Selon les dispositions de l’article 15-1, avant dernier alinéa ce congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par exploit d’huissier. La loi ALUR du 24 mars 2014 y a ajouté la faculté de donner congé par remise en main propre contre récépissé ou émargement, reprenant en cela les dispositions de l’article 667, alinéa 2 du Code de procédure civile, en sa rédaction issue du décret du 20 janvier 2012. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier, ou de la remise en main propre.
Conformément à l’article 669 alinéa 3 du code de procédure civile la date à prendre en considération pour la délivrance d’un congé à l’autre partie au bail est celle de la remise de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son destinataire. La date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’Administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire. Si un congé n’a pas été reçu par l’un des époux, celui-ci peut seul le cas échéant en contester l’opposabilité à son égard et la validité, l’inopposabilité du congé n’étant prévue que dans son seul intérêt. 

Les défendeurs contestent avoir reçu le courrier à la date indiquée, à savoir le 11 avril 2023, estimant que la comparaison entre leurs signatures et celles apposées sur leur contrat de bail sont très différentes, d’une part et, que les deux signatures sont identiques, alors qu’aucun mandat entre époux n’est signé, d’autre part. Les demandeurs rétorquent que le congé est parfaitement valide, les différences de signatures s’expliquant par l’utilisation d’un tableau magnétique. Ils soutiennent que l’agent de la Poste a bien indiqué sur les cases de la tablette prévues à cet effet que le courrier a été donné à chaque destinataire, lequel a présenté une CDI, aucune partie ne contestant le fait que cette appellation signifie carte nationale d’identité. Les preuves de distribution sont fournies pour chacun des deux défendeurs, le numéro d’envoi diffère pour chaque destinataire, le facteur identifié par son numéro exposant que le pli a bien été donné à chaque destinataire, présentant sa carte d’identité, la case « mandataire » n’étant pas cochée. Aucune autre cause de nullité n’a été relevée par les défendeurs. 

Ainsi le congé a été délivré dans les délais et dans les formes, les défendeurs n’apportant pas d’éléments pour contester le caractère sérieux de la vente projetée. 

Le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 31 août 2023.

Monsieur [K] [X] et Madame [L] [X], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er septembre 2023 et il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, en ce qu’il n’est pas fait état d’éléments permettant de supprimer le délai. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Conformément à la demande, Monsieur [K] [X] et Madame [L] [X] seront condamné à une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi à compter du 1er septembre 2023 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il y a lieu de faire application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour un montant de 500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action en constat du congé de vente, délivré par Madame [G] [O], , Mesdames [U], et [N] [O] et Monsieur [F] [O]

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [K] [X] et Madame [L] [X] d'un congé pour vente du logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 31 août 2023, date d’expiration du bail;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [X] et Madame [L] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [X] et Madame [L] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Madame [G] [O] de sa demande de suppression du délai de deux mois visés à l’article l.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [X] et Madame [L] [X] à verser à Madame [G] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE Monsieur [K] [X] et Madame [L] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [K] [X] et Madame [L] [X] à verser la somme de 500 euros à Madame [G] [O], , Mesdames [U], et [N] [O] et Monsieur [F] [O], au visa de l'article 700 du code de procédure civile

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.



Fait et jugé à Paris le 05 avril 2024

le greffierle Président