Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 23 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [W] [C]
Monsieur [X] [C]
Monsieur [Y] [C]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/08930 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KJ6

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 23 janvier 2024


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT - OPH immatriculé au RCS de PARIS sous le N° 344 810 825, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114


DÉFENDEURS
Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Monsieur [X] [C], demeurant C/° [W] [C] - [Adresse 2]
comparant en personne

Monsieur [Y] [C], demeurant C/° M. [W] [C] - [Adresse 2]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 décembre 2023
Décision du 23 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08930 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KJ6


JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 1999, l'OPAC de [Localité 3], devenu [Localité 3] HABITAT OPH, a donné à bail à Monsieur [W] [C] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2]. Par contrat du 25 avril 2006, Monsieur [W] [C] a pris à bail un parking situé dans le même immeuble et accessoire au logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [W] [C], Monsieur [X] [C] et Madame [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
–le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire ;
–l'expulsion de Monsieur [W] [C] des lieux et de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [X] [C] et Madame [Y] [C] et ce le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et avec suppression du délai de 2 mois de l'article L 412-& du code des procédures civiles d'exécution ;
–la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 1232,37 euros arrêté au 30 juin 2022, terme de juin 2023 inclus, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d’occupation correspondant aux loyers augmentés des charges, majoré de 30%, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés ;
–la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 décembre 2023.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 3] HABITAT OPH invoque que le logement n'est plus occupé personnellement par Monsieur [W] [C] et se réfère à un constat du 14 juin 2023 selon lequel Monsieur [X] [C] a dit au commissaire de justice que le locataire réside à [Localité 4].

Monsieur [X] [C] a comparu en personne à l'audience utile, sans être muni néanmoins d'un pouvoir de représentation pour Monsieur [W] [C] et Madame [Y] [C]. Il a expliqué que Monsieur [W] [C] réside bien dans l'appartement litigieux et être en mesure d'en justifier. Il a réfuté avoir dit au commissaire de justice que ce dernier vivrait à [Localité 4], exposant qu'il ne s'agissait que d'un séjour de visite dans la famille. Il n'a en outre pas sollicité de délai de paiement pour Monsieur [W] [C] et a indiqué qu'il peut apurer sa dette en un seul versement à brève échéance au travers d'un soutien familial.

Bien que régulièrement assignés à étude de commissaire de justice, Monsieur [W] [C] et Madame [Y] [C] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait valablement représentés. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Monsieur [X] [C] a été autorisé à communiquer par note en délibéré au plus tard le 7 décembre 2023 des justificatifs de la résidence de Monsieur [W] [C] dans l'appartement litigieux.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que note en délibéré du 7 décembre 2023, Monsieur [X] [C] a versé différentes pièces financières au nom du locataire et à l'adresse de l'appartement : une attestation EDF du 6 décembre 2023, un avis d'échéance d'assurance habitation du 2 septembre 2023 et un avis d'impôts établi en 2023 sur les revenus de 2022. Il a en outre produit des attestations de voisins d'immeuble de 6 et 7 décembre 2023, ayant valeur de simple renseignement, faisant état de la résidence de Monsieur [W] [C] dans le logement objet du litige.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il a toutefois été jugé que la clause du bail imposant une occupation à caractère strictement personnel, ne saurait avoir pour effet de priver le locataire du droit d'héberger les personnes de son choix découlant de son droit à une vie privée et familiale et qu'une telle clause prohibe seulement, conformément au droit commun, toute cession de bail et toute sous-location (Ccass Civ.3ème 5 mai 1993 n° 91-14.650 ; Civ.3ème 6 mars 1996 n° 93-11.113 ). Il en va, en revanche, différemment lorsque les personnes hébergées sont des tiers à la famille et que leur hébergement dure depuis plusieurs années (Ccass Civ.3ème 28 juin 1989, n° 88-10255).

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. C'est, dès lors, le bailleur qui doit établir que le mode d'occupation des locaux ne correspond pas aux exigences de la loi, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen, par exemple par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d'un autre domicile ou encore un constat d'huissier.

En l'espèce, [Localité 3] HABITAT OPH indique avoir été informé par le gardien d'immeuble en date du 17 octobre 2022 que Monsieur [W] [C] n'est plus vu dans l'immeuble depuis une longue période mais que le logement est en réalité occupé par un couple. Le constat de commissaire de justice du 4 juin 2023 rapporte en outre les propos de Monsieur [X] [C] selon lesquels « Monsieur [W] [C] a été hospitalisé temporairement » et que « son père est chez la fille de ce dernier à [Localité 4] ». Or, à l'audience du 4 décembre 2023, Monsieur [X] [C] a précisé que son père n'était à [Localité 4] que pour un séjour de visite dans la famille et non définitivement. Le constat n'apporte aucune précision quant aux motifs et à la durée du séjour de Monsieur [W] [C] à [Localité 4]. Monsieur [X] [C] produit en ce sens des pièces financières au nom de Monsieur [W] [C] et à l'adresse dudit appartement, ainsi que deux attestations de voisins de palier confirmant que Monsieur [W] [C] réside dans le logement pris à bail et qu'il héberge son fils et sa famille.

En conséquence, le bailleur n'apporte pas d'éléments suffisants à rapporter la preuve formelle de ce que, au delà de la présence de tiers dans le logement, le preneur a quant à lui cessé d’habiter sur place et a opéré une cession du bail.

Il conviendra en conséquence de débouter le bailleur de sa demande de résiliation du bail aux torts du locataire. Le bail continuant de produire effet, les demandes subséquentes d'expulsion et indemnité d'occupation deviennent sans objet.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l'espèce, [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte du 30 novembre 2023 faisant état d'un arriéré de loyers et charges de 3907,79 euros. Absent à l'audience, Monsieur [W] [C] n'en conteste ni le principe ni le montant. Monsieur [X] [C] n'a pas non plus contesté la créance du bailleur à l'audience. Seul titulaire du bail, Monsieur [W] [C] sera en conséquence condamné seul au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023 en l'absence de mise en demeure visant l'arriéré de loyers et charges préalable à l'assignation.


Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens, ce qui n'est pas contraire à l'article 696 du code de procédure civile.

La demande du bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée en ce que l'équité ne commande pas d'y faire droit.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE [Localité 3] HABITAT OPH de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 3907,79 euros d'impayé de loyers et charges, échéance de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023 ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.



Fait et jugé à Paris le 23 janvier 2024

le greffierle Président