Tribunal Judiciaire · Service des référés — 22 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57543 - N° Portalis 352J-W-B7H-C252V

N° : 11

Assignation du :
09 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 avril 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La société FONCIERE M2C S.A.S.
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS - #L0158


DEFENDERESSE

La société MAITRES ROBINETIERS DE FRANCE S.A.S.
[Adresse 3]
[Localité 5] 

représentée par Maître Augustin ROBERT de la SELARL GRAMOND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #L0101


DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 








Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 4 novembre 2013, les sociétés RECURRENCE VALORISATION, VOLTAIRE IMMO, et LOIRE RE aux droits desquelles vient la société FONCIERE M2C ont donné à bail commercial à la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], [Localité 4].

Par acte extrajudiciaire du 25 août 2023, la société FONCIERE M2C a fait délivrer à la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 21.876,44 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 1er juillet 2023 (troisième trimestre 2023 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2023, la société FONCIERE M2C a assigné la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société FONCIERE M2C demande du juge de :
 
- DECLARER la Société FONCIERE M2C recevable et bien fondée en ses demandes,
 
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire,
 
- CONSTATER que le bail a pris fin au 25 septembre 2023,
 
EN CONSÉQUENCE :
 
- ORDONNER l’expulsion de la Société MAÎTRES ROBINETIERS DE FRANCE et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique, s’il y a lieu,
 
- ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par le Tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
 
- CONDAMNER la Société MAÎTRES ROBINETIERS DE FRANCE à payer à titre provisionnel la Société FONCIERE M2C :
 
. La somme de 18.984,70 € arrêtée au 15 mars 2023, outre les intérêts de retard calculés au taux légal majoré de 4% par mois de retard à compter du commandement de payer du 25 août 2023 sur la somme de 21.876,44 € et à compter de l’assignation pour le surplus,
 
. La somme de 1.898,47 € à titre de pénalité de retard,
 




. A compter du 1 er avril 2024, indemnité d’occupation journalière égale au double du dernier loyer trimestriel HT, majoré de charges et accessoires et ce, jusqu’à libération définitive des lieux, par la remise des clefs,
 
- DIRE que le dépôt de garantie restera acquis à la Société FONCIERE M2C,
 
- DEBOUTER la Société MAÎTRES ROBINETIERS DE FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
 
- CONDAMNER la Société MAÎTRES ROBINETIERS DE FRANCE à payer à la Société FONCIERE M2C une indemnité de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
 
- CONDAMNER la Société MAÎTRES ROBINETIERS DE FRANCE aux entiers dépens qui comprendront, notamment, les frais du commandement délivré le 25 août 2023, la levée des états d’inscription de nantissements et de privilèges, et les frais de dénonciation aux créanciers inscrits.

- RAPPELER que l'Ordonnance à intervenir est exécutoire en vertu de la loi.


Par conclusions déposées et soutenues à l'audience la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE a demandé au juge de :

A titre principal,
 
- JUGER qu’il existe une contestation sérieuse aux demandes de la société FONCIERE M2C en raison de l’inexécution par cette dernière de son obligation de délivrance ;
 
En conséquence,
 
- DIRE n’y avoir lieu à référé ;
 
- DEBOUTER la société FONCIERE M2C de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
 
Reconventionnellement,
 
- CONDAMNER la société FONCIERE M2C à payer à la société MAITRES ROBINETIERS DE FRANCE la somme de 156.509,16 euros à titre de provision sur sa créance de dommages-intérêts ;
 
 A titre subsidiaire,
 
- ACCORDER à la société MAITRES ROBINETIERS DE FRANCE un rééchelonnement en 24 mensualités de toute somme qu’elle serait condamnée à payer à la société FONCIERE M2C ;
 
- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant 24 mois;
 
- JUGER que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au taux légal ;
 

En toute hypothèse,
 
- DEBOUTER la société FONCIERE M2C de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
 
- CONDAMNER la société FONCIERE M2C à payer à la société MAITRES ROBINETIERS DE FRANCE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.







Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 25 août 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE estime que les demandes formulées par la société FONCIERE M2C se heurteraient à des contestations sérieuses au motif que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance pendant la durée des travaux justifie la suspension du paiement des loyers sur le fondement de l'exception d'inexécution prévue à l'article 1219 du code civil.

Il doit être constaté que les locaux loués ont été rendus complètement indisponibles, du 15 mai 2023 au 3 novembre 2023 en raison de travaux votés par la copropriété sur le plancher des caves de l'immeuble.

Les sommes dont le paiement était réclamé au titre du commandement de payer du 25 août 2023 portent sur la période allant du 1er avril 2023 au 30 septembre 2023, soit une période plus large que la période au cours de laquelle le local était indisponible.

Dès lors, le paiement du loyers pour la période allant du 1er avril 2023 au 15 mai 2023 ne fait pas l'objet de contestation sérieuse. En effet, sur cette période, le preneur avait la jouissance des locaux, le déménagement de son showroom n'ayant commencé que le 15 mai 2023.

Dans la mesure où il n'est pas contesté que le paiement des loyers pour la période allant au 1er avril 2023 au 15 mai 2023 n'est pas intervenu dans le délai du mois suivant le commandement de payer, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.

L'article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Il ressort des éléments de la procédure que la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE a réglé le 15 novembre 2023 la somme de 4.203 euros au titre des loyers arrêtés sur la période du 1er avril 2023 au 15 mai 2023.

Dans la mesure où le preneur a exécuté ses obligations non contestées, il convient d'accorder rétroactivement au défendeur un délai, soit jusqu'au 15 novembre 2023 pour s'acquitter de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à cette date.

Il est constaté que l'obligation de régler la dette a été respectée dans les délais accordés et qu'en conséquence, la clause résolutoire ne joue pas.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes subséquentes à l'acquisition de la clause résolutoire portant sur la demande d'expulsion, d'indemnité de jouissance et de dépôt de garantie.

Sur la demande de provision pour non paiement des loyers

S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il ressort des éléments de la procédure que le 15 novembre 2023, la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE a payé à la société FONCIERE M2C la somme de 4.203 euros au titre des loyers arrêtés sur la période du 1er avril 2023 au 15 mai 2023 et que le 29 février 2024, la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE a réglé la somme de 23.887, 57 euros au titre des quatrième trimestre 2023 et premier trimestre 2024.

La somme provisionnelle réclamée de 18.984,70 euros correspond donc aux seuls loyers portant sur les périodes pendant lesquelles les locaux étaient indisponibles.

Or, cette demande se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE se prévaut de l'exception inexécution, les locaux ayant été rendus totalement indisponibles en raison des travaux votés par l'assemblée des copropriétaires de l'immeuble qui ne peut être considéré comme un tiers au sens de l'article 1725 du code civil permettant d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision formulée par la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE.




Sur la demande de provision formulée par la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE à l'égard de la société FONCIERE M2C

En l’espèce, la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE estime que l’indisponibilité des locaux entre le 15 mai 2023 et le 3 novembre 2023 a causé directement à la société MRF une perte d’exploitation considérable qu'elle estime à la somme de 156.509,16 euros.

Toutefois, cette estimation est réalisée à partir de projections établies par son expert-portable. Elle n'est corroborée par aucun document permettant de constater une perte d’exploitation effective.

Dans ces conditions, la demande de provision formulée par la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE fait l'objet d'une contestation sérieuse sans qu'il y ait lieu d'examiner l'existence d'une éventuelle faute de la société FONCIERE M2C dans l'exécution de son obligation de délivrance.

La société FONCIERE M2C sera condamnée au paiement des dépens de l'instance.

En l'espèce, il ne paraît pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons que le commandement de payer du 25 août 2023 a été délivré régulièrement par la société FONCIERE M2C;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Accordons rétroactivement à la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE un délai, soit jusqu'au 15 novembre 2023 pour s'acquitter de sa dette ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire jusqu'à cette date ;

Constatons que la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE s'est intégralement acquittée du paiement de la dette susvisée dans le délai accordé ;

Disons en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie ; 



Disons n' avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la société FONCIERE M2C à l'égard de la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE ;

Disons n' avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la société MAITRE ROBINETIERS DE FRANCE à l'égard de la société FONCIERE M2C;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Rejetons les demandes formulées en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons la société FONCIERE M2C aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à Paris le 22 avril 2024

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELCaroline FAYAT