Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Innocent FENZE
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/02250 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLAF

N° MINUTE : 
1/2024






JUGEMENT 
rendu le 11 avril 2024


DEMANDERESSE
IMMOBILIERE 3F
Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par la SCP MENARD-WEILLER,avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDERESSE
Madame [F] [Y]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Innocent FENZE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B1048

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 02 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 avril 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier







Décision du 11 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/02250 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLAF




EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé prenant effet le 12/07/2012, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à [F] [Y] et [P] [H] [O] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], logement 1223, pour un loyer initial de 482,16 euros par mois.

Par avenant à ce contrat du 10/08/2012, [F] [Y] louait l’emplacement de stationnement référencé 3081P 0669.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 24/11/2022 pour avoir paiement d'un arriéré de 3419,65 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 08/03/2023 délivré à étude, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner [F] [Y] aux fins de voir :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ; en conséquence : 
ordonner l’expulsion de [F] [Y] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [F] [Y] et ce en garantie de toute sommes qui pourront être dues ;condamner [F] [Y] au paiement d’une somme de 5345,03 euros, due pour les causes énoncées ;condamner le même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement litigieux, majoré de 50%, sans préjudice des charges, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieur au montant du loyer majoré des charges ;condamner [F] [Y] au paiement d'une somme de 350,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 10/03/2023.

L’affaire était appelée à l’audience du 20/06/2023 et faisait l’objet de deux renvois pour être finalement examinée à l’audience du 02/02/2024.

La bailleresse, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 10761,98 euros, mois de décembre 2023 inclus. Elle sollicite en outre la condamnation de la défenderesse à la payer la somme de 8000 euros au titre des fruits civils, 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et s’oppose à l’octroi de délais de paiement. 

[F] [Y], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, l’octroi de délais de paiement et le rejet des demandes au titre des fruits civils. Elle demande également que soient écartées les pièces adverses suivantes : relevé de compte du 03/04/2023, commission de surendettement du 27/02/2023, procès-verbal de constat du 16/03/2023, sommation interpellative du 21/03/2023. 
Elle indique ne pas avoir sous-loué le logement, mais avoir hébergé son frère qui l’a loué à son insu. Elle ajoute avoir délivré un congé et avoir quitté le logement, mais que la bailleresse est de mauvaise foi en ne voulant pas organiser un état de sortie des lieux.

La décision était mise en délibéré au 11/04/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS 

Sur la demande reconventionnelle de rejet des pièces adverses 

La défenderesse sollicite le rejet des pièces adverses suivantes : relevé de compte du 03/04/2023, commission de surendettement du 27/02/2023, procès-verbal de constat du 16/03/2023, sommation interpellative du 21/03/2023, pour défaut de respect du contradictoire. 

En l’espèce, la bailleresse produit l’acte de signification par commissaire de justice le 25/04/2023 à étude des pièces. Par ailleurs, la bailleresse a produit les mêmes pièces à l’audience où était présent le conseil de la défenderesse qui n’a pas demandé de report afin d’en prendre connaissance. 

Compte tenu de ces éléments, il n’est pas justifié de violation du respect du contradictoire et la demande sera rejetée. 

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 24/11/2022 et justifie avoir dénoncé l’assignation au préfet de [Localité 4] deux mois avant l’audience. Son action est recevable.

Décision du 11 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/02250 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLAF


Sur la résiliation du bail

[F] [Y] indique avoir mis fin au bail par courrier de congé du 10/01/2024, avoir quitté les lieux et ne pas avoir pu effectuer d’état des lieux de sortie par la faute de la bailleresse. 

Néanmoins, si la défenderesse produit le courrier de congé, il n’est produit ni l’accusé de réception du courrier daté, ni les tentatives d’organisation d’un état des lieux de sortie. La simple production de l’envoi d’un courrier de congé ne peut suffire à justifier de la fin du bail. 

La bailleresse est donc bien fondée à solliciter le constat de la résolution du bail.

Le commandement de payer délivré le 24/11/2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[F] [Y] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivants le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 24/01/2023 à minuit, soit à compter du 25/01/2023. 

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [F] [Y] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [F] [Y] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. 

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [F] [Y] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi et de condamner [F] [Y] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.

Il n’y a pas lieu d’appliquer une majoration, la réparation du préjudice subi au titre des fruits civils étant une demande additionnelle de la bailleresse sur laquelle il sera statuée dans la présente décision. 

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement de payer et du décompte actualisé, que [F] [Y] reste devoir une somme de 10761,98 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 23/01/2024, décembre 2023 inclus.

Il convient en conséquence de condamner [F] [Y] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle en octroi de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la défenderesse sollicite un échéancier de paiement sur 24 mois mais ne produit aucune pièce justifiant de sa situation financière, sociale et personnelle. La bailleresse s’oppose à l’octroi de ces délais.

Compte tenu de l’absence d’élément de situation et de l’opposition de la bailleresse, la demande sera rejetée.

Sur la demande de condamnation en restitution des fruits civils

Aux termes de l’article 584 du code civil, les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. 

Selon l’article 548 du même code, les fruits produits par la chose n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

L’article 549 du même code prévoit que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.

Le contrat de bail conclu entre les parties stipule en son article 8 que la sous-location, totale ou partielle et à titre gratuit ou non, est interdite. 

En l’espèce, la bailleresse justifie de la sous-location du logement situé au [Adresse 3], logement 1223, par [F] [Y] en produisant un procès-verbal de constat du 16/03/2023, le dossier de surendettement de [F] [Y] notifié le 27/02/2023 par la Commission de surendettement et une sommation interpellative du 21/03/2023. 
Il ressort de ces pièces que [F] [Y] vit à l’adresse déclarée auprès de la Commission de surendettement comme son adresse principale : [Adresse 1], apt 86, 2ème étage. Le constat par commissaire de justice met en évidence son nom sur la boîte aux lettres et sur l’interphone de cette adresse, et ces éléments sont confirmés par la gardienne de l’immeuble qui confirme que la défenderesse habite les lieux. Ainsi, il est manifeste que [F] [Y] a bénéficié de deux logements sociaux. 
Enfin, il résulte de la sommation interpellative du 21/03/2023 effectuée à l’adresse [Adresse 3], que cet appartement a été sous-loué par [F] [Y] à [X] [G] et sa conjointe pendant 8 mois pour 1000 euros par mois. [X] [G] a déclaré au commissaire de justice qu’il n’a pas de contrat écrit mais que « Madame [Y] récupère l’argent », le dernier mois payé étant le mois de mars 2023. La copie de la pièce d’identité du sous-locataire est produite. Par ailleurs, 

[F] [Y] conteste être à l’origine de la sous-location, affirmant être de bonne foi et que son frère l’a mise en place sans la prévenir. Néanmoins, elle ne produit aucune pièce venant corroborer ses dires. En outre, il est démontré qu’elle possédait deux logements sociaux distincts auprès de deux bailleurs sociaux différents, et [X] [G] mentionne « Madame [Y] » comme celle ayant loué le bien et récupérant les sommes d’argent, et non un homme. La mauvaise foi de [F] [Y] est ainsi manifeste. 

Compte tenu de ces éléments, la bailleresse justifie de la réalité de la sous-location de son bien pendant pour un montant de 1000 euros par mois de juillet 2022 à mars 2023 inclus, et ce sans avoir donné l’autorisation à [F] [Y].

Par conséquent, [F] [Y] sera tenue à la restitution des fruits civils indument perçus au cours de ces huit mois, soit au paiement d’une somme totale de 8000 euros à la société IMMOBILIERE 3F. 

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit.

Il convient de condamner [F] [Y] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.
Il y a lieu de condamner [F] [Y] aux dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

REJETTE la demande reconventionnelle tendant à faire écarter les pièces adverses ;

DIT que le bailleur est recevable en son action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 25/01/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 3], logement 1223, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la société IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à l'expulsion de [F] [Y], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

AUTORISE la société IMMOBILIERE 3F à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [F] [Y] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle due par [F] [Y], à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ; 

CONDAMNE [F] [Y] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 10761,98 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 23/01/2024, décembre 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande reconventionnelle en octroi de délais de paiement ; 

CONDAMNE [F] [Y] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 8000 euros en restitution des fruits civils ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ;

CONDAMNE [F] [Y] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 24/11/2022 et de l’assignation ;

CONDAMNE [F] [Y] à payer à la IMMOBILIERE 3F la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à [F] [Y] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE