Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 11 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [W]
 Monsieur [R] [P]
 Monsieur [F] [W]
 Préfecture

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Stéphanie GIOVANNETTI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/08812 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JD5

N° MINUTE : 
7/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11avril 2024

DEMANDEURS
Monsieur [G] [O]
demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [H] épouse [O]
demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Stéphanie GIOVANNETTI,avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1982

DÉFENDEURS
Monsieur [M] [W]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Monsieur [R] [P]
demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

Monsieur [F] [W]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 2 février 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 avril 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08812 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JD5


EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 19/09/2018, [G] [O] et [V] [H] épouse [O] ont donné à bail à [M] [W] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], 3ème étage droite, apt I34, pour un loyer initial de 880 euros par mois outre des charges provisionnelles de 110 euros par mois.

Par actes du 28/09/2018 et 10/10/2018, [F] [W] et [R] [P] s’engageaient respectivement comme cautions solidaires du locataire sur le contrat de bail. 

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, trois commandements de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail ont été délivrés, le dernier le 26/06/2023, à [M] [W], et dénoncé le 04/07/2023 et le 30/06/2023 à [F] [W] et [R] [P] en leur qualité de caution solidaire, pour avoir paiement d'un arriéré de 2716,64 euros.

Par même acte du 26/06/2023, les bailleurs délivraient à [M] [W] un commandement d’avoir à produire l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire. 

Par actes de commissaire de justice en date du 26/09/2023 et du 11/10/2023 délivrés à étude, [G] [O] et [V] [H] épouse [O] ont fait assigner [M] [W], [R] [P] et [F] [W] aux fins de voir :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;prononcer l’expulsion de [M] [W] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et d’un serrurier ;dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles R433-1, L433-1, L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement [M] [W], [F] [W] et [R] [P] au paiement d’une somme provisionnelle de 5486,34 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 16/09/2023, septembre 2023 inclus ;dire que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque mensualité de paiement ;condamner solidairement [M] [W], [F] [W] et [R] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer actuel, augmentée des charges, à compter du 26/08/2023 et jusqu’au départ effectif des lieux loués ; - condamner solidairement [M] [W] et [F] [W] et [R] [P] au paiement d'une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et du commandement de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs en dates des 17/03//2023 et 26/06/2023.

L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 28/09/2023.
Décision du 
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08812 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JD5


L’affaire était examinée à l’audience du 02/02/2024. 

Les bailleurs, représentés par leur conseil, maintiennent la demande au titre de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 9917,62 euros, février 2024 inclus, et maintiennent toutes les autres demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. 
Au soutien de leurs prétentions, et s’agissant de leur créance locative, ils indiquent ne pas avoir pu encaisser le chèque envoyé par [F] [W] en raison de l’erreur sur le nom du bénéficiaire du chèque.

[M] [W], [F] [W] et [R] [P], régulièrement avisés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. 

Par courrier simple reçu au greffe du tribunal le 23/01/2024, [F] [W] indiquait ne pas pouvoir se présenter à l’audience, ne sollicitait pas de report et indiquait avoir réglé une somme auprès du commissaire de justice. 

La décision était mise en délibéré au 11/04/2024 par mise à disposition au greffe.

Les demandeurs étaient autorisés à transmettre en cours de délibéré les échanges courriers entre [F] [W] et le commissaire de justice.

MOTIFS 

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

Les bailleurs, personnes privées, sont dispensés de la saisine de la CCAPEX. Ils sont donc recevables en leur action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 de la loi en vigueur au jour de l’assignation.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de justifier d’une attestation d’assurance et de payer délivré le 26/06/2023 au locataire reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[M] [W] n’ayant pas produit d’attestation d’assurance habitation, ni réglé la dette locative, dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 26/08/2023 à minuit, soit à compter du 27/08/2023. 

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [M] [W] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Les bailleurs seront autorisés à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [M] [W] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. 

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [M] [W] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner solidairement [M] [W], [F] [W] et [R] [P] au paiement de celle-ci, augmentée des charges provisionnelles. 

Sur la demande en paiement de l'arriéré 

Compte tenu du commandement de payer délivré au locataire et dénoncé aux cautions solidaires, de l’assignation et du décompte actualisé, la dette locative s’élève à la somme de 9188,23 euros selon décompte arrêté au 01/02/2024, mois de février 2024 inclus, hors frais.

Les demandeurs produisent le courrier du commissaire de justice du 13/07/2023 envoyé à [F] [W] afin de lui retourner le chèque de 3006,32 euros daté du 07/07/2023. Il résulte de cette pièce que [F] [W] a inscrit « huissiers de justice associés » en nom de bénéficiaire, de sorte que le chèque n’a pu être encaissé. 

Il convient en conséquence de condamner solidairement [M] [W] et [F] [W] et [R] [P] au paiement provisionnel de la somme de 9188,23 euros sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal sur la somme à compter de l’assignation du 26/09/2023. 

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit.

[M] [W], [F] [W] et [R] [P] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner solidairement [M] [W] et [F] [W] et [R] [P] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 26 juin 2023 et sa dénonciation en date des 30 juin 2023 et 4 juillet 2023


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent : 

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 27/08/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 3], 3ème étage droite, apt I34, pour défaut de paiement des loyers et charges et de délivrance d’une attestation d’assurance ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [G] [O] et [V] [H] épouse [O] pourront faire procéder à l'expulsion de [M] [W], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due solidairement par [M] [W], [F] [W] et [R] [P] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges ;

CONDAMNE solidairement [M] [W], [F] [W] et [R] [P] à payer à [G] [O] et [V] [H] épouse [O] la somme provisionnelle de 9188,23 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 01/02/2024, février 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [G] [O] et [V] [H] épouse [O] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [M] [W] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 5] de la présente décision ;







CONDAMNE solidairement [M] [W], [F] [W] et [R] [P] à payer à [G] [O] et [V] [H] épouse [O] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement [M] [W], [F] [W] et [R] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 26 juin 2023 et sa dénonciation en date des 30 juin 2023 et 4 juillet 2023.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIERLA JUGE