Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 23 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :[S] [G] [H]
Madame [X] [H]
Monsieur [N] [M]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/06718 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TMF

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 23 janvier 2024


DEMANDERESSE
Société ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208


DÉFENDEURS
Monsieur [S] [G] [H], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Madame [X] [H], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [M], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 décembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 23 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06718 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TMF


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 avril 1999 à effet au1er mai 1999, la société ELOGIE-SIEMP a consenti à bail à Monsieur [S] [H] concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 1371,71 francs outre une provision sur charges. Madame [X] [H] est devenue co titulaire du bail par l'effet du mariage.

La société ELOGIE-SIEMP a été informée que les locataires n'habiteraient pus le logement et s'adonneraient à la sous-location.

C'est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner Monsieur [S] [H], Madame [X] [H] et Monsieur [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
–la résiliation judiciaire du bail,
–l'expulsion de Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] et de tout occupant de leur chef, en particulier Monsieur [N] [M], avec autorisation de séquestration du mobilier laissé dans les lieux,
–la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 6893,60 euros d'arriéré de loyers et charges, échéance de juin 2023 incluse, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges dus si le contrat s'était poursuivi jusqu'à libération effective des lieux,
–leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, en ce compris le coût de la mise en demeure du 2 novembre 2022 et du constat de commissaire de justice du 5 juillet 2023.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 décembre 2022.

A l'audience, la société ELOGIE-SIEMP a été représentée par son conseil et à renvoyé aux termes de son assignation, soutenue oralement, sauf à actualiser sa créance à 8335,84 euros au 28 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude (avec pour Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H], par transmission régulière à l'autorité compétente au Maroc ainsi que par lettre avec accusé de réception à leur adresse au Maroc), Monsieur [S] [H], Madame [X] [H] et Monsieur [N] [M] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Par ailleurs, aux termes de l'article 2 de ladite loi, le logement loué doit constituer la résidence principale du preneur.

En l'espèce, il ressort d'un acte de commissaire de justice du 7 juin 2022, que le gardien d'immeuble lui a déclaré être en poste depuis 5 ans mais ne pas connaître Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H]. Un voisin de palier a en outre indiqué ne pas les connaître. A la suite de cette visite, Monsieur [N] [M] a fait état auprès de l'huissier d'être hébergé par les locataires, lesquelles « seraient actuellement au Maroc ». En outre, au 27 septembre 2022, la carte de séjour de Monsieur [S] [H] indique une fin de validité le 31 juillet 2020. Dans le même sens, dans un constat en vertu de l'ordonnance du 21 avril 2023, le commissaire de justice relève que « les lieux (l'appartement) sont vides de tout vêtement, produit alimentaire et document à l'exception d'un courrier adressé à Monsieur [N] [M] » et que « l'appartement est visiblement en travaux ». Il apparaît enfin que Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] ont à l'évidence une adresse de résidence au Maroc.

Il en ressort une violation manifeste des locataires de leurs obligations depuis au moins 2020, violation suffisamment longue et grave pour justifier de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à compter de ce jour.

Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H], devenant sans droit ni titre, il convient d'autoriser leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, notamment Monsieur [N] [M], dans les modalités fixées dans le dispositif.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur la demande en paiement au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu'il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, et dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cotitularité du bail de droit au sens de l'article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.

En revanche, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s'il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l'occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

En l'espèce, il ressort du décompte locatif du 28 novembre 2023 produit par la société ELOGIE-SIEMP que les locataires sont débiteurs d'un impayé de loyers et de charge de 8335,84 euros, échéance d'octobre 2023 incluse. Absents à l'audience, ils n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ou montant de cette dette. Étant mariés, Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] y seront condamnés solidairement en raison de la solidarité des dettes ménagères dans le cadre du mariage de l'article 220 du code civil. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation, en l'absence de mise en demeure préalable visant l'arriéré versée aux débats.

En revanche, s'agissant de l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, Monsieur [N] [M] a indiqué lui même être hébergé dans l'appartement et à fourni une attestation en ce sens en 2022. Le constat du 21 avril 2023 fait mention d'un courrier à son nom dans l'appartement. Il sera en conséquence condamné in solidum avec les locataires au paiement de ladite indemnité, à compter de ce jour et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [H], Madame [X] [H] et Monsieur [N] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [S] [H], Madame [X] [H] et Monsieur [N] [M] seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail à effet au 1er mai 1999 consenti par la société ELOGIE-SIEMP à Monsieur [S] [H] concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] aux torts des locataires, à compter de ce jour ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] de restituer les clés du logement à la société ELOGIE-SIEMP dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la société ELOGIE-SIEMP pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, en particulier Monsieur [N] [M], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] au paiement à la société ELOGIE-SIEMP de la somme de 8335,84 euros d'arriéré locatif, échéance d'octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [H], Madame [X] [H] et Monsieur [N] [M] à payer à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (360,56 euros en octobre 2023), à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [H], Madame [X] [H] et Monsieur [N] [M] à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [H], Madame [X] [H] et Monsieur [N] [M] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 23 janvier 2024

le greffierle Président