Cour d'Appel · 1ère Chambre — 18 avril 2024

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 203 DU 18 AVRIL 2024







N° RG 23/00664 - 

N° Portalis DBV7-V-B7H-DSSX



Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du Président du Tribunal Judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 09 juin 2023 enregistrée sous le n° 23/00121.



APPELANTE :



S.C.I. KARLA prise en la personne de son gérant

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Léa GREDIGUI de l'AARPI OVEREED, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 49)





INTIMÉ :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 8] Représenté par son syndic, la SARL AGENCE IMMO CONSEIL (A.I.C.) Ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 2], 

[Adresse 6]

[Localité 4]



Représenté par Me Catherine GLAZIOU, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 84)







COMPOSITION DE LA COUR :



Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée.





DÉBATS :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, qui ont fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.





GREFFIER



Lors des débats et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière.







ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière.



*

* *



FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte authentique du 9 juin 2022, la SCI Karla est devenue propriétaire des lots 

n° 73, 99, 100 consistant en des places de stationnement automobile et n°147 consistant en un local commercial faisant partie de l'immeuble en copropriété dénommé "[Adresse 8]" sis [Adresse 7] à [Localité 2] Guadeloupe).Se prévalant du changement d'affectation des lots de copropriété n°99 et 100, suivant acte d'huissier de justice délivré le 6 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 8]", représenté par son syndic la SARL Agence Immo Conseil a fait assigner la SCI Karla devant la juridiction des référés, pour obtenir la remise en état des lieux, le paiement de dommages et intérêts et d'une indemnité de procédure.





Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 09 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :

Au principal, 

- renvoyé les parties à mieux se pourvoir, 

mais dès à présent,

- condamné la SCI Karla à remettre en état à ses frais les lots n° 99 et 100 sis [Adresse 8] [Adresse 7] - [Localité 2] dans un délai de trois mois à compter de la signification de Ia présente ordonnance et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

- condamné la SCI Karla à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic la Sarl Agence Immo Conseil la somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- rejeté toutes autres demandes,

- condamné la SCI Karla à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic la Sarl Agence Immo Conseil la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 27 juin 2023, la SCI Karla a relevé appel de cette décision qui lui a été notifiée le 23 juin 2023.



Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat le 3 octobre 2023.



Par ordonnance du 18 décembre 2023, le président de chambre, vu l'irrecevabilité des conclusions au fond du syndicat des copropriétaires, a ordonné la clôture de l'instruction, ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience de plaidoirie du 5 février 2024 et dit que les dépens de l'incident suivront ceux du fond. 



L'affaire a été retenue à l'audience dite puis mise en délibéré au 18 avril 2024 date de son prononcé par mise à disposition au greffe.





PRÉTENTIONS ET MOYENS



Dans ses dernières conclusions du 30 novembre 2023, la SCI Karla demande à la cour, de: 

- infirmer l'ordonnance de référé du 9 juin 2023 du président du tribunal judiciaire de Pointe à Pitre en ce qu'elle a (i) condamné la SCI Karla à remettre en état à ses frais les lots n°99 et 100 sis [Adresse 8] [Localité 2], dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance et, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, (ii) condamné la SCI Karla à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 8], représenté par son syndic la SARL Agence Immo Conseil, la somme provisionnelle de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts et (iii) condamné la SCI Karla à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 8]" représenté par son syndic la SARL Agence Immo Conseil, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Et statuant à nouveau, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 8]"de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SCI Karla,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 8]" à payer la somme de 2 500 euros à la SCI Karla en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



La SCI Karla soutient en premier lieu que l'action introduite est prescrite en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les transformations des locaux remontant à plus de 20 ans, en second lieu que le copropriétaire peut modifier librement la destination des parties privatives en respectant la destination de l'immeuble ce qui est le cas en l'espèce puisqu'il s'agit d'un immeuble mixte d'habitation et de commerce dont le rez-de-chaussée est en grande partie constitué de restaurants, la cheminée existante ayant été retirée et enfin qu'il n'est pas rapporté la preuve de troubles anormaux du voisinage. 





MOTIFS



Sur le bien fondé de l'appel



Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



La cour doit apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite, à la date où le juge des référés a statué. La constatation du trouble suppose que soient établies à la fois l'existence d'un acte qui ne s'inscrit manifestement pas dans le cadre des droits légitimes de son auteur et celle d'une atteinte dommageable et actuelle aux droits ou aux intérêts légitimes du demandeur.



Au cas présent, pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a tenu compte des termes du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 8] rappelant que chaque copropriétaire jouit librement des parties privatives et des parties communes sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble, de la connaissance par la SCI Karla des modifications qui avaient été apportées aux lots qu'elle acquérait et des constatations faites le 21 juin 2022 par huissier de justice relativement à la transformation des lots n° 99 et 100 initialement des places de stationnement devenues deux box fermés et aménagés en une cuisine de restauration, à l'occupation d'un couloir du bâtiment C par des meubles et à la présence d'une cheminée d'extracteur d'air située sur la toiture d'un box en facade de l'immeuble et sous une fenêtre du R+1.



Des pièces du dossier, en l'occurrence l'acte notarié d'acquisition des lots en cause du 9 juin 2022, il ressort que la SCI Karla a déclaré expressément faire 'son affaire personnelle' du changement de destination des lots 99 et 100 constitutifs de places de stationnement selon le règlement de copropriété et devenus deux garages fermés transformés en une arrière-cuisine et une pièce de stockage. En achetant en l'état ces lots, en 2022, la SCI Karla n'ignorait pas le changement de destination de ces derniers par rapport à celle fixée dans le règlement de copropriété, aucun élément du dossier ne permettant de déterminer la date à laquelle ces transformations ont été effectuées. Si l'appelante se contente d'indiquer que la modification date de 'plus de vingt ans' cette allégation non soutenue par des pièces ne suffit pas pour démontrer que l'action est prescrite. 





Par ailleurs, suivant l'état modificatif de division daté du 25 septembre 1985 reçu par M. [I] [J], notaire à [Localité 2], produit au dossier les bâtiments de la copropriété dont s'agit sont affectés à l'usage d'habitation pour les 3/4 et à usage commercial pour le surplus soit au total 57 appartements, 16 locaux commerciaux et 66 emplacements de stationnement pour véhicules.



Or, il ressort du procès-verbal de constat d'huissier retenu par le premier juge, non seulement le changement de destination des lots n° 99 et 100 mais encore l'occupation d'un couloir du bâtiment c'est-à-dire d'une partie commune dans lequel la SCI Karla a entreposé des meubles outre la présence d'une cheminée d'extracteur d'air située sur la toiture d'un box aménagé en façade de l'immeuble et sous une fenêtre du R+1.



Ainsi quand bien même, chaque copropriétaire dispose du droit d'user librement de ses parties privatives, il n'est pas permis de porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ce qui est démontré en l'état avec les constatations ainsi faites par officier ministériel, ni à la destination de l'immeuble. En effet, en dépit de la nature mixte du bâtiment, une place de stationnement a une destination distincte d'une cuisine de restaurant.



Si la SCI Karla souhaite démontrer par un constat réalisé le 13 novembre 2023, l'enlèvement de la cheminée d'extraction, la libération du couloir occupé et l'absence de points de cuisson dans la zone arrière du local, il est constant qu'au jour où le premier juge a rendu sa décision, la réalité du trouble allégué était avérée, le box comportant encore au demeurant des équipements de cuisine (évier, desserte, frigidaire..).



Ainsi, l'ordonnance de référé doit être confirmée en ce qu'elle a condamné la SCI Karla à remettre en état des lots n°99 et 100 de la résidence [Adresse 8].





S'agissant du trouble anormal de voisinage retenu par le premier juge des référés, tenu, comme la cour en appel de statuer dans les limites de sa compétence, les pièces du dossier ne démontrent pas l'existence d'un tel trouble causé à la copropriété par la modification des lieux telle que décrite.



Dès lors, la décision querellée est infirmée sur ce point.





Sur les frais irrépétibles et les dépens



L'ordonnance de référé est confirmée en ce qu'elle a statué sur les dépens. 



La SCI Karla qui succombe au principal est condamnée au paiement des dépens de la procédure d'appel. Il n'est pas inéquitable que l'appelante, supporte également les frais irrépétibles engagés par elle dans la présente instance. Elle est déboutée de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS

 

La cour,



- confirme la décision en ses dispositions querellées sauf en ce qu'elle a condamné la SCI Karla à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] la somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 



Statuant à nouveau du chef infirmé, 



- déboute le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SARL Agence Immo Conseil de sa demande de dommages et intérêts ; 



Y ajoutant, 



- déboute la SCI Karla du surplus de ses demandes ;



- condamne la SCI Karla au paiement des entiers dépens de l'instance ; 



- déboute la SCI Karla de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La décision a été signée par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière.



La présidente La greffière