Cour d'Appel · 1ère Chambre — 23 avril 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/02832 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FUBF

Minute n° 24/00109





[D]

 C/

[P]









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 22 Septembre 2021, enregistrée sous le n° 17/00500

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 23 AVRIL 2024









APPELANT :



Monsieur [W] [D]

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représenté par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ







INTIMÉE :



Madame [J] dite [K] [P]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009582 du 18/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)







DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 23 Janvier 2024 tenue par Mme Aline BIRONNEAU, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 23 Avril 2024, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER







COMPOSITION DE LA COUR :



PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Mme BIRONNEAU,Conseillère

Mme FOURNEL, Conseillère







ARRÊT : Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE





Mme [J] dite [K] [P] est propriétaire de deux parcelles cadastrées n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] à [Localité 5] (Moselle). Une maison est édifiée sur la parcelle n°[Cadastre 2].



Par acte d'huissier délivré le 23 janvier 2017, M. [W] [D] a fait assigner Mme [P] devant le tribunal de grande instance de Metz, chambre civile, afin principalement de faire ordonner à Mme [P] de procéder à la signature de l'acte de vente de son immeuble à son profit, au prix convenu de 46 000 euros, sous astreinte.



Par ordonnance du 13 avril 2018, le juge de la mise en état a enjoint à Maître [T], notaire à [Localité 8], de produire au tribunal la copie du projet de compromis de vente [P]/[D] ainsi que copie du courrier de convocation éventuellement adressé à Mme [P] pour le rendez-vous de signature du compromis de vente de l'immeuble situé à [Localité 5]. 



Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er mars 2021, M. [D] a demandé au tribunal judiciaire, au visa des articles 1113 et suivants, 1193 et suivants du code civil, de :


dire et juger que Mme [P] lui a vendu1'ensemble immobilier lui appartenant situé [Adresse 7] à [Localité 5] à savoir les parcelles inscrites au Livre Foncier section 1, n°[Cadastre 1] d'une consistance de 5.91 ares et section 1 n°[Cadastre 2] consistant en un terrain sur lequel est construit une maison d'une consistance de 8.8 ares, pour un montant de 46 000 euros ;

ordonner à Mme [P] de procéder à la signature de l'acte authentique subsidiairement à la signature du compromis de vente de son immeuble au profit de M. [D] et au prix convenu et ce sous peine d'une astreinte d'un montant de 350 euros par jour de retard à partir de la décision à intervenir ;

condamner Mme [P] à lui verser la somme de 17 500 euros à titre de dommages et intérêts tous chefs de préjudices confondus ;

dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

débouter Mme [P] de toute prétention ou demande contraire ;

condamner Mme [P] à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente procédure ;

dire et juger que le montant des condamnations prononcées contre Mme [P] au profit du demandeur pourra être imputé sur le solde du prix de vente ;

ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.




Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 2 novembre 2020, Madame [P] a demandé au tribunal de :


dire et juger que le document intitulé " offre d'achat " invoqué par M. [D] à son encontre s'analyse en une invitation à entrer en négociation ;

dire et juger qu'en conséquence, aucun contrat de vente n'a jamais existé entre M. [D] et Mme [P] et débouter M. [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 


Subsidiairement, 


dire et juger que le contrat de vente invoqué par M. [D] à l'encontre de Mme [P] est nul et de nul effet du fait que le consentement de Mme [P] a été vicié par dol ou erreur ;


En conséquence, 


débouter M. [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 


Plus subsidiairement encore,


Dire et juger que le contrat de vente invoqué par M. [D] à l'encontre de Mme [P] doit s'interpréter comme expressément limité à la maison propriété de Mme [P] à [Localité 5] et sa seule emprise foncière constituée par les murs périphériques, à l'exception de toute autre parcelle de terrain, 


En conséquence, 


renvoyer la partie la plus diligente à saisir le Notaire de son choix pour l'établissement de l'acte notarié correspondant et sa transcription au Livre Foncier ;

débouter M. [D] de toutes autres demandes, fins ou conclusions ;


En tout état de cause,


condamner M. [D] à payer à Mme [P] une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.




Par jugement du 22 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Metz a :


Déclaré M. [D] recevable en son action ;

Dit que l'offre du 25 octobre 2016 consiste en une simple invitation de M. [D] à entrer en négociation ; 


En conséquence,


Débouté M. [D] de l'intégralité de ses demandes ;

Rejeté la demande de M. [D] formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamné M. [D] à payer à Mme [P] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamné M. [D] aux entiers dépens de la procédure ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision. 




Mme [P] invoquant une erreur sur la nature de l'acte qui aurait fait obstacle à la rencontre des consentements, le tribunal a d'abord écarté tout vice de consentement, la mention "Offre d'achat" et l'identité de l'acquéreur figurant en toutes lettres et en majuscules dans le document qui lui a été soumis.



Au visa des articles 1113 et 1114 du code civil, le tribunal a considéré qu'il y avait incertitude quant à la désignation du bien vendu, car l'offre stipule " Maison de village " et l'adresse, sans aucune autre précision, alors que Mme [P] est propriétaire de deux parcelles adjacentes, mises en vente quelques années auparavant à un prix supérieur à plus du double de celui proposé par M. [D].



Le premier juge a ajouté que ni l'annonce publiée sur le site « Leboncoin » versée aux débats par M. [D], dont la date de publication n'est pas certaine, ni l'attestation complétée par M. [R], agent immobilier, qui ne respecte pas les prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, ne permettent de trancher cette difficulté.



Il a aussi considéré que la vétusté de l'immeuble, qui a fait l'objet d'une procédure de péril initiée par la mairie de [Localité 5], ne permet pas d'expliquer pourquoi Mme [P] aurait consenti une telle baisse de prix par rapport à ce qu'elle demandait pour la vente de l'immeuble quelques années auparavant.



De tous ces éléments, il a déduit que l'offre du 25 octobre 2016 ne comprend pas des mentions suffisamment précises pour connaître les éléments essentiels du contrat de vente envisagé, à défaut de préciser les références cadastrales de l'immeuble qui, si elles ne sont pas obligatoires, auraient permis en l'espèce d'écarter toute incertitude, d'en indiquer la surface ou encore de comprendre un descriptif du bien. 



Le tribunal a finalement considéré que l'offre du 25 octobre 2016 ne peut consister qu'en une simple invitation à entrer en négociation, Mme [P] pouvant rompre unilatéralement les pourparlers ce qu'elle a fait par un courrier du 21 novembre 2016.





Par déclaration reçue au greffe le 29 novembre 2021, M. [D] a interjeté appel aux fins d'annulation subsidiairement d'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a dit que l'offre du 25 octobre 2016 ne peut consister qu'en une simple invitation à entrer en négociations et en ce qu'il a débouté M. [D] de ses demandes tendant à faire dire et juger que Mme [P] lui a vendu1'ensemble immobilier lui appartenant sis [Adresse 7] à [Localité 5] à savoir les parcelles inscrites au livre foncier section 1, n°[Cadastre 1] d'une consistance de 5.91 ares et section 1 n°[Cadastre 2] consistant en un terrain sur lequel est construit une maison d'une consistance de 8.8 ares, pour un montant de 46 000 euros, ordonner à Mme [P] de procéder à la signature de l'acte authentique subsidiairement à la signature du compromis de vente de son immeuble au profit de M. [D] et au prix convenu et ce sous peine d'une astreinte non comminatoire d'un montant de 350 euros par jour de retard à partir de la décision à intervenir, condamner Mme [P] à lui verser la somme de 17 500 euros à titre de dommages et intérêts tous chefs de préjudices confondus, faire condamner Mme [P] à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente procédure, faire dire et juger que le montant des condamnations prononcées contre Mme [P] au profit du demandeur pourra être imputé sur le solde du prix de vente, faire ordonner l'exécution provisoire de la décision, en ce qu'il a condamné M. [D] aux dépens et à payer à Mme [P] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES





Dans ses conclusions déposées le 9 novembre 2023, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, M. [D] demande à la cour de :


infirmer le jugement du 22 septembre 2021 en ce qu'il a dit que l'offre du 25 octobre 2016 consiste en une simple invitation de M. [D] à entrer en négociation, débouté en conséquence M. [D] de l'intégralité de ses demandes, condamné M. [D] à payer à Mme [P] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure. 


Et statuant à nouveau,


juger que Mme [P] a vendu le 25 octobre 2016 1'ensemble immobilier lui appartenant sis [Adresse 7] à [Localité 5] à M. [D] à savoir les parcelles inscrites au Livre Foncier Section 1, n°[Cadastre 1] d'une consistance de 5,91 ares et n°[Cadastre 2] consistant en un terrain sur lequel est construit une maison d'une consistance de 8,8 ares, pour un montant de 46 000 euros ;

ordonner à Mme [P] d'avoir à procéder à la signature de l'acte authentique et subsidiairement à la signature du compromis de vente de son immeuble au profit de M. [D] et au prix convenu de 46 000 euros et ce, sous peine d'une astreinte non comminatoire d'un montant de 350 euros par jour à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

condamner Mme [P] à verser à M. [D] la somme de 17 500 euros à titre de dommages et intérêts tous chefs de préjudices confondus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ;


Subsidiairement, 


déclarer irrecevable et en tout état de cause mal fondée la demande nouvelle en appel de Mme [P] d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts qui ne se rattache pas, en toute hypothèse, à la demande originaire de M. [D] par un lien suffisant, la rejeter ;

condamner Mme [P] en tous les frais et dépens de 1ère instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 




M. [D] expose que suite à une annonce parue sur le site Leboncoin, il a adressé le 25 octobre 2016 à Mme [P] par l'intermédiaire de M. [R] une offre d'achat à hauteur de 46 000 euros.



Il ajoute qu'après avoir accepté cette offre sans émettre aucune réserve, Mme [P] a prétendu se rétracter.



M. [D] fait valoir qu'à hauteur de cour, il produit l'annonce qui a été publiée sur le site Leboncoin le 11 octobre 2016 à 9 h 30, soit deux semaines seulement avant l'offre d'achat régularisée le 25 octobre 2016 et il souligne que cette annonce portait bien sur une maison située à [Localité 5] implantée sur un terrain d'une superficie totale de 13 a 59 ca.



Selon M. [D], après avoir rapproché l'offre d'achat du 25 octobre 2016 de l'annonce qui avait été publiée le 11 octobre 2016, il n'y a aucune incertitude quant à la désignation du bien vendu et il en déduit que l'offre doit produire son plein et entier effet concernant les deux parcelles de Mme [P], l'une cadastrée section 1 n°[Cadastre 1] de 5 a 91 ca et l'autre cadastrée section 1 n°[Cadastre 2] de 8 a 8 ca.



Il indique que l'annonce a nécessairement été mise en ligne le 11 octobre de la même année que celle de la signature de l'offre d'achat puisque le site Leboncoin ne conserve les annonces en ligne que durant soixante jours.



Selon M. [D], M. [R] s'est comporté comme le mandataire apparent de Mme [P] et dès lors que cette annonce a été publiée par le réseau immobilier Capifrance en la personne de son agent commercial M. [R], M. [D] a légitimement pu croire que ce dernier avait bien reçu mandat de vendre l'immeuble faisant l'objet de l'annonce, sans avoir à vérifier ses pouvoirs.



M. [D] fait valoir qu'il a reçu de M. [R] une offre d'achat préparée par ce dernier et pré-remplie informatiquement et qu'il s'est contenté de lui retourner cette offre complétée avec la mention « bon pour achat au prix de 46 000 euros » et signée et ce, pour acceptation par Mme [P]. 



Il verse aux débats une attestation complétée par M. [R] selon laquelle l'offre d'achat en litige concernait bien les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2].



Il considère également que les documents produits par la partie adverse ne confirment pas l'éventuelle vulnérabilité de Mme [P] ou le fait que ses facultés de discernement auraient été altérées au moment de la signature de l'offre d'achat.



M. [D] indique que compte tenu de l'inertie de Mme [P], l'immeuble a été laissé à l'état d'abandon, sans recevoir quelque entretien que ce soit, qu'ainsi, la toiture de l'immeuble s'est en partie effondrée tandis que la façade menaçait de s'écrouler et qu'un arrêté de péril a d'ailleurs été adopté par délibération du conseil municipal de [Localité 5] le 4 janvier 2019.



Il explique que c'est au regard de la dégradation de l'immeuble, du fait de Mme [P], qu'il réclame la somme de 17 500 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par Mme [P], il estime que l'intimée ne justifie pas d'un lien suffisant de cette prétention avec la demande originaire et il assure qu'il n'y a aucun acharnement procédurier de sa part. 





Dans ses dernières conclusions déposées le 19 janvier 2024, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, Mme [P] demande à la cour de :


Débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes ;

Confirmer le jugement ; 


Et y ajoutant, 


Dire et juger la demande reconventionnelle de Mme [P] en dommages et intérêts recevable en la forme et bien fondée ; 


En conséquence, y faire droit, 


Condamner M. [D] à payer à Mme [P] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner M. [D] à payer à Mme [P] une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [D] aux frais et dépens de la procédure.




Mme [P] expose que M. [R] exerçant la profession d'agent commercial en immobilier pour le réseau Capifrance à [Localité 9] lui avait demandé de lui confier la vente de ses biens immobiliers à [Localité 5], qu'un mandat de vente avait été donné pour une somme de 120 000 euros et que le mandat avait expiré sans que M. [R] ne trouve un acquéreur. 



Elle indique que près de trois ans plus tard, M. [R] s'est présenté à l'improviste à son domicile pour lui faire savoir que la maison de [Localité 5] était très dégradée, que la toiture était endommagée et que l'immeuble allait bientôt s'écrouler, que providentiellement il avait trouvé un acheteur intéressé et qu'il était urgent de se débarrasser de l'immeuble en le vendant.





Elle fait valoir qu'elle est née en 1940 et que son discernement est restreint, qu'elle ne réside pas à [Localité 5] et qu'elle a accepté de signer le document que M. [R] lui présentait comme étant un nouveau mandat de vente.



Elle ajoute que c'est M. [R] qui lui a demandé de porter la mention « bon pour vente au prix de 46 000 euros net vendeur », qu'elle n'a pas eu le temps de lire le document, M. [R] ne lui en ayant pas laissé de copie, que M. [R] lui a indiqué que la personne intéressée était un habitant de [Localité 5] sans lui dire qu'en réalité il s'agissait de M. [D], le maire de la commune.



Mme [P] affirme qu'elle s'est rendue compte ultérieurement qu'elle s'était fait abuser par M. [R], qui lui aurait indiqué verbalement percevoir une commission de 5 000 euros sur cette opération.



Elle affirme que M. [D] projette une opération immobilière sur les deux parcelles en litige. 



Elle indique avoir informé M. [R], par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 novembre 2016, qu'elle ne donnerait pas suite à l'offre d'achat, qu'il lui a répliqué que la signature du compromis de vente était prévue le 15 novembre 2016 en l'étude de Me [N] à [Localité 8] mais que l'information a été démentie par ce notaire.



Elle indique également avoir informé M. [D] par courrier du 21 novembre 2016 de ce qu'elle ne souhaitait pas vendre ses biens immobiliers.



Elle s'en réfère à la motivation du tribunal qui a considéré que l'acte du 25 octobre 2016 ne comprend pas des mentions suffisamment précises pour connaitre les éléments essentiels du contrat de vente envisagé, à défaut de préciser les références cadastrales, qui si elles ne sont pas obligatoires, auraient permis d'écarter toute incertitude, d'en indiquer la surface ou encore de comprendre un descriptif du bien.



Mme [P] s'étonne que M. [D] produise, en fin de procédure d'appel, un procès-verbal de constat d'un commissaire de justice du 20 décembre 2023 afin d'établir que les captures d'écran du 27 octobre 2016 concernent une offre parue le 11 octobre 2016.

Elle estime que le constat établi permet de dater les captures d'écran mais pas la date de mise en ligne de l'offre, puisque l'année n'est pas indiquée et que la mise en ligne a été faite un 11 octobre sans que l'année ne soit précisée. 



Mme [P] fait valoir que si elle avait voulu vendre son bien, elle aurait utilisé une annonce dans le journal et non le site Leboncoin.



Elle affirme que cette annonce a certainement été mise en ligne par M. [R] qui n'avait ni mandat pour passer une annonce sur Leboncoin ni accord de Mme [P] sur le prix mentionné de 95 000 euros.



Elle en déduit que l'annonce du 11 octobre 2016 ne peut être rapprochée de l'offre d'achat du 25 octobre 2016 pour compléter les éléments manquants relatifs au bien vendu, que le tribunal a écarté l'attestation de M. [R] car non conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile et elle souligne que l'offre d'achat ne fait pas mention de M. [R] en sa qualité d'agent commercial du réseau Capifrance.



Elle expose qu'en 2015, elle n'avait pas donné suite à la proposition d'achat de ses biens immobiliers par M. [D] pour une somme de 50 000 euros, que ce dernier n'a pas perdu de vue son idée d'acquérir les biens pour y réaliser un lotissement et qu'en 2016, un stratagème a été élaboré pour obtenir d'elle une signature qu'elle n'aurait jamais donnée si elle avait eu pleinement conscience de ce qu'il se passait.



Mme [P] soutient que la demande de dommages et intérêts présentée par M. [D] est particulièrement mal fondée, dans la mesure où c'est elle qui ne peut plus pénétrer dans son immeuble depuis 2019 en raison des mesures de protection arrêtées par le maire de la commune qui n'est autre que M. [D].



L'intimée estime être victime d'un acharnement de la part de M. [D], qui poursuivrait un projet spéculatif puisqu'il souhaiterait obtenir à bas prix l'ensemble immobilier de Mme [P], démolir la ferme et construire des pavillons destinés à la revente.



Elle fait valoir que sa demande de dommages et intérêts se rattache par un lien suffisant avec les prétentions initiales de M. [D]. 





MOTIFS DE LA DECISION





I- Sur la recevabilité de la demande de Mme [P] en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts





L'article 564 du code de procédure civile dispose que :



« A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».



L'article 566 précise que : « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».



A hauteur de cour, Mme [P] présente pour la première fois une demande en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au motif de « l'acharnement procédural » dont ferait preuve M. [D] à son égard. 



Cette prétention apparaît comme étant une demande complémentaire aux demandes initiales de Mme [P] aux fins de débouté de la partie adverse et elle est recevable à ce titre, conformément à l'article 566 précité.



Y ajoutant, la cour déclare recevable sur le fondement de l'article 566 du code de procédure civile la demande de Mme [P] en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts. 





II- Sur la qualification de l'acte sous seing privé du 26 octobre 2016





L'article 1113 du code civil dispose que :



« Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.

Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur ».



L'article 1114 du code civil dispose que :



« L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation ».



Le juge du fond apprécie souverainement si le document contractuel invoqué constitue une offre d'achat car suffisamment précis, complet et ferme. 



En l'espèce, le document contractuel en litige, qui s'intitule « OFFRE D'ACHAT » se présente de la manière suivante : il stipule que Monsieur [W] [D] résidant [Adresse 6] a visité « par votre intermédiaire » (intermédiaire non précisé) la maison de village sise [Adresse 7] appartenant à Madame [P] [J] et qu'il fait une offre d'achat, sous réserve de l'acceptation des propriétaires, au prix de 46 000 euros. 



Ce document porte la date du 25 octobre 2016, la signature de Mme [P] et la mention manuscrite " Bon pour vente au prix de 46 000 euros net vendeur ", ainsi que la signature de M. [D] et la mention manuscrite " Bon pour achat au prix de 46 000 euros".



M. [D] soutient que ce document matérialise l'acceptation de Mme [P] de lui vendre ses deux parcelles n°[Cadastre 1] d'une consistance de 5.91 ares et n°[Cadastre 2] consistant en un terrain sur lequel est construit une maison d'une consistance de 8.8 ares pour un montant de 46 000 euros. 



Mais d'une part, cet écrit ne fait mention que d'une « maison de village », sans précision sur les parcelles ni même la superficie objet de la transaction, de sorte qu'il pourrait être considéré que cette transaction porte uniquement sur la parcelle n°[Cadastre 2] sur laquelle est construite la maison.



D'autre part, s'agissant de l'annonce immobilière parue sur le site internet Leboncoin et dont le constat d'huissier permet d'établir qu'elle a certainement été publiée le 11 octobre 2016 c'est-à-dire quinze jours avant la capture d'écran et la signature du document litigieux, Mme [P] indiquait dès son courrier du 21 novembre 2016 adressé à M. [D], que le prix annoncé de 95 000 euros avait été affiché « sans autorisation écrite de ma part ». 



Il est exact qu'il n'est justifié d'aucun mandat en cours de validité confié à M. [R] à la période de signature du document litigieux, M. [R] ayant d'ailleurs omis de mentionner son intermédiation sur le document « offre d'achat » pourtant préparé par ses soins. 



La notion de mandat apparent portant sur la personne de M. [R] et que fait valoir M. [D] est inopérante en l'espèce, car elle ne permet pas de déterminer quelle était la volonté contractuelle de Mme [P] quand elle a signé le document intitulé offre d'achat. 



Par ailleurs et dans l'hypothèse où Mme [P] aurait accepté la publication de cette annonce pour un prix de 95 000 euros, il apparaît peu vraisemblable qu'elle ait accepté quinze jours plus tard une proposition d'achat à moins de la moitié du prix affiché, d'autant plus qu'elle n'avait pas donné suite l'année précédente à une offre de M. [D] à hauteur de 50 000 euros. 



Si M. [D] invoque la vétusté de l'immeuble pour expliquer cette baisse de prix, il sera observé que le premier courrier sur ce point de la commune de [Localité 5], dont M. [D] est le maire, est daté du 11 janvier 2019, alors que la procédure judiciaire était déjà en cours devant la juridiction de première instance, et que l'expert nommé par le tribunal administratif par ordonnance du 25 février 2019 n'a pas conclu à l'imminence du péril, même s'il a préconisé certaines mesures comme l'interdiction de pénétrer sur la propriété privée de Mme [P] et la pose d'un cordon de sécurité pour en empêcher l'approche.



Ainsi la teneur de cette annonce immobilière ne confirme pas les allégations de M. [D] selon lesquelles Mme [P] aurait accepté de lui vendre ses deux parcelles pour la somme de 46 000 euros. 



L'attestation complétée par M. [R] et selon laquelle l'offre d'achat contresignée par Mme [P] portait bien sur les deux parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] n'est pas rédigée conformément aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile. En tout état de cause, elle n'est pas probante, M. [R] étant le rédacteur du document qui pose aujourd'hui difficulté et ayant en outre intérêt à ce que la vente soit finalisée afin d'obtenir le paiement d'une commission. 



De même, M. [D] évoque un rendez-vous fixé en l'étude du notaire pour la signature du compromis de vente mais il résulte du courrier du 9 juillet 2018 établi par Maître [Z] au nom du notaire, à la suite de l'ordonnance du Juge de la mise en état enjoignant ce dernier de produire un certain nombre de documents, qu'une date de rendez-vous avait simplement été communiquée par téléphone à Mme [P]. 



Ce courrier du représentant du notaire ne confirme donc pas l'existence d'une quelconque démarche de la part de Mme [P] à l'égard de l'étude notariale matérialisant son souhait de concrétiser la vente, que ce soit par la signature d'un compromis de vente ou de l'acte authentique de vente. 



Enfin il est indiqué dans le courrier manuscrit que Mme [P] a adressé le 21 novembre 2016 à M. [D] : « tout n'est pas clair avec le contrat, je n'ai rien signé en votre présence, ni chez moi et chez le notaire, comme M. [R] j'ai demandé qui était l'acheteur, il m'a répondu c'est un monsieur du village d'à côté, je lui ai dis, c'est normal que je rencontre cette personne avant qu'il [illisible] offre d'achat, M. [H]. Mon bien était affiché 95 000 sans autorisation écrite de ma part, l'offre faite à vous par M. [R] à moitié prix net vendeur n'est pas acceptable, net de 46 000 €, je pensais avec M. [R] avoir l'achat de ma fermette, lorsque l'on vend un bien comme la loi le stipule, le prix d'achat net pour le vendeur, et la commission pour celui qui achète, la commission doit être signée chez le notaire » 



Il résulte de la phrase précitée « je pensais avec M. [R] avoir l'achat de ma fermette » qu'en signant le document en litige, Mme [P] pensait vendre uniquement la parcelle n°[Cadastre 2] supportant la maison, pour la somme de 46 000 euros. 



M. [D] soutenant qu'il a acquis les deux parcelles n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] pour 46 000 euros, il s'en déduit que les intentions des parties ne concordent pas sur la consistance du bien objet de la vente, contrairement aux prescriptions de l'article 1114 précité.



Dès lors, l'offre du 25 octobre 2016 ne peut consister qu'en une simple invitation à entrer en négociation, Mme [P] pouvant rompre unilatéralement les pourparlers ce qu'elle a fait par un courrier du 21 novembre 2016.



La cour confirme donc le jugement entrepris en ce qu'il a dit que l'offre du 25 octobre 2016 consiste en une simple invitation de M. [D] à entrer en négociation et en ce qu'il a débouté M. [D] de l'intégralité de ses demandes. 





III- Sur les demandes réciproques de dommages et intérêts 





Dans le précédent paragraphe, la cour a considéré que l'offre du 25 octobre 2016 consiste en une simple invitation de M. [D] à entrer en négociation et a débouté M. [D] de sa demande de contraindre Mme [P] à signer l'acte authentique de vente de l'immeuble.



Dans ces conditions, M. [D] n'est pas fondé à solliciter une quelconque indemnisation au titre d'un comportement contractuel fautif de Mme [P] et de la dégradation de l'immeuble depuis le 25 octobre 2016.



S'agissant de la demande de dommages et intérêts présentée Mme [P], il résulte de l'article 1240 du code civil que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. 



Mme [P] ne fait pas la démonstration de la faute ainsi commise par M. [D] et elle indique d'ailleurs que c'est M. [R] qui a abusé de sa confiance.



 Cette demande sera donc rejetée.



La cour confirme donc le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de M. [D] à titre de dommages et intérêts et y ajoutant, rejette la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [P]. 









IV- Sur les dépens et les frais irrépétibles





La cour confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [D] à payer à Mme [P] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a condamné M. [D] aux entiers dépens de la procédure. 



M. [D] qui succombe sera condamné aux dépens de l'appel.



Pour des considérations d'équité, il sera également condamné à verser à Mme [P] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS





La cour,





Déclare recevable sur le fondement de l'article 566 du code de procédure civile la demande de Mme [J] dite [K] [P] en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;





Confirme le jugement rendu le 22 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Metz en toutes ses dispositions ;





Y ajoutant,





Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Mme [J] [P] dite [K] [P] ;





Condamne M. [W] [D] aux dépens de l'appel ;





Condamne M. [W] [D] à payer à Mme [J] [P] dite [K] [P] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 





La Greffière La Présidente de chambre