Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 23 avril 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRÊT DU 23 AVRIL 2024



(n° 161 , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11090 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH25K



Décision déférée à la cour : ordonnance du 07 avril 2023 - JCP du TJ de BOBIGNY - RG n°22/00155





APPELANTES



Mme [I] [M] [U] [S]

[Adresse 5]

[Localité 2]



Mme [L] [F] [C] [S]

[Adresse 6]

[Localité 3]



Ayant pour avocat postulant Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Représentées par Me Philippe CHATELLARD, substitué à l'audience par Me Alexandre UZAN, de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS





INTIMES 



M. [O] [A]

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représenté par Me Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 131



M. [K] [H]

[Adresse 4]

[Localité 7]



Défaillante, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 28 juillet 2023 à étude





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 13 février 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère 

Valérie GEORGET, conseillère



Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

- PAR DÉFAUT

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.



********



Selon acte sous seing privé du 31 octobre 2018, à effet du 1er novembre 2018, M. [J] [S] a consenti à M. [A] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 640,13 euros et une provision sur charges de 45 euros, outre le versement d'un dépôt de garantie de 640,13 euros. 



Par acte sous seing privé séparé du 31 octobre 2018, M. [H] s'est porté caution solidaire de l'engagement de location. 



M. [S] est décédé le 13 juin 2020. 



Par acte sous seing privé date du 30 mars 2021, Mmes [L] et [I] [S], en leur qualité d'héritières de M. [S] et propriétaires du bien, ont adressé au locataire un congé en vue de vendre le logement reçu le 1er avril 2021 à effet au 31 octobre 2021.



Par acte extra-judiciaire du 6 avril 2022, Mmes [L] et [I] [S] ont fait assigner MM. [A] et [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de, notamment :




ordonner l'expulsion de M. [A] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, le transport et la séquestration des meubles ; 

condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation de 1 200 euros jusqu'à la libération des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité. 




Par ordonnance réputée contradictoire du 7 avril 2023 en l'absence de M. [H], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a : 




au principal, renvoyé les parties à se pourvoir, ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, 

constaté que Mme [L] [S] et Mme [I] [S] ne justifient pas de leur qualité à agir ; 

les a déclarées irrecevables en leurs demandes ; 

les a condamnées aux dépens de l'instance. 




Par déclaration du 22 juin 2023, Mmes [I] et [L] [S] ont relevé appel de l'ensemble des chefs de dispositif de cette décision .



Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 19 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, Mmes [S] demandent à la cour de : 




juger qu'elles ont qualité pour agir aux fins d'expulsion de l'occupant, entre autres demandes, et à l'encontre de la caution solidaire ;


par conséquent : 


infirmer l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 7 avril 2023 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'elle a jugé qu'elles n'avaient pas qualité à agir ; 

ordonner l'expulsion de M. [A] et de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ;

ordonner le transport et la séquestration des effets, meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, appartenant aux occupants, dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu qu'il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

condamner solidairement MM. [A] et [H] au paiement d'une indemnité d'occupation de 1 200 euros par mois, à compter rétroactivement du 1er novembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité;

débouter MM. [A] et [H] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ; 

condamner in solidum MM. [A] et [H] aux entiers dépens, ceux d'appel étant distraits dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile et à leur payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. 




Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 31 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, M. [A] demande à la cour de : 




débouter Mmes [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

confirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux et de la protection statuant en référé ;

constater que le congé délivré ne reproduit pas l'article 15 de la loi du 6  juillet 1989 tel qu'issu de la dernière rédaction ;

dire et juger que cette absence des mentions exigées par la loi lui cause grief ;

constater que Mmes [S] n'ont confié aucun mandat de vente, et n'ont publié aucune annonce pour vendre le bien immobilier ;

dire et juger que Mmes [S] n'ont pas l'intention de vendre le logement ;


en conséquence,


dire et juger qu'il existe une contestation sérieuse ;

condamner solidairement Mmes [I] et [L] [S] à régler la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

condamner solidairement Mme [I] et [L] [S] aux dépens dont distraction au profit de Me Yturbide conformément à l'article 699 du code de procédure civile.




Mmes [S] ont fait signifier la déclaration d'appel et leurs conclusions à M. [H] par acte de commissaire de justice le 28 juillet 2023, à personne.



M. [H] n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2024.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 





Sur ce,



A titre liminaire la cour rappelle, qu'en application de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Ainsi, la demande de M. [A] tendant à l'octroi d'un délai pour quitter les lieux qui est énoncée dans les motifs de ses conclusions sans être reprise dans le dispositif ne sera-t-elle pas examinée.





Sur la qualité à agir de Mmes [S]



Le premier juge a considéré que Mmes [L] et [I] [S] ne justifiaient pas de leur qualité à agir.



En cause d'appel, elles produisent une attestation notariée dont il résulte que la propriété du bien en cause sis [Adresse 1] à [Localité 7] leur a été transmise indivisement à concurrence de moitié chacune après le décès de leur père.



Mmes [S] ont donc qualité à agir. Leur action sera déclarée recevable.



L'ordonnance sera infirmée de ce chef.



Sur la demande tendant à voir ordonner l'expulsion de M. [A]



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un bail, celui-ci peut constater cette résiliation à l'issue du délai légal suivant la notification d'un congé pour vendre auquel n'est opposée aucune contestation sérieuse. Il sera rappelé que s'il n'entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés d'annuler un congé pour vendre, l'existence d'une contestation sérieuse sur sa validité constitue un moyen de nature à faire obstacle à une demande tendant à lui faire produire effet.



Dans sa version issue de l'ordonnance 2020-1144 du 16 septembre 2020, l'article 15 II., alinéa 6, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les cinq alinéas qui le précèdent, reproduits ci-après, doivent être mentionnés dans la notification du congé :



II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.



A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.



Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.











Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.



Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.



Au cas présent, la société Gestion immobilière noiséenne, agissant pour le compte de Mmes [S], a délivré, par lettre recommandée avec accusé de réception remise le 31 mars 2021, un congé pour vendre du 30 mars 2021 (pièce n° 3 des appelantes) pour le 31 octobre 2021.



Pour contester ce congé, M. [A] oppose qu'il ne reproduit pas les dispositions de l'article 15 II. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de l'ordonnance du 16 septembre 2020. 



Ce moyen manque en fait puisque le congé reproduit les dispositions prétendument omises. Contrairement à ce qu'il soutient, M. [A] a donc été informé de ses droits en cas de vente à un tiers à des conditions plus avantageuses. 



De plus, ce congé mentionne un prix de vente de 120 000 euros outre 5 000 euros au titre des frais de négociation ainsi que les conditions de la vente projetée.



A titre surabondant, il sera observé que M. [A] a signé un document le 25 juin 2021 aux  termes duquel il déclare ne pas se 'porter acquéreur du bien au prix de 120 000 euros + 5000 euros de frais de négociation et ce suite au congé pour vente' qui lui a été délivré. 



Ce moyen sera donc écarté.



Ensuite, M. [A] oppose une absence d'intention de vendre de la part de Mmes [S]. Il affirme que celles-ci ne justifient pas avoir saisi une agence immobilière ou avoir publié une annonce en vue de la vente de l'appartement. 



Cependant, ce moyen sera également écarté dès lors que Mmes [S] produisent un mandat exclusif de vente de l'appartement pour le prix de 120 000 euros confié à la société Gestion immobilière Noiséenne le 20 avril 2021.



En conclusion, il convient de constater que le bail a pris fin le 31 octobre 2021. M. [A] s'étant maintenu dans les lieux à l'expiration du préavis, sans avoir accepté l'offre de vente, est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local depuis le 1er novembre 2021, conformément au texte précité. Ce maintien dans les lieux étant constitutif d'un trouble manifestement illicite, son expulsion ne peut être qu'ordonnée dans les conditions fixées au dispositif ci-après afin de le faire cesser.



Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation



En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Au cas présent, la demande de Mmes [S] tendant au paiement, par M. [A] et M. [H] en sa qualité de caution d'une indemnité d'occupation, est présentée à titre définitif et non provisionnel de sorte qu'elle excède les pouvoirs du juge des référés tels que définis par le texte susvisé. Il sera dit n'y avoir lieu à référé de ce chef.



Sur les autres demandes



Eu égard au sens de l'arrêt, l'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle condamne Mmes [S] aux dépens.



M. [A] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile et à payer la somme de 2 000 euros à Mmes [S] au titre des frais irrépétibles exposés en appel.





PAR CES MOTIFS





Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



Déclare recevables les demandes formées par Mmes [S] ;



Ordonne l'expulsion de M. [O] [A] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, des lieux situés au [Adresse 1], [Localité 7], au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;



Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation ;



Condamne M. [A] aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile avec distraction pour ceux de l'appel au profit du conseil de Mmes [S] ;



Condamne M. [A] à payer à Mmes [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT