Cour d'Appel · 2ème chambre — 23 avril 2024

23/04/2024





ARRÊT N° 144



N° RG 21/01552 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OCUP

SM / CD



Décision déférée du 04 Mars 2021 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 15/02823

Mme GAUMET

















S.E.L.A.R.L. JULIEN PAYEN





C/



S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L'HOTEL CAPOUL































































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANT





S.E.L.A.R.L. JULIEN PAYEN 

en qualité de liquidateur judiciaire de SARL EQUIPAGES dont le siège social était [Adresse 5] [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Rebecca-brigitte BARANES, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMEE



S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L'HOTEL CAPOUL 

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 1] 

Représentée par Me Emmanuelle ASTIE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Patricia FAURE-PIGEYRE, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. MOULAYES, Conseillère, chargée du rapport et V. SALMERON, Présidente. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



V. SALMERON, présidente

S.MOULAYES, conseillère

M. NORGUET, conseillère



Greffier, lors des débats : A. CAVAN



ARRET : 

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre.









Faits et procédure



La Sci de l'Hôtel Capoul a donné à bail à la Sarl Equipages trois locaux à usage commercial situés dans un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] dans les circonstances suivantes :

- suivant acte sous seing privé du 23 septembre 2003 concernant le magasin correspondant à la partie droite des vitrines, ce local étant exploité par la société locataire sous l'enseigne Island Way White,

- suivant acte sous seing privé du 7 juillet 2006 concernant le magasin correspondant à la partie gauche des vitrines, ce local étant exploité par la société locataire sous l'enseigne Island Way Grey et le droit au bail en ayant été cédé par cette dernière à la Sarl Capucins [Localité 6], suivant acte authentique du 17 mai 2013 pour un prix de 500 000 €,

- suivant acte sous seing privé du 29 février 2008 concernant le magasin d'une superficie d'environ 76m2 ayant environ 12 mètres de façade extérieure, exploité par la société locataire sous l'enseigne Island Way Black également parfois dénommée Gold.



Les baux sont à destination de vente de prêt à porter hommes, femmes et enfants, petite maroquinerie et d'accessoires et articles se rapportant à cette activité ou décoration de luxe.



La Sarl Tropiques Sud a pris à bail une quatrième boutique située dans des locaux contigus, également donnée à bail par la Sci de l'Hôtel Capoul. Les sociétés Equipages et Tropiques Sud sont gérées par [K] [Y].



Dans le même immeuble, au-dessus de ces boutiques, se trouvent des locaux également loués par la Sci de l'Hôtel Capoul à la Sas Grand Hôtel Capoul qui, dans le cadre de son exploitation de ces locaux à usage d'hôtel a entrepris en avril 2011 d'importants travaux de rénovation dont la réalisation a occasionné pour les boutiques exploitées par la Sarl Equipages un dégât des eaux survenu le 28 octobre 2011.



Ce sinistre a donné lieu à la réalisation de constats d'huissier et d'une expertise judiciaire pour laquelle [N] [Z], commis suivant ordonnance de référé rendue le 17 janvier 2012, a déposé son rapport le 10 janvier 2014.



Au cours de ses opérations qui avaient pour objet la détermination des causes du sinistre, ainsi que l'évaluation des travaux destinés à y remédier et l'appréciation des préjudices subis par la Sarl Equipages, l'expert a découvert l'existence d'un plénum posant un problème de sécurité incendie entre le plancher du 1er étage de l'hôtel et le plafond des magasins endommagés, en l'absence de complexe coupe-feu entre ces locaux, estimant que des travaux destinés à y remédier devaient être réalisés.



Consécutivement au sinistre dégât des eaux, la Sarl Equipages a recherché l'indemnisation de divers préjudices incluant notamment une réduction voire une annulation du montant des loyers dus à la Sci de l'Hôtel Capoul, ce qui a donné lieu à :

- une ordonnance rendue le 23 juillet 2013 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse, ayant à titre provisionnel réduit de 50% le montant des loyers de la Sarl Equipages à compter du 28 octobre 2011 et jusqu'à 6 mois suivant le prononcé de l'ordonnance ;

- un arrêt infirmatif rendu le 30 juillet 2014 par la cour d'appel de Toulouse, sur appel formé par la société locataire contre l'ordonnance du 23 juillet 2013, ayant limité la période de réduction du loyer entre le 28 janvier 2013 et le 31 décembre 2014 ;

- une procédure au fond relative aux conséquences du dégât des eaux, engagée par la Sarl Equipages et la Sarl Tropiques Sud dans le cadre de laquelle un jugement a été rendu par le tribunal de grande instance de Toulouse le 9 juillet 2019 ; un appel a été interjeté contre cette décision, et la Cour d'Appel a rendu sa décision le 29 juin 2022.



Parallèlement à la procédure au fond, la Sci de l'Hôtel Capoul a, par acte extrajudiciaire du 21 juillet 2015, fait délivrer à la Sarl Equipages un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, portant, selon décompte arrêté au 17 juillet 2015, sur la somme de 53.551,92€ concernant la boutique Island Way White.



Par exploit d'huissier du 18 août 2015, la Sarl Equipages a assigné la Sci de l'Hôtel Capoul devant le tribunal de grande instance de Toulouse en opposition au commandement de payer dont elle sollicitait la nullité.



Le 2 mai 2016, les baux concernant les boutiques Island Way White et Island Way Black ont fait l'objet d'une résiliation décidée d'un commun accord entre la bailleresse et la locataire.



La Sarl Equipages a sollicité un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la Cour d'appel de Toulouse opposant les parties au fond, et qui n'avait pas encore été rendu ; à titre subsidiaire elle a demandé au tribunal de déclarer de nul effet le commandement de payer les loyers en date du 21 juillet 2015 et condamner la Sci de l'Hôtel Capoul au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.



La Sci de l'Hôtel Capoul a demandé au tribunal de fixer sa créance définitive de loyer et charges et de solder les comptes à la date de départ du preneur.



Par jugement du 4 mars 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- rejeté la demande de sursis à statuer formée par la Sarl Equipages ;

- rejeté la demande de nullité du commandement de payer du 21 juillet 2015 concernant la boutique Island Way White formée par la Sarl Equipages ;

- constaté que les baux des boutiques Island Way Black et Island Way White ont été résiliés d'un commun accord entre les parties à effet du 2 mai 2016

- rejeté la demande de fixation de créance de la Sci de l'Hôtel Capoul à la somme de 167.196,75€ au 4 février 2016 ;

- condamné la Sarl Equipages à payer à la Sci de l'Hôtel Capoul la somme de 37.239,93€ au titre de l'apurement des comptes entre les parties pour les boutiques Island Way White, Island Way Black et Island Way Grey ;

- débouté la Sarl Equipages de sa demande de dommages et intérêts ;

- débouté la Sci de l'Hôtel Capoul de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamné la Sarl Equipages aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers du 21 juillet 2015 concernant la boutique Island Way White ;

- condamné la Sarl Equipages à payer à la Sci de l'Hôtel Capoul la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.



Par déclaration en date du 6 avril 2021, [K] [Y] en sa qualité de liquidateur amiable de la Sarl Equipages a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation des chefs du jugement qui ont :

- rejeté la demande de sursis à statuer formée par la Sarl Equipages ;

- rejeté la demande de nullité du commandement de payer du 21 juillet 2015 concernant la boutique Island Way White formée par la Sarl Equipages ;

- constaté que les baux des boutiques Island Way Black et Island Way White ont été résiliés d'un commun accord entre les parties à effet du 2 mai 2016

- condamné la Sarl Equipages à payer à la Sci de l'Hôtel Capoul la somme de 37.239,93€ au titre de l'apurement des comptes entre les parties pour les boutiques Island Way White, Island Way Black et Island Way Grey ;

- débouté la Sarl Equipages de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamné la Sarl Equipages aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers du 21 juillet 2015 concernant la boutique Island Way White ;

- condamné la Sarl Equipages à payer à la Sci de l'Hôtel Capoul la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 13 avril 2021, le tribunal de commerce de Toulouse a ouvert la liquidation judiciaire de la Sarl Equipages et désigné la Selarl Julien Payen en qualité de liquidateur judiciaire.



Le 2 juillet 2021, la Selarl Payen, ès qualité, a notifié des conclusions de reprise d'instance.



Par arrêt avant dire droit du 9 janvier 2024, la Cour d'Appel de Toulouse a :

- déclaré l'appel principal irrecevable, à défaut pour l'appelant de s'être acquitté du paiement du timbre prévu par les articles 1635 bis P du code général des impôts et 963 du code de procédure civile ;

- déclaré irrecevable la demande de la Sci de l'Hôtel Capoul relative à la dette locative de la boutique Island Way White, en ce qu'elle est dirigée contre une société qui n'est pas partie à la présente procédure ; 

- ordonné la réouverture des débats s'agissant du calcul de la créance de la Sci de l'Hôtel Capoul relative aux loyers de la boutique Island Way Black, afin de lui permettre de produire, sous peine de radiation :

- l'arrêt rendu sur appel du jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 9 juillet 2019, enregistré auprès la Cour d'Appel de Toulouse sous le numéro de RG 19-3832 ; 

- un décompte actualisé tenant compte des dispositions de cet arrêt sur le calcul de la dette locative liée à la boutique Island Way Black ;

- renvoyé l'affaire à l'audience du 6 février 2024 à 14 heures ; 

- débouté la Sci de l'Hôtel Capoul et la Selarl Julien Payen en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Equipages de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- réservé les dépens ;



Par message RPVA du 30 janvier 2024, l'avocat de la Sci de l'Hôtel Capoul a produit l'arrêt de la Cour d'Appel du 29 juin 2022 et un décompte actualisé tenant compte de la décision rendue.



L'affaire est revenue à l'audience du 6 février 2024.



Prétentions et moyens



Du fait de l'arrêt avant dire droit du 9 janvier 2024, seules subsistent les demandes relatives à l'appel incident de la Sci de l'Hôtel Capoul contenues dans ses conclusions n°1 notifiées le 30 septembre 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, visant à : 

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il recalcule la dette locative pour le magasin Black et pour le magasin Grey :

- confirmer la dette locative non contestée pour le magasin Black et statuant à nouveau

- condamner la Sarl Equipages à payer à la Sci de l'Hôtel Capoul la dette locative totale dû pour le magasin Black arrêté à la somme de 103.778,79 € TTC



Y ajoutant,

- condamner la Sarl Equipages, aux entiers dépens de l'instance.



MOTIFS



Sur la dette locative relative à la boutique Island Way Black



Aux termes de l'arrêt du 29 juin 2022, la Cour d'Appel de Toulouse a retenu un manquement par la Sci de l'Hôtel Capoul à son obligation de délivrance jusqu'à la réalisation des travaux, justifiant de la réduction de 50% des loyers du 28 octobre 2011 au 19 mai 2015.

Elle a par ailleurs confirmé la gratuité des loyers sur toute la période d'indisponibilité complète des locaux en raison des travaux dès le 20 mai 2015 et jusqu'au 10 juillet 2015.

Elle n'a en revanche pas étendu cette gratuité jusqu'au mois d'octobre 2015 comme le premier juge l'avait fait pour permettre les travaux d'embellissement, dans la mesure où le locataire n'a pas réalisé ces travaux.



Ainsi, la Cour d'Appel a confirmé le jugement du 9 juillet 2019 sur la période de réduction de 50% des loyers, et a réduit la période de gratuité en l'arrêtant au 10 juillet 2015.



En application de cette décision, la Sci de l'Hôtel Capoul produit un décompte des loyers restant dû par la société Equipage pour la boutique Black, tenant compte :

- d'un loyer intégral du 1er octobre 2011 au 27 octobre 2011 ;

- d'une réduction de 50% du loyer du 28 octobre 2011 au 19 mai 2015, tenant compte de la révision du montant du loyer ;

- de la gratuité du loyer entre le 20 mai 2015 et le 10 juillet 2015 ;

- d'un loyer intégral à compter du 11 juillet 2015 jusqu'au 2 mai 2016, date de la résiliation du bail.



Les loyers dûs par la Sarl Equipage pour le magasin Black sur cette période s'élèvent ainsi à la somme de 82 655,45 euros ; il convient de soustraire à ce montant la somme de 37 550 euros versée par le preneur.

En conséquence, il reste à devoir au bailleur la somme de 39 605,45 euros au titre des loyers du magasin Black.



Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions de l'article L622-22 du code de commerce, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.



La Sci de l'Hôtel Capoul ne verse pas aux débats sa déclaration de créance ; la Cour constate toutefois qu'elle y a bien procédé dans la mesure où elle produit des échanges de courrier avec la Selarl Julien Payen, liquidateur de la Sarl Equipage, relatifs à la contestation de cette créance.

En revanche, les dernières conclusions notifiées par la Sci de l'Hôtel Capoul, reprenant son appel incident, ne tiennent pas compte de la liquidation judiciaire de la société preneuse ; ainsi la Cour est saisie d'une demande de condamnation qui n'a pas été régularisée, en contradiction avec les dispositions pré-citées.



Il est toutefois constant que dans le cadre d'une instance en cours à la date du jugement d'ouverture d'une liquidation judiciaire, il appartient à la cour d'appel, qui constate que le liquidateur judiciaire est dans la cause et que le créancier poursuivant a déclaré sa créance, de se prononcer d'office sur l'existence et le montant de celle-ci, peu important que les conclusions du créancier poursuivant tendent à une condamnation du débiteur au paiement.



En conséquence, le premier jugement sera infirmé quant au quantum de la dette locative retenu ; il conviendra de fixer la créance de la Sci de l'Hôtel Capoul, au passif de la Sarl Equipage, à la somme de 39 605,45 euros au titre des loyers de la boutique Island Way Black.



Sur les dépens



La Sarl Equipage, représentée par son liquidateur judiciaire la Selarl Julien Payen, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour statuant dans les limites de sa saisine, de manière contradictoire, et par mise à disposition au greffe,



Vu l'arrêt avant dire droit du 9 janvier 2024, et le complétant,



Infirme le jugement déféré sur le quantum de la dette locative de la Sarl Equipage, pour la boutique Island Way Black,



Statuant à nouveau,



Fixe la créance de la Sci de l'Hôtel Capoul au passif de la Sarl Equipage à la somme de 39 605,45 euros au titre de sa dette locative pour la boutique Island Way Black ;



Y ajoutant,



Condamne la Sarl Equipage, représentée par son liquidateur judiciaire la Selarl Julien Payen, aux entiers dépens d'appel ;





Le Greffier La Présidente



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