Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 23 avril 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



chambre 1 - 2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 23 AVRIL 2024



N° RG 22/05532 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VMS7



AFFAIRE :



M. [G] [E]





C/

S.A. IN'LI, anciennement dénommée OGIF, venant aux droits et obligations de la société Les Résidences de la Région Parisienne (RRP)









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Juillet 2022 par le Juridiction de proximité de VERSAILLES



N° RG : 11-21-537



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23/04/24

à : 



Me Jean-luc TISSOT



Me Jeanine HALIMI





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [G] [E]

né le 10 Août 1969 à [Localité 4] - CAMEROUN (99)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Maître Jean-luc TISSOT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 420



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008473 du 04/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)





APPELANT

****************



S.A. IN'LI, anciennement dénommée OGIF, venant aux droits et obligations de la société Les Résidences de la Région Parisienne (RRP), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 602 052 359 RCS Nanterre

Ayant son siège 

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Président,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,









EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2006, la société Les résidences de la région parisienne, aux droits de laquelle vient la société In'li , a donné à bail à M. [E] et Mme [U] un local à usage d'habitation sis [Adresse 1] au [Localité 2].



Par acte de commissaire de justice délivré le 2 avril 2021, la société In'li a assigné M. [E] et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :


voir constater la résiliation du contrat pour défaut de paiement du loyer, et subsidiairement en prononcer la résiliation, 

voir ordonner l'expulsion de M. [E] et Mme [U] et de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

voir condamner solidairement M. [E] et Mme [U] à une astreinte de 8 euros par jour d'occupation du logement, passé un délai de deux mois à compter de la signi'cation du jugement à intervenir,

se voir autoriser à faire transporter et séquestrer les meubles garnissant le logement dans tout garde-meuble de son choix aux frais et risques de M. [E] et Mme [U],

voir condamner solidairement M. [E] et Mme [U] au paiement d'une somme de 7 712,16 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'a une indemnité mensuelle d'occupation 'xée au montant du loyer et des charges en cours jusqu'au jour de la libération effective du logement, 

voir maintenir l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

voir condamner solidairement M. [E] et Mme [U] à lui payer une somme de 330 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.




Par jugement réputé contradictoire du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :


constaté la résiliation de plein droit au 17 janvier 2021 du bail d'habitation conclu entre la société In'li et M. [E] et Mme [U],

ordonné l'expulsion de M. [E] et Mme [U] et de tout occupant de leur chef des lieux situes [Adresse 1] a [Localité 2], au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

rappelé qu'il ne pourra être procédé à cette expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1ernovembre de chaque année et le 31 mars de l'année suivante,

dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 a L. 433-3 et R. 433-1 a R. 433-6 du code des procédures civiles d'exécution,

condamné solidairement M. [E] et Mme [U] à payer en deniers ou quittances à la société In'li la somme de 106,77 euros, terme du- mois de mars 2022 inclus,

condamné in solidum M. [E] et Mme [U] à payer à la société In'li une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges révisables qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, postérieurement au mois de mars 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l'expulsion,

condamné la société In'li à délivrer à M. [E] et Mme [U] une quittance portant sur le loyer et les charges dus jusqu'au 16 janvier 2021,

condamné M. [E] et Mme [U] aux dépens, incluant notamment le coût de signi'cation du commandement de payer,

condamné M. [E] et Mme [U] à payer à la société In'li une somme de 330 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

rejeté le surplus des demandes de la société In'li et M. [E],

rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.




Par déclaration reçue au greffe en date du 31 août 2022, M. [E] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 janvier 2023, il demande à la cour de :


recevoir M. [E] en son appel ; l'y dire bien fondé,

infirmer en tous points le jugement entrepris du 7 juillet 2022 et statuant à nouveau sur l'ensemble,

débouter la société In'li de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail du 5 avril 2006 compte tenu de l'engagement pris par la société In'li de renoncer à cette demande,

débouter en conséquence la société In'li de sa demande d'expulsion de son locataire, comme de ses demandes d'indemnité mensuelle d'occupation,

débouter la société In'li de sa demande de condamnation au paiement de M. [E] faute de justifier d'une créance au terme du mois de mars 2002 inclus,

prononcer condamnation aux dépens en deniers ou quittance compte tenu des sommes déjà acquittées par M. [E],

ordonner la suppression du compte des dépens du coût du commandement du 2 avril 2021,


 

A titre subsidiaire, 


suspendre les effets de la clause résolutoire au 30 septembre 2021 et constater le paiement intégral de la dette locative à cette date,

dire en, conséquence que la clause résolutoire incluse au bail liant les parties n'a pas joué et dire n'y avoir lieu à résiliation du bail et expulsion du locataire,

débouter subséquemment la société In'li de la totalité de ses demandes,

condamner en toute hypothèse la société In'li d'avoir à payer à M. [E] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 décembre 2022, la société In'li demande à la cour de : 


infirmer le jugement rendu le 7 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit au 17 janvier 2021 du bail d'habitation conclu entre la société In'li et M. [E] et Mme [U],

infirmer le jugement rendu le 7 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [E] et Mme [U] et de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 1] au [Localité 2], au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

infirmer le jugement rendu le 7 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a rappelé qu'il ne pourra être procédé à cette expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1 er novembre de chaque année et le 31 mars de l'année suivante,

infirmer le jugement rendu le 7 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d'exécution,

infirmer le jugement rendu le 7 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a condamné in solidum M. [E] et Mme [U] à payer à la société In'li une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges révisables qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, postérieurement au mois de mars 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l'expulsion,

confirmer le jugement rendu le 7 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a condamné solidairement M. [E] et Mme [U] à payer en deniers ou quittances à la société In'li la somme de 106,77 euros, terme du mois de mars 2022 inclus,

confirmer le jugement rendu le 7 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a M. [E] et Mme [U] aux dépens, incluant notamment le coût de signification du commandement de payer,

confirmer le jugement rendu le 7 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a condamné M. [E] et Mme [U] à payer à la société In'li une somme de 330 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [E] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

vu l'article 696 du code de procédure civile, condamner M. [E] aux entiers dépens de la procédure d'appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit. 




La clôture de l'instruction a été prononcée le 1er juin 2023.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail,

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 VII de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit l'extinction de son obligation.

II appartient donc à [G] [E] de démontrer avoir payé le loyer et les charges aux termes convenus par le contrat de bail, mais également l'avoir fait, afin de tenir en échec la clause prévoyant la résiliation automatique du contrat pour défaut de paiement du loyer et des charges, dans le délai de deux mois de la date de signification du commandement.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant en intégralité l'article 24 susmentionné ainsi que les trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, et précisant l'adresse de ce dernier, a été signifié à [G] [E] et [W] [U] le 16 novembre 2020.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment d'un décompte communiqué par la société In'li devant le premier juge que M. [G] [E] a payé le loyer et les charges dus jusqu'au 16 janvier 2021 inclus et a ainsi régularisé la quasi intégralité de sa dette locative puisqu'il restait un solde de 106,77 euros excluant les frais, terme du mois de mars 2022 inclus, lors de l'audience de plaidoirie fixée devant le premier juge.

Le bailleur reconnaît que M. [G] [E] a désormais soldé l'intégralité de sa dette locative. 

Toutefois le bail conclu le 5 avril 2006 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 novembre 2020 au locataire pour la somme de 7712,16 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 janvier 2021, la régularisation ultérieure de la dette locative ne faisant pas obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire dont les conditions étaient ainsi réunies dès le 17 janvier 2021.



Des lors, le commandement de payer délivré étant justifié, il n'y a pas lieu d'ordonner la suppression du compte des dépens du coût du commandement du 2 avril 2021 comme le demande le locataire.



Le jugement déféré est confirmé.



-Sur la condamnation au paiement d'un arriéré locatif et l'octroi de délais de paiement: 



M. [G] [E] produit devant la cour un décompte démontrant qu'il a soldé l'intégralité de sa dette locative peu de temps après l'audience qui s'est tenue devant le premier juge et ce à la date du 22 novembre 2021, date à laquelle il est en possession d'une attestation aux termes de laquelle il est à jour de ses loyers et charges, document établi par la société In'li.



Aux termes de l'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.



Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.



Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Le législateur a supprimé dans le premier alinéa du texte ci dessus le membre de phrase, 'saisi par la locataire avant l'expiration du délai prévu à l'alinéa précédent' de sorte que le texte n'impose aucun délai au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.



L'appelant verse aux débats devant la cour un justificatif du solde intégral de sa dette locative, lequel n'est pas contesté par le bailleur intimé.



Il a donc réglé les causes du commandement visant la clause résolutoire le 16 novembre 2020 et est débiteur de bonne foi.



Il convient donc de :

- constater que les conditions de l'application de la clause résolutoire étaient acquises, faute de paiement de l'arriéré locatif le 17 janvier 2021;

- accorder cependant un délai de paiement du 17 janvier 2021 au 22 novembre 2021;

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

- constater qu'à l'issue de ce délai la locataire a régularisé les causes du commandement et est à jour du paiement de ses loyers courant ;

- dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.



Le jugement déféré sera des lors infirmé en ce qu'il a condamné l'appelant au paiement de la somme de la somme de 106,77 euros, terme du mois de mars 2022 inclus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sa dette ayant été intégralement soldée à la date du 22 novembre 2021.



- Sur l'indemnité procédurale et les dépens



Il convient de condamner la société In'li aux dépens d'appel, les dispositions du jugement attaqué relatives aux dépens étant toutefois confirmées, les locataires s'étant acquittés de leur dette postérieurement à l'audience tenue devant le premier juge.



Il n'y a pas lieu, en équité, de faire droit aux demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par décision contradictoire mise à disposition au greffe de la première chambre 1-2,



Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau :



Accorde, à titre rétroactif, à M. [E] un délai de paiement au 22 novembre 2021 pour s'acquitter de leur dette, 



Constate que la dette locative a été entièrement soldée au 22 novembre 2021 ; 



Dit que la clause résolutoire est, dès lors, réputée ne pas avoir joué,



Déboute, en conséquence, la société In'li de la totalité de ses demandes, 



Y ajoutant : 



Rejette toute demande plus amples ou contraires,



Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne la société In'li aux dépens d'appel.





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier Placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,