Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 23 avril 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 23 AVRIL 2024



N° RG 23/01949 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VYDN



AFFAIRE :



[R] [O]-[I]





C/

[X] [B]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Décembre 2022 par le Tribunal de proximité de Puteaux

 

N° RG : 11-22-000331



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23/04/24

à : 



Me Francis TAGNE



Me Franck LAFON





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [R] [O]-[I]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Maître Francis TAGNE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 42



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C786462023000044 du 10/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)





APPELANTE

****************





Madame [X] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Présente



Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20230217







INTIMEE

****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 1er février 2020, Mme [X] [B] a consenti à Mme [R] [O]-[I] un bail portant sur un logement situe [Adresse 2] à [Localité 4], comprenant également une cave. 



Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2021, Mme [B] a fait délivrer à Mme [O] [I] un commandement d'avoir à lui payer la somme de 1700 euros au titre de l'arriéré locatif. Ce commandement est resté sans effet. 



Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2021, Mme [B] a délivré congé à la locataire en vue de la reprise pour habitation personnelle. 



Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2021, Mme [B] a fait délivrer assignation en référé à Mme [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux. 



Par ordonnance de référé du 6 avril 2022, l'affaire a été renvoyée à l'audience de fond du tribunal de proximité de Puteaux du 7 juin 2022, puis l'affaire a été renvoyée à l'audience du 18 octobre 2022.



A cette audience, Mme [B], représentée par son conseil, a demandé au tribunal : 

- de valider le congé pour reprise délivré le 8 juillet 2021, 

- d'ordonner l'expu1sion de Mme [O]-[I] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce avec le concours de la force publique si nécessaire, sous astreinte de 150 euros par mois de retard;

- d'être autorisée à faire enlever les meubles selon les dispositions de 1'article l433-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- de condamner Mme [O]-[I] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel et des charges et ce, jusqu'à libération des lieux, 

- de condamner Mme [O]-[I] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de condamner Mme [O]-[I] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

- d'ordonner l'exécution provisoire de la décision a intervenir. 



Mme [O]-[I], représentée par son conseil, sollicite de :

- rejeter toutes les demandes de Mme [B] ;

- voir condamner Mme [B] aux dépens, 

- de lui accorder à titre subsidiaire un délai de 6 mois pour quitter les lieux.



Par jugement contradictoire du 5 décembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a : 

- constaté que le bail consenti à Mme [O]-[I] sur le logement et la cave situés au [Adresse 2] à [Localité 4] a pris 'n le 31 janvier 2022, 

- ordonné 1'expu1sion des lieux situé de Mme [O]-[I] et de tous occupants de son chef, 

- accordé à Mme [O]-[I] un délai expirant le 31 mars 2023 pour libérer les lieux, 

- dit qu'à1'issue de ces délais, Mme [B] pourra procéder a l'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, 

- condamné Mme [O]-[I] à payer à Mme [B] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter du 1er février 2022 et .jusqu'à la libération effective des lieux, 

- condamné Mme [O]-[I] à payer à Mme [B] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

- condamné Mme [O]-[I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, 

- dit que les dépens seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle, 

- rappelé que 1'exécution provisoire est de droit. 



Par déclaration déposée au greffe le 22 mars 2023 Mme [O]-[I] a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 avril 2023, Mme [O]-[I], appelante, demande à la cour : 

- de la déclarer recevable en son appel, 

- d'infirmer ou réformer le jugement du 5 décembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre, chambre de proximité de Puteaux, 

statuant à nouveau, de : 

- prononcer la nullité ou l'invalidité du congé en vue de la reprise pour habitation personnelle donné à Mme [O]-[I] par Mme [B], 

- de dire ou déclarer que le bail qui lui a été consenti n'a pas pris fin le 31 janvier 2022, 

- de dire ou déclarer qu'il n'y a pas lieu à ordonner son expulsion des lieux appartenant à Mme [B], ni à celle de tous occupants de son chef, 

à défaut,

- de lui accorder un délai de six mois pour libérer les lieux, 

- de rejeter la demande de Mme [B] tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et - de tous les actes rendus nécessaires par la procédure, 

- de rejeter la demande de Mme [B] tendant à la voir condamner aux dépens, 

-de rejeter toutes les demandes de Mme [B], 

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 11 juillet 2023, Mme [B], intimée, demande à la cour de : 

- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel formé par Mme [O]-[I], 

- déclarer en tant que de besoin le congé pour reprise régulier, 

- débouter en conséquence Mme [O]-[I] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, 

- refuser tout délai ne faisant que retarder l'expulsion de Mme [O]-[I]; 

- confirmer en conséquence la décision entreprise . 

- condamner Mme [O]-[I] au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 janvier 2024. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DECISION. 



Sur l'appel de Mme [O]-[I]. 



- sur la contestation du congé pour reprise personnelle du bien délivré par Mme [B]. 



Mme [O]-[I] reproche au premier juge d'avoir validé le congé pour reprise personnelle qui lui a été délivré par Mme [B]. Elle fait essentiellement valoir que, compte tenu de la dette locative qu'elle reconnaît avoir accumulé mais qui est purgée depuis novembre 2021, il y a lieu de se questionner sur la sincérité du congé qui lui a été délivré le 8 juillet 2021, qu'en effet Mme [B] prétend vouloir s'installer avec son compagnon dans l'appartement dont elle est propriétaire et qu'elle a donné à bail pour des raisons financières et notamment d'importantes charges professionnelles dans le cadre d'une récente activité d'indépendante, mais que la réalité est toute autre, qu'elle est âgée de 29 ans et demeure chez sa mère qui possède une grande maison à [Localité 3], que c'est grâce à l'héritage de son père décédé que Mme [B] a d'ailleurs pu acquérir l'appartement litigieux, que l'absence de sincérité du congé est évidente, dès lors que la situation financière de la bailleresse est loin d'être déplorable. 



Mme [B] observe, en premier lieu, que Mme [O]-[I] reprend l'intégralité de l'argumentation qu'elle a développée en première instance qui n'a pas emporté la conviction du premier juge. Elle expose, qu'alors qu'elle devait rembourser l'emprunt contracté pour l'achat du logement occupé par la locataire, elle a été contrainte avec son compagnon de l'époque de donner congé du logement qu'ils louaient à Guyancourt, dans la mesure où il lui était impossible de faire face au remboursement de l'emprunt et de payer un loyer pour un logement personne, ainsi qu'un loyer pour le local professionnel dans lequel elle exerce son activité de peintre, que depuis, elle s'est séparée de son compagnon et est retournée vivre chez sa mère au début de l'année 2022, mais qu'il ne peut que s'agir d'une situation provisoire qui ne saurait perdurer, qu'âgée de 31 ans, elle ne peut continuer à être hébergée par sa mère alors qu'elle dispose d'un bien immobilier pour lequel elle règle un remboursement d'emprunt, qu'elle a d'ailleurs produit devant le tribunal toutes les pièces nécessaires pour justifier que le congé pour reprise est justifié par un motif légitime et sérieux de sorte que la décision déférée à la cour ne peut qu'être confirmée en ce que le premier juge a considéré que le bail avait pris fin le 31 janvier 2022 et qu'il a ordonné l'expulsion de la locataire des lieux loués. 



Sur ce, 



L'article 25-8-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l'espèce dispose que : 

'(....) Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. 

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail, soit par une décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. 

En cas de contestation, le juge peut même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (....)'. 



En l'espèce, la régularité formelle du congé n'est pas mise en cause, Mme [O]-[I] se bornant à contester le caractère réel et sérieux du motif du congé. 



La cour estime que le premier juge, à l'issue d'un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, par une juste application des règles de droit exempte d'insuffisance et par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour accueillir les demandes de validation du congé délivré par Mme [B] à Mme [O]-[I] et d'expulsion, les moyens développés par l'appelante au soutien de son appel ne faisant que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu. Il y a lieu, néanmoins, de rappeler que, s'il s'avère a posteriori que la reprise par Mme [B] du logement loué est frauduleuse, Mme [O]-[I] disposera de la faculté d'agir à son encontre pour rechercher sa responsabilité. 



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'après avoir constaté que le motif du congé est sérieux, il a constaté que le bail consenti à Mme [O]-[I] portant sur le logement situé à [Localité 4], [Adresse 2], a pris fin le 31 janvier 2022 et qu'il a ordonné, faute de départ volontaire de Mme [O]-[I] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique. Il doit également être confirmé en ses dispositions subséquentes relatives à la fixation de l'indemnité d'occupation et à son paiement. 



- sur la nouvelle demande de délais formée en cause d'appel par Mme [O]-[I]. 



Aux termes de la décision qu'il a rendue le 5 décembre 2022, le tribunal de proximité de Puteaux a accordé à Mme [O]-[I] un délai expirant le 31 mars 2023 pour libérer les lieux. 



En cause d'appel, Mme [O]-[I] qui indique n'avoir aucun parent sollicite, compte tenu de sa situation personnelle liée à son âge (60 ans), de la grave maladie dont elle est atteinte, sollicite 6 mois de délais pour libérer les lieux. 



Mme [B] s'y oppose. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article L 412 -3 du code des procédures civiles d'exécution 'le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants des lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation(...)'. 



Aux termes de l'article 412-4 du code des procédures civiles d'exécution 'la durée des délais prévus à l'article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, de la santé, la qualité de sinistrés par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement (....)'. 



En l'espèce, au regard des situations respectives des parties, des délais dont Mme [O]-[I] a déjà bénéficié, il y a lieu de lui octroyer un ultime délai de trois mois pour libérer les lieux. 



Sur les mesures accessoires. 



Mme [O]-[I] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [B] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [O]-[I] à lui verser la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 5 décembre 2022 par le tribunal de proximité de Puteaux en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Accorde à Mme [O]-[I] un ultime délai de trois mois pour libérer les lieux à compter de la date de signification du présent arrêt, 



Condamne Mme [O]-[I] à verser à Mme [B] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [O]-[I] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me Lafon conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier Placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,