Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 23 avril 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 23 AVRIL 2024



N° RG 23/02446 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VZMN



AFFAIRE :



[Y] [U]





C/

S.A. SEQENS, venant aux droits de la Société FRANCE HABITATION









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE

 

N° RG : 11-22-1297



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23/04/24

à : 



Me Dominique DOLSA



Me Mariane ADOSSI







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [Y] [U]

née le 05 Juin 1980 à [Localité 5] (Guadeloupe)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Me Dominique DOLSA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 444



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-786462023001797 du 07/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)





APPELANTE

****************



S.A. SEQENS, venant aux droits de la Société FRANCE HABITATION, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 100 - N° du dossier 2200791



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,











EXPOSE DU LITIGE.



Par acte sous seing privé du 8 janvier 2015, la société Seqens venant aux droits de France Habitation a donné en location à Mme [Y] [U] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) et un parking n°1003.



Suite à des échéances de loyers impayées, la société Seqens venant aux droits de France Habitation, a fait délivrer le 14 mars 2022 à Mme [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 985,45 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au mois de février 2022 inclus. 



Par acte de commissaire de justice, la société Seqens venant aux droits de France Habitation a fait délivrer assignation à Mme [U] à comparaître devant le juge des contentieux et de la protection de Pontoise aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers, 

- voir condamner Mme [U] à lui verser la somme de 1 702,75 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois d'avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2022, 

- voir expulser Mme [U], à défaut de départ volontaire, ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 1]) et un parking n°1003, 

- voir condamner Mme [U] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges jusqu'à la complète libération des lieux sis [Adresse 1]) et un parking n°1003, 

- se voir autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde- meuble de leur choix, au frais, risques et périls de qui il appartiendra, 

- voir condamner Mme [U] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. 



Par jugement réputé contradictoire du 2 février 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a :

- déclaré recevable l'action engagée et tendant à la résiliation du contrat de bail 

- constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 8 janvier 2015 liant les parties à compter du 15 mai 2022 et dit que Mme [U] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 1]) et un parking n°1003 et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, 





- ordonné l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de Mme [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux, 

- condamné Mme [U] à payer à la société Seqens venant aux droits de France Habitation la somme de 2 692,85 euros correspondant à la dette locative du mois de novembre 2022 inclus et ce, avec intérêts aux taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 1 702,75 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, 

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, 

- condamné Mme [U] à payer à la société Seqens venant aux droits de France Habitation l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er décembre 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, 

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles l433-1 à l433-3 du code des procédure civiles d'exécution, 

- condamné Mme [U] à payer à la société Seqens venant aux droits de France Habitation la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX ainsi que le coût du commandement de payer 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



Par déclaration déposée au greffe le 13 avril 2023, Mme [U] a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 juillet 2023, Mme [U], appelante, demande à la cour : 

- de la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, 

- d'infirmer le jugement rendu le 2 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise, en toutes ses dispositions, 



statuant à nouveau, de : 

- déclarer nul et de nul effet le commandement de payer en date du 14 mars 2022, 

- condamner la société Seqens à payer à Mme [U] la somme de 1 295,05 euros perçue indûment, condamner la société Seqens à payer à Mme [U] une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral. 

- constater que la clause résolutoire figurant au bail n'est pas acquise et en tout état de cause en suspendre les effets, 

- constater qu'elle n'est redevable d'aucune somme envers la société Seqens, 

-condamner la société Seqens à payer à Me [W] une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, 

- condamner la société Seqens aux entiers dépens; 



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 10 octobre 2023, la société Seqens, intimée, demande à la cour de : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 2 février 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise, 

- débouter Mme [U] de l'ensemble de ses demandes, moyens et prétentions.

- condamner Mme [U] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

-condamner Mme [U] aux entiers dépens. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 janvier 2024. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 





MOTIFS DE LA DECISION 



Sur l'appel de Mme [U]. 



- sur la demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer en date du 14 mars 2022. 



Mme [U] invoque la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré le 14 mars 2022 dans la mesure où il a pris en compte dans le calcul des sommes dues, la régularisation de charges d'eau des années 2020, à hauteur de la somme de 1017,37 euros.



La société Seqens réplique qu'à supposer même que l'allégation de Mme [U] relativement à la régularisation des charges d'eau de l'exercice 2020 soit fondée, il n'en demeure pas moins qu'elle restait lui devoir la somme de 967,98 euros au titre des loyers impayés. 



Sur ce, 



Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure au montant réel de la créance n'en est pas moins valable pour la partie non contestable de la dette. 



En l'espèce, Mme [U] ne conteste qu'une partie de la dette locative, à savoir la somme de 1017,37 euros au titre de la régularisation des charges d'eau qu'elle estime injustifiée, de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande tendant à voir déclare nul le commandement de payer qui lui a été délivré le 14 mars 2022 pour un montant total de 1 985,45 euros. 



- sur la contestation de Mme [U] relative à la régularisation des charges d'eau de l'exercice 2020. 



Mme [U] conteste la régularisation des charges d'eau au titre de l'année 2020, soutenant que la situation serait régie par les dispositions de la loi dite 'Warsmann' publiée le 22 mar 2012 et son décret d'application publié le 26 septembre 2012, lequel instaure un plafonnement exigible suite à une fuite d'eau après compteur. Elle prétend que la bailleresse ne l'a jamais informée d'une surconsommation d'eau qui s'entend comme excédant le double de la consommation moyenne, le calcul s'effectuant sur les trois dernières années de facturation. 



La société Seqens réplique que les dispositions invoquées par Mme [U] sont uniquement applicables en cas de fuite d'eau. 



Sur ce, 



Ainsi que le soutient à juste titre la société Seqens, les dispositions du décret d'application de la loi du 22 mars 2022 dite loi Warsmann ne sont applicables qu'en cas de fuite d'eau. Or, en l'espèce, Mme [U] ne justifie pas avoir été victime de la moindre fuite d'eau, ni a fortiori avoir dénoncé quelque fuite que ce soit à la bailleresse, se bornant à procéder par voie d'affirmation. 



Au surplus, il ressort de la pièce 9, produite par la société bailleresse, que la somme de 1 295,05 euros que Mme [U] sollicite à titre d'indemnisation du préjudice financier lié à la régularisation des charges d'eau, a été finalement réglée par le Fonds de solidarité Eau mis en place par le CYO, service d'eau de la commune de [Localité 6]-[Localité 7], après avis de la CCAS qui a donné son accord le 10 août 2022 pour octroyer la somme susvisée à la locataire. 



La cour observe que si un remboursement devait être effectué, ce ne serait pas en tout état de cause au bénéfice de Mme [U]. 



Il s'ensuit que Mme [U] doit être déboutée comme étant mal fondée en sa contestation de la régularisation des charges d'eau de l'année 2020, ainsi qu'en sa demande subséquente d'indemnisation du préjudice moral qu'elle allègue. 



- sur l'acquisition de la clause résolutoire. 



Mme [U] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, faisant valoir qu'elle n'est plus redevable d'aucune somme au titre des loyers envers la société Seqens. 





La société Seqens réplique que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti et que c'est donc à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 15 mai 2022, qu'en outre la locataire n'a pas réellement repris les règlements des échéances courantes depuis le jugement déféré à la cour, que les versements intervenus proviennent de la CAF qui procède aux rappels de l'aide au logement, qu'il suffit d'examiner le relevé qu'elle produit pour constater que le compte locatif fonctionne en position débitrice depuis le mois de novembre 2021, que pour lui refuser le versement de l'AFIL, la CAF a estimé que les paiements étaient peu nombreux et irréguliers (deux paiements en six mois). 



Sur ce, 



En l'espèce, la société Seqens a fait délivrer à Mme [U] un commandement d'avoir à payer la somme de 1 985,45 euros au titre de l'arriéré locatif. La locataire ne s'est pas acquittée de la somme due dans le délai imparti de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 mai 2022. Le jugement est donc confirmé sur ce point ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, au sort des meubles, à la fixation de l'indemnité d'occupation et à la condamnation de Mme [U] à son paiement, étant observé que la locataire doit être déboutée comme non fondée à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, le compte locatif ayant fonctionné en position débitrice depuis le mois de novembre 2021, démontrant par là-même que Mme [U] est un mauvais payeur d'habitude. 



Sur les mesures accessoires. 



Mme [U] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Seqens au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [U] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Déboute Mme [U] de sa demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer qui lui a été délivré le 14 mars 2022 pour un montant total de 1 985,45 euros, 



Confirme le jugement rendu le 2 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise en toutes ses dispositions, 



Déboute Mme [U] de l'ensemble de ses demandes, 



Condamne Mme [U] à verser à la société Seqens la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [U] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier Placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,