Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/03015 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XPDD
N° de MINUTE : 24/00579

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS “TOUR M3" [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société NSE ESTATE, exerçant sous le nom commercial “STEPHANE PLAZA IMMOBILIER - BAGNOLET”, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Denis BARGEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1313

C/

DEFENDEUR

Monsieur [C] CIVIL
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 21 Février 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [J] est propriétaire du lot n°83 de l'immeuble TOUR M3 sis [Adresse 1] (93).
 
Par acte d’huissier de justice du 22 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble TOUR M3 sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société NSE ESTATE, exerçant sous le nom Stephane Plaza Immobilier-Bagnolet, a fait assigner Monsieur [C] [J] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Déclarer le syndicat des Copropriétaires «TOUR M3›› [Adresse 1], recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes,
Dire que Monsieur [C] [J] n'a pas payé les charges de copropriétés dont il est redevable au 1°' trimestre 2023, à savoir d'un montant de 8.817,75 Euros,

En conséquence :
Condamner Monsieur [C] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires «TOUR M3›› [Adresse 1] la somme de 8.817,75 Euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure.
Condamner Monsieur [C] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires «TOUR M3» [Adresse 1] aux frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la somme de 400 euros.
Faire application des dispositions de l'article 1154 du Code Civil
Condamner Monsieur [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du « TOUR M3›› [Adresse 1] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.
Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Condamner Monsieur [C] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires « TOUR M3›› [Adresse 1], la somme de 2.000 Euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner Monsieur [C] [J] aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maitre Denis Bargeau.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [C] [J] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 04 juillet 2023 et fixée à l'audience du 18 octobre 2023.

Cependant, cette ordonnance a été révoquée le 18 octobre 2023, des vérifications ayant été rendues nécessaires suite au changement de syndic de la copropriété.

L'affaire a de nouveau été clôturée le 21 décembre 2023 et fixée à l’audience du 21 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 24 avril 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.







MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété


En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 
Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [C] [J];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 1er février 2018, 09 septembre 2020, 20 décembre 2021 et 25 mai 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 et les appels travaux dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 25 mai 2022 au 30 septembre 2023,
- la mise en demeure du 28 novembre 2022.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire du relevé de compte établi au 04 octobre 2023 les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme totale de 260 euros au 22 mars 2023, date à laquelle le syndicat des copropriétaires arrête ses demandes.

Au regard de l'extrait de compte et des appels de fonds versés en procédure, Monsieur [J] est redevable de la somme de 9.447,07 euros au titre de son arriéré de charges arrêté au 22 mars 2023 ( 11.377,09 euros au débit du compte entre le 1er janvier 2021 et le 22 mars 2023 – 1.930,02 euros au crédit sur cette même période). Le syndicat des copropriétaires sollicitant cependant sa condamnation au paiement de la somme de 8.817,75 euros, c'est à cette somme qu'il sera condamné.



Ainsi, il convient de condamner Monsieur [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.817,75 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 mars 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure, la somme due au 28 novembre 2022, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [C] [J], étant supérieure à la somme à laquelle il est condamné aux termes du présent jugement.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 400 euros au titre de ces frais. Il y a lieu cependant de relever qu'au regard de l'extrait de compte transmis, ces frais se montent à la somme de 260 euros sur la période étudiée, soit du 1er janvier 2021 au 22 mars 2023. Il est néanmoins également fait état dans les moyens développés au soutien de cette demande de la facturation émise le 30 novembre 2022 de la mise en demeure par avocat datée du 28 novembre 2022 d'un coût de 240 euros. Toutefois, dans ce cas, les frais sollicités au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seraient dès lors de 500 euros et non de 400 euros.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 28 novembre 2022.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais afférents à la relance du 17 octobre 2022, d'un coût de 50 euros, ainsi qu'à ceux des deux relances du 14 novembre 2022 d'un coût de 50 euros pour l'une et de 160 euros pour l'autre, actes qui, au demeurant, ne sont pas justifiés en procédure.

En outre, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 240 euros le 30 novembre 2022, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [C] [J] n'a payé que la somme de 500 euros au titre de ses charges de copropriété entre le 1er janvier 2021 et le 20 mars 2023. 

Or en omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [C] [J] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [C] [J], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [J] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble TOUR M3 sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société NSE ESTATE, exerçant sous le nom Stephane Plaza Immobilier-Bagnolet, la somme de 8.817,75 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés arrêtés au 22 mars 2023, premier trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble TOUR M3 sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société NSE ESTATE, exerçant sous le nom Stephane Plaza Immobilier-Bagnolet, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble TOUR M3 sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société NSE ESTATE, exerçant sous le nom Stephane Plaza Immobilier-Bagnolet, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble TOUR M3 sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société NSE ESTATE, exerçant sous le nom Stephane Plaza Immobilier-Bagnolet, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;





CONDAMNE Monsieur [C] [J] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 avril 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT