Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/09024 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YEOE
N° de MINUTE : 24/00582

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DÉNOMMÉ “ [Adresse 4]” SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, FONCIERE LELIEVRE, SAS, elle même représentée par son Président en exercice
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Maître Michel-alexandre SIBON de l’AARPI FLS Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0204

C/

DEFENDEURS

Monsieur [K] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
non représenté

Madame [U] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 21 Février 2024.



JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [I] et Madame [U] [G] [I] sont propriétaires des lots n°138 et 340 de l'ensemble immobilier dénommé "[Adresse 4]" sis [Adresse 1].
 
Par actes de commissaire de justice du 22 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé "[Adresse 4]" sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIERE LELIEVRE, a fait assigner Monsieur [K] [I] et Madame [U] [G] [I] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- DECLARER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommée [Adresse 4] sis [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE recevable en ses demandes, fins et conclusions,

L'Y DÉCLARANT bien fondé,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [U] [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires sus-dénommé :
- la somme de 11.146,45 6 arrêtée au 15 septembre 2023 (appel de charges du 3ème trimestre 2023 inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation. et JUGER y avoir lieu à capitalisation des intérêts par application du nouvel article 1343-2 du Code Civil dès que les conditions en seront réunies;
- la somme de 1.200 Euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement du nouvel article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil,
- la somme de 1.920 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [U] [I] en tous les dépens, comprenant notamment les éventuelles droits de recouvrement ou d'encaissement et frais d'exécution forcée de la présente décision, les dépens de l'instance pouvant être recouvrés par Maître Michel-Alexandre SIBON de l'AARPl FLS ASSOCIÉS, avocat constitué, par application de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
- RAPPELER que l'exécution de la décision à intervenir est de droit à titre provisoire.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 18 décembre 2023 et signifiées aux consorts [I] par exploits de commissaire de justice le 22 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :

- DECLARER le Syndicat des Copropriétaires de l”immeuble dénommée [Adresse 4] sis [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE recevable en ses demandes. fins et conclusions,

L'y DÉCLARANT bien fondé,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [U] [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires sus-dénommé :


- la somme de 11.614,39 € arrêtée au 18 décembre 2023 (appel de charges du 4ème trimestre 2023 inclus), augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 11.146,45€ à compter du 22 septembre 2023. date de délivrance de l'assignation et pour le surplus à compter de la signification des présentes écritures et JUGER y avoir lieu à capitalisation des intérêts par application du nouvel article 1343-2 du Code Civil dès que les conditions en seront réunies ;
- la somme de 1.200 Euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement du nouvel article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil,
- la somme de 1.920 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [U] [I] en tous les dépens. comprenant notamment le coût de l'assignation. le coût de signification des présentes conclusions ainsi que les éventuels droits de recouvrement ou d'encaissement et frais d'exécution forcée de la présente décision, les dépens de l'instance pouvant être recouvrés par Maître Michel-Alexandre SIBON de l'AARPI FLS ASSOCIÉS, avocat constitué, par application de l'article 699 du Code de Procédure Civile
- RAPPELER que l'exécution de la décision à intervenir est de droit à titre provisoire.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [K] [I] et Madame [U] [G] [I] n’ont pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 09 janvier 2024 et fixée à l'audience du 21 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 24 avril 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [K] [I] et Madame [U] [G] [I];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 13 juin 2019, 28 janvier 2021 et 27 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 et les appels travaux dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 27 juin 2023 au 21 juin 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il ressort du jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 avril 2021 versé aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu'il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l'article 220 du code civil.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [U] [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.614,39 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 18 décembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 22 septembre 2023, date de l'assignation, sur la somme de 11.146,45 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [K] [I] et Madame [U] [G] [I] ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 avril 2021. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.




En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [K] [I] et Madame [U] [G] [I] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette carence est d'autant plus injustifiée que Monsieur [K] [I] et Madame [U] [G] [I], qui n'habitent pas dans leurs lots au vu de l'adresse à laquelle l'assignation leur a été signifiée, ont vocation à percevoir des revenus locatifs leur permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [K] [I] et Madame [U] [G] [I], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [I] et Madame [U] [G] [I] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [U] [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé "[Adresse 4]" sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIERE LELIEVRE, la somme de 11.614,39 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 18 décembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 22 septembre 2023, sur la somme de 11.146,45 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [I] et Madame [U] [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé "[Adresse 4]" sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIERE LELIEVRE, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [I] et Madame [U] [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé "[Adresse 4]" sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIERE LELIEVRE, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;






CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [I] et Madame [U] [G] [I] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 avril 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT