Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/05696 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XXNJ
N° de MINUTE : 24/00586

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5], pris en la personne de son Administrateur Judiciaire provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [H].
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

DEFENDEUR

Monsieur [B] [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 21 Février 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.





EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [B] [V] est propriétaire des lots n°20.119, 21.018 et 21.945 de la résidence [Adresse 5] (93).
 
Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] (93), prise en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, désignée en cette qualité par ordonnance de Monsieur le président du tribunal de grande instance de Bobigny le 04 septembre 2003, régulièrement prorogée depuis lors, a fait assigner Monsieur [B] [V] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny, la condamnation de Monsieur [B] [V] au paiement de :
- la somme de 7.930,06 € correspondant aux charges de copropriété et travaux dus au deuxième trimestre 2023 inclus, compte arrêté au 15 mai 2023,
- la somme de 7,35 € au titre des frais exposés conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- la somme de 2.500 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par le syndicat des copropriétaires,
- aux entiers dépens,
Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions signifiées à Monsieur [V] le 29 janvier 2024 et notifiées par RPVA le 05 février 2024, le syndicat des copropriétaires a précisé être désormais représenté par la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [H], administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire, désignée en cette qualité par ordonnance de Monsieur le président du tribunal judiciaire de Bobigny le 14 novembre 2023, et a demandé au tribunal de ceans de :

Condamner Monsieur [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]), représentée par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [H], la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par ce dernier du fait du non paiement des charges de copropriété.

Le condamner aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [B] [V] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 17 octobre 2023 et fixée à l'audience du 20 décembre 2023 puis renvoyée à l’audience du 21 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 24 avril 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.





MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- l'avis de mutation justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [B] [V];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les décisions de l'administrateur provisoire du 26 octobre 2020, 03 octobre 2022 et 09 mai 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlaient les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- les ordonnances de désignations de la SELARL BLERIOT & ASSOCIES ainsi que de la SELARL AJ ASSOCIES.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété était bien fondée en son principe.

Il démontre également que Monsieur [V] a procédé à des paiements postérieurement à la mise en demeure du 13 février 2023 qui lui a été adressée ainsi qu'à son assignation devant la présente juridiction, aux termes d'un acte d'huissier du 26 mai 2023. C'est ainsi par des paiements des 13 juin 2023, 17 juillet 2023, 09 septembre 2023 et 04 octobre 2023, que Monsieur [V] a apuré sa dette.

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [B] [V] n'a réglé ses charges qu'à la suite de la mise en œuvre d'une procédure judiciaire et ce, alors qu'il ne peut ignorer la situation de particulière fragilité financière de la copropriété, celle-ci ayant justifié la désignation d'un administrateur provisoire. Or en omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, il a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Sa carence est d'autant plus injustifiée que Monsieur [B] [V], qui n'habite pas dans ses lots au vu de l'adresse à laquelle l'assignation lui a été signifiée, a vocation à percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [B] [V], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [V] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [B] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [H], désignée en cette qualité par ordonnance de Monsieur le président du tribunal judiciaire de Bobigny le 14 novembre 2023, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [V] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 avril 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT