Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/09653 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHHH
N° de MINUTE : 24/00583

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société COPRO 2 A, SARL, prise en la personne de ses représentants légaux.
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Monsieur [M] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 21 Février 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [H] est propriétaire des lots n°5, 161 et 205 de la [Adresse 5] sise [Adresse 2] (93).
 
Par acte d’huissier de justice du 12 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 2]), représenté par son syndic, la société COPRO 2A, a fait assigner Monsieur [M] [H] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- DECLARER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise à [Localité 3] (93), [Adresse 2] recevable et bien fondé en ses demandes ;

Ce faisant,
Vu l'article 10 de la loi du 10juillet 1965,
Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,
- CONDAMNER Monsieur [M] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise à [Localité 3] (93), [Adresse 2] les sommes de :
1. 12.069,24€ correspondant aux charges de copropriété impayées du 09 avril 2021 au 02 octobre 2023 (2ème trimestre 2023) avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation
2. 350€ au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation
3. 2500€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive
- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [H] en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du CPC ;
- RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [M] [H] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 23 janvier 2024 et fixée à l'audience du 21 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 24 avril 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.




Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [H];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 08 septembre 2020, du 13 avril 2021, du 10 mai 2022 et du 30 mai 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.069,24 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété sur la période du 09 avril 2021 au 02 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 350 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. La lettre du 22 mai 2023 transmise à ce titre ne s'accompagne en effet pas de l'accusé réception permettant d'établir avec certitude son envoi en recommandé à Monsieur [H]. 
Au surplus, cette lettre ne porte pas trace de la mention “mise en demeure” et se limite à inviter ce dernier à “ bien vouloir régulariser votre compte en plus vite”, lui précisant qu'à défaut de réponse dans les huit jours, “nous serons contraints de procéder au recouvrement par voie judiciaire”. 
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [M] [H] a déjà fait l'objet de condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Bobigny du 19 janvier 2017, du tribunal d'instance de Bobigny du 26 avril 2019, ainsi que par arrêt de la cour d'appel de Paris du 10 novembre 2021 et par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 25 janvier 2022. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs des jugements et arrêt susvisés, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [M] [H] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [M] [H], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [H] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic, la société COPRO 2A, la somme de 12.069,24 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus pour la période du 09 avril 2021 au 02 octobre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus) et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic, la société COPRO 2A, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic, la société COPRO 2A, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic, la société COPRO 2A, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Fait au Palais de Justice, le 24 avril 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame [Y] Madame [T]