Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 23 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
 Me Samuel ZEITOUN
Madame [S] [B] [P] [Z]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/07418 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z36

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 23 avril 2024


DEMANDERESSE
Société ILKA IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDERESSE
Madame [S] [B] [P] [Z]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 5 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 23 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/07418 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z36


EXPOSE DU LITIGE


Par acte authentique du 17 décembre 2020, la société ILKA IMMO a acquis auprès de Madame [S] [Z] un ensemble immobilier situé [Adresse 2] au prix de 800 000 euros avec une faculté de rachat exclusive au bénéfice de Madame [S] [Z] pendant 18 mois et un droit de jouissance qui lui est consenti pour la même durée moyennant le versement d'une indemnité d'occupation d'un montant de de 6 666,67 euros par mois.

Le délai pendant lequel Madame [S] [Z] avait la faculté d'opter a été prorogé par acte authentique du 13 juillet 2022 jusqu'au 17 décembre 2022, Madame [S] [Z] étant tenue au paiement de l'indemnité d'occupation d'un montant 20 000 euros du 17 juin 2022 au 17 septembre 2022 non remboursable, puis au paiement de cette même somme jusqu'au 17 décembre 2022 remboursable au prorata temporis en cas de rachat entre le 17 septembre 2022 et le 17 décembre 2022.

Déplorant le maintien de Madame [S] [Z] dans les lieux au delà du terme convenu d'une part et des manquements à ses obligations pécuniaires d'autre part, la SAS ILKA IMMO lui a fait signifier par acte de commissaire de justice du 24 mars 2023 une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2023, elle a ensuite fait assigner Madame [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d'obtenir :
-son départ immédiat du bien litigieux,
-à défaut de départ volontaire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef,
-le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tel garde-meuble du choix de la défenderesse ou tel autre choix de la requérante en garantie des sommes qui pourront être dues,
-sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-6 666,67 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 17 septembre 2022 au 17 décembre 2022,
-11 729 euros au titre des charges de copropriété,
-3 838 euros au titre du remboursement des taxes foncières 2021 et 2022,
-200 euros au titre de indemnité journalière d'occupation à compter du 17 décembre 2022 et jusqu'à la libération totale des lieux,
-10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
-5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-sa condamnation au paiement de la taxe foncière 2023 ainsi que toutes les taxes foncières postérieures jusqu'au départ définitif des lieux occupés,
-sa condamnation au paiement des dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, la SAS ILKA IMMO indique que l'acte authentique de vente du 17 décembre 2020 prévoyait une convention d'occupation temporaire au profit de Madame [S] [Z] jusqu'au 17 juin 2022, que ce délai a été prorogé par acte authentique du 13 juillet 2022 et que depuis le 17 décembre 2022, elle est occupante sans droit ni titre du bien immobilier n'ayant pas opté pour le rachat dans le délai imparti. Elle se dit ainsi bien-fondée à solliciter son expulsion sur le fondement de l'article 544 du code civil et, au visa des articles 1103 et suivants du code civil eu égard aux stipulations de l'acte authentique du 17 décembre 2020, sa condamnation au paiement de la somme de 6666,67 euros au titre des indemnités d'occupation restant dues, de la somme de 11 729 euros au titre des charges de copropriété dont le paiement lui a été réclamé par le syndic de copropriété par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 mars 2023, de la somme de 3 838 euros au titre des taxes foncières pour les années 2021 et 2022 et de la somme de 200 euros par jour à compter du 17 décembre 2022 au titre de l'indemnité d'occupation journalière jusqu'à la libération des lieux.
Elle forme sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil estimant que Madame [S] [Z] a porté une atteinte injustifiée à son droit de propriété.

A l'audience du 05 février 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, la SAS ILKA IMMO a maintenu ses demandes et s'est opposée à tout délai pour quitter les lieux.

Madame [S] [Z], comparante en personne a reconnu le principe de la dette. Elle a indiqué avoir fait un virement de 7 500 euros la semaine précédent l'audience et a proposé de régler le solde à la fin de la semaine. Elle a toutefois également formé une demande de délais pour payer les sommes dues qu'elle n'a pas contestées et s'est opposée à la demande d'expulsion en assurant qu'un acheteur allait se manifester. Elle a fait savoir qu'elle était retraitée, percevait 3 000 euros par mois et qu'elle ne disposait d'aucune perspective de relogement.

 
L'affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2024.

Par note en délibéré du 15 avril 2024, la SAS ILKA IMMO a confirmé le bon encaissement du virement de 7500 euros évoqué par la défenderesse lors de l’audience. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande d'expulsion

Il résulte de l'article 1103 du code civil que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 544 du code civile dispose quant à lui que La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Enfin les articles L 411-1 et L 411-2 du code des procédures civiles d'exécution prévoient que l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef.

En l'espèce, il est constant que la SAS ILKA IMMO a acquis l'ensemble immobilier litigieux de Madame [S] [Z] par acte authentique du 17 décembre 2020 prévoyant une faculté de rachat au profit de cette dernière pendant 18 mois soit jusqu'au 17 juin 2022.

Il n'est pas non plus contesté que ce délai a été prorogé jusqu'au 17 décembre 2022 par acte authentique du 13 juillet 2022 et que Madame [S] [Z], qui n'a pas opté pour le rachat dans ce délai, s'est néanmoins maintenue dans les lieux.

Elle n'a pas déféré à la sommation de quitter les lieux qui lui a été signifiée par commissaire de justice le 24 mars 2023 et a confirmé toujours y demeurer lors de l'audience du 05 février 2024.

Dès lors, Madame [S] [Z] est occupante sans droit ni titre des lots n°15 et 17 correspondant à une cave et à un appartement situés [Adresse 2]. 

Par conséquent, son expulsion sera ordonnée ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

S'agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, il convient de rappeler que les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond se prononce sur le sort du mobilier garnissant le logement, tandis que les éventuelles difficultés qui pourraient survenir ultérieurement relèvent de la compétence du juge de l'exécution. Cette demande sera donc rejetée.


Sur la demande de délai pour quitter le logement

Aux termes des articles L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Elles ne trouvent pas non plus à s'appliquer lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, Madame [S] [Z] ne formule pas explicitement de demande de délai pour quitter le logement. Elle indique seulement s'opposer à son expulsion, indiquant qu'un acheteur va se manifester et qu'elle va ainsi être en capacité de procéder à l'exercice de sa faculté de rachat.

Elle ne produit aucune pièce justificative au soutien de sa situation qu'elle décrit pourtant comme précaire, indiquant n'avoir aucune perspective de relogement, être isolée sur le plan familial et percevoir une somme de 3 000 euros mensuelle environ à titre de retraite.

Par conséquent, aucun délai pour quitter les lieux sera accordé à Madame [S] [Z].


Sur la demande de condamnation de Madame [S] [Z] aux sommes dues

Il résulte de l'article 1103 du code civil que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'acte authentique du 17 décembre 2020, il est prévu que Madame [S] [Z], en contrepartie du droit de jouissance qui lui est reconnu sur le bien litigieux pendant une période de 18 mois équivalent au temps d'exercice de sa faculté de rachat, est redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant de 6 666,67 euros par mois.

Il est également prévu que " pendant toue la durée de la faculté de rachat, le VENDEUR paiera directement, ou le cas échéant, remboursera, à l'ACQUÉREUR l'intégralité des coûts de toute nature, qu'ils soient liés l'occupation ou la propriété du BIEN, en ce compris de manière non exclusive .
-les frais d'entretien et de réparation,
-les charges de fourniture d'énergie et d'eau,
-les taxes d'habitation, les taxes foncières,
-les polices d'assurance,
-les éventuelles dépenses engagées par l'acquéreur pour percevoir ces sommes(...) "

Selon l'acte authentique du 13 juillet 2022 , le délai d'exercice de la faculté de rachat a été prorogée jusqu'au 17 décembre 2022 moyennant le paiement d'un " loyer de 20 000 euros " non remboursable pour une durée de 3 mois puis à compter du 17 septembre 2022, le paiement d'un loyer de 20 000 euros remboursable au prorata temporis en cas de rachat entre le 17 septembre et le 17 décembre 2022, le reste des dispositions de l'acte du 17 décembre 2020 étant maintenu.

En l'espèce, la SAS ILKA IMMO indique que Madame [S] [Z] reste redevable de la somme de 6 666 ,67 euros au titre des indemnités d'occupation et produit deux courriers de la BNP PARIBAS attestant du rejet du chèque de 6 666 euros daté du 17 novembre 2022 correspondant, eu égard aux pièces produites, au terme du mois de décembre 2022.

Madame [S] [Z] n'a pas contesté le principe de la dette liée à l’indemnité d’occupation due pour la période courant du 17 septembre 2022 au 17 décembre 2022 mais a indiqué lors de l’audience avoir effectué un virement de 7 500 euros qui a été confirmé par la demanderesse.

Par conséquent, Madame [S] [Z] n’est redevable d’aucune somme au titre de l’indemnité d’occupation sur cette période.

Par ailleurs, Madame [S] [Z] ne conteste pas non plus être redevable de la somme de 11 729 euros au titre des charges de copropriété, indiquant cependant ne pas avoir correctement lu les dispositions du contrat s'agissant des frais qui pouvaient être mis à sa charge.

Il ressort du décompte de créance produit par la demanderesse que les sommes dues au titre des charges du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2023 troisième trimestre 2023 inclus s'élève à 11 624 euros augmenté de 105 euros de frais de relance.

En l'absence de tout courrier émanant de la SAS ILKA IMMO à l'attention de Madame [S] [Z] lui rappelant son obligation contractuelle de payer les charges de copropriété, cette dernière ne saurait être redevable des frais de relance.

Dès lors, Madame [S] [Z] est redevable de la somme de 11 624 euros au titre des charges de copropriété dont il convient de déduire la somme de 833.33 euros correspondant au reliquat de la somme 7 500 euros qu’elle a versée à la demanderesse et qui a été d’abord imputée sur l’indemnité d’occupation dont elle était redevable.

Par conséquent, Madame [S] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 10 790.67 euros au titre des charges de copropriété dont elle est redevable. 

Enfin, la SAS ILKA IMMO justifie des avis d'imposition relatifs à la taxe foncière pour les années 2021 et 2022 pour des montants respectifs de 1910 euros et 1928 euros, soit un total de 3 838 euros.

Ainsi, Madame [S] [Z] sera condamnée à régler la somme de 3 838 euros à la SAS ILKA IMMO, au titre des taxes foncières des années 2021 et 2022.


Sur la demande de condamnation au paiement d'une indemnité journalière

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Il résulte par ailleurs de l'acte authentique du 17 décembre 2020 que "il est expressément convenu entre les parties que si le VENDEUR se maintenait dans le BIEN après que la convention d'occupation précaire aurait pris fin, soit au terme du délai maximaim susvisé de 18 mois soit par anticipation pour cause de renoconcement à la faculté de rchat ou de déchéance de la faculté de racha,t il serait occupant du beien sna s droit ni titre, serait redevable envers l'acquéreur d'une indemnité de deux cent euros (200,00 EUR) par jour et ce, à titre d'astreinte. (...) Ces indemnités seront dues dès le prmier jour de retard nonbstant la réception de la sommation de liébrer les BIENS (...).

En l'espèce, Madame [S] [Z] sera condamnée au paiement d'une indemnité journalière d'occupation pour la période courant du 17 décembre 2022 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'un montant de 200 euros par jour, conformément aux prévisions contractuelles étant précisé que ce montant équivaut à 6 000 euros par mois et correspond à l'indemnité d'occupation mensuelle prévue pendant la durée de la convention d'occupation précaire.


Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Trois conditions cumulatives doivent être remplies pour engager la responsabilité contractuelle d'une partie, à savoir, l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

En l'espèce, si la preuve de l'inexécution contractuelle de Madame [S] [Z] est rapportée, la SAS ILKA IMMO ne fait pas la démonstration du préjudice qu'il allègue avoir subi, étant rappelé que l'activité de la société est celle de marchand de biens immobiliers et que par conséquent, en tant que professionnelle, elle ne peut qu'avoir connaissance des risques auxquels elle s'expose dans le cadre d'une telle activité et en contractant notamment avec des personnes physiques.

Par conséquent, la SAS ILKA IMMO sera déboutée de la demande formée au titre des dommages et intérêts.


Sur la demande en paiement au titre de la date foncière 2023 et à toutes les taxes foncières postérieures jusqu'au départ définitif des lieux

Il résulte de l'article 1103 du code civil que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les artciles 1380 et suivants du code général des impôts, sont redevables de la taxe foncière sur les propriétés bâties les propriétaires ou les usufruitiers .

En l'espèce, la SAS ILKA IMMO est propriétaire du bien litigieux. La convention d'occupation précaire conclue le 17 décembre 2020 prévoyait que Madame [S] [Z] était de redevable de la taxe foncière pendant tout la durée de la faculté de rachat.

Depuis le 17 décembre 2022, Madame [S] [Z] est déchue de tout droit ou titre d'occupation sur le bien litigieux, cette convention étant arrivée à son terme.

Dès lors, Madame [S] [Z] ne saurait être redevable des taxes foncières à venir, n'étant ni propriétaire, ni usutfuirtière et en absence de toute prévision contractuelle en ce sens. Il convient en outre de préciser que le jour de l'audience, elle n'a indiqué reconnaître que le principe de la dette échue.

Par conséquent, la SAS ILKA IMMO sera déboutée de sa demande de condamnation de Madame [S] [Z] au paiement de la taxe foncière 2023 et des taxes foncières postérieures jusqu'à son départ effectif.


Sur la demande de délai de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il résuulte des déclarations de Madame [S] [Z] que cette dernière est retraitée. Les sommes dues sont particulièrement importantes et les besoins du créancier, en tant que professionnel du secteur de l'immobilier, n'exigent pas le paiement immédiat de celles-ci.

Il convient dès lors d'accorder des délais des paiement à Madame [S] [Z] sur deux ans.


Sur les demandes accessoires

Madame [S] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande également de la condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, rien ne justifie qu'elle soit écartée.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATE que Madame [S] [Z] est occupante sans droit ni titre des lots n°15 et 17 correspondant à une cave et à un appartement situés [Adresse 2] depuis le 17 décembre 2022,

ORDONNE, par conséquent à Madame [S] [Z] de libérer les lieux de sa personne ainsi que de ses biens et de tout occupant de son chef dans un délai de quinze jours,

AUTORISE la SAS ILKA IMMO, à procéder, à défaut de libération volontaire du bien dans ce délai, à l'expulsion de Madame [S] [Z] et celle de tout occupant de son chef des lieux des lots n°15 et 17 correspondant à une cave et à un appartement situés [Adresse 2] avec l'assistance de la force publique si besoin,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant sera réglé conformément aux articles L433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais à Madame [S] [Z] pour quitter les lieux,

DÉBOUTE la SAS ILKA IMMO de sa demande de condamnation de Madame [S] [Z] au paiement de la somme de 6666.67 euros au titre des indemnités mensuelles d'occupation dues pour le mois de décembre 2022,

CONDAMNE Madame [S] [Z] au paiement des sommes suivantes :
- 10 790.67 (dix-mille sept-cent-quatre-vingt-dix euros et soixante-sept centimes) au titre des charges de copropriétés dues par Madame [S] [Z] du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2023 troisième trimestre 2023 inclus,
- 3 838 euros (trois mille huit cent trente-huit euros) au titre des taxes foncières afférentes aux années 2021 et 2022,
Soit une somme totale de 14 628.67 euros (quatorze mille six-cent vingt-huit euros et soixante-sept centimes)

DÉBOUTE la SAS ILKA IMMO de sa demande de condamnation à titre de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros,

DÉBOUTE la SAS ILKA IMMO de sa demande de condamnation au paiement des taxes foncières 2023 et suivantes,

AUTORISE Madame [S] [Z] à régler le montant de sa dette de 14 628.67 euros en 23 mensualités d'un montant de 609 euros chacune et une 24ème égale au montant du solde en principal et intérêts ;

DIT qu'en cas de non paiement d'une seule mensualité, le solde deviendra immédiatement exigible après mise en demeure ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 17 décembre 2022 à hauteur de 200 euros par jour jusqu'à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés à la SAS ILKA IMMO,

CONDAMNE Madame [S] [Z] à verser à la SAS ILKA IMMO la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [Z] aux entiers dépens,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours mois et an susdits.


La greffière La juge des contentieux de la protection