Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 18 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07974 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AP3

N° MINUTE : 1/2024







JUGEMENT 
rendu le 18 avril 2024


DEMANDERESSE
 SEQENS, BE [Localité 3] [Adresse 1], représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, 16 Quai des Célestins 75004 Paris, Toque C0199

DÉFENDERESSE
Madame [N] [G], demeurant [Adresse 2], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 décembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 18 avril 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière










Décision du 18 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07974 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AP3

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 04/06/2007, FRANCE HABITATION aux droits de laquelle vient la société SEQENS avait donné en location à Madame [N] [G] un appartement (4 pièces avec cave) situé [Adresse 2] (groupe 3949, bâtiment D, escalier 0003, étage 8, porte 0141 ) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 763,98 €, provisions sur charges comprises.

Par acte du 04/05/2023, la société SEQENS a fait délivrer à Madame [N] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 3811,56 €.

Par acte du 31/08/2023, la société SEQENS a assigné Madame [N] [G] devant le tribunal judiciaire de de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir :
-la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire ;
-l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef ;
-le paiement d'une somme de 6257,16 € au titre des loyers et charges impayés, sous réserve de majorations, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;
-les loyers et charges contractuels jusqu'à la résiliation du bail et à compter du 05/07/2023, le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer enormalement exigible, majoré de 25 %, outre les charges, jusqu'à la reprise effective des lieux.
 
Enfin, la société SEQENS a réclamé une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le Préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 01/09/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX. 

Régulièrement citée, Madame [N] [G] a comparu, n'a pas contesté la créance et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de verser la somme mensuelle de 100 € en plus du loyer courant.

Madame [N] [G] a rappelé qu'elle était handicapée et qu'elle était dans l'attente d'une aide. Elle a fait valoir qu'elle avait été en arrêt maladie, avec suspension temporaire de ses revenus, mais qu'à ce jour elle avait recommencé un travail, à mi-temps. Elle a ajouté qu'elle avait repris le paiement des loyers.
 A l'audience, la société SEQENS a actualisé sa créance, portant sa demande à 5850 € au titre de la dette locative arrêtée au 10/12/2023. Tout en reconnaissant la reprise du paiement du loyer courant, elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIVATIONS 
 
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire


Il est produit à l'instance :

-le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;
-un commandement de payer en date du 04/05/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;
-un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 11/12/2023.
 
 Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 04/07/2023. 

Si en conséquence, au 05/07/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [N] [G] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

En effet, tout d'abord Madame [N] [G] a repris le paiement du loyer courant. Par ailleurs, le bail est ancien et les explications de l'intéressée confirment sa bonne foi. Enfin, la dette locative a baissé depuis l'assignation.

 L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que : 
 
-Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.
-Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.
-Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.
 
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement

 A ce titre, le propriétaire justifie d'une créance de 5850 €, arrêtée au 11/12/2023, somme non contestée (étant précisé que le dernier loyer compris dans cette somme correspond à celui de novembre 2023, devenu exigible à terme échu le 30/11/2023).

Par ailleurs, il n'y a pas lieu à majoration, s'agissant des loyers et charges impayés, dans la mesure où une telle majoration constituerait une sanction non seulement illégale mais également infondée.

 La proposition de Madame [N] [G] de s'acquitter de la somme due en échéances mensuelles de 100 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue.
 
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement

La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au titre de la présente décision deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser la société SEQENS du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.

La fixation de l'indemnité d'occupation à un montant supérieur à celui des loyers et charges normalement exigibles constitueraient une sanction manifestement excessive qu'il y a lieu, au vu des éléments de l'espèce, d'écarter.

Sur les demandes accessoires

Il n'est pas inéquitable au vu de l'ancienneté du bail et des circonstances des impayés de laisser à la charge de la société SEQENS les frais irrépétibles de l'instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort

-Constate l'acquisition au 05/07/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 04/06/2007 par la société SEQENS à Madame [N] [G], portant sur le logement situé [Adresse 2] (groupe 3949, bâtiment D, escalier 0003, étage 8, porte 0141 ).

-Condamne Madame [N] [G] à payer à la société SEQENS la somme de 5850 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 11/12/2023, avec intérêts au taux légal sur à compter du 04/05/2023 sur 3811,56 € et à compter de 31/08/2023 sur le surplus.

-Accorde à Madame [N] [G] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 35 échéances mensuelles de 100 € et une 36ème correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/07/2024 et que la dernière sera majorée des intérêts, dépens et frais.

-Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.

-Dit que si Madame [N] [G] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

-Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact :
 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet.
 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
 3/à défaut par Madame [N] [G] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
 4/Madame [N] [G] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.

-Déboute la société SEQENS du surplus de ses demandes.

- Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC

-Condamne Madame [N] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.

-Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.


Le GreffierLe Président