Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 23 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

18° chambre 
1ère section

N° RG 20/12600 
N° Portalis 352J-W-B7E-CTMGZ

N° MINUTE : 6

contradictoire

Assignation du :
07 Décembre 2020









JUGEMENT 
rendu le 23 Avril 2024 
DEMANDERESSE

S.C.I. DES BAINS
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0335




DÉFENDEURS

Monsieur [R] [F] [U] dit [R] [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]

S.A.R.L. LES NOUVEAUX BAINS DU MARAIS 
représentée par son représentant légal Monsieur [R] [U] dit [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Juliette BARRE de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0141



Décision du 23 Avril 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 20/12600 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTMGZ



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Madame Pauline LESTERLIN, Juge,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 19 Décembre 2023, tenue en audience publique, devant Madame Pauline LESTERLIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 mars 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 23 avril 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 3 mars 1994, la SCI du [Adresse 7] a donné à bail à la société Carla les locaux commerciaux sis [Adresse 7] à [Localité 6]. 

Par acte authentique du 28 février 2005, la SCI du [Adresse 7] a vendu à la SCI Des Bains les locaux donnés à bail à la société Carla. 
 
Aux termes d’un bail conclu le 11 mai 2005, la SCI des bains a renouvelé le bail commercial des locaux situés [Adresse 7] à la société Carla, moyennant un loyer annuel en principal de 136 000 euros hors taxes et hors charges et un dépôt de garantie de 36.768 euros. 

Selon jugement du 7 juin 2010, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Carla et a désigné la SELARL [W] Yang-Ting en la personne de Maître [I] [W] en qualité de mandataire judiciaire. 
Un plan de redressement a été arrêté par jugement du 15 février 2012, avec un passif déclaré d’un montant de 1 922 476 euros. 

À la requête de la société [W] Yang-Ting, commissaire à l’exécution du plan, le tribunal de commerce a, par jugement du 17 novembre 2016, prononcé la résolution du plan et ordonné la liquidation judiciaire de la société Carla. La société [W] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire. 

Le 18 janvier 2017, M. [S] [X] du cabinet Volonia Expertises, expert judiciaire désigné par ordonnance du juge commissaire du 16 décembre 2016, a chiffré la valeur locative du bail à la somme de 320.000 euros HT/HC. 

Par ordonnance du 8GS 667202564Dans les conclusions c’est une ordonnance du 8 mars 
 mars 2017, le juge commissaire a, notamment : 
- autorisé la SELARL [W] Yang-Ting, prise en la personne de Maître [I] [W], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Carla, à vendre le fonds de commerce sis [Adresse 7] à M. [R] [U] [B] agissant pour le compte de la société à constituer dont il sera garant et solidaire et sera filiale de la société Lieux D’Emotions immatriculée au RCS sous le n°752 982 686, ou toute autre société qu’il constituera à cet effet,
- dit que les loyers seront à la charge de l’acquéreur à compter de la date de signature de l’ordonnance par M. Jean-Pierre Sors Juge-Commissaire ; 
- dit que le dépôt de garantie sera reconstitué entre les mains du liquidateur. 

Cette ordonnance a été confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 juillet 2021. 

Par requête déposée au greffe le 21 mars 2017, la SCI des Bains a saisi le juge commissaire à la procédure collective d’une demande tendant au constat de la résiliation du bail commercial, sur le fondement de l’article L.641-12, 3° du code de commerce, en raison d’un défaut de paiement du loyer pendant plus de trois mois depuis le prononcé de la liquidation judiciaire. 
Le juge commissaire, par une ordonnance du 16 juin 2017, a rejeté la requête tendant à la constatation de la résiliation du bail, tout comme le tribunal de commerce dans un jugement rendu le 10 octobre 2017, confirmé par la cour d’appel de Paris dans un arrêt rendu le 4 avril 2018. 

Aux termes d’un acte sous seing privé du 21 avril 2017, la société Carla a cédé à la société en formation Les Nouveaux Bains du Marais son fonds de commerce, incluant le droit au bail situé [Adresse 7] à [Localité 6], sous deux conditions résolutoires. 

La société Les Nouveaux Bains du Marais a été immatriculée le 22 mai 2017 en vue de se substituer à M. [B]. 

Par un arrêt rendu le 9 octobre 2019 (pourvoi n°18-17.563), la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 4 avril 2018. 
Par un arrêt rendu le 24 septembre 2020, la cour d’appel de Paris, saisie sur renvoi après cassation, a constaté la résiliation de plein droit du bail donné à la société Carla à compter du 21 mars 2017, en application de l’article L.641-12 3° du code de commerce, faute de règlement des loyers échus postérieurement depuis plus de trois mois après l’ouverture de la liquidation judiciaire de sa locataire. 

Les locaux ont été restitués à la SCI Des Bains le 11 janvier 2021.

Par ordonnance de référé rendue le 10 novembre 2020, le Président du tribunal judiciaire de Paris, a notamment : 
- constaté l’occupation sans droit ni titre des locaux situés à [Adresse 7] ; 
- ordonné l’expulsion de la SARL Les Nouveaux Bains du Marais et de tous occupants de son chef des lieux situés à [Adresse 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 
- rejeté la mise hors de cause de M. [B], aux motifs que : « l’ordonnance du juge commissaire du 8 mars 2017 a autorisé la cession du fonds de commerce au profit de M. [R] [U] [B] agissant pour le compte de la société à constituer dont il sera garant et solidaire ». 
- fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par société Les Nouveaux Bains du Marais, à compter du 21 mars 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme mensuelle de 17 466 euros et condamné par provision la SARL Les Nouveaux Bains à payer la somme de 70 0000 euros. 

Par acte du 7 décembre 2020, la SCI Des Bains a assigné M. [R] [F] [U] dit [R] [B] (ci-après M. [B]) et la société Les Nouveaux Bains du Marais devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de, à titre principal, constater la réalisation de la condition résolutoire de l’acte de cession signé le 21 avril 2017 avec la SARL Les Nouveaux Bains du Marais, anéantissant l'acte, dire et juger M. [B] et la société Les Nouveaux Bains du Marais débiteurs solidaires de l'occupation sans droit ni titre des locaux appartenant à la SCI des Bains sis [Adresse 7] à [Localité 5], et les condamner solidairement à s'en acquitter à due concurrence ainsi qu’à lui payer la somme de 301.000 euros, au titre des frais de remise en état du local conformément à leur entrée en jouissance.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 7 novembre 2022, la SCI DES BAINS demande au tribunal de : 
- constater que la reprise des locaux a été effectuée le 11 janvier 2021, 
 - constater l’accord des parties pour considérer que l’indemnité d’occupation due démarre au 21 mars 2017 jusqu’à la libération des locaux le 11 mars 2021, 
- constater que l’ordonnance de vente du 8 mars 2017 ayant autorisé la cession et l’entrée en jouissance au profit de M. [B], est définitive 
- juger que M. [R] [B] - personne physique - reste garant solidaire des obligations découlant de l’ordonnance de vente du 8 mars 2017 et de son entrée en jouissance, 
En conséquence : 
 - juger M. [B] et la société Les Nouveaux Bains du Marais débiteurs solidaires de l’occupation sans droit ni titre des locaux appartenant à la SCI des Bains sis [Adresse 7] à [Localité 5], tel qu’il en ressort de l’ordonnance du 8 mars 2017 ou de l’arrêt du 24 septembre 2020 constatant la résiliation du bail au 21 mars 2017 à l’encontre de M. [B] et de la SARL Les Nouveaux Bains du Marais - simple intervenant volontaire, et ce conformément à l’arrêt de la Cour de cassation du 15 mai 2019. 
- fixer l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail - 21 mars 2017 - et jusqu'à la reprise effective des lieux, à hauteur de la valeur locative du bien donné à bail fixée judiciairement - sur ordonnance du juge commissaire du 16 décembre 2016 - au 18 janvier 2017 à la somme annuelle de 320 000 euros HT/HC, charges et frais en sus, et condamner solidairement M. [B] et la SARL Les Nouveaux Bains du Marais, à s'en acquitter à due concurrence ; 
- condamner « conjointement et solidairement » M. [B] et la SARL Les Nouveaux Bains du Marais à payer au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 21 mars 2017 au 11 janvier 2021 la somme totale de : 1.226.666,82 euros. 
- constater qu’il a été réglé pendant cette période par la société Les Nouveaux Bains du Marais la somme de 633.882 euros, 
- ordonner la compensation entre les deux montants et par conséquent, condamner “conjointement et solidairement” M. [B] et la société Les Nouveaux Bains Du Marais, après compensation à verser à la SCI Des Bains la somme de 619.451,49 euros. 
- condamner solidairement la SARL Nouveaux Bains du Marais et M. [B] à payer à la SCI des Bains la somme de 301 000 euros, au titre des frais de remise en état du local conformément à leur entrée en jouissance, 
- rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions de M. [B] et la SARL Nouveaux Bains du Marais, 
- condamner solidairement M. [B] et la SARL Nouveaux Bains du Marais, à payer à la SCI des Bains la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.


Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 9 décembre 2022, M. [R] [F] [U], dit [B] et la société Les Nouveaux Bains du Marais demandent au tribunal de : 
- recevoir M. [R] [F] [U] dit [B] et la société Les Nouveaux Bains du Marais en leurs conclusions et les dire bien fondés ; 
- débouter la société civile immobilière des Bains de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [R] [F] [U] dit [B] ; 
- juger n’y avoir lieu à statuer sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail, de l’expulsion de la société Les Nouveaux Bains du Marais, de la réalisation de la condition résolutoire de l’acte de cession ou encore au constat du caractère définitif de l’ordonnance du « 8 mars 2021 » ayant autorisé la cession du fonds ; 
- débouter la société civile immobilière des Bains de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 320.000 euros HC/HT, charges et frais en sus, et de sa demande de condamnation de la société Les Nouveaux Bains du Marais et M. [R] M.[U] [B], à lui payer « la somme de 512.784 euros correspondant aux indemnités d’occupation impayées au 30 novembre 2020, déduction faite des 633.882 euros versés » ; 
- juger que le montant de l’indemnité d’occupation est de 652.629,37 euros pour l’ensemble de la période d’occupation ; 
- condamner la société civile immobilière des Bains à restituer à la société Les Nouveaux Bains du Marais la somme de 16.184,63 euros au titre du trop-perçu, compte tenu d’un règlement d’ores et déjà effectif de la somme de 668.814 euros entre les mains de la société civile immobilière des Bains ; 
- condamner la société civile immobilière des Bains à régler à la société Les Nouveaux Bains du Marais la somme de 36.768 euros au titre du dépôt de garantie ; 
- débouter la société civile immobilière des Bains de sa demande de condamnation de la SCI des Bains au paiement des frais de remise en état des locaux ; 
- condamner la société civile immobilière des Bains à régler la somme de 126.000 euros au titre des travaux exigés par la copropriété et financés par la société Les Nouveaux Bains du Marais; 
- condamner la société civile immobilière des Bains à verser à M. [R] [F] [U] dit [B] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
- condamner la société civile immobilière des Bains à verser à la société Les Nouveaux Bains du Marais la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la société civile immobilière des Bains aux dépens.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions.

Par ordonnance du 15 décembre 2022, la clôture de l’instruction a été prononcée et l’affaire a été plaidée à l’audience du 19 décembre 2023. 


MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent en principe pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision. 




Sur la qualité de débiteur principal et garant solidaire de M. [B] 

La SCI DES BAINS demande au tribunal de condamner M. [B], soutenant qu’il est débiteur principal des indemnités d’occupation et des frais de remise en état et garant solidaire de ces obligations nées de l’ordonnance de vente du 8 mars 2017, la société Les Nouveaux Bains du Marais étant simple occupant sans droit ni titre, aux motifs que : 
- aux termes de l’ordonnance de vente du fonds de commerce du 8 mars 2017, M. [B] s’est porté garant et solidaire de la société à constituer, l’ordonnance ayant été confirmée par la cour d’appel de Paris dans un arrêt définitif du 9 juillet 2021
- aux termes de l’article L.642-9 alinéa 2 du code de commerce, « l’auteur de l’offre reste garant solidairement de l’exécution des engagements qu’il a souscrits », 
- il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation (chambre commerciale, arrêt du 15 mai 2019, pourvoi n° 15-17435) que le cessionnaire désigné est tenu au paiement des obligations découlant du bail, même si l’acte de cession n’est pas signé, 
- la société Les Nouveaux Bains du Marais ne saurait avoir repris les engagements pour M. [B], l’acte de cession conclu le 25 avril 2017 ayant été résolu et étant donc censé n’avoir jamais existé. 
En réponse, M. [B] et la société Les Nouveaux Bains du Marais font valoir que : 
- aux termes de la jurisprudence en vigueur, l’engagement de poursuivre des contrats résultant d’un plan arrêté par un tribunal ne s’étend pas à la garantie, envers les cocontractants cédés, de la bonne exécution des obligations par le cessionnaire substitué, sauf engagement personnel de la part du repreneur ; 
- une fois les actes de cession passés et le transfert de propriété réalisé au profit du repreneur substitué, ce qui a bien été le cas en l’espèce par l’effet de l’acte de cession du fonds de commerce du 25 avril 2017, le substituant ne peut plus être considéré comme le débiteur principal des obligations contenues dans le plan de cession ; 
- l’arrêt du 24 septembre 2020 de la cour d’appel de Paris, ayant constaté la résiliation de plein droit du bail au 21 mars 2017, n’est pas de nature à affecter la validité de l’acte de cession du fonds de commerce, comprenant le droit au bail, signé le 25 avril 2017 au profit de la société Les Nouveaux Bains du Marais en formation, ni par conséquent, la substitution de ladite société au repreneur initial. 
- en application de l’article L.642-9, alinéa 3, « toute substitution de cessionnaire doit être autorisée par le tribunal dans le jugement arrêtant le plan de cession, sans préjudice de la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 642-6. L'auteur de l'offre retenue par le tribunal reste garant solidairement de l'exécution des engagements qu'il a souscrits ».
 
En l’espèce, le juge commissaire du tribunal de commerce de Paris a, par ordonnance du 8GS8 ?
 mars 2017, autorisé expressément le liquidateur judiciaire de la société Carla à vendre le fonds de commerce sis [Adresse 7] au profit de M. [R] [U] [B] « agissant pour le compte de la société à constituer dont il sera garant et solidaire, et qui sera filiale de la société Lieux d’Emotions, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 752 982 686 dont il sera Président », ladite ordonnance ayant fait l’objet d’une déclaration d’appel du même jour par la SCI Des Bains. 

A la suite, par acte sous seing privé du 21 avril 2017, la société Carla, vendeur et la société Les Nouveaux Bains du Marais, en cours d’immatriculation, acquéreur, représentée par M. [R] [U] [B] ont conclu la vente du fonds de commerce. En pages 5 et 6, « CONDITIONS I et II » de l’acte, il est stipulé que la vente du fonds de commerce intervient sous deux conditions résolutoires : 
« La présente vente intervient sous la condition résolutoire de l’infirmation de l’Ordonnance de M. le Juge-Commissaire l’ayant autorisé par une décision de justice définitive. La levée de la condition résultera du prononcé par la Cour d’un arrêt confirmant l’Ordonnance de M. le Juge-Commissaire. » « La présente vente intervient aussi sous la condition résolutoire que M. le Juge-Commissaire à la liquidation judiciaire dont s’agit rende une ordonnance faisant droit à la requête de la Bailleresse d’obtenir la résiliation du bail et en cas d’appel à cette ordonnance par le liquidateur d’une décision de justice définitive confirmant ladite ordonnance ». 
Concernant la première condition résolutoire, le tribunal constate que l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 juillet 2021, confirmant l’ordonnance du juge commissaire du 8 mars 2017, n’a pas été produit aux débats mais que les parties ne contestent pas que celle-ci a été confirmée par la cour d’appel de Paris, emportant levée de la première condition résolutoire de l’acte de cession du fonds de commerce du 25 avril 2017. 
Concernant la seconde condition résolutoire, le tribunal constate que par ordonnance du 16 juin 2017, le juge commissaire a rejeté la demande de la bailleresse de voir prononcer la résiliation du bail ; que par jugement du 10 octobre 2017, le tribunal de commerce de Paris a confirmé l’ordonnance ; que par un arrêt du 4 avril 2018, la cour d’appel de Paris a également confirmé ce jugement ; que par un arrêt du 9 octobre 2019 (pourvoi n°18-17.563), la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt du 4 avril 2018, rappelant que l’article L.641-12 3° du code de commerce institue un régime autonome de résiliation de plein droit du bail commercial ; que par un arrêt du 24 septembre 2020, la cour d’appel de Paris, saisie sur renvoi après cassation, a constaté de plein droit la résiliation au 21 mars 2017 du bail liant la SCI Des Bains et la société Carla. 

Par conséquent, si l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 24 septembre 2020 n’a nullement prononcé la résolution de l’acte de cession du fonds de commerce conclu le 21 avril 2017 entre les parties, en revanche, le sens de la décision a eu pour conséquence que la seconde condition résolutoire stipulée à l’acte de cession du fonds de commerce se réalise, à savoir la résiliation du bail liant la société Carla et la SCI Des Bains, emportant résolution de l’acte de cession de fonds de commerce conclu le 25 avril 2017. 

Cette résolution a eu pour effet de priver la société Les Nouveaux Bains du Marais, tout comme M. [B], de toute qualité à prétendre être cessionnaires du fonds de commerce, rendant ainsi inexécutable, et partant, privée d’effet, l’autorisation donnée par le juge commissaire suivant ordonnance du 8 mars 2017.

Dès lors, la SCI Des Bains ne peut valablement soutenir que M. [B] est débiteur principal des indemnités d’occupation en se fondant sur ces actes, ni même qu’il est tenu en qualité de garant solidaire de la société Les Nouveaux Bains du Marais, laquelle dans ses écritures reconnaît avoir occupé les lieux depuis le 9 mars 2017. Etant relevé au demeurant sur ce dernier point que l’acte de cession mentionne seulement que M. [B] sera « garant et solidaire » de la société Les Nouveaux Bains du Marais sans préciser expressément que cette garantie s’étend non uniquement à l’acte de cession, mais également à toutes les obligations contractées par la société, dont celle de payer, notamment, le cas échéant, des indemnités d’occupation.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, la SCI Des bains sera déboutée de ses demandes en paiement dirigée contre M. [B]. 


Sur la demande de condamnation au paiement du solde de l’indemnité d’occupation dirigée contre la société Les Nouveaux Bains du Marais


Sur le montant de l’indemnité d’occupation due pour la période du 21 mars 2017 au 11 mars 2021
La SCI Des Bains soutient que : 
Le preneur évincé et a fortiori, l’occupant sans droit ni titre, sont redevables d’une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, destinée à indemniser le propriétaire de la perte de jouissance et du trouble subi du fait de l’occupation illicite, Cette indemnité doit être tenue pour non sérieusement contestable à hauteur de la valeur locative du bien donné à bail au jour de la résiliation, soit le 21 mars 2017, Un rapport d’expertise judiciaire et contradictoire, sur ordonnance du juge commissaire du 16 décembre 2016, a été dressé le 18 janvier 2017 par M. [S] [X] de Volonia Expertise, fixant la valeur locative du bail au 1er janvier 2017 à la somme annuelle de 320.000 euros HT et HC, C’est au regard de ce montant de 320.000 euros HT et HC qu’elle avait donné un avis favorable à l’offre de M. [B] pour la cession du fonds de commerce, Cette indemnité d’occupation est due du 21 mars 2017 au 11 janvier 2021, soit pendant 46 mois, correspondant à une somme totale de 1.226.666,82 euros, soit après déduction des sommes versées à hauteur de 633.882 euros, la somme restant due de 619.451,49 euros. En réponse, M. [B] et la société Les Nouveaux Bains du Marais font valoir que : 
La demande tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée à hauteur d’une prétendue valeur locative n’est pas fondée, ni en fait ni en droit, la valeur locative du bail n’ayant nullement été fixée judiciairement, la bailleresse n’ayant jamais saisi le juge des loyers commerciaux à cet effet, l’expertise étant en outre non contradictoire, et enfin, la fixation du loyer à la valeur locative en cas de déplafonnement admis par le juge des loyers aurait nécessairement donné lieu à un lissage dans la limite de 10% par an, Il appartient au juge du fond de fixer le montant de l’indemnité d’occupation par référence au loyer hors taxes et hors charges, soit la somme totale de 652.629,37 euros due pour la période de mars 2017 au 11 janvier 2021, La société Les Nouveaux Bains du Marais a réglé la somme totale de 668.814 euros et non celle de 633.882 euros et la SCI Des Bains est de ce fait débitrice de la somme de 16.184,63 euros à la société Les Nouveaux Bains du Marais, qu’elle sera condamnée à lui régler. 

En l’espèce, le tribunal constate que le bail a pris fin le 21 mars 2017 par l’effet de la résiliation du bail sur le fondement de l’article L.641-12 3° du code de commerce ; que la SCI Des Bains demande aux termes de ses dernières conclusions de « constater l’accord des parties pour considérer que l’indemnité d’occupation due démarre au 21 mars 2017 jusqu’à la libération des locaux le 11 mars 2021 » ; que les défendeurs ne contestent pas ce point. 





Par ailleurs, le tribunal observe que la demande de la SCI Des Bains de voir fixer l’indemnité d’occupation au montant de la valeur locative évaluée par un expert au 1er janvier 2017, n’apparaît fondée ni en droit ni en fait, dès lors que cette dernière ne fonde son raisonnement sur aucune disposition légale ou contractuelle ; qu’il résulte de l’ordonnance autorisant la cession du 8 mars 2017 que le principe du renouvellement du bail était acquis au 1er janvier 2017 et que la SCI Des Bains avait sollicité la fixation du loyer à la somme de 330.000 euros/an, sans que n’en résulte un quelconque accord avec le preneur et sans qu’elle ne saisisse le juge des loyers commerciaux en fixation dudit montant ; que rien ne permet donc d’affirmer que le montant du loyer au 1er janvier 2017 était de 320.000 euros par an ; qu’en tout état de cause, sous réserve que ce montant soit retenu comme correspondant à la valeur locative, toute fixation du loyer à la valeur locative dépend de la démonstration de causes de déplafonnement du loyer, ce qui n’a pas été démontré en l’espèce. 

Par ailleurs, le tribunal constate que par suite de la résiliation du bail par l’effet de l’article L.641-12 3° du code de commerce, aucune disposition légale ne prévoit expressément la fixation de l’indemnité d’occupation au montant de la valeur locative. 
Par conséquent, en l’absence de toute décision judiciaire ou dispositions légales ou contractuelles prévoyant la fixation de l’indemnité d’occupation à compter du 21 mars 2017 au montant de la valeur locative, le tribunal écartera ces moyens et recherchera le juste montant de cette indemnité. 

A cet effet, celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil.

En l’espèce, la société Les Nouveaux Bains du Marais, qui ne justifie pas de la restitution des lieux loués au 21 mars 2017 et est demeurée occupante sans droit ni titre, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux le 11 janvier 2021.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société Les Nouveaux Bains du Marais au paiement d'une indemnité d'occupation du 21 mars 2017 au 11 janvier 2021 inclus, d'un montant qui sera fixé au montant du loyer contractuel en vigueur au 21 mars 2017, majoré des taxes et charges. 

La SCI Des Bains ne produit aucun élément sur le montant du loyer contractuel. Les défendeurs produisent un avis d’échéance du 1er avril 2017, pièce n°19, qui sera retenu pour déterminer le montant du loyer contractuel au 21 mars 2017. Il résulte de cet avis d’échéance que le loyer HT est de 14.389,41 euros, sur lequel s’applique un taux de TVA à 20% soit 2.877,88 euros et s’ajoutent des provisions sur charges à hauteur de 500 euros, soit la somme totale de 17.767,30 euros. 

Il est établi que l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal judiciaireSD
Ca me parait logique d’exclure la TVA sur une indemnité. 
Toutefois ma logique et celle des impôts ne sont pas forcément concordantes mais le [V] semble bien donner cette réponse.
 en compensation du préjudice causé au propriétaire des locaux par l'occupant sans titre n’est pas soumise à la TVA. Par conséquent, il n’y a pas lieu d’inclure le montant dû au titre de la TVA dans le « montant du loyer contractuel majoré des charges et taxes » auquel est fixée l’indemnité d’occupation. 

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à la somme mensuelle de 14.889,41 euros (14.389,41 euros + 500 euros). 

Pour la période du 21 mars 2017 au 11 janvier 2021 inclus, la somme due au titre des indemnités d’occupation est donc de 665.220,34 eurosLP
Calcul : IO mensuelle = 14.889,41
22-31 mars 2017 = 10 jours x 480,30 euros = 4.803 eurosAvril 2017-décembre 2020 = 44 mois x 14.889,41 = 655.134,04 euros1er-11 janvier 2021 = 11 jours x 480,30 = 5.283,30 euros Total = 665.220,34 euros
Somme payée retenue : 633.882 euros 
Solde IO restant dû = 31.338,34 euros
. 

Sur les sommes déjà versées au titre de l’indemnité d’occupation

Les parties sont en désaccord sur les sommes effectivement déjà versées au titre de l’indemnité d’occupation, la société Les Nouveaux Bains du Marais affirmant avoir versé la somme de 668.814 euros (TVA et provisions sur charges comprises), tandis que la SCI Des Bains affirme avoir perçu la somme de 633.882 euros. 

En application de l'article 9 du code de procédure civile, c'est à la partie, qui invoque des faits au soutien de ses prétentions, de les prouver. 

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Les Nouveaux Bains du Marais ne produit aucun élément pour justifier du versement de la somme de 668.814 euros. 

La SCI Des Bains se fonde sur l’ordonnance de référé rendue le 10 novembre 2020 pour prouver la somme perçue mais il convient de rappeler que cette ordonnance n’a pas autorité de la chose jugée et que le juge des référés raisonnait à une date antérieure à la sortie des lieux intervenue le 11 janvier 2021, les éventuels éléments de preuve produits devant cette juridiction ne présentant donc pas d’intérêt pour la présente instance.
 
Par conséquent, faute d’élément de preuve, le tribunal retiendra la somme de 633.882 euros déjà versée par la société Les Nouveaux Bains du Marais. 

Dès lors la société Les Nouveaux Bains du Marais sera condamnée à verser à la SCI Des Bains la somme de 31.338,34 euros, en paiement du solde restant dû au titre des indemnités d’occupation. 

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de remise en état du local

La SCI Des Bains demande la condamnation de la société Les Nouveaux Bains du Marais à payer la somme de 301.000 euros au titre des frais de remise en état du local, fondant sa demande sur un avis de son architecte, M. [P] [T], chiffrant à 301.000 euros les frais de remise en état et produisant comme état des lieux d’entrée, intervenue le 9 mars 2017, un procès-verbal de constat du 30 novembre 2017 ordonné par le juge des référés le 2 novembre 2017, suivant acte introductif d’instance du 16 octobre 2017 et comme état des lieux de sortie, un procès-verbal de reprise du 11 janvier 2021 et des photographies de l’huissier instrumentaire, faisant ressortir l’état dégradé des lieux occupés. 

En réponse, la société Les Bains du Marais fait valoir que la SCI Des Bains a elle-même renoncé à faire établir un état des lieux de sortie contradictoire, n’ayant pas provisionné la somme nécessaire avant le 11 janvier 2021, comme ordonné par le juge des référés ; qu’il convient de tirer toutes les conséquences de cette abstention ; que le procès-verbal établi le 30 novembre 2017 ne peut faire office d’état des lieux d’entrée, ayant été réalisé plus de 7 mois après l’entrée dans les lieux le 9 mars 2017 ; que les demandes au titre des différents postes de travaux ne sont pas fondées et seront rejetées. 

En application de l'article 9 du code de procédure civile, c'est à la partie, qui invoque des faits au soutien de ses prétentions, de les prouver. 

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, le tribunal relève que la SCI Des Bains ne produit ni procès-verbal d’entrée dans les lieux ni de sortie des lieux, le constat d’huissier du 30 novembre 2017 établi 7 mois après l’entrée dans les lieux ne pouvant permettre de vérifier l’état du local et sa configuration au 9 mars 2017 et les photographies produites, prétendument annexées au procès-verbal de reprise du 11 janvier 2021 n’étant en réalité pas incluses dans ledit procès-verbal et ne présentant aucun élément quant à leur date, leur auteur ou encore leur sincérité. 

Par ailleurs, le document chiffrant les sommes dues au titre des travaux a été réalisé par l’architecte de la SCI Des Bains, manquant dès lors d’objectivité et d’un caractère contradictoire. 


Faute d’éléments de preuve suffisant, la SCI Des Bains est donc déboutée de sa demande de condamnation au titre des frais de remise en état. 

Sur la demande reconventionnelle de remboursement du dépôt de garantie

Se référant au bail du 11 mai 2005, la société Les Bains du Marais la restitution de la somme de 36.768 euros versée entre les mains de la SCI Des Bains au titre du dépôt de garantie. 

La SCI Des Bains souligne que les défendeurs avaient initialement prétendu avoir versé la somme de 100.000 euros au titre du dépôt de garantie et demande au tribunal de statuer en ce que de droit sur cette demande, sollicitant la compensation financière entre cette somme et les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation. 

Aux termes du bail du 11 mai 2005, conclu entre la SCI Des Bains et la société Carla, « le preneur verse au bailleur ou à son représentant à la signature des présentes la somme de 36.768 euros […] qui lui sera restituée en fin de jouissance, déduction faite des sommes qui pourraient être dues par le preneur au bailleur ou dont le bailleur pourrait être rendu responsable. En cas de variation du loyer, le dépôt de garantie sera modifié dans les mêmes proportions. »

En outre, aux termes de l’ordonnance du 8 mars 2017, autorisant la cession du fonds de commerce, le juge commissaire précise : « Disons que l’acquéreur remboursera en sus du prix proposé, le montant du dépôt de garantie entre les mains du liquidateur, charge à lui d’en garantir l’existence au moment de l’acte de cession. ». 

Il résulte donc de ces éléments que le transfert du dépôt de garantie avait été expressément prévu lors de la cession du fonds de commerce ; que faute de précision du montant, il convient de retenir a minima le montant initial du dépôt de garantie versé, soit la somme de 36.768 euros ; que la société Les Nouveaux Bains du Marais ayant quitté les lieux occupés le 11 janvier 2021, il convient d’ordonner la restitution du dépôt de garantie par compensation avec les sommes restant dues par cette dernière au titre des indemnités d’occupation. 

Par conséquent, le tribunal condamne la SCI Des Bains à restituer à la société Les Nouveaux Bains du Marais la somme de 36.768 euros perçue au titre du dépôt de garantie et ordonnera la compensation de ladite somme avec les sommes restant dues par M. [B] et la société Les Nouveaux Bains du Marais. 





Sur la demande reconventionnelle de remboursement des travaux exigés par la copropriété

La société Les Nouveaux Bains du Marais expose avoir réalisé des travaux dans les lieux occupés à hauteur de 126.000 euros dont elle demande le remboursementGSIdem seule demanderesse = Les Nouveaux Bains du Marais
, faisant valoir qu’elle a été contrainte par ordonnance du 13 juillet 2018 du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, confirmée par un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 7 mai 2019, de faire réaliser la dépose du plafond du hammam, faute d’exécution par le présent locataire et par la SCI Des Bains avant son entrée en jouissance ; que la dépose du plafond du hammam a été constatée par constats d’huissier des 18 juillet 2018, 31 juillet 2018 et 6 septembre 2018 ; que sont produits en outre aux débats les 3 factures de la société New Design pour des montants de 24.000 euros, 30.000 euros et 72.000 euros pour la repose du plafond, le règlement des factures étant attesté par une attestation de son expert-comptable du 18 novembre 2022 et la qualité des travaux ayant été attestée par constat d’huissier du 9 décembre 2020. 

En réponse la SCI Des Bains fait valoir qu’il n’est pas justifié du règlement des factures ; que la responsabilité de ces travaux incombait à la société Carla, précédant locataire et que la demande en remboursement doit donc être dirigée à son encontre ; que la demande à son encontre est donc irrecevable ; qu’à titre subsidiaire, c’est la société Les Nouveaux Bains du Marais qui a mis l’immeuble en péril et a été condamnée par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mai 2019 pour avoir empêché la réalisation des travaux de la copropriété ; queLP
Motivation de la cour à lire : Pièce n°14 de la SCI Des Bains – j’ai marqué le paragraphe intéressant au crayon dans la marge pages 10 et 11 
 la cour avait relevé que la société New Design, qui a établi les factures des travaux est domiciliée au même siège social que la société Les Nouveaux Bains du Marais ; que les factures ne sont pas signées et ne contiennent aucun descriptif des travaux à réaliser ; que la courLPMotivation de la cour à lire : pièce n°10 de la SCI Des Bains - BAINS – j’ai marqué le paragraphe intéressant au crayon dans la marge page 11 
 d’appel de Paris a également rejeté la demande en remboursement des travaux dans l’arrêt rendu le 24 septembre 2020, exposant que lors de la cession de fonds de commerce, toutes les parties avaient connaissance de la requête en résiliation du bail déposée par la bailleresse et que le cessionnaire a entrepris des travaux dans les lieux occupés en toute connaissance du risque pris. 

En l’espèce, le tribunal constate que la société Les Nouveaux Bains du Marais était contrainte à l’exécution des travaux de dépose du plafond du hammam avant le 15 juillet 2018, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, par ordonnance du juge des référés du 13 juillet 2018, confirmée par un arrêt de la cour d’appel du 7 mai 2019. Dès lors, il lui fallait également procéder à la repose du plafond. Le principe même de son obligation à exécuter lesdits travaux est donc démontré et apparaît incontestable, cette injonction judiciaire de réaliser lesdits travaux pesant sur la société Les Nouveaux Bains du Marais et non sur la société Carla. Par ailleurs, l’exécution effective des travaux est constatée par plusieurs constats d’huissier. 





Le tribunal observe également que la cour d’appel de Paris dans l’arrêt du 24 septembre 2020 n’a nullement rejeté la demande reconventionnelle de la société Les Nouveaux Bains du Marais en paiement d’une indemnité correspondant aux travaux d’amélioration réalisés dans les locaux mais s’est contentée dire n’y avoir lieu à statuer au motif qu’une telle demande ne relevait pas des attributions du juge commissaire, faisant par ailleurs dans les motifs des observations sur la prise de risque du cessionnaire à réaliser ces travaux, aucune autorité de la chose jugée ne résultant dès lors de l’arrêt, qui aurait pour conséquence de rendre la présente demande irrecevable. 

Il en va de même concernant l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mai 2019, statuant sur une ordonnance de référé et saisie d’une demande de provision par la société Les Nouveaux Bains du Marais concernant les travaux d’amélioration réalisés par ses soins, aux termes duquel la cour a relevé une contestation sérieuse au regard des pièces produites, les factures et le devis litigieux étant non signés et ne contenant aucun descriptif précis des travaux à réaliser. Aucune autorité de la chose jugée ne résulte non plus de cette décision, qui aurait pour conséquence de rendre la présente demande irrecevable. 

Or, le tribunal constate que les factures produites en pièces 16,17 et 18 par la société Les Nouveaux Bains du Marais sont détaillées, affichant une date, un numéro de facture, le détail des travaux accomplis et le nom de la société exécutant ainsi que son numéro SIRET ; que le seul fait que la société ayant exécuté les travaux a pour dirigeant la même personne que la société Les Nouveaux Bains du Marais ainsi que la même adresse de siège social est insuffisant à jeter une quelconque suspicion sur le règlement effectif des sommes, dès lors que l’expert-comptable de la société Les Nouveaux Bains du Marais a confirmé leur règlement aux termes d’une attestation du 18 novembre 2022. 

Par ailleurs, la SCI Des Bains ne démontre nullement dans la présente procédure, par exemple en produisant des devis d’autres entreprises de travaux, que les mêmes travaux auraient pu être réalisés pour un coût moindre. 

Par conséquent, la société Les Nouveaux Bains du Marais, qui a été définitivement déclarée occupante sans droit ni titre des locaux litigieux par l’arrêt du 24 septembre 2020, a été contrainte judiciairement d’effectuer lesdits travaux avant le 15 juillet 2018, à la demande expresse de la bailleresse devant le juge des référés, alors qu’elle se croyait légitimement cessionnaire du fonds de commerce et ne pouvant échapper à une telle obligation. Ces travaux dûment réalisés représentent une amélioration certaine de l’état du local commercial dans un contexte de litige complexe avec la copropriété et leur coût final ne peut reposer sur la société Les Nouveaux Bains du Marais, entre-temps déclarée occupante sans droit ni titre, sur laquelle ne pèse aucune obligation contractuelle de prendre à sa charge lesdits travaux. 

Le tribunal fera donc droit à la demande et condamnera la SCI Des Bains à rembourser à la société Les Nouveaux Bains du Marais la somme de 126.000 euros exposée au titre des travaux de dépose et repose du plafond du hammam, à la suite de l’ordonnanceLP
Vous aurez compris qu’au regard des motivations précédentes des deux arrêts de cour d’appel, le sens de la décision peut aussi être contraire mais en l’espèce, il me semble que : 
L’obligation judiciaire de la société Les Nouveaux Bains du Marais de réaliser ces travaux est démontrée, Le quantum des travaux n’est pas utilement contesté par le bailleur, qui se contente de se référer aux motivations des précédents arrêts d’appel sans autorité de la chose jugée et ne produit plus aux débats, ce qu’il avait fait devant la cour des devis démontrant que le coût des travaux est exorbitant. Par conséquent, le seul fait que la société ayant exécuté les travaux a pour gérant la même personne que la société Les Nouveaux Bains du Marais me paraît insuffisant à la débouter de sa demande. 
Par ailleurs, il me semble assez clair que la société Les Nouveaux Bains du Marais, occupante sans droit ni titre, liée par aucun contrat au bailleur, n’était pas tenu de réaliser ces travaux à ses frais sur un quelconque fondement, l’injonction en référé ayant été prise alors que la société Les Nouveaux Bains du Marais apparaissait comme cessionnaire du droit au bail et le juge des référés ne statuant nullement sur l’imputation définitive du coût des travaux. 
SDOk pour moi
 de référé du 13 juillet 2018. 

Sur les autres demandes
Au vu des dispositions du présent jugement, il sera fait masse des dépens qui seront supportés par moitié d’une part par la SCI Des Marais et par la société Les Nouveaux Bains du Marais d’autre part ; en outre, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens. 
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif. 

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes de la SCI Des Bains dirigées contre M. [R] [F] [U] dit [B],

Condamne la société Les Nouveaux Bains du Marais à verser à la SCI Des Bains la somme de 31.338,34 euros, en paiement du solde restant dû au titre des indemnités d’occupation pour la période du 21 mars 2017 au 11 mars 2021, 

Déboute la SCI Des Bains de sa demande de condamnation au titre des frais de remise en état, 

Condamne la SCI Des Bains à restituer à la société Les Nouveaux Bains du Marais la somme de 36.768 euros au titre du dépôt de garantie, 

Condamne la SCI Des Bains à rembourser à la société Les Nouveaux Bains du Marais la somme de 126.000 euros exposée au titre des travaux de dépose et repose du plafond du hammam, à la suite de l’ordonnance de référé du 13 juillet 2018, 

Ordonne la compensation des sommes dues entre les parties, 

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Rejette toutes autres demandes,

Ordonne le partage des dépens qui seront supportés par moitié d’une part par la SCI Des Marais et par la société Les Nouveaux Bains du Marais d’autre part,

Fait et jugé à Paris le 23 Avril 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME