Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 18 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/08048 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BEZ

N° MINUTE : 6/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 avril 2024


DEMANDERESSE
RIVP, [Adresse 1], représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque B 0096

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [W], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 décembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 18 avril 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 18 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08048 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BEZ

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 10/06/2002, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) avait donné en location à Monsieur [H] [W] et à son épouse un appartement (4 pièces) situé [Adresse 3] à [Localité 5] (étage 6, position D) moyennant le paiement d'un loyer mensuel en dernier lieu de 556,43 €, provisions sur charges comprises.

Il ressort de la fiche diagnostic que Monsieur [W] est séparé et occupe seul le logement depuis le départ de son épouse il y a un an.

Par acte du 19/06/2023, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a fait délivrer à Monsieur [H] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 2421,48 €.

Par acte du 30/08/2023, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a assigné Monsieur [H] [W] devant le tribunal judiciaire de de PARIS (juge des contentieux de la protection) en référé aux fins d'obtenir :
-la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;
-l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les dispositions légales ;
-le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par la RIVP ou sur place aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [W] ;
-le paiement de la somme provisionnelle de 3790,96 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal ;
-le versement à titre de provision d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles jusqu'à la reprise effective des lieux.
 
Enfin, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a réclamé une indemnité de 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le Préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 31/08/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX. 

Régulièrement cité, Monsieur [H] [W] a comparu et n'a pas contesté la créance. Il a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il a expliqué qu'il avait fait des demandes d'aide, notamment au titre du FSL. Il a indiqué qu'il avait fait des démarches d'une part pour le rétablissement de l'APL, d'autre part pour un relogement dans un appartement plus adapté à ses revenus.

Monsieur [W] a proposé de verser la somme mensuelle de 10 € en plus du loyer courant dans l'attente du FSL.

 A l'audience, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a actualisé sa créance, portant sa demandeau titre de la dette locative à 5990,72 €. Elle a indiquer que Monsieur [W] avait repris le paiement du loyer courant mais partiellement. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIVATIONS 
 
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire

Il est produit à l'instance :

-le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;
-un commandement de payer en date du 19/06/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;
-un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 12/12/2023.
 
 Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que le locataire ne s'en est pas acquitté totalement à la date du 19/08/2023. 

Si en conséquence, au 20/08/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Monsieur [H] [W] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

En effet, tout d'abord, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Par ailleurs, le bail est ancien et Monsieur [W], qui a repris partiellement le paiement du loyer courant, paraît de bonne foi. Enfin le rétablissement des droits sociaux de Monsieur [W] permettront un règlement à terme de la dette.

 L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
 
-Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.
-Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.
-Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. 
-En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée. Or tel est le cas en l'espèce.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.
 
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement

 A ce titre, le propriétaire justifie d'une créance de 5990,72 €, arrêtée au 12/12/2023, somme non contestée (le dernier loyer compris dans cette somme correspondant au loyer de novembre 2023, devenu exigible à terme échu, le 30/11/2023).

 La proposition de Monsieur [H] [W] de s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 10 € en plus des loyer et charges exigibles, dans l'attente de l'attribution d'une aide FSL, doit être retenue.

 Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement

Le locataire, s'il ne s'acquitte pas des sommes dont il sera redevable au titre de la présente décision, deviendra occupant sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser la RIVP du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.

Sur les demandes accessoires

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) les frais irrépétibles de l'instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort

-Constate l'acquisition au 20/08/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 10/06/2002 par la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) à Monsieur [H] [W] (devenu a priori seul locataire) portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] (étage 6, position D).

-Condamne Monsieur [H] [W] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) la somme provisionnelle de 5990,72 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 12/12/2023, avec intérêts au taux légal sur à compter du 30/08/2023 sur 3790,96 € et à compter de ce jour sur le surplus.

-Accorde à Monsieur [H] [W] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 18 échéances mensuelles de 10 €, puis en 17 échéances mensuelles de 100 € et enfin en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/07/2024 et que la dernière sera majorée des intérêts et dépens.

-Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.

-Dit que si Monsieur [H] [W] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

-Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact :
 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet ;
 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
 3/à défaut par Monsieur [H] [W] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
 4/Monsieur [H] [W] sera condamné au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.

-Déboute la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) du surplus de ses demandes.

-Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC

-Condamne Monsieur [H] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.

-Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le GreffierLe Président