Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 18 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/08056 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BGQ

N° MINUTE : 1/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 avril 2024


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH, [Adresse 2], représenté par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128

DÉFENDERESSE
Madame [V] [S], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 décembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 18 avril 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 18 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08056 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BGQ

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 16/12/2021, PARIS HABITAT-OPH avait donné en location à Madame [V] [S] un appartement (type 1) situé [Adresse 1] (escalier A, étage 4, logement 0017) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 105,74 €, provisions sur charges comprises.

Par acte du 12/05/2023, PARIS HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [V] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 2883,08 €.

Par acte du 31/08/2023, PARIS HABITAT-OPH a assigné Madame [V] [S] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) en référé aux fins d'obtenir :
-la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;
-l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
-le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par PARIS HABITAT-OPH aux frais, risques et périls de Madame [V] [S] ;
-le paiement de la somme provisionnelle de 2845,30 € au titre des loyers et charges impayés ;
-le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer normalement exigible, majoré de 50 %, outre les charges, jusqu'à la reprise effective des lieux.
 
Enfin, PARIS HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 350 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le préfet de [Localité 3] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 01/09/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie. 

Régulièrement citée, l'acte ayant été déposé à l'étude, Madame [V] [S] ne s'est pas présentée à l'instance.
 A l'audience, PARIS HABITAT-OPH a actualisé sa créance, réduisant sa demande au titre de la dette locative à 2669,65 €. Il ne s'est pas opposé à l'octroi d'office de délais de paiement, précisant qu'il y avait eu reprise du paiement du loyer courant.

MOTIVATIONS
 
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire

Il est produit à l'instance :

-le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;
-un commandement de payer en date du 12/05/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;
-un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 11/12/2023.

 Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 12/07/2023. 

Si en conséquence, au 13/07/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, il convient d'accorder d'office à Madame [V] [S] des délais de paiement, en application de l'article 24 de la loi du 06/07/1965. En effet, l'interessée paraît avoir repris le paiement du loyer courant, avec un léger supplement, et le bailleur a donné son accord à l'octroi d'office de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
 
-Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.
-Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.
-Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. 
-Il peut être ordonné d'office la suspension des effets de la clause résolutoire délors que le bailleur y a consenti, ce consentement pouvant être assimilé légalement à une demande d'une des parties, demande en conséquence logique de l'octroi d'office de délais de paiement.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.
 
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement

 A ce titre, PARIS HABITAT-OPH justifie d'une créance hors frais de 2669,65 €, arrêtée au 11/12/2023 (le dernier loyer compris dans cette somme correspondant à l'échéance de novembre 2023, devenue exigible à terme échu, le 30/11/2023).
 
Il y a lieu de permettre à Madame [V] [S] de s'acquitter de sa dette en 36 échéance mensuelles, en plus du paiement du loyer et des charges.
 
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement


La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au titre de la présente décision, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser PARIS HABITAT-OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.

La fixation de l'indemnité d'occupation à un montant supérieur à celui des loyers et charges normalement exigibles constituerait, au vu des circonstances, une sanction manifestement excessive dont l'appréciation ne relève pas en tout état de cause de la compétence du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de PARIS HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort

-Constate l'acquisition au 13/07/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 16/12/2021 par PARIS HABITAT-OPH à Madame [V] [S], portant sur le logement situé [Adresse 1] (escalier A, étage 4, logement 0017).

-Condamne Madame [V] [S] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 2669,65 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 11/12/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 31/08/2023.

-Accorde d'office à Madame [V] [S] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 36 échéances mensuelles de 74,16 €, exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/07/2024 et la dernière étant majorée des intérêts, dépens et frais.

-Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.

-Dit que si Madame [V] [S] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

-Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact :

 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet.
 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
 3/à défaut par Madame [V] [S] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
 4/Madame [V] [S] sera condamnée à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif. 

-Condamne Madame [V] [S] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

-Déboute PARIS HABITAT-OPH du surplus de ses demandes.

-Condamne Madame [V] [S] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et de notification à la préfecture.

-Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Le GreffierLe Président