Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 18 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07802 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26SN

N° MINUTE : 12/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 avril 2024


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH, [Adresse 2]
représentée par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128

DÉFENDEUR
Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 décembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 18 avril 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 18 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07802 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26SN

FAITS ET PROCEDURE

Suivant contrat du 12/09/2014 et du 16/09/2014, [Localité 3] HABITAT-OPH avait donné en location à Madame [V] [U] un appartement (type 1) situé [Adresse 1] à [Localité 4] [Adresse 1]. Par avenant du 01/12/2020, le bail avait été transféré à Monsieur [T] [U] du fait du décès de Madame [V] [U], en application des articles 14 et 40 de la loi du 06/07/1989. Le montant du loyer mensuel, en dernier lieu a été de 386,78 €, provisions sur charges comprises.

Par acte du 15/11/2022, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [T] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 3288,38 €.

Par acte du 21/09/2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a assigné Monsieur [T] [U] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :
-la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ;
-l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
-le transport et la séquestration des meubles se trouvant sur les lieux dans un garde-meuble ou un local au choix de [Localité 3] HABITAT-OPH et aux frais, risques et périls de Monsieur [T] [U] ;
-le paiement de la somme provisionnelle de 5112,87 € au titre des loyers et charges impayés ;
-le versement à titre de provision d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer normalement exigible, majoré de 50 %, outre les charges, jusqu'à la reprise effective des lieux.

PARIS HABITAT-OPH a demandé également une indemnité de 350 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le préfet de [Localité 3] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 26/09/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.

Régulièrement cité, Monsieur [T] [U] a comparu et n'a pas contesté la dette. Il a fait valoir qu'il avait réglé les loyers de novembre et décembre 2023, soit 390,78 € le 15/12/2023 et 390,78 € le 18/12/2023, paiements effectués par carte bancaire.

Monsieur [U] a demandé des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a proposé de payer la somme mensuelle de 250 € en plus du loyer et des charges. Il a imputé les impayés à un laisser-aller, lié à un état dépressif.

À l'audience, [Localité 3] HABITAT-OPH a indiqué que sa créance avait augmenté, demandant paiement de la somme de 6281,64 € au titre de la dette locative arrêtée au 11/12/2023. Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a précisé que le dernier règlement datait du 03/02/2023.Il a évoqué la possibilité d'une note en délibéré, s'agissant des derniers règlements invoqués.
Décision du 18 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07802 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26SN


 
MOTIVATIONS
 
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire

Il est produit à l'instance :

-le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;
-un commandement de payer en date du 15/11/2022 faisant référence à cette clause résolutoire ;
-un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 11/12/2023.

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que le locataire ne s'en est pas acquitté totalement à la date du 15/01/2023.
L'octroi d'office de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire n'intervient qu'à la demande d'une des parties, également à la condition de la reprise du paiement du loyer courant.

En l'espèce, Monsieur [U] n'a pas apporté de justificatifs des paiements qu'il aurait faits en dernière minute des loyers échus en novembre et en décembre 2023. Même si le bailleur ne semble pas avoir produit de nouveau décompte dans le cadre du délibéré, ce qui aurait permis d'avoir des certitudes sur les derniers règlements du locataire, force est de constater que l'absence de preuve de la reprise du paiement du loyer courant ne peut en l'espèce être écartée par un accord du bailleur sur des délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire. En effet, [Localité 3] HABITAT-OPH s'est clairement opposé à une telle perspective.

En tout état de cause, le tribunal relève que la dette est ancienne, ayant pratiquement commencé avec le transfert de bail à Monsieur [U], que le montant de cette dette est particulièrement élevé au regard du montant du loyer et des charges exigibles, qu'enfin les paiements s'avèrent sporadiques, même s'ils consistent souvent dans le rattrapage de plusieurs mois de loyer.

Il serait important pour que [Localité 3] HABITAT-OPH puisse renoncer à l'expulsion qui ne pourra qu'être ordonnée que Monsieur [U] démontre sa capacité à reprendre le paiement du loyer courant de façon continue et sur la durée.

En conséquence, en l'état, étant précisé qu'une ordonnance de référé garde un caractère provisoire, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [T] [U] à la date du 16/01/2023 et d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte.

Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus

A ce titre, [Localité 3] HABITAT-OPH justifie d'une créance, hors frais, de 6281,64 € au titre des loyers et charges dues au 11/12/2023 (le dernier loyer compris dans cette somme correspondant à celui du mois de novembre 2023, devenu exigible à terme échu le 30/11/2023).

Sur l'indemnité d'occupation à échoir

Le locataire étant désormais occupant sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser [Localité 3] HABITAT-OPH du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié.

Le montant de l'indemnité d'occupation ne saurait être fixé à une somme supérieure à celle correspondant au montant mensuel des loyer et charges normalement exigibles, sauf à faire subir au locataire une sanction manifestement excessive dont l'appréciation, en tout état de cause, ne relève pas du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 3] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Constate la résiliation de plein droit à la date du 16/01/2023 du bail consenti par [Localité 3] HABITAT-OPH le 12/09/2014 et le 16/09/2014 à Madame [V] [U] et transféré par avenant du 01/12/2020 à Monsieur [T] [U], portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] [Adresse 1].

Dit qu'à défaut par Monsieur [T] [U] d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Condamne Monsieur [T] [U] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 6281,64 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 11/12/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21/09/2023 sur 5112,87 € à compter de ce jour sur le surplus.

Condamne Monsieur [T] [U] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH, à titre provisionnel, à compter du 01/12/2023 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif.

Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement.

Déboute [Localité 3] HABITAT-OPH du surplus de ses demandes.

Condamne Monsieur [T] [U] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Le GreffierLe Président