Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 23 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [B] [O]
Me André HOZE

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
 Me Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/10026 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TTT

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 23 avril 2024


DEMANDERESSE
IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE, société civile immobilière , dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux ou habilités à cet effet domiciliés en cette qualité audit siège, et représentée par sa mandataire ESSET dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDERESSE
Madame [B] [O]
demeurant [Adresse 3]
non comparante
ayant pour conseil Me André HOZE, avocat au barreau de PARIS, non comparant 

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 février 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 23 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/10026 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TTT



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, la SCI IMMOBILIERE GENERALE FRANÇAISE a consenti un bail d'habitation à Madame [B] [O] à effet au 22 novembre 2016 portant sur des locaux situés [Adresse 3] moyennant le versement d'un loyer fixé initialement à la somme de 1751 euros par mois outre une provision sur charges mensuelle de 255 euros.

Déplorant une situation d'impayé de loyer depuis plusieurs années, la SCI IMMOBILIERE GENERALE FRANÇAISE a fait délivrer à Madame [B] [O], le 18 septembre 2023 par acte de commissaire de justice, un commandement de payer la somme de 6 798,15 euros dans le délai de deux mois à compter de la date de l'acte et de produire l'attestation d'assurance dans le délai d'un mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [B] [O] le 19 septembre 2023.

Par assignation du 30 novembre 2023, la SCI IMMOBILIERE GENERALE FRANÇAISE, représentée par son mandataire la SASU ESSET, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal, la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'assurance
- à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail pour défaut récurent du paiement des loyers et des charges,
-en tout état de cause :
-la condamnation de Madame [B] [O] à lui verser la somme de 11 050,18 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,
- son expulsion et celle de tous les occupants de son chef,
- sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation journalière équivalent au montant du loyer et des charges journaliers tels qu'ils seraient dus si le bail n'était pas résilié,
-la capitalisation des intérêts,
-le transport et la séquestration des biens garnissant le logement dans le lieux choisi par elle aux frais, risques et périls de la défenderesse,
-sa condamnation à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens

 L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 1er décembre 2023.

L'affaire a été appelée à l'audience du 05 février 2024.

La SCI IMMOBILIERE GENERALE FRANÇAISE, représentée par son conseil, s'est désistée de sa demande de résiliation du bail pour défaut d'assurance et a maintenu celle tendant à la résliation du bail pour impayés ainsi que le surplus des demandes formées dans l'assignation à laquelle il convient de se référer, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens.

Elle a précisé que la gestion locative était désormais exercée par la société DAUCHEZ qui avait édité un décompte laissant apparaître une dette locative de 15 711,92 euros au 30 janvier 2024 mais qu'il convenait de se référer au décompte arrêté au 20 novembre 2023, ne formant ainsi aucune actualisation du montant de la dette dont elle sollicite le paiement.

Madame [B] [O], bien que régulièrement assignée à comparaître à étude, ne s'est pas présentée ni fait représenter.

Son conseil a adressé un courrier le 31 janvier 2024 indiquant cependant que sa cliente reconnaissait la dette et s'engageait à libérer les lieux à la fin du mois de juin 2024 au plus tard.

 
 À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences


Sur la recevabilité

La SCI IMMOBILIERE GENERALE FRANÇAISE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
 
Son action est donc recevable.


Sur le fond

Il résulte de l'article 1103 du code civil que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme " un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ". Enfin, l'article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ", et l'article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.
 
Il se déduit de l'ensemble des dispositions susmentionnées que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, la SCI IMMOBILIERE GENERALE FRANÇAISE produit un décompte locatif démontrant qu'à la date du 20 novembre 2023, Madame [B] [O] était redevable de la somme de 11 050, 18 euros.

Madame [B] [O], non comparante, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause l'existence de cette dette, tant dans son principe que dans son montant étant précisé, en outre, que son conseil a indiqué par courrier du 31 janvier 2024 qu'elle ne la contestait pas.

Le relevé de compte démontre que les difficultés de Madame [B] [O] à payer son loyer ont débuté en mai 2023 et qu'elle n'a, depuis, fait que deux versements correspondant à une échéance de loyer et à une somme de 300 euros.

L'importance de la dette, équivalent à plusieurs échéances de loyer et l'absence de la défenderesse à l'audience pour s'en expliquer ou pour faire état d'éventuelles perspectives d'amélioration de sa situation sont de nature à caractériser un manquement contractuel suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour justifier sa résolution, aux torts exclusifs de Madame [B] [O].

Par conséquent, son expulsion du logement ainsi que celle de tous les occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il convient de rappeler que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est une procédure orale et que dès lors, le courrier en date du 31 janvier 2024 adressé au tribunal ne saurait fonder une quelconque demande de délai pour quitter le logement.

Il peut toutefois être précisé qu'en application de des articles L 412-2 et suivants, l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'après expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux et ne saurait donc intervenir, en tout état de cause, avant la fin du mois de juin 2024.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, le loyer convenu dans le bail est mensuel. Par conséquent, il convient de condamner Madame [B] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux.

Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.


Sur la demande de condamnation de Madame [B] [O] au titre de l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 9 du code de procédure civile dispose par ailleurs que Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, la SCI IMMOBILIERE GENERALE FRANÇAISE verse le décompte locatif susmentionné faisant état d'une dette de loyer et de charges de 11 050,18 euros arrêtée au 20 novembre 2023 échéance de novembre 2023 incluse que Madame [B] [O] ne conteste pas et qu'il lui revient, en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de payer à son bailleur au titre des obligations essentielles du locataire.

Par conséquent, elle sera condamnée à lui payer cette somme avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2023 sur la somme de 6 498,15 euros compte-tenu du versement de 300 euros effectué par la bailleresse et à compter de la décision pour le surplus, en application des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil.


Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du Code civil.


Sur les demandes accessoires

Madame [B] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, rien ne justifie qu'elle soit écartée.




PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,


PRONONCE la résiliation du bail d'habitation conclu entre la SCI IMMOBILIERE GENERALE FRANÇAISE et Madame [B] [O] portant sur le logement situé [Adresse 3] aux torts exclusifs de cette dernière,

ORDONNE à Madame [B] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de 15 jours à compter de la présente décision, les lieux situés au [Adresse 3],

DIT qu'à défaut de libération volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant sera réglé conformément aux articles L433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Madame [B] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [B] [O] au paiement de la somme de 11 050, 18 euros (onze mille cinquante euros et dix-huit centimes), avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2023 sur la somme de 6 498,15 euros et à compter de la décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE la SCI IMMOBILIERE GENERALE FRANÇAISE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [O] aux entiers dépens,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours mois et an susdits.


La greffière La juge des contentieux de la protection