Tribunal judiciaire · PCP JCP ACR fond — 18 avril 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 23/07381 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZPC

N° MINUTE : 5/2024

JUGEMENT
rendu le 18 avril 2024

DEMANDERESSE
[Adresse 3], représentée par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, 4 Rue de la Coutellerie 75004 Paris, Toque E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [N] [L], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 décembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 18 avril 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 18 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07381 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZPC

FAITS ET PROCÉDURE

La société HENEO est gestionnaire d'une résidence sociale située [Adresse 2] destinée au logement de fonctionnaires et agents de l'État et occasionnellement des salariés en mobilité et jeunes actifs. Le régime applicable à cette résidence sociale n'est pas celui de la loi du 06/07/1989 mais celui, particulier, du code de la construction et de l'habitation.

Suivant contrat de résidence en date du 18/10/2022, la société HENEO, avait consenti à Monsieur [N] [L], pour une durée d'un mois renouvelable dans la limite de 3 ans, une location dans la résidence sociale susvisée, location portant sur le logement meublé, situé au 4ème étage (n° 422). Le montant de la dernière redevance forfaitaire mensuelle due par Monsieur [N] [L] s'élevait globalement à 668,81 €.

Le 23/01/2023, la société HENEO a fait délivrer à Monsieur [N] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat et faisant état d'un solde de redevances impayées de 1909,29 €

Le 29/06/2023, la société HENEO a fait délivrer à Monsieur [N] [L] un second commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat et faisant état d'un solde de redevances impayées de 4560,05 €.

Par acte du 12/09/2023, la société HENEO a assigné Monsieur [N] [L] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins :

-que soit constatée la résiliation du titre d'occupation susvisé du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement qu'il soit ordonné la résiliation judiciaire du titre d'occupation pour défaut de paiement régulier et ponctuel des redevances ;
-de voir ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [N] [L] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin ;
-de voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou un autre local au choix du juge ou de la société HENEO et aux frais, risques et périls de Monsieur [L] et ce, en garantie de toutes sommes dues nous;
-de voir Monsieur [N] [L] condamné à payer la somme de 5891,55 € au titre d'un arriéré de redevances arrêté au 11/09/2023 (redevance de septembre 2023 incluse), avec intérêts légal à compter du 23/01/2023 ;
-de voir Monsieur [N] [L] condamné à payer une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance d'hébergement normalement exigible à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération du logement.

La société HENEO a réclamé en outre une indemnité de 480 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l'audience, la société HENEO a actualisé sa créance, réclamant la somme de 5966,48 € au titre des redevances impayées arrêtées au 08/12/2023, redevance de décembre 2023 comprise. La société HENEO ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement mais a exprimé son désaccord sur toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Régulièrement cité, l'acte ayant été déposé à l'étude, Monsieur [N] [L] a comparu et a sollicité des délais de paiement. Il a proposé de s'acquitter de sa dette moyennant des échéances mensuelles de 300 € en plus du loyer courant.

Monsieur [L] a fait état d'une séparation avec sa compagne et de frais liés à la situation de sa fille. Il a précisé qu'il avait repris le paiement du loyer courant.

MOTIVATIONS

La société HENEO a produit à l'instance :

-le titre d'occupation consenti à Monsieur [N] [L] pour un logement meublé en résidence sociale, contrat comportant une clause de résiliation de plein droit dans son article 9 ;
-un commandement de payer en date du 29/06/2023 (s'agissant du commandement de produire l'attestation d'assurance du 20/02/2023, il n'en est pas fait état dans l'assignation comme fondement de la résiliation du contrat de résidence) ;
-un décompte des redevances impayées au 08/12/2023.

Il sera précisé que les dispositions, notamment dans leur acception nouvelle, de l'article 24 de la loi du 06/07/1989 sont inapplicables en l'espèce.

Les dispositions légales et réglementaires s'agissant de la résiliation d'un contrat d'occupation dans une résidence logement tel que visé dans l'article L633-1 du code de la construction et de l'habitation sont les suivantes :

En premier lieu, aux termes de l'article L633-2 du code de la construction et de l'habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
-inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave et répété au règlement intérieur ;
-cessation totale d'activité de l'établissement ;
-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

En second lieu, aux termes de l'article R633-3 du code de la construction et de l'habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L633-2, sous réserve d'un préavis de un mois en cas d'inexécution par la personne titulaire du contrat d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur (pour les autres hypothèses, le préavis est de 3 mois).

En troisième lieu, aux termes de ce même article R633-3 du code de la construction et de l'habitation, la résiliation peut être décidée pour impayés lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total acquitté pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme d'au moins égale à deux fois le montant mensuel acquitté pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

En quatrième lieu, toujours suivant ce même article, la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

S'agissant du contrat de résidence conclu entre la société HENEO et Monsieur [L], il résulte de son article 9 que le titre d'occupation pouvait être résilié de plein droit à l'initiative de la société HENEO dans deux hypothèses pouvant recouvrer la même situation :
-l'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété du règlement intérieur ;
-le manquement aux stipulations du contrat et notamment en cas d'impayé.

Or, à la fois, ces deux hypothèses concernent le défaut de paiement des redevances, à la fois, il leur est assorti des conséquences différentes. le préavis prévu dans la première était en effet de trois mois francs après mise en demeure alors que le préavis prévu dans la seconde était seulement de un mois.

Par ailleurs, l'article 9, dans la seconde hypothèse, stipulait non seulement que la résiliation porterait ses effet un mois après mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre décharge, mais aussi que, pour ce qui est de l'impayé de redevance, la résiliation pouvait être seulement décidée lorsque trois termes mensuels consécutifs correspondant à la redevance totale acquittée pour le logement se trouvent impayés ou, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due.

Il est manifeste que des incohérences affectent l'article 9 susvisé pouvant induire le résident à des confusions sur la durée du préavis.

Toutefois, force est de constater qu'il a été signifié un premier commandement de payer à Monsieur [L] pour des impayés de redevances qui n'ont pas été couverts et que ce premier commandement a été suivi d'un second commandement de payer, pour une dette de redevances plus lourde. Or, un délai de trois mois s'était bien écoulé à compter du premier commandement de payer, lorsque l'assignation aux fins de constat de la résiliation de plein droit avait été délivrée. S'agissant du second commandement de payer, un préavis d'un mois s'était écoulé avant la dite assignation.

En tout état de cause, il apparaît d'une part, que les sommes visées au premier commandement comme au second commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance des actes respectifs, d'autre part que le résident ne s'en était pas acquitté totalement à la date du 29/07/2023.

En outre, il ressort des pièces produites et notamment du décompte actualisé que Monsieur [N] [L] reste redevable, au titre des redevances forfaitaires impayées, de la somme de 5966,48 € au 08/12/2023. Ces pièces font ressortir également que les impayés relevés par le commandement de payer du 29/06/2023 permettaient, au vu de leur montant et des redevances auxquelles ils correspondaient, de mettre en jeu la clause résolutoire.

En conséquence, la clause résolutoire a été acquise de plein droit au 30/07/2023.

Néanmoins, la demande de délais de paiement formée par Monsieur [N] [L] doit être suivie d'effets, en application de l'article 1343-5 du code civil. En effet, le défaut de paiement des redevances paraît résulter de circonstances circonscrites dans le temps, des paiements ayant repris récemment. Ils ne traduisent donc pas une quelconque mauvaise foi du défendeur. Enfin, les propositions faites par Monsieur [L] sont sérieuses et permettront la suppression de la dette selon des modalités raisonnables.

Il y a lieu au vu de ce qui précède de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du contrat d'occupation et à l'expulsion du résident, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que des redevances courantes.

Plus précisément, si Monsieur [N] [L] s'acquitte de sa dette selon les modalités fixées par le présent jugement, la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué. Il n'y aura donc pas résiliation du contrat d'occupation.

En revanche, à défaut par Monsieur [N] [L] du paiement d'une seule échéance à la date fixée ou de la redevance courante, la clause résolutoire reprendra son plein effet. La résiliation du contrat d'occupation sera alors acquise de plein droit, sans nouvelle décision, et il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [N] [L] , avec toutes conséquences de droit, notamment la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance exigible, si la convention s'était poursuivie.

Il convient d'autoriser Monsieur [N] [L] à s'acquitter de sa dette en échéances de 300 € en plus de la redevance globale exigible.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles de l'instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort

Constate au 30/07/2023 l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence souscrit le 18/10/2022 par Monsieur [N] [L] auprès de la société HENEO et portant sur l'occupation d'un logement au 4ème étage (n° 422) dans la résidence sociale située [Adresse 2].

Condamne Monsieur [N] [L] à payer à la société HENEO la somme de 5966,48 €, arrêtée au 08/12/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 23/01/2023 jusqu'au 28/06/2023 sur la somme de 1909,29 €, puis à compter du 29/06/2023 sur la somme de 4560,05 € et enfin à compter du 12/09/2023 sur le surplus.

Accorde à Monsieur [N] [L] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 19 échéances mensuelles de 300 € puis en une 20ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité de la redevance, la première le 05/07/2024 et que la dernière sera majorée des intérêts, dépens et frais.

Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.

Dit que si Monsieur [N] [L] se libère de sa dette au titre des redevances impayées dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou de la redevance forfaitaire à leur terme exact :
1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet.
2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
3/à défaut par Monsieur [N] [L] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux qui lui sera délivré, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles et effets se trouvant sur place et lui appartenant étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4/Monsieur Monsieur [N] [L] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant global de la redevance forfaitaire normalement exigible, avec possibilité d'indexation conformément aux termes du contrat.

Déboute la société HENEO du surplus de ses demandes.

Condamne Monsieur [N] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29/06/2023 visant la clause résolutoire.

Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.

Le GreffierLe Président