Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 18 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/08043 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BD7

N° MINUTE : 10/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 avril 2024


DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT OPH,[Adresse 1]
représenté par Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, 4 Rue de la Coutellerie 75004 Paris, Toque E1971

DÉFENDEURS
Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté
Madame [M] [N] [E] épouse [B], demeurant [Adresse 2], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 décembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 18 avril 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 18 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08043 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BD7

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 19/02/2008, [Localité 4] HABITAT-OPH avait donné en location à Monsieur [L] [B] et à Madame [M] [N] [E] épouse [B] un appartement (type 3 avec cave) situé [Adresse 3] à [Localité 5] (escalier B, 11ème étage, porte 0173) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 707,83 €, provisions sur charges comprises. Le 14/01/2013, un changement d'adresse était intervenu, le logement ayant pour nouvelle adresse le [Adresse 2].

Par acte du 30/03/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [L] [B] et à Madame [M] [N] [E] épouse [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 5650,44 €.

Par acte du 27/09/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a assigné Monsieur [L] [B] et Madame [M] [N] [E] épouse [B] devant le Tribunal Judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :
-la constatation de la résiliation de plein droit du bail à compter du 31/05/2023 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;
-l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
-la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le juge ou dans tout autre lieu désigné par [Localité 4] HABITAT-OPH, aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [B] et Madame [M] [N] [E] épouse [B] et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due ;
-le paiement de la somme provisionnelle de 4489,13 € au titre des loyers et charges impayés au 17/08/2023, avec intérêts au taux légal à compter de 30/03/2023 ;
-le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux.
 
Enfin, [Localité 4] HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 390 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 03/10/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie. 

Régulièrement citée, Madame [M] [N] [E] épouse [B] a comparu. Elle n'a pas contesté la créance et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de verser la somme mensuelle de 200 € en plus du loyer courant.

Madame [B] a rappelé que les paiements avaient été repris depuis février 2023, que son congé parental avait entraîné une baisse de revenus, source des impayés, mais qu'à ce jour, elle avait recommencé un travail. Elle a précisé qu'une demande FSL avait reçu un avis favorable.

 Régulièrement cité, l'acte ayant été déposé à l'étude, Monsieur [L] [B] ne s'est pas présenté à l'instance. Son épouse a indiqué qu'il vivait avec elle dans le logement loué mais qu'il était à ce jour au travail. 
A l'audience, [Localité 4] HABITAT-OPH a actualisé sa créance, portant sa demande à 5010,91 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11/12/2023. Constatant que le paiement des loyers courants avait repris, il a accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIVATIONS 

Sur la résiliation en application de la clause résolutoire

Il est produit à l'instance :

-le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;
-un commandement de payer en date du 30/03/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;
-un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 11/12/2023.

 Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 30/05/2023. 

Si en conséquence, au 31/05/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [M] [N] [E] épouse [B] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

En effet, tout d'abord Monsieur [L] [B] et Madame [M] [N] [E] épouse [B] ont repris le paiement du loyer courant. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, le bail est ancien et un dossier pour une aide FSL est en cours.

 L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
 
-Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.
-Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.
-Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. 
-En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée.

Il y a lieu au vu de ce qui précède de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion des locataires, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.
 
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement

 A ce titre, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie d'une créance, hors frais, de 5010,91 €, arrêtée au 11/12/2023, somme non contestée (le dernier loyer inclus dans cette somme correspondant à celui de novembre 2023, devenu exigible à terme échu, le 30/11/2023).

 La proposition de Madame [M] [N] [E] épouse [B] de s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 200 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue.
 
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement

Les locataires, s'ils ne s'acquittent pas des sommes dont ils seront redevables au principal au titre de la présente décision, deviendront occupants sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser [Localité 4] HABITAT-OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance.
 
PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort

Constate l'acquisition au 31/05/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 19/02/2008 par [Localité 4] HABITAT-OPH à Monsieur [L] [B] et à Madame [M] [N] [E] épouse [B], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (adresse à ce jour, escalier B, 11ème étage, porte 0173).

Condamne solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [M] [N] [E] épouse [B] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 5010,91 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 11/12/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30/03/2023.

Accorde à Monsieur [L] [B] et à Madame [M] [N] [E] épouse [B] des délais de paiement et les autorise à s'acquitter de leur dette en 25 échéances mensuelles de 200 € et en une 26ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/07/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts, dépens et frais.

Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.

Dit que si Monsieur [L] [B] et Madame [M] [N] [E] épouse [B] se libèrent de leur dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 
1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet ;
2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible;
3/à défaut par Monsieur [L] [B] et Madame [M] [N] [E] épouse [B] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré aux locataires, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
4/Monsieur [L] [B] et Madame [M] [N] [E] épouse [B]seront condamnés solidairement au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.

Condamne solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [M] [N] [E] épouse [B] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne Monsieur [L] [B] et Madame [M] [N] [E] épouse [B] solidairement aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.


Le GreffierLe Président