Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 18 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07747 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25VI

N° MINUTE : 6/2024







JUGEMENT 
rendu le 18 avril 2024


DEMANDERESSE
IMMOBILIERE 3F, [Adresse 2] - [Localité 4], représentée par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, toque P0128

DÉFENDERESSE
Société SERI, [Adresse 1] - [Localité 5], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 décembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 18 avril 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière










Décision du 18 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07747 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25VI

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 31/08/1998, la SGIM, aux droits de laquelle vient la société IMMOBILIERE 3F, avait donné en location à la SARL SERI un local à usage d'habitation (une pièce) situé [Adresse 1] à [Localité 5] ([Adresse 3]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 894,20 €, provisions sur charges comprises.

Le bail n'avait pas précisé la finalité précise de la location, faite au bénéfice d'une personne morale. Il s'était toutefois référé à l'application de la loi du 06/07/1989.

Par acte du 08/06/2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à la SARL SERI un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 3601,93 €.

Par acte du 12/09/2023, la société IMMOBILIERE 3F a assigné la SARL SERI en la personne de son gérant, Monsieur [J] [F], devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins d'obtenir :
-la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ; à défaut, la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;
-l'expulsion de la société locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
-la séquestration des meubles se trouvant sur les lieux dans un garde-meuble au choix de la société IMMOBILIERE 3F et aux frais, risques et périls de la SARL SERI ;
-le paiement de la somme de 6148,23 € au titre des loyers et charges impayés ;
-le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer normalement exigible, majoré de 50 %, outre les charges, jusqu'à la reprise effective des lieux.

La société IMMOBILIERE 3F a demandé également une indemnité de 350 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Le préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 14/09/2023.

Il n'a pas été justifié de la saisine de la CCAPEX au stade du commandement de payer. Toutefois, le locataire est une personne morale et le bail n'a pas défini quelle était la personne physique susceptible de bénéficier personnellement du logement. Il n'y a pas lieu en conséquence de soulever d'office une quelconque irrecevabilité à raison d'un défaut de justification de saisine de la CCAPEX, étant précisé par ailleurs que la notification du commandement de payer à la SARL SERI avait été effectuée suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.

Régulièrement citée, l'acte ayant été déposé à l'étude, la SARL SERI ne s'est présentée à l'instance. Le procès-verbal de signification de l'assignation avait relevé qu'à l'adresse du destinataire (ce destinataire étant la SARL SERI - gérant Monsieur [F] [J], [Adresse 1]), son nom était inscrit sur la boîte aux lettres. L'adresse avait été également confirmée par le voisinage.

À l'audience, la société IMMOBILIERE 3F a actualisé sa créance, celle-ci s'élevant à 9728,87 €. Elle a rappelé que la société défenderesse avait promis de régler sa dette mais que rien n'avait été versé.

La société IMMOBILIERE 3F s'est opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
 
MOTIVATIONS
 
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire

Il est produit à l'instance :

-le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;
-un extrait Kbis concernant la SARL SERI, à jour au 23/08/2023 et faisant apparaître comme gérant Monsieur [J] [F] ;
-un commandement de payer délivré à la SARL SERI le 08/06/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;
-un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 23/08/2023, complété en délibéré par un dernier décompte arrêté au 19/12/2023.

Il sera précisé qu'un commandement de payer avait été également délivré à la société ARGOS en la personne de Maître [O] [I], prise en sa qualité de liquidateur de la SARL SERI. Toutefois, il était avéré au vu des échanges avec cette dernière, transmis dans le cadre du délibéré, que la liquidation de la société susvisée avait été infirmée par la cour d'appel, par arrêt du 06/04/2021. Le gérant de la SARL SERI était donc toujours, au jour du commandement de payer comme au jour de l'audience, Monsieur [J] [F].

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail à est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la société locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 08/08/2023.

L'octroi d'office de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Tel n'est pas le cas en l'espèce. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire n'intervient qu'à la demande d'une des parties, également dans l'hypothèse d'une reprise du paiement des loyers courants, sauf consentement express du bailleur à une telle suspension.

En l'espèce, la SARL SERI est défaillante à l'instance et la société IMMOBILIERE 3F s'est opposée à tous délais de paiement et à la suspension d'office des effets de la clause résolutoire, si bien que l'obstacle lié à l'absence de reprise du règlement du loyer courant ne saurait être levé.

Enfin, il apparaît au vu du dernier décompte produit que les prélèvements de loyer sont revenus régulièrement impayés et que la somme totale due au 19/12/2023 s'élève à 9728,87 €. Aucun élément ne permet donc de présumer de la capacité de la société défenderesse à s'acquitter de sa dette de façon échelonnée, en même temps que le paiement du loyer courant.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail consenti à la SARL SERI à la date du 09/08/2023 et d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte.

Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échues

A ce titre, la société IMMOBILIERE 3F justifie d'une créance de 6148,23 € au titre des loyers et charges dues au 23/08/2023 (le dernier loyer compris dans la somme susvisée correspondant à celui de juillet 2023, devenu exigible à terme échu, le 31/07/2023).

Sur l'indemnité d'occupation à échoir

La société locataire étant désormais occupante sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser la société IMMOBILIERE 3F du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié.

Sur les demandes accessoires

Au vu de l'ancienneté du bail, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles de l'instance.

Compte-tenu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

-Constate la résiliation de plein droit à la date du 09/08/2023 du bail consenti le 31/08/1998 par la SGIM (aux droits de laquelle vient la société IMMOBILIERE 3F) à la SARL SERI, portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] ([Adresse 3]).

-Dit qu'à défaut par la SARL SERI d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

-Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

-Condamne la SARL SERI à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 6148,23 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 23/08/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 12/09/2023.

-Condamne la SARL SERI à payer à la société IMMOBILIERE 3F, à compter du 01/08/2023 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif.

-Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement.

-Déboute la société IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes.

-Condamne la SARL SERI aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.

-Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Le GreffierLe Président