Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 24 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/15578
N° Portalis 352J-W-B7H-C3OWB


N° MINUTE : 2

Assignation du :
07 Novembre 2023


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [M] [L][2]

[2] 
[Adresse 8]
[Localité 7]





JUGEMENT 
rendu le 24 Avril 2024
DEMANDERESSE

S.A.S. SOCIÉTÉ [Adresse 10]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Sylvaine BOUSSUARD LE CREN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #B0020



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière


DÉBATS

A l’audience du 28 Février 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 16 février 2009, la S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ [Adresse 10], devenue depuis la S.A.S. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE COUR DU CORBEAU, une chambre n°304 avec entrée, placard, salle de bains et sanitaires constituant le lot n°57 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé «Hôtel de la Cour du Corbeau» sis [Adresse 4] à [Localité 5] (Bas-Rhin) pour une durée de onze années à effet au 1er avril 2009 au plus tard, afin qu’y soit exercée une activité d’exploitation d’un établissement para-hôtelier avec services et produits annexes, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 9.450 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Le contrat de bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2020.

Par acte d’huissier en date du 29 juin 2020, la S.A.S. SOCIÉTÉ [Adresse 10] a fait signifier à la S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à effet au 1er juillet 2020.

En l’absence de réponse, la S.A.S. SOCIÉTÉ [Adresse 10] a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 16 juin 2022 réceptionnée le 5 juillet 2022 ainsi que par acte d’huissier en date du 27 juin 2022, respectivement notifié et fait signifier à la S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 3.470 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020, puis l’a, par exploit d’huissier en date du 7 novembre 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation et de son mémoire préalable notifié par lettre recommandée en date du 16 juin 2022 réceptionnée le 5 juillet 2022, signifié par acte d’huissier en date du 27 juin 2022 et remis au greffe le 20 septembre 2023, la S.A.S. SOCIÉTÉ [Adresse 10] demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, de :

dire que le renouvellement du contrat de bail commercial conclu entre elle et la S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE interviendra pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020 aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception du loyer ;à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 3.470 euros hors charges et hors taxes ;à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux au 1er juillet 2020 ;dans ce cas, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 3.470 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2020 ;dire que le jugement à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution ; en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE à lui payer la somme de 4.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire éventuellement ordonnée ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. SOCIÉTÉ [Adresse 10] fait valoir, à titre principal, que compte tenu du caractère monovalent des locaux, la valeur locative doit être déterminée selon la méthode hôtelière. Elle souligne que l’hôtel dans lequel se situent les locaux donnés à bail connaît une forte diminution de la clientèle de passage en raison notamment de la piétonnisation du [Adresse 11] qui rend l’accès à l’immeuble difficile, et ajoute que le secteur hôtelier de la ville de [Localité 5] souffre d’un recul d’activité dû aux attentats terroristes ayant touché la commune au mois de décembre 2018, aux tensions sociales liées au mouvement dit des Gilets jaunes de l’année 2019, aux grèves de la SNCF, au Brexit, à la dégradation des relations commerciales entre la Chine et les États-Unis, ainsi qu’à la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19. Elle conclut qu’eu égard à la recette théorique annuelle globale de la chambre en cause d’un montant de 53.950,32 euros hors taxes, au taux d’occupation moyen de 60%, à la dégradation du prix liée aux agences de tourisme en ligne justifiant un abattement de 30%, et à un pourcentage sur recettes de 15%, la valeur locative de la chambre s’élève à la somme annuelle de 3.470 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, la preneuse avance que cette valeur locative pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 8 février 2024 réceptionnée le 12 février 2024 et remis au greffe par RPVA le 15 février 2024, la S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l’article L. 145-33 du code de commerce, de :

débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes ;à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 9.800,53 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020 ;à titre subsidiaire, dans le cas où il serait fait droit à la demande d’expertise judiciaire présentée par la S.A.S. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE COUR DU CORBEAU, dire que celle-ci devra en assumer les frais avancés ;fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme annuelle de 9.450 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020 ;en tout état de cause, condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ [Adresse 10] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE COUR DU CORBEAU aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE déclare accepter le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020, mais fait remarquer, à titre principal, que les calculs opérés par sa locataire ne reposent sur aucun fondement et revêtent un caractère particulièrement fantaisiste. Elle ajoute qu’en tout état de cause, les parties ont expressément entendu déroger aux règles statutaires applicables à la fixation du loyer de renouvellement, ce qui justifie que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 9.800,53 euros hors taxes et hors charges selon la clause insérée au contrat de bail commercial.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 28 février 2024, et la décision mise en délibéré au 24 avril 2024, les parties en ayant été avisées.


MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

En outre, en application des dispositions des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. 

En vertu des dispositions de l’article L. 145-11 dudit code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, selon les dispositions des trois premiers alinéas de l’article L. 145-12 de ce code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. 

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail commercial liant la S.A.S. SOCIÉTÉ [Adresse 10] à la S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE, conclu pour une durée de onze années par acte sous signature privée en date du 16 février 2009 à effet au 1er avril 2009 au plus tard, s’est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2020 jusqu’au 30 juin 2020, veille de la date d’effet de la demande de renouvellement signifiée par acte d’huissier en date du 29 juin 2020 demeurée sans réponse (pièces n°1 et n°2 en demande), ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020.


Sur l’existence d’un loyer de renouvellement conventionnel

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 63 de la loi n°2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit entrée en vigueur le 19 mai 2011, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 

Enfin, en application des dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que rien ne s’oppose à ce que les parties choisissent d’un commun accord de déterminer à l’avance, par une stipulation du bail, les conditions de fixation du prix du bail renouvelé (Civ. 3, 10 mars 2004 : pourvoi n°02-14998 ; Civ. 3, 27 octobre 2004 : pourvoi n°03-15769).

En l’espèce, il y a lieu de relever que le premier alinéa de la clause intitulée « INDEXATION DU LOYER » insérée au contrat de bail commercial conclu entre la S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ [Adresse 10] stipule que : « les parties conviennent à titre de condition essentielle et déterminante des présentes, et compte tenu de l’activité d’hébergement du Preneur, que ledit loyer sera révisé pour être augmenté ou diminué, suivant la variation de l’indice IRL publié par l’INSEE pour le 1er trimestre de l’année de la révision, considérée par rapport au même indice du même trimestre 3 années auparavant » (pièce n°1 en demande, page 8).

Force est de constater, contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, que cette clause relative au loyer révisé ne fait aucunement référence au loyer de renouvellement, si bien que la S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE échoue à apporter la preuve de l’existence d’une stipulation contractuelle permettant de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au montant du dernier loyer révisé.


Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 ancien du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-36 dudit code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

Selon les dispositions de l’article R. 145-10 de ce code, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Conformément aux dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux (Civ. 3, 2 mars 1977 : pourvoi n°76-11002 ; Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14625 ; Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-12266 ; Civ. 3, 29 septembre 2004 : pourvoi n°03-13624 ; Civ. 3, 5 janvier 2010 : pourvoi n°09-11193), le loyer du bail renouvelé portant sur de tels locaux échappant alors à la règle du plafonnement (Civ. 3, 3 mai 1978 : pourvois n°77-10380 et n°77-12007 ; Civ. 3, 22 janvier 1992 : pourvoi n°90-17535 ; Civ. 3, 27 novembre 2002 : pourvoi n°01-10625) et devant être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée (Civ. 3, 8 janvier 1980 : pourvoi n°78-13058 ; Civ. 3, 16 octobre 1991 : pourvoi n°90-11096 ; Civ. 3, 15 septembre 2015 : pourvoi n°14-15069 ; Civ. 3, 5 octobre 2017 : pourvoi n°16-18059 ; Civ. 3, 22 juin 2022 : pourvoi n°21-10520) ; et que d’autre part, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317).

En l’espèce, il est établi que l’utilisation de la totalité du bâtiment exploité par la S.A.S. SOCIÉTÉ [Adresse 10] est homogène, et que les locaux ont été aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle, ce qui n’est pas contesté, si bien que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. 

Si, pour estimer la valeur locative des locaux donnés à bail au montant annuel de 3.470 euros, la demanderesse procède, dans ses écritures, à divers calculs en faisant application de divers pourcentages, force est toutefois de constater que ces derniers ne sont étayés par aucun élément.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par la S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l’éventuelle insuffisance des preuves fournies par la S.A.S. SOCIÉTÉ [Adresse 10].

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d’éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l’article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l’expert ou dès qu’il est en mesure de le faire, le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu’il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s’il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l’article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner.

En l’espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 5.000 euros, que la S.A.S. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE COUR DU CORBEAU, demanderesse à l’action en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [M] [L], et de dire que la S.A.S. SOCIÉTÉ [Adresse 10] devra consigner la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur la demande de fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. 

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, soit à la somme annuelle de 9.450 euros, outre les charges.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.S. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE COUR DU CORBEAU pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 9.450 euros hors taxes et hors charges, outre les charges. 


Sur les mesures accessoires

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, d’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l’instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.



PAR CES MOTIFS 


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial conclu entre la S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ [Adresse 10], et portant sur la chambre n°304 constituant le lot n°57 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « Hôtel de la Cour du Corbeau » sis [Adresse 4] à [Localité 5] (Bas-Rhin), pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020,

DÉBOUTE la S.A.R.L. L’HUIS SAINT PIERRE de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au montant du dernier loyer révisé,

FIXE le loyer du bail commercial renouvelé à la valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, eu égard au caractère monovalent des locaux,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l’expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

Monsieur [M] [L]
[Adresse 8]
Tél. : [XXXXXXXX02] – Télécopie : [XXXXXXXX01]
Courriel : [Courriel 9] 


avec pour mission de : 
convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 4], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er juillet 2020, au regard des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la S.A.S. SOCIÉTÉ [Adresse 10] auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris - Atrium Sud 1er étage - Parvis du Tribunal de Paris 75017 PARIS), avec copie de la présente décision, avant le 28 juin 2024 au plus tard,

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque et l’instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’expert commencera ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.A.S. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE COUR DU CORBEAU a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’expert devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

DIT que l’expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

DIT que l’expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 25 avril 2025 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.S. SOCIÉTÉ [Adresse 10] pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 9.450 (NEUF MILLE QUATRE CENT CINQUANTE) euros hors taxes et hors charges, outre les charges,

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 11 septembre 2024 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à PARIS, le 24 avril 2024.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM