Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 18 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07871 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27KZ

N° MINUTE : 11/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 avril 2024


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH, [Adresse 2]
représentée par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128

DÉFENDEURS
Monsieur [T] [O], décédé
Madame [H] [O], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 décembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 18 avril 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 18 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07871 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27KZ

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 10/06/2015, PARIS HABITAT-OPH avait donné en location à Monsieur [T] [O] et à Madame [H] [X] épouse [O] un appartement (type 2) situé [Adresse 1] (escalier B étage 1 logement 0042) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 665,74 €, provisions sur charges comprises.

Par acte du 27/04/2023, PARIS HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [T] [O] et à Madame [H] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 2577,86 €.

Par acte du 31/08/2023, PARIS HABITAT-OPH a assigné Monsieur [T] [O] et Madame [H] [O] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :
-la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;
-l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
-le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par PARIS HABITAT-OPH aux frais, risques et périls des époux [O] ;
-le paiement de la somme provisionnelle de 3710,14 € au titre des loyers et charges impayés ;
-le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer normalement exigible, majoré de 50 %, outre les charges jusqu'à la reprise effective des lieux.
 
Enfin, PARIS HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 350 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 01/09/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie. 

Régulièrement citée, Madame [H] [O] a comparu et n'a pas contesté la créance. Elle a expliqué que son époux était décédé, ce qui avait été à l'origine de la dégradation de sa situation matérielle. Elle a indiqué qu'elle avait demandé l'aide du FSL, qu'elle avait sollicité une remise gracieuse de dette auprès de la CAF et qu'elle souhaitait un changement de logement, pour qu'il soit plus adapté à ses revenus.

Madame [H] [O] a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire, sans pour autant solliciter des délais de paiement.
 A l'audience, PARIS HABITAT-OPH a actualisé sa créance, portant sa demande à 4867,77 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11/12/2023, loyer de novembre 2023 inclus. Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

PARIS HABITAT-OPH a reconnu qu'il y avait reprise des règlements par Madame [O] depuis quelques mois mais que ceux-ci restaient partiels, soulignant que la défenderesse n'avait pas les moyens de régler l'intégralité du loyer.

S'agissant du décès de Monsieur [O], il a précisé qu'il n'en était pas informé et qu'il devait faire toute vérification avant désistement. Il a proposé d'adresser une note en délibéré que le tribunal à ce jour a priori ne détient pas.

MOTIVATIONS 
 
Sur le décès de Monsieur [T] [O]

Il appartient au demandeur de vérifier la régularité et la recevabilité de sa demande et ce, d'autant plus en référé. Dans le cadre de cette procédure en effet, la demande ne doit pas être susceptible de contestation sérieuse. Or, en l'espèce, Madame [O] a évoqué le décès de son mari, dont elle n'a aucune preuve à apporter dans le cadre d'une procédure la concernant personnellement. Ce décès a été également confirmé dans le cadre de la fiche diagnostic.

Il convient donc de prendre acte de cet événement et de débouter PARIS HABITAT-OPH de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Monsieur [T] [O].

Sur la résiliation en application de la clause résolutoire

Il est produit à l'instance :

-le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;
-un commandement de payer en date du 27/04/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;
-un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 11/12/2023.

 Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 27/06/2023. 

L'octroi d'office de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire n'intervient qu'à la demande d'une des parties et cette suspension suppose également la reprise des paiement du loyer courant. Or tel n'est pas le cas en l'espèce puisque certes des paiements réguliers interviennent mais pour un montant inférieur à celui du loyer à part entière, s'agissant en effet de versements de 50 €.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [T] [O] et à Madame [H] [O] à la date du 28/06/2023 et d'ordonner l'expulsion de Madame [H] [O] dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte.

Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus

A ce titre, PARIS HABITAT-OPH justifie d'une créance, hors frais, de 4867,77 € au titre des loyers et charges dus au 11/12/2023 (le dernier loyer compris dans cette somme correspondant à l'échéance de novembre 2023, devenue exigible à terme échu le 30/11/2023).

Sur l'indemnité d'occupation à échoir

Madame [O] étant désormais occupante sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser PARIS HABITAT-OPH du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié.

La fixation de l'indemnité d'occupation à un montant supérieur à celui des loyer et charges normalement exigibles serait une sanction manifestement excessive dont l'appréciation ne relève pas, en tout état de cause, du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de PARIS HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort

Déboute PARIS HABITAT-OPH de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Monsieur [T] [O], à raison du décès de ce dernier.

Constate la résiliation de plein droit à la date du 28/06/2023 du bail consenti le 10/06/2015 par PARIS HABITAT-OPH à Madame [H] [O] et à Monsieur [T] [O], portant sur le logement situé [Adresse 1] (escalier B étage 1 logement 0042).

Dit qu'à défaut par Madame [H] [O] d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Condamne Madame [H] [O] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 4867,77 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 11/12/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 31/08/2023 sur 3710,14 € et à compter de ce jour sur le surplus.

Condamne Madame [H] [O] à payer à PARIS HABITAT-OPH, à titre provisionnel, à compter du 01/12/2023 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif.

Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne Madame [H] [O] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification au préfet.

Rappelle que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.

Le GreffierLe Président