Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 18 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07324 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y5M

N° MINUTE : 8/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 avril 2024


DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 2]
représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque P0128

DÉFENDERESSE
Madame [L] [G], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 décembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 18 avril 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 18 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07324 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y5M

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 16/10/2017, [Localité 4] HABITAT-OPH avait donné en location à Madame [L] [G] un appartement (type 2) situé [Adresse 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 558,11 €, provisions sur charges comprises et hors APL et aides.

Par acte du 27/04/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [L] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 3176,70 €.

Par acte du 31/08/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a assigné Madame [L] [G] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) en référé aux fins d'obtenir :

-la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;
-l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
-le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par [Localité 4] HABITAT-OPH aux frais, risques et périls de Madame [G] ;
-le paiement de la somme provisionnelle de 4072,46 € au titre des loyers et charges impayés ;
-le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer normalement exigible, majoré de 50 %, outre les charges, jusqu'à la reprise effective des lieux.
 
Enfin, [Localité 4] HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 350 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 01/09/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie. 

Régulièrement citée, l'acte ayant été déposé à l'étude, Madame [L] [G] ne s'est pas présentée à l'instance.
 A l'audience, [Localité 4] HABITAT-OPH a actualisé sa créance, réduisant sa demande à 3729,31 € au titre des loyers et charges impayés au 11/12/2023. Il ne s'est pas opposé à l'octroi d'office de délais de paiement, précisant que le règlement des loyers courants avait été repris.

MOTIVATIONS 
 
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire

Il est produit à l'instance :

-le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;
-un commandement de payer en date du 27/04/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;
-un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 11/12/2023.

 Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 27/06/2023. 

Si en conséquence, au 28/06/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, il convient d'accorder d'office des délais de paiement à Madame [L] [G], en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

En effet, tout d'abord Madame [L] [G] a repris le paiement du loyer courant. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH a formulé son adhésion à l'octroi d'office de délais de paiement et à la suspension d'office des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, compte tenu du rétablissement de son APL, Madame [G] paraît avoir les moyens de s'acquitter de sa dette de façon échelonnée.

L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
 
-Le juge peut accorder même d'office au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.
-Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande, ce qui peut être considéré comme le cas de la part de [Localité 4] HABITAT-OPH.
-Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. 
-Si la suspension des effets de la clause résolutoire doit découler d'une demande de l'une ou l'autre des paties, force est de relever en l'espèce que le bailleur a adhéré clairement à la possibilité de délais de paiement au bénéfice de la locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de suspendre d'office les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.
 
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement
 
 A ce titre, le propriétaire justifie d'une créance, hors frais, de 3427,81 €, arrêtée au 11/12/2023 (le dernier loyer compris dans cette somme étant celui de novembre 2023, devenu exigible à terme échu le 30/11/2023).
 
Il y a lieu de permettre à Madame [L] [G] de s'acquitter de sa dette en 36 échéances, en plus du paiement du loyer et des charges.
 
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement

La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au titre de la présente décision, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser [Localité 4] HABITAT-OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.

Il ne saurait être fixé une indemnité d'occupation d'un montant supérieur à celui des loyer et charges normalement exigibles, dans l'hypothèse d'une poursuite du bail. Il s'agirait en effet, au vu des circonstances de l'espèce, d'une sanction manifestement excessive dont l'appréciation ne relève pas en tout état de cause du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort


-Constate l'acquisition au 28/06/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 16/10/2017 par [Localité 4] HABITAT-OPH à Madame [L] [G], portant sur le logement situé [Adresse 1].

-Condamne Madame [L] [G] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 3427,81 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 11/12/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 31/08/2023.

-Accorde d'office à Madame [L] [G] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 36 échéances mensuelles de 95,22 €, exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/07/2024 et la dernière étant majorée des intérêts, dépens et frais.

-Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.

-Dit que si [L] [G] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

-Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact :
 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet.
 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
 3/à défaut par Madame [L] [G] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
 4/Madame [L] [G] sera condamnée à titre de provision au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif. 

-Condamne Madame [L] [G] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

-Déboute [Localité 4] HABITAT-OPH du surplus de ses demandes.

-Condamne Madame [L] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais denotification à la préfecture.

-Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Le Greffier Le Président