Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 24 avril 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 AVRIL 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05776 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWOV



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 18/06612





APPELANTE

 

Madame [K] [J] [C] divorcée [A]

née le 18 mars 1946 à [Localité 6] (77)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Frédéric-Michel PICHON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1397







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] A [Localité 7] pris en la personne de son administrateur provisoire, Me [W] [E], administrateur provisoire

demeurant : [Adresse 4]

[Localité 5]



Représenté par Me Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS ET PROCEDURE: 



M. [B] [C] et Mme [O] [V] épouse [C] sont propriétaires des lots n°2 et 3 dans l'ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 7].



Mme [K] [C] divorcée [A] est propriétaire du lot n°1 dans le même ensemble immobilier.



Par actes des 15 mai 2018 et 11 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] a assigné respectivement M. et Mme [B] et [O] [C] et Mme [K] [C] divorcée [A] en paiement d'arriérés de charges de copropriété.



Par mention aux dossiers, les instances ouvertes par ces assignations ont été jointes.



Faisant valoir que les copropriétaires n'ont pas donné suite aux sommations qui leur ont été délivrées le 8 décembre 2016 en ce qui concerne les époux [C] et le 11 juillet 2018 en ce qui concerne Mme [K] [C], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, la société Cabinet NG Immobilier, les a fait citer par acte du 15 mai 2018 devant le tribunal de grande instance de Paris afin d'obtenir leur condamnation au paiement d'un arriéré de charges.



Par jugement du 18 décembre 2019, le tribunal judiciaire de Paris a :

- condamné les époux [B] et [O] [C] solidairement à payer la somme de 64.140,22 € au titre des charges échues du lerjanvier 2015 au 1er juillet2019 ainsi que la somme de 870,74 € au titre des frais exposes,

- condamné Mme [K] à payer la somme de 8.364,26 € au titre des charges échues du 1 er janvier 2015 au 1 er juillet 2019 ainsi que la somme de 197 € au titre des frais exposés, 

au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] avec intérêts 

au taux légal à compter du 15 mai 2018 pour les époux [C] et à compter du 

11 juillet 2018 pour [K] [C], 

 - débouté le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, 

 - condamné in solidum les époux [C] (solidairement entre eux) et Mme [K] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme globale de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

 - ordonné l'exécution provisoire du jugement, 

 - condamné in solidum les époux [C] et Mme [K] [C] aux dépens. 



Mme [K] [C] divorcée [A] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 27 mars 2020, séparément de Monsieur et Madame [C], lesquels ont engagé leur propre voie de recours.



La procédure devant la cour a été clôturée le 10 janvier 2024.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 26 juin 2020 par lesquelles Mme [K] [J] [C] divorcée [A], appelante, sollicite de la cour, au visa des articles 18 II de la loi du 10 juillet 1965 et 117 du code de procédure civile de :

Prononcer la nullité du jugement, 

En tout état de cause, 

Réformer le jugement de première instance, 

Statuant à nouveau, 

Constater la nullité du mandat du syndic Agence Etoile,

en conséquence, 

 Constater l'irrecevabilité de l'action engagée par le syndic pour défaut de capacité à ester en justice, 

 Subsidiairement, 

 Sursoir à statuer dans l'attente de la décision qui sera rendu par la 8ème chambre 2ème section sous le numéro R.G. n° 16/14900. 

 Condamner le syndicAgence Etoile à verser à Madame [A] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

 Dispenser Mme [A] de toute participation à la dépense commune de frais de procédure et de toute condamnation, lesquels seront répartis entre les autres copropriétaires . 



Vu les conclusions notifiées le 30 septembre 2020 du syndicat des copropriétaires, intimé, qui sollicite de la cour au visa des articles10, 10-1 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6, 1240 et 1342-2 du code civil, et 14, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

-déclarer irrecevable et mal fondée Madame [C] divorcée [A] de l'ensemble de ses demandes. 

-confirmer en toutes ses dispositions le jugement qui a été rendu le 18 décembre 2019 par la Chambre «Charges de copropriété» du tribunal de grande instance de Paris, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts. 

Statuant à nouveau, 

 Condamner Mme [C] divorcée [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de Maître [W] [H], Administrateur provisoire, les sommes suivantes : 

 -2.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, 

 -2.500 € conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

 La condamner aux entiers dépens de l'instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel Busson, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 



SUR CE



Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.





Sur l'irrecevabilité de la demande de Mme [C] divorcée [A] en nullité du mandat de syndic et en nullité du premier jugement :



L'article 14 du code de procédure civile dispose que 'Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.' ;





L'article 12 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.



Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.



Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.



Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d'appel si elles n'y ont pas spécialement renoncé.



L'article 18 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit au chapitre III :



'- Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :



- d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;

- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;

- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;



Par application de ces dispositions, la nullité du mandat du syndic, pour défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, implique qu'il soit statué contradictoirement à l'égard du Syndic sur le manquement qui lui est reproché. (Cass. 3 ème civ., 25 octobre 2018 : JurisData n°2018-019141) 

 



En conséquence de l'absence de mise en cause du syndic, il échet de déclarer Mme [C] divorcée [A] irrecevable en sa demande de nullité du mandat du syndic ; le jugement sera confirmé sur ce point ;



Si Mme [K] [C] divorcée [A] sollicite la nullité du jugement du tribunal judiciaire de Paris au motif que le premier juge aurait irrégulièrement constaté cette cause de nullité qui n'avait été développée qu'oralement à la barre du Tribunal par le conseil du syndicat des copropriétaires sans la reprendre au dispositif de ses conclusions, il ressort précisément de l'exposé du litige que la défenderesse en première instance avait précisément fondé sa demande en nullité du mandat du syndic sur ce fondement juridique tiré de l'article 18 chapitre III de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité ;



En conséquence de quoi, et alors même qu'il appartient au juge, par application de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 précité, de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, il convient de considérer que le premier juge a justement motivé sa décision sans que ce dernier ait omis de faire respecter le principe du contradictoire ou soulevé un moyen d'office ni statué ultra petita ;



Mme [K] [C] divorcée [A] sera donc déboutée de sa demande en nullité du jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 décembre 2019.





Sur la demande subsidiaire de Mme [K] [C] divorcée [A] en sursis à statuer : 



I1 appartient à la partie qui soutient une demande de sursis à statuer de verser aux débats les éléments de fait et de droit permettant d'étabir qu'une bonne administration de la justice justifie une telle demande ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour ;



Selon les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ;

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de la notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable ;



Enfin les résolutions sont valables tant qu'elles n'ont pas été annulées ;



En l'espèce, il apparaît que Mme [K] [C] divorcée [A] ne produit aucun élément de nature à justifier du bien fondé de sa demande en sursis à statuer dans l'attente de la décision qui sera rendue par la 8ème chambre 2ème section sous le numéro R.G. n° 16/14900 sans motiver sa demande autrement qu'en versant aux débats les conclusions afférentes à ladite procédure ;

 

En l'état il échet de rejeter la demande en sursis à statuer ; le jugement sera confirmé sur ce point.





Sur la créance de charges :



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] sollicite la confirmation en toutes ses dispositions du jugement rendu le 18 décembre 2019 par la Chambre «Charges de copropriété» du tribunal de grande instance de Paris, sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts ; 



En l'absence de toute contestation sur la décision de condamnation au paiement des charges, il y a lieu de confirmer le jugement dont appel ;





Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat :



L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;



Tel n'est pas le cas de l'espèce lorsque le syndicat des copropriétaires n'établit aucun préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; sa demande de dommages et intérêts sera rejetée ; Le jugement doit être confirmé sur ce point.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .



Mme [K] [C] divorcée [A], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel Busson, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions;



Et y ajoutant,



Déboute Mme [K] [C] divorcée [A] de sa demande en nullité du jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 décembre 2019,



Condamne Mme [K] [C] divorcée [A] aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel Busson, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] la somme supplémentaire de 1.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;