Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 24 avril 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 AVRIL 2024



(n° , 16 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/14058 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCNXF



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juin 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 18/03405





APPELANTS

 

Monsieur [P] [S]

né le [Date naissance 9] 1947 à [Localité 19] (78)

[Adresse 3]

[Localité 14]



Représentée par Me Isabelle CHATIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0659

ayant pour avocat plaidant : Me Patrick CHABRUN, avocat au barreau de PARIS, toque : R0009



Madame [Z] [G] épouse [S]

née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 16]

[Adresse 3]

[Localité 14]



Représentée par Me Isabelle CHATIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0659

ayant pour avocat plaidant : Me Patrick CHABRUN, avocat au barreau de PARIS, toque : R0009





INTIMEE 



S.C.I. CABINET MEDICAL [Adresse 13]

immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 792 278 702

[Adresse 2]

[Localité 14]



Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

ayant pour avocat plaidant : Me Muriel BODIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0496







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 





ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



Suivant acte authentique du 15 mars 1977, M. [P] [S] & Mme [Z] [G] épouse [S] sont devenus propriétaires de biens et droits immobiliers - un pavillon d'habitation, un garage double et un terrain - situés [Adresse 3] à [Localité 15], initialement cadastrés section B n° [Cadastre 12], puis recadastrés dans les années 1980, section AE n° [Cadastre 8], constituant le lot n° 2 d'un groupe d'habitations ; l'entrée de leur propriété s'effectue sur la voie AE n°[Cadastre 7], nommée [Adresse 17].



Cet ensemble, construit à la fin des années 1950 par une société coopérative d'habitations à loyers modérés La Propriété Familiale de l'Ile de France-La Maison pour tous, sur le territoire de la commune de [Localité 14] et dénommé [Adresse 18] (TMC), consiste en un groupe d'habitations de 26 logements (des pavillons jumelés) édifiés sur un terrain appartenant à la commune, avenue [Adresse 13], anciennement dénommé lieudit '[Adresse 18].



Il serait régi par un cahier des charges du 31 janvier 1961.



La construction de cet ensemble a été autorisée par un arrêté du préfet de Seine-et-Oise du 4 février 1958.



Par acte notarié du 11 mars 2008, la société à responsabilité limitée AMC est devenue propriétaire du bien immobilier voisin de celui de M. & Mme [S], comportant un pavillon, deux garages, un atelier et un jardin, cadastré section AE, n°[Cadastre 6], lieudit '[Adresse 4]', d'une superñcie de 6 ares et 59 centiares ; ce bien, selon M. & Mme [S], composait le lot n°3 du lotissement des [Adresse 18].



Par acte notarié du 18 octobre 2013, la société AMC a cédé à la société civile immobilière Cabinet Médical [Adresse 13] 'une parcelle de terrain à bâtir d'une superficie de 300 m² sur lequel sont édiñés deux garages et un atelier destinés à être démolis', cadastrée section AE n° [Cadastre 10], lieudit [Adresse 5], ladite parcelle formant le lot A d'une division rappelée dans l'acte ; ce document énonce (pages 4 et 6) :

- que le descriptif dudit terrain résulte d'un procès-verbal de bornage conformément à l'article L115-5-3 du code de l'urbanisme, qu'à la suite de ce bomage, un arrêté de numérotage a été délivré selon lequel le terrain objet de la vente et formant le lot A de la division est situé au [Adresse 5], que l'accès au terrain se fait actuellement par le numéro [Adresse 4] mais qu'un accès audit lot sera créé sur la [Adresse 17] ;

- que le terrain objet des présentes provient de la division d'une plus grande surface de même nature qui, avant division, était cadastrée : section AE n° [Cadastre 6], lieudit '[Adresse 4], pour une superficie de 6 ares et 59 centiares (soit 659 m²).



Il résulte de ce document que la société AMC a divisé la parcelle initiale cadastrée section AE n° [Cadastre 6], acquise le 11 mars 2008, en deux lots numérotés A et B, division matérialisée par un certificat de bornage n°722C établi par un géomètre-expert, le 18 septembre 2008 ; qu'après division, le lot A a été cadastré section AE n°[Cadastre 10] lieudit '[Adresse 5], pour une superficie de 3 ares, le lot B étant cadastré AE n°[Cadastre 11], lieudit '[Adresse 4], pour une contenance de 3 ares et 56 centiares ; que la société AMC a vendu le terrain objet du lot A à la société Cabinet Médical [Adresse 13], alors en cours de constitution, et le lot B à des tiers, M. [C] et Mme [Y].



Courant février 2014, et en application d'un permis de construire délivré par la commune le 10 décembre 2008, la société Cabinet Médical [Adresse 13] a fait édifier sur le terrain acquis une construction à usage de cabinet médical, dans laquelle ses associées exercent leur activité professionnelle.



M. & Mme [S] se sont opposés à la création de ce cabinet médical, faisant valoir qu'il s'agissait d'une activité contraire aux clauses du cahier des charges de l'ensemble immobilier qualifié, selon eux, de lotissement.



Par acte d'huissier délivré le 25 septembre 2017, M. & Mme [S] ont assigné la SCI

Cabinet Médical [Adresse 13] devant le tribunal.



Par ordonnance du 7 février 2019, le juge de la mise en état, saisi par la société Cabinet Médical [Adresse 13], a rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par celle-ci sur le fondement d'une absence de tentative de rapprochement amiable, constatant notamment que M. & Mme [S] avaient refusé la médiation qu'il leur avait été proposée.



M. & Mme [S] ont demandé au tribunal, pour l'essentiel :

- par application de l'article 2 du cahier des charges du groupe d'habitations, de condamner la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] à faire cesser, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, l'utilisation des pelouses bordant son terrain en aire de stationnement pour la clientèle en contravention de ce texte, et la débouter de l'ensemble de ses prétentions,

- par application de l'article 8, premier et dernier alinéas du même cahier des charges, d'ordonner la démolition sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, du cabinet médical édifié par la SCI Cabinet Médical [Adresse 13],

- par application de l'article 9, alinéas 1 et 4, d'ordonner à la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] de faire cesser sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, l'exploitation des locaux lui appartenant à titre de cabinet médical en violation de ces dispositions,

- par application de l'article 1240 du code civil et de la théorie générale dite des troubles anormaux du voisinage, de condamner la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] à leur payer la somme de 80.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'ils ont subi, 

- de condamner la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du même code ;



Sur le fond, M. & Mme [S] ont exposé au préalable que l'existence du cahier des charges litigieux n'est pas discutable, ce document étant à la fois intégré dans leur acte d'acquisition du 15 mars 1977 et 'joint et annexé' à l'acte d'acquisition de la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] du 18 octobre 2013 ; 



Sur la détermination de la nature de ce document, et la question de savoir s'il s'agit du cahier des charges d'un lotissement ou de celui d'un groupe d'habitations, ils ont expliqué que, nonobstant son intitulé de 'cahier des charges-groupe d'habitations' ou la référence en page 2 à un 'règlement de copropriété', il se réfère essentiellement à la définition du lotissement alors prévue par l'article 82 de la loi d'urbanisme du 15 juin 1943 et reprise par l'article R 315-1 du code de l'urbanisme et, qu'en tout état de cause, que l'on soit en présence d'un lotissement, d'un groupe d'habitations ou d'une copropriété, la nature de ce document peut et doit être dépassée au regard de sa fonction et qu'il s'agit d'un document contractuel applicable et opposable aux colotis ou aux copropriétaires, à l'égard desquels il possède un effet obligatoire, y compris à l'égard de l'acquéreur d'un lot, pourvu que celui-ci en ait eu connaissance, ce qui est le cas en l'espèce ;



M. & Mme [S] ont fait grief à la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] d'avoir enfreint en

toute connaissance de cause les stipulations obligatoires du cahier des charges, estimant qu'elle en était informée lors de l'acquisition de ses droits immobiliers, qu'elle ne rapporte pas la preuve d'un défaut d'information et qu'au contraire, ayant mis en oeuvre les travaux de construction de son cabinet médical le 7 février 2014, plus de cent jours après la signature de l'acte, elle disposait du temps nécessaire pour prendre connaissance de ce document des clauses du cahier des charges du lotissement ; que la circonstance que l'acquéreur du lot B vendu par la société AMC prétendrait ne pas avoir reçu ce cahier des charges est indifférente à la solution du litige ; qu'en outre le fait que la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] précise avoir introduit une action en responsabilité à l'encontre du notaire rédacteur de son acte d'acquisition pour ne pas l'avoir informée de l'existence de ce cahier des charges et, moins encore, de la clause concernant l'exercice de la profession libérale, vaut reconnaissance de ce qu'elle a enfreint lesdites dispositions ;



M. & Mme [S] se sont prévalus de la violation par la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] de plusieurs clauses du cahier des charges, à savoir : l'article 2 relatif à l'affectation des sols ; l'article 8 en ses premier et dernier alinéas et l'article 13, en raison de l'édification d'une construction supplémentaire et dont l'esthétique générale est contraire aux prescriptions du plan de masse - daté de 1956 et qui serait annexé au cahier des charges - qu'ils versent aux débats ; l'article 9 qui impose la destination d'habitation bourgeoise des contructions et réglemente le stationnement des véhicules ; l'article 7 interdisant le stationnement des véhicules sur les allées communes (en l'espèce, celle actuellement cadastrée AE [Cadastre 7]) ; ils se sont prévalus également de la mauvaise orientation de la maison, dont la façade principale devrait se trouver face à l'[Adresse 13] et non face à la [Adresse 17] qui lui est perpendiculaire.



Ils ont ajouté que cette violation des clauses du cahier des charges entraîne pour eux l'existence de multiples troubles anormaux du voisinage, à savoir : le caractère inesthétique de l'utilisation, par la SCI Cabinet Médical [Adresse 13], de pelouses en aires de stationnement ; l'occupation de la parcelle par un cabinet médical regroupant trois médecins généralistes, contraire à la clause d'habitation bourgeoise ; l'appropriation illicite de la parcelle commune AE [Cadastre 7] en aires de stationnement pour les véhicules de la clientèle et le stationnement anarchique sur ce passage, contraire à la sécurité routière, empêchant la libre circulation des véhicules des autres riverains et des véhicules de sécurité et entraînant la dégradation de cette parcelle commune ; l'existence de bruits de moteurs tournant au ralenti et d'odeurs de gaz d'échappement, nombre de clients étant déposés et attendus jusqu'à la fin de leur consultation ; l'atteinte portée à leur intimité et à leur vie privée ; les conditions d'exploitation du cabinet médical et les altercations qui s'ensuivent avec la clientèle ; que la SCI Cabinet Médical [Adresse 13], qui a sciemment passé outre les clauses du cahier des charges, ne saurait par conséquent alléguer une dispropoition des mesures demandées au tribunal, et qu'il lui appartient de se retourner contre son vendeur et son notaire.



La SCI Cabinet Médical [Adresse 13] a demandé au tribunal de :

- constater la nullité de l'assignation qui lui a été délivrée, par application de l'article 56 du code de procédure civile,

- dire M. & Mme [S] irrecevables en leurs demandes fondées sur le document intitulé 'cahier des charges - groupes d'habitations', lui déclarer ce document inopposable,

- rejeter les demandes formées par M. & Mme [S] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage,

- condamner M. & Mme [S] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



La SCI Cabinet Médical [Adresse 13] a fait principalement valoir :

- que M. & Mme [S] ne sont pas recevables à agir sur le fondement du cahier des charges qui, selon eux, aurait vocation 'à régir les droits et obligations des différents

copropriétaires', alors que ce régime de copropriété n'a jamais été institué ; qu'ils ne peuvent davantage se prévaloir de la qualité de 'colotis', l'ensemble des [Adresse 18] ayant été conçu comme un 'groupes d'habitations' et non comme un 'lotissement', et ces deux notions étant distinctes ; que la notion de groupe d'habitations ayant été supprimée par décret en 1955, les pavillons dont s'agit ont été édifiés sous le régime du permis de construire sur un terrain qui a fait l'objet d'une division parcellaire à l'issue de l'achèvement du projet, hors procédure de lotissement, sans que la qualification de groupe d'habitations puisse être retenue, et alors qu'aucune copropriété n'a été créée ; qu'il s'ensuit que ce document n'est pas de nature à fonder l'action d'un propriétaire à l'encontre d'un autre propriétaire voisin ;

- sur l'application des règles relatives à l'estoppel, la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] a exposé qu'à l'occasion d'un recours en annulation du permis de construire - comportant permis de démolir - délivré à Mme [X] [M], gérante de la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] alors en cours de constitution, M. & Mme [S] ont fondé cette action sur le

document intitulé 'cahier des charges - groupes d'habitation', qu'ils qualifiaient alors de document réglementaire d'un lotissement et qu'ils se considéraient ainsi comme des colotis ; qu'à l'inverse, devant le tribunal judiciaire, ils sollicitent la démolition du cabinet médical et la cessation de son activité sur le fondement 'des dispositions du cahier des charges (...) qui font la loi des parties' ; qu'ils ne peuvent soutenir une telle argumentation au civil sans contredire celle développée par leurs soins à l'occasion de la précédente instance ;



Sur le fond, la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] a soutenu :

- que le document intitulé 'cahier des charges - groupes d'habitation' lui est inopposable, quand bien même il était mentionné et annexé à l'acte de vente, dans la mesure où elle n'a pas eu connaissance des charges et obligations qu'il contient et n'y a pas consenti ; qu'en tout état de cause, la mention de ce cahier des charges dans l'acte d'acquisition est entachée d'erreurs de nature à tromper l'acquéreur sur la portée de ce document, auquel elle n'a donc pu consentir et qu'à supposer qu'il lui soit opposable, ses dispositions n'interdisent en rien la subdivision d'une parcelle et l'installation sur celle-ci d'un cabinet médical ;

- qu'elle n'a pas enfreint les clauses de ce cahier des charges ;

- qu'aucun des troubles 'juridiques' ou troubles anormaux du voisinage allégués par M. & Mme [S] n'est établi à son encontre ;

- que la demande de démolition du bâtiment à usage de cabinet médical et de cessation d'activité porterait une atteinte disproportionnée au droit de propriété tel que reconnu par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.





Par jugement du 16 juin 2020 le tribunal judiciaire de Créteil a :



- dit la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] irrecevable en sa demande en nullité de l'assignation,

- dit M. [P] [S] & Mme [Z] [G] épouse [S] recevables en leur action,

- condamné la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] à payer à M. & Mme [S] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamné la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] aux dépenns avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. & Mme [S] la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code,

- ordonné l'exécution provisoire,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



M. [P] [S] & Mme [Z] [G] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 octobre 2020. La société civile immobilière Cabinet Médical [Adresse 13] a fait de même le 16 octobre 2020. Les deux dossiers ont été joints le 9 juin 2021.



La procédure devant la cour a été clôturée le 24 janvier 2024.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 17 avril 2023 par lesquelles M. [P] [S] & Mme [Z] [G] épouse [S], appelants, invitent la cour à :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :


dit la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] irrecevable en sa demande en nullité de l'assignation

déclaré qu'ils avaient à la fois intérêt et qualité pour agir notamment à faire appliquer le cahier des charges,

dit que le principe de l'estoppel n'a pas vocation à s'appliquer aux faits de l'espèce,

condamné la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] à leur payer les sommes de 20.000 € de dommage-intérêts et 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 


Vu le cahier des charges intitulé 'groupe d'habitations' annexé à l'acte de vente de la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] du 18 octobre 2013,

- infirmer le jugement en ce qu'il a jugé inopposable à la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] le document intitulé 'cahier des charges groupe d'habitations',

Vu l'article 9 du cahier des charges en son 1er alinéa qui stipule que les bâtiments édifiés doivent être attribués 'en vue de l'habitation bourgeoise et que sont interdits ' l'exercice d'une profession libérale susceptible de changer la destination des locaux attribué',

Vu les prescriptions du permis de construire délivré à la SCI Cabinet Médical [Adresse 13],

- ordonner à la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] de faire cesser sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir l'exploitation des locaux lui appartenant à titre de cabinet médical, en violation des dispositions citées,

Vu l'article 9 du cahier des charges, 4ème alinéa, qui stipule que 'le stationnement des voitures est interdit dans les jardins',

- ordonner à la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] de faire cesser sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir l'utilisation des pelouses de son cabinet médical en aire de stationnement,

Vu l'article 2, 2ème alinéa, du cahier des charges qui stipule que 'les espaces verts, les aires de jeux ainsi que les jardins prévus devront toujours être conservés comme tels dans le cadre de la composition d'ensemble',

- condamner la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] à rétablir dans leur état initial les pelouses de son cabinet médical utilisées en aire de stationnement,

Vu l'article 8, premier et dernier alinéas, du cahier des charges qui stipule d'une part que 'les constructions à édifier doivent former un ensemble dont l'esthétique générale devra toujours être maintenue' et d'autre part que 'l'édification de toute construction ou annexes autre que celles figurant au plan de masse sont interdites'

- ordonner la démolition du cabinet médical édifié [Adresse 4] à [Localité 14] par la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] en contravention des stipulations précitées et ce, sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de la décision à intervenir,

- ordonner la remise en état du terrain tel qu'existant avant son acquisition afin de reconstituer la clôture séparative d'avec la parcelle commune, à savoir muret surmonté d'un grillage doublé à l'intérieur d'une haie végétale,

Vu l'article 9 4ème alinéa du cahier des charges qui stipule que 'le stationnement des voitures est interdit dans les jardins, voies et allées qui devront rester libres pour permettre la circulation des véhicules, notamment des services de sécurité',

- ordonner à la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] de faire cesser le stationnement des véhicules de la clientèle sur la parcelle commune cadastrée AE [Cadastre 7],

- condamner la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] à effectuer la remise en état complète de ladite parcelle,

- condamner la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du même code ;



Vu les conclusions notifiées le 12 juillet 2021 par lesquelles la société civile immobilière Cabinet Médical [Adresse 13], appelante, invite la cour, au visa des articles 56 et 122 du code de procédure civile, à :

- débouter M. & Mme [S] de leurs entières demandes,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses fins de non recevoir,

- constater la nullité de l'assignation qui lui a été délivrée,

- déclarer irrecevables M. & Mme [S] en leurs demandes fondées sur le document intitulé 'cahier des charges-groupes d'habitation',

- déboute M. & Mme [S] de leurs demandes formées sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, et, en cas de condamnation, limiter le montant des dommages et intérêts à une somme n'excédant pas 1.000 €,

- condamner M. & Mme [S] aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du même code ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont la première juge a connu et auxquels elle a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;





Sur la nullité et les fins de non-recevoir soulevées par la SCI Cabinet Médical [Adresse 13]



Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;






Sur la nullité de l'assignation au visa de l'article 56 du code de procédure civile


 

La première juge a exactement relevé, d'une part, que le juge de la mise en état, par ordonnance du 7 février 2019 revêtue de l'autorité de la chose jugée, a écarté le moyen de nullité à nouveau soulevé en défense, et tiré de l'absence de diligences accomplies en vue de parvenir à un règlement amiable du litige, d'autre part, que seul le juge de la mise en état, à l'exclusion du juge du fond, est compétent pour statuer sur les exceptions de nullité,

par application de l'article 771 du code de procédure civile ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] irrecevable en sa demande en nullité de l'assignation ; 




Sur la recevabilité de l'action engagée par M. & Mme [S]




L'article 31 du code de procédure civile énonce que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ;



S'agissant de la possibilité ou non, pour M. & Mme [S], de se prévaloir du cahier des charges à l'encontre de la SCI Cabinet Médical [Adresse 13], la première juge a justement retenu que cette question relève à l'évidence de l'appréciation du fond du litige, M. & Mme [S], en tant que propriétaires d'un bien situé dans l'ensemble des [Adresse 18], et voisins de la SCI Cabinet Médical [Adresse 13], ayant à la fois intérêt et qualité pour agir, notamment aux fins de déterminer la force obligatoire du cahier des charges à l'égard de la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] ;




Sur l'estoppel




La SCI Cabinet Médical [Adresse 13] maintient en appel que M. & Mme [S] ne peuvent, sans contredire leur argumentation initiale devant le tribunal administratif, invoquer le même document pour se prévaloir d'un manquement de la SCI à ses obligations civiles, dès lors que la cause (empêcher l`exploitation du cabinet médical) et les parties (M. & Mme [S] contre Mme [X] [M], gérante de la SCI Cabinet Médical [Adresse 13]) sont identiques ; que, dès lors que le recours en annulation a été rejeté par le tribunal administratif, que M. & Mme [S] se considéraient comme des colotis et qu'ils soutenaient que le document intitulé 'cahier des charges - groupes d'habitation' était réglementaire, elle a pu croire à bon droit qu'elle pouvait poursuivre son projet et procéder à l'édification du pavillon sans être davantage inquiétée par ses voisins ; que le comportement de M. & Mme [S] doit être sanctionné par la fin de non-recevoir prévue par l'article 122 du code de procédure civile ;



Selon le principe de l'estoppel, nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; ce principe, qui prohibe les contradictions de comportement d'un plaideur au cours des phases successives du procès, assure la bonne foi et la loyauté processuelles ; il sanctionne une attitude procédurale consistant, pour une partie au cours d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions ;



Cependant, comme l'a dit le tribunal, quand bien même la procédure administrative antérieure opposait les mêmes parties, les deux actions sont manifestement distinctes, en ce qu'elles sont introduites devant des juridictions différentes et que leurs objets et leurs fondements juridiques sont eux-mêmes différents, à savoir, le caractère réglementaire allégué du cahier des charges en vue de contester la légalité du permis de construire d'une part, le caractère contractuel et obligatoire de ses stipulations dans les rapports privés entre

habitants du groupement et, notamment, envers la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] pour lui interdire d'exercer son activité dans les lieux d'autre part ; 



La première juge a justement retenu qu'il s'ensuit que ce principe, qui ne peut être soulevé que dans une même action, n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré M. & Mme [S] recevables en leur action et débouté la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] de ses fins de non-recevoir ;





Sur l'opposabilité du cahier des charges à la SCI Cabinet Médical [Adresse 13]



Il n'est pas contesté que la nature réglementaire du cahier des charges objet du litige a été écartée par le juge administratif ;



La première juge a exactement énoncé ce qui suit :



'Il est constant qu'en l'absence de caractère administratif, à défaut, notamment, d'approbation par l'autorité municipale ou préfectorale, un cahier des charges est un document de droit privé, de nature contractuelle, applicable et opposable aux colotis ou aux copropriétaires, à l'égard desquels il possède un effet contractuel obligatoire, et ce y compris lors de l'acquisition d'un lot, à condition que l'acquéreur en ait eu connaissance ; le cahier des charges publié ou annexé à un acte de vente à vocation à s'appliquer et à faire la loi des parties, et ce, quand bien même il diffère de règles d'urbanisme plus contraignantes, et les restrictions au droit de propriété des colotis qu'il comporte s imposent à l'acquéreur d'un lot à condition que ces restrictions soient mentionnées dans l'acte de vente ou qu'il soit établi que l'acquéreur en a eu connaissance ou qu'il y a consenti ;



Le document dont les demandeurs sollicitent l'application (leur pièce 2 en demande), daté du 31 janvier 1961, s'intitule : 'cahier des charges-groupes d'habitations' et prévoit que la société La Propriété Familiale de l'Ile de France fera édifier, après obtention du permis de bâtir, un groupe d'habitations aux emplacements figurant sur le plan de masse annexé, comprenant 26 pavillons jumelés (variables selon le nombre de chambres, de 2 à 4), l'ensemble étant situé à rez-de-chaussée sur vide sanitaire ; que des voies privées se raccordant au réseau routier desserviront les bâtiments personnels permettant l'accès de véhicules de services publics, ambulances, pompiers, pompes funèbres ; qu'il existera à l'intérieur du groupe d'habitations aux abords des groupes de pavillons, des espaces libres plantés et desservis par des allées secondaires et comprenant des pelouses, jardinets et sites de jeux ainsi que des aires de stationnement pour les voitures ;



Compte tenu de la spécificité et de la rareté des groupes d'habitations, créés après l'obtention d'un permis de construire valant division et qui, aujourd'hui, se rapprochent des associations syndicales libres, il n'y a pas lieu d'appliquer les règles relatives aux lotissements ou à la copropriété, mais de se référer aux seules stipulations du cahier des charges et, afin de déterminer leur opposabilité ou non à la société Cabinet Médical [Adresse 13], de vérifier si celle-ci en a eu connaissance lors de l'acquisition ;



L'acte notarié d'acquisition du 18 octobre 2013 comporte en page 7 un paragraphe intitulé : 'cahier des charges du groupe d'habitations', précisant que ce cahier des charges a été établi le 24 mai 1957 (étant rappelé que la dernière version dont les demandeurs se prévalent date de 1961), que lorsqu'un plan local d'urbanisme (ou PLU) a été approuvé sur le territoire de la commune, ses règles s'appliquent aux lotissements autorisés par arrêté et datant de plus dix ans, par priorité aux règles d'urbanisme propres au lotissement qui deviennent caduques, sauf maintien de ces règles par les colotis ; que, 'toutefois, les dispositions régissant les rapports des colotis entre eux contenues notamment dans le cahier des charges du lotissement restent en vigueur'.

'Le vendeur déclare qu'aucune assemblée de colotis n'a demandé ni obtenu le maintien des règles d'urbanisme spécifiques au groupement d'habitations, qu'il n'a réglé aucune charge, ni redevance afférente à ce groupement d'habitations, qu'il n'existe pas d'association syndicale libre gérant le groupement d'habitations et qu'aucune assemblée générale ne s'est réunie depuis de nombreuses années.

Une copie dudit cahier des charges a été remise à l'instant même à l'acquéreur qui le

reconnaît. Un exemplaire est demeuré joint et annexé aux présentes après mention'.



S'agissant du permis de construire, dont une copie est également jointe et annexée à l'acte notarié, celui-ci (pages 29 et 30) rappelle qu'un 'permis de construire comprenant des démolitions' a été délivré le 10 décembre 2008 par la mairie de [Localité 14] sous le numéro PC09406008N1 016, que ce permis est assorti en son article 2 de diverses prescriptions reproduites dans l'acte de vente, notamment : 'les espaces verts, les aires de stationnement et les clôtures figurant au plan devront être obligatoirement réalisés avant la déclaration d'achèvement de travaux.

Les bâtiments existants sur le terrain et portés sur le plan de masse comme étant à démolir ne devront plus subsister lors du récollement des travaux de la nouvelle construction' ;



Il est précisé qu'une copie de ce permis est annexée à l'acte de vente, lequel rappelle également (en page 5) qu'un permis de démolir les constructions existantes a été délivré à la société AMC par le maire de la commune le 3 février 2012 et n'a fait l'objet d'aucun recours ; que les constructions destinées à être démolies sont : deux garages, un atelier et une remise ;



Il est également rappelé à l'acte de vente (en pages 30 et 31) qu'un recours avait été formé le 9 février 2009 par M. [P] [S] à l'encontre du permis de construire accordé à Mme [M], que par ordonnance du 24 avril 2012, le tribunal administratif de Melun a déclaré ce recours irrecevable pour non-respect des formalités de notification et qu'il n'a été formé aucun recours à l'encontre de cette décision d'irrecévabilité, à la suite de laquelle le maire de [Localité 14] a confirmé la validité du permis de construire ;



L'acte du 18 octobre 2013 stipule (en page 30) que 'l'acquéreur déclare être parfaitement averti des risques civils attachés au recours des tiers et au droit de retrait de l'administration, ainsi que des sanctions pénales attachées au non-respect de l'obligation d'affichage et de ces règles particulières (contravention de cinquième classe), et en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque.' ;



S'agissant de la division de sa parcelle initialement désignée AE n°[Cadastre 6], par la société AMC, en deux lots A et B (respectivement cadastrés, depuis, AE [Cadastre 10] et AE [Cadastre 11]), il est précisé, d'une part, que cette division - par application de l'article L 442-3 du code de l'urbanisme - a fait l'objet d'une déclaration préalable le 30 avril 2008 auprès de la mairie, qui a délivré un certificat de non opposition le 27 mai 2008, lequel n'a donné lieu à aucun recours (page 27) ; d'autre part, qu'une convention de cour commune a été instituée entre ces deux lots, prévoyant des servitudes réciproques de cour commune, réelles et perpétuelles, spécifiées dans l'acte de vente (page 21 à 23).



S'agissant des dispositions relatives à l'urbanisme, susceptible d'intéresser le présent litige, l'acte notarié énonce (pages 24 à 26) :

- qu'après délivrance d'un certificat de numérotage le 20 février 2008, le bien objet de la vente est situé [Adresse 5] ;

- qu'un certificat d'urbanisme a été - conformément à l'article L410-1 du code de l'urbanisme - délivré le 17 octobre 2012 par la mairie de [Localité 14] ; que les parties s'obligent expressément à faire leur affaire personnelle de l'exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété qui sont mentionnées dans ce document et dont elles déclarent avoir pris connaissance, et reconnaissent que le notaire soussigné leur a fourni tous éclaircissements sur ces charges et prescriptions ;



Le contenu de ce certificat dont le détail a été intégralement porté à la connaissance des parties, ce qu'elles reconnaissent, est intégralement détaillé dans l'acte et inclut notamment :

- les dispositions d'urbanisme applicables au terrain (le plan local d'urbanisme approuvé le 12 mars 2004 et ses mises à jour) et l'indication de la zone (UEb), de la densité, des servitudes d'utilité publique, du droit de préemption de la commune, des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ;

- les observations et prescriptions particulières suivantes : 'la construction d'un bâtiment est possible sous réserve du respect des règles d'urbanisme. Les bâtiments existants sur la parcelle seront démolis. Le pétitionnaire devra prévoir la création d'un bateau pour l'accès aux normes PMR (personnes à mobilité réduite). Le trottoir sera remis en état après les travaux. Les candélabres existants au droit du projet devront être protégés durant les travaux. En cas de démolition des bâtiments existants : les règles d'urbanisme empêchent de reconstruire de la même façon les bâtiments existants sur le terrain de la demande'. Il est également stipulé qu'un permis de construire et un permis de démolir devront être demandés (page 26 à 28) ;



ll ressort des mentions ci-dessus de l'acte notarié que la société Cabinet Médical [Adresse 13], par l'intermédiaire de Mme [M], a été informée que la parcelle de terrain acquise était située en zone constructible suivant le plan local d'urbanisme applicable dans la commune, qu'un permis de construire lui a été délivré et que le recours engagé contre ce permis a été jugé irrecevable, de sorte que ce permis est devenu définitif et qu'il a été confirmé par les services de la commune ;



Par ailleurs, si l'acte stipule (en page 7) qu'une copie du cahier des charges a été remise 'à l'instant même' à l'acquéreur, donc le jour de la signature de la vente et alors que celle-ci était définitive, aucune précision n'est apportée dans l''acte sur le contenu de ce cahier des charges ; à l'inverse, l'acte notarié comporte de nombreux développements sur le contenu et les prescriptions du permis de construire, qui comporte la démolition des garages et remise existants sur la parcelle objet de l'acquisitiori. Dès lors, et nonobstant la référence pure et simple à ce cahier des charges transmis à l'acquéreur le jour de sa signature, aucune mention ni référence n'y est faite sur son contenu détaillé et, notamment, aucune réserve n'y est stipulée quant à la destination de la construction à intervenir, sur de quelconques restrictions relatives à l'utilisation de ce terrain ; il n'apparaît nullement, à la lecture de l'acte notarié, que la société Cabinet Médical [Adresse 13] ait été informée, avant sa signature, des clauses du cahier des charges et de leur contenu, plus particulièrement celles qui, selon les demandeurs, lui auraient fait interdiction d'exercer son activité ; il s'ensuit a contrario que si elle avait été pleinement informée de l'existence de telles restrictions qui s'opposaient à l'objet même de la vente, la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] se serait, à l'évidence, abstenue de conclure cette opération.

En conséquence, la référence évasive au cahier des charges du groupement des [Adresse 18], qui est faite dans l'acte, ne permet pas d'établir que la signataire en a eu connaissance - notamment avant la signature de la vente définitive - et, surtout, qu'elle a donné son accord à ce cahier des charges et aux clauses qu'il comporte ;



Il n'est pas davantage établi que le document intitulé : 'plan masse' de mai 1956 produit par les demandeurs (en pièce 24), d'ailleurs très peu lisible, aurait été annexé au cahier des charges, ni qu'il aurait été joint au titre de propriété de la SCI Cabinet Médical [Adresse 13], qui n'y fait pas référence ; au surplus, s'agissant de la mauvaise orientation de la maison alléguée en demande par rapport à l'[Adresse 13], la vue aérienne de l'ensemble immobilier (pièce 19 en demande) montre que d'autres pavillons ont été construits avec une orientation différente ;



De surcroît, et alors qu'aucune information sur le contenu de ce cahier des charges - et, notamment, les obligations et restrictions qu'il est susceptible de contenir - n'est détaillée dans l'acte de vente, celui-ci énumère, à l'inverse, l'ensemble des prescriptions du certificat d'urbanisme et, notamment, le fait que le terrain est situé en zone UE du PLU, laquelle, aux termes du dossier de permis de construire versé aux débats (pièce 16 en demande), correspond à une zone d'habitations basses de type pavillonnaire implantées sur un parcellaire de taille variable, et dans laquelle sont néanmoins admis, dans la mesure où ils n'apportent pas de nuisance, les commerces de détail et les activités économiques ;



L'acte de vente comporte donc, de façon détaillée, des précisions sur la division préalable de la parcelle dont est issu le lot A et son caractère définitif, le permis de construire comportant également permis de démolir et son caractère définitif, le droit mais également l'obligation en résultant de démolir les constructions existantes (garages et remise), l'interdiction, par application des règles d'urbanisme, de reconstruire dela même façon les bâtiments, enfin le caractère de constructibilité de la zone d'implantation du terrain et la possibilité d'y implanter une activité économique, sous certaines conditions ;



Enfin il n'est fait dans l'acte de vente aucune référence au consentement de l'acquéreur quant à son contenu, et il n'est pas précisé ni établi que ledit contenu ait été porté à sa connaissance préalablement à la signature de l'acte ;



Les nombreuses précisions sur le permis et le document d'urbanisme, comparées à l'absence de détails dans l'acte quant au contenu et à la portée du cahier des charges, sur l'information de l'acquéreur sur ce contenu et, enfin, sur son acceptation de celui-ci, établissent que la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] prise en la personne de son représentant légal n'a pas donné son consentement à ce cahier des charges et que ce document, en ce qu'il lui a été remis le jour de la vente comme stipulé à l'acte, ne peut valoir aveu d'une connaissance effective des termes de ce document et, moins encore, acceptation de ceux-ci' ;



Devant la cour M. & Mme [S] font valoir que la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] a eu connaissance de l'existence du cahier des charges dès que leur requête en annulation du permis de construire lui a été transmise par le tribunal administratif de Melun le 17 février 2009 et que, de plus, la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] a déposé le 4 avril 2009 un mémoire en réponse où figurait parmi les pièces jointes à son mémoire la copie intégrale du cahier des charges du lotissement des TMC issu du dossier de demande de permis de construire déposé en 1957 à la Préfecture de Seine-et-Oise par le promoteur du lotissement ; cependant, dans la mesure où le recours de M. & Mme [S] a été déclaré irrecevable et qu'il n'y donc pas eu d'examen au fond par le tribunal administratif, il ne peut être considéré que la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] ait donné son consentement à ce cahier des charges ; 



La première juge a justement retenu que le document intitulé 'cahier des charges - groupes d'habitation' daté du 31 janvier 1961 est inopposable à la SCI Cabinet Médical [Adresse 13] ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. & Mme [S] de leurs demandes tendant à voir constater la violation, par la SCI Cabinet Médical [Adresse 13], du cahier des charges et notamment de ses articles 2, 7, 8, 9 et 13 ;





Sur l'existence de troubles de voisinage




Sur la réalité du trouble




M. & Mme [S] invoquent divers troubles du voisinage issus de la violation des clauses du cahier des charges de l'ensemble immobilier (notamment de ses articles 2, 7, 8, 9, 13), à savoir : la construction d'un 27ème pavillon alors que le groupement se limiterait à 26 pavillons, l'occupation de la parcelle par un cabinet médical regroupant trois médecins généralistes, interdite par le cahier des charges qui prévoit exclusivement l'habitation bourgeoise de ces maisons à l'exclusion de toute activité professionnelle, l'atteinte à l'intégrité du lot par la destruction des constructions (garages, remise) existantes, la violation du contenu d'un plan de masse de 1956, ces éléments constituant des troubles juridiques ; le caractère inesthétique de l'utilisation, par la SCI Cabinet Médical [Adresse 13], de pelouses en aires de stationnement, l'appropriation illicite de la parcelle commune AE [Cadastre 7] en aires de stationnement pour les véhicules de la clientèle et le stationnement anarchique sur ce passage, empêchant la libre circulation des véhicules et des autres riverains, entravant la sécurité routière et entraînant la dégradation de cette parcelle commune ; l'existence de bruits de moteurs tournant au ralenti et d'odeurs de gaz d'échappement, une forte proportion de clients - environ trois sur dix - étant déposés et attendus jusqu'à la fin de leur consultation ; l'atteinte portée à leur intimité et leur vie privée, puisque le niveau initial du sol du jardin d'origine a été fortement rehaussé pour permettre la construction de la maison par la SCI Cabinet Médical [Adresse 13], montée sur vide sanitaire, de sorte que le seuil du cabinet médical et son chemin d'accès se trouvent aujourd'hui un bon mètre au-dessus du niveau de sol de la parcelle commune, et que la suppression du muret et de la haie végétale séparant le terrain du cabinet médical de la parcelle commune a pour conséquence directe d'offrir aux clients du cabinet une vue plongeante sur l'intérieur de leur propriété ; les conditions d'exploitation du cabinet médical et les altercations qui s'ensuivent avec la clientèle ;



 La SCI Cabinet Médical [Adresse 13] conteste être à l'origine d'un trouble anormal du voisinange et sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné, sur ce fondement, à payer à M. & Mme [S] la somme de 20.000 € de dommage-intérêts ;



En application des articles 544 et 651 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on ne fasse pas un usage prohibé par la loi, qui assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre ;



Il ressort de l'article 1241 du code civil que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ;



Certains comportements ou usages du droit de propriété peuvent ainsi excéder les inconvénients normaux du voisinage, ce qui caractérise un trouble anormal du voisinage ; ce trouble peut avoir un caractère fautif ou non, mais il doit causer à autrui une nuisance, un dérangement ou un désordre ;



La première juge a exactement énoncé ce qui suit :



'Le cahier des charges étant inopposable à la SCI Cabinet Médical [Adresse 13], il ne peut fonder l'existence de troubles anormaux du voisinage ; en revanche, il convient, au vu des

textes susvisés et non du cahier des charges, de vérifier si la construction et l'exploitation du cabinet médical par la société Cabinet Médical [Adresse 13] est susceptible d'avoir entraîné de tels troubles.



S'agissant du 'trouble juridique' allégué par les demandeurs pour non-respect du cahier des charges, celui-ci sera écarté, ce document étant inopposable à la défenderesse, étant relevé au surplus :

- que la division de la parcelle AE n° [Cadastre 6] en deux parcelles, notamment celle (AE [Cadastre 10]) objet de la vente litigieuse, a fait l'objet d'une déclaration préalable le 30 avril 2008 auprès de la mairie, qui a délivré un certificat de non opposition le 27 mai 2008, devenu définitif ; que dès lors, il était loisible au titulaire de la parcelle AE [Cadastre 10] (lot A), constitué par un terrain et des bâtiments annexes (un double garage et une remise atteirante), de détruire ces bâtiments et de réaliser une construction sur ce terrain, sans que cela apparaisse être une construction supplémentaire faite en violation du plan de masse ; que la division de la parcelle, au demeurant autorisée par l'administration, a été réalisée à l'initiative de la société AMC antérieurement à la vente, et ne saurait donc être reprochée à la société Cabinet Médical [Adresse 13] ; qu'en outre, la destruction des constructions annexes et leur remplacement par un pavillon a permis de conserver un équilibre sur la densité de constructions sur cette parcelle, nonobstant la construction d'un pavillon supplémentaire au nombre alors existant ;

- que le dossier de permis de construire autorisé par la commune comporte en dernière page une notice descriptive du terrain et présentant le projet en application de l'article R43l-8 du code de l'urbanisme, énonçant notamment en son paragraphe 1 que 'es constructions voisines sont principalement des constructions R plus combles de type Ile-de-France, de faible hauteur'; cette notice présente le projet comme consistant en 'la réalisation d'un cabinet médical sous la forme d'une maison individuelle regroupant trois médecins généralistes',

- que le plan de cette maison - figurant au dossier de permis de construire - correspond précisément à celui d'un pavillon d'habitation de dimensions modestes, comportant un rez-de-chaussée (avec trois salles de consultation, une entrée et deux sanitaires) et un comble perdu, ce que les photographies de ce pavillon versées au dossier viennent confirmer ; que le style extérieur de cette maison et ses dimensions apparaissent pleinement conformes à ceux des autres pavillons du groupement d'habitation et nullement 'contraires à l'esthétique générale de l'ensemble', contrairement à ce que soutiennent les demandeurs ; qu'il est manifeste que cette construction, par son style et son gabarit, s'intègre parfaitement à l'ensemble ;

- que si les garages ont été supprimés, des places de stationnement ont également été

aménagées sur la parcelle, à l'instar des autres lots ;

- qu'il résulte des explicatioirs des parties que le lot A était constitué par des bâtiments annexes édifiés sur un terrain ; qu'il n'est pas possible de déterminer s'il existait un jardin, dont les demandeurs soutiennent qu'il a été supprimé ; que la notice du permis de construire mentionne l'obligation d'édifier des espaces verts.



Sur ce point, la société