Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 3 avril 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 AVRIL 2024



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11021 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD3MQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Octobre 2020 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 18/06166





APPELANT

 

Monsieur [E] [K]

né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 15] (71)

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représenté par Me Natacha SODJI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : 213







INTIMES 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 14], [Adresse 10] à [Localité 16] (93) représenté par son syndic, la société SDPF, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 632 018 503

C/O Société SDPF

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représenté par Me Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1392



Société GAN ASSURANCES 

SA immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 542 063 797

[Adresse 8]

[Localité 6]



Représentée par Me Karima TAOUIL de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173



S.C.I. ELEUTHERA

société civile immobilière immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 492 688 304

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 2]



Représentée par Me Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 285





COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant la Cour composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et de Madame Perrine VERMONT, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Mme Laurence LEHMANN, Conseillère 



Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 

ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



M. [E] [K] est propriétaire d'un appartement ([Adresse 13]) sis [Adresse 14], [Adresse 9], [Adresse 10] à [Localité 16] selon jugement d'adjudication du 6 novembre 2012.



Le 16 septembre 2014, M. [E] [K] a déclaré avoir été victime d'un sinistre selon constat amiable de dégâts des eaux signé le 19 septembre 2014 par lui seul.



Le cabinet Texa Expertises agissant pour le compte de la société Generali, assureur de M. [E] [K], a convoqué l'agence Immo de France, syndic, et son assureur la société GAN à une expertise.



Par fax du 1er octobre 2014, la société Immo de France a indiqué au cabinet Texa qu'elle n'avait pas été avertie du sinistre par M. [E] [K] et restait dans l'attente du rapport d'intervention du plombier pour suite à donner.



Par télécopie du 3 octobre 2014, M. [E] [K] a sollicité de la part du syndic une recherche de fuite et lui a demandé de lui communiquer le nom et les coordonnées du propriétaire de l'appartement au-dessus du sien.



Par courrier du 14 novembre 2014, la société Immo de France a mis en demeure la société Cofimab, propriétaire de l'appartement [Adresse 12] situé au dessus de l'appartement [Adresse 13] de M. [K], d'intervenir pour remédier aux désordres en précisant que la société qu'elle avait mandatée pour une recherche de fuite, n'avait pu accéder au logement.



Par courrier du 20 novembre 2014, la société Cofimab a précisé à la société Immo de France ne pas être entrée en possession des lieux du fait que les anciens propriétaires, les époux [W] refusaient de quitter les lieux, une procédure d'expulsion étant en cours depuis plus de 18 mois.



Par courrier du 24 novembre 2014, la société Cofimab a mis en demeure M. & Mme [W] de permettre l'accès de l'appartement au plombier.



Le 25 novembre 2014, la société RKM plomberie a adressé un courriel à M. [E] [K] lui précisant qu'elle n'avait pas eu de réponse des occupants de l'appartement situé au-dessus du sien.



Dans ces conditions, M. [E] [K] a obtenu la désignation d'un expert en la personne de M. [B] [U] par ordonnance de référé du 27 février 2015 au contradcitoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], la société GAN et la société Cofimab.



Les opérations d'expertise ont été rendues communes à la SCI Eleuthera, propriétaire de l'appartement n° 50 contigu à l'appartement [Adresse 13], par ordonnance du 2 août 2016.



L'expert judiciaire a déposé un rapport en l'état le 14 avril 2017.



Par actes des 24 et 25 avril 2018, M. [E] [K] a assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], la société anonyme GAN assurances et la société civile immobilière Eleuthera Le Sollans (ci après Eleuthera) aux fins de les voir condamner solidairement à la réparation de son préjudice.



M. [E] [K] a demandé au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- constater que les désordres qui affectaient son appartement avaient pour cause, d'une part, un défaut d'entretien de parties communes imputable au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], [Adresse 10] à [Localité 16], représenté par la société Immo de France, à hauteur de 90%, et d'autre part, un défaut d'entretien de parties privatives imputable à la société Eleuthera, à hauteur de 10%,

- condamner solidairement, d'une part, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 14], [Adresse 10] à [Localité 16], représenté par la société Immo de France, et la société GAN assurances à hauteur de 90%, et d'autre part, la société Eleuthera à hauteur de 10%, à lui verser les sommes de :


5.490 € au titre des travaux de réfection réalisés par ce dernier,

33.320 € au titre de l'indemnisation des troubles de jouissance,

9.262,20 € au titre des frais d'expertise,


- les condamner solidairement à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, d'une part, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], [Adresse 10] à [Localité 16], représenté par la société Immo de France, et son assureur, la société GAN assurances, à hauteur de 90%, et d'autre part, la société Eleuthera, à hauteur de 10%.



La société anonyme GAN assurance a demandé au tribunal de :

- limiter le préjudice matériel de M. [E] [K] à la somme de 984,75 € HT,

- débouter M. [E] [K] du surplus de ses demandes,

subsidiairement,

- limiter le préjudice de jouissance de M. [E] [K] à la somme de 4.000 €,

- limiter le préjudice matériel de M. [E] [K] à la somme de 2.420 €,

en tout état de cause,

- prononcer un partage de responsabilité entre elle et la société Eleuthera à hauteur de 50 % chacune,

- juger que M. [E] [K] conserve à sa charge la moitié des frais d'expertise judiciaire,

- condamner la société Eleuthera à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

- juger opposable la franchise de 10% du montant des dommages prévue aux termes des conditions générales et particulières du contrat souscrit auprès d'elle, 

- condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société civile immobilière Eleuthera Le Sollans a demandé au tribunal de :

- constater que de l'aveu même de M. [E] [K] et selon l'expert, 'l'origine première de l'ensemble des désordres, y compris l'humidité dans le mur séparatif de la salle de bain, se situaient dans des ouvrages communs',

- constater que de l'aveu même de M. [E] [K] 'les troubles ont cessé à la suite de l'intervention sur les parties communes', ce qui vient confirmer que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] a par ses interventions, remédié a l'ensemble des causes du sinistre et 'établis par suite sans discussion possible que seuls les ouvrages communs étaient concernés et que seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] peut être recherchée,

- constater que sa mise en cause au titre d'un 'défaut d'entretien des parties privatives imputables à la société Eleuthera, à hauteur de 10%' lequel n'a aucunement était retenu par l'expert et incomberait, qui plus est, aux locataires, est parfaitement infondée,

- la mettre purement et simplement hors de cause,

- débouter M. [E] [K] et le cas échéant le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions dirigées àson encontre,

- condamner M. [E] [K] ou toute autre partie succombante aux dépens comprenant les frais d'expertise,ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] a demandé au tribunal de :

- débouter M. [E] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- dans le cas où une condamnation serait prononcée à son égard, condamner la société Eleuthera à le garantir,

- condamner, en tout état de cause, la société GAN assurances à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, tant à titre principal, qu'à titre de dommages et intérêts en application de l'article 700 du code de procédure civile ou au titre des dépens,

- condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement du 8 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :



- déclaré responsables la société Eleuthera et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], représenté par son syndic la société Immo de France, des désordres d'humidité de l'appartement de M. [E] [K],

- fixé le partage de responsabilité au titre des infiltrations de la manière suivante :



50 % pour le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], assuré par GAN,

50 % pour la société Eleuthera,



- condamné in solidum la société Eleuthera, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], représenté par son syndic la société Immo de France et la compagnie GAN assurances à payer à M. [E] [K] les sommes suivantes :



la somme de 2.420 € au titre des travaux de reprise,

la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance,



- fixé le partage de responsabilité entre les co-obligés de la manière suivante :



50% pour le syndicat des copropriétaires, assuré par GAN,

50% pour la société Eleuthera,



- condamné la société GAN à garantir son assuré le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], étant précisé que les garanties s'appliqueront dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit l'application de franchise par assuré et par sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de la police,

- condamné la société Eleuthera à garantir la société GAN assurances à hauteur de 50% des condamnations prononcées au profit de M. [E] [K],

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné in solidum la société Eleuthera, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], représenté par son syndic la société Immo de France et la société GAN assurances à verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M. [E] [K] la somme de 3.000 €,

- condamné in solidum la société Eleuthera le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], représenté par son syndic la société Immo de France et la société GAN assurances aux dépens comprenant les frais d'expertise pour moitié, l'autre moitié restant à la charge de M. [E] [K],

- dit que la charge finale des dépens et celle de l'indemnité accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus,

- ordonné l'exécution provisoire.



M. [E] [K] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 juin 2021.



La procédure devant la cour a été clôturée le 13 décembre 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 12 décembre 2021 par lesquelles M. [E] [K], appelant, invite la cour, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à : 

- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], la compagnie GAN assurances et la société Eleuthera de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le partage de responsabilité au titre des infiltrations de la manière suivante :



50% pour le syndicat des copropriétaires, assuré par GAN,

50% pour la société Eleuthera,



- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], représenté par son syndic la société Immo de France et la compagnie GAN assurances à lui payer la somme de 2.420 € au titre des travaux de reprises,

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], représenté par son syndic la société Immo de France et la compagnie GAN assurances à lui payer la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance,

- infirmer le jugement en ce qu'il a mis la moitié des frais d'expertises à sa charge,

statuant à nouveau,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], représenté par son syndic la société Immo de France, la compagnie GAN assurances et la société Eleuthera à lui payer la somme de 5.490 € en réparation de son préjudice résultant des sommes qu'il a été contraint d'exposer pour réaliser les travaux de réfection,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], représenté par son syndic la société Immo de France, la compagnie GAN assurances et la société Eleuthera à lui payer la somme de 33.320 € en réparation de son préjudice de jouissance,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], représenté par son syndic la société Immo de France, la compagnie GAN assurances et la société Eleuthera à lui verser la somme de 9.262,20 € au titre des frais d'expertise,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], représenté par son syndic la société Immo de France, la compagnie GAN assurances et la société Eleuthera à lui verser la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; 



Vu les conclusions notifiées le 15 novembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, à :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :



partagé la responsabilité des infiltrations à hauteur de 50 % pour le syndicat, assuré par la compagnie GAN, et 50 % pour la société Eleuthera,

condamné la société GAN à garantir le syndicat des copropriétaires dans les limites de la police souscrite, au titre du montant auquel le syndicat a été condamné au profit de M. [E] [K], et en ce qu'il a partagé les dépens,



- infirmer le jugement sur le surplus,

- limiter le préjudice matériel de M. [E] [K] à la somme de 984,75 € HT,

- débouter M. [E] [K] du surplus de ses demandes,

- condamner, en tout état de cause, la compagnie GAN assurances à le garantir à hauteur de toute condamnation prononcée à son encontre,

- dire que les dépens de première instance et les frais d'expertise seront partagés par moitié entre M. [E] [K], d'une part, le syndicat des copropriétaires et la compagnie GAN et la société Eleuthera, de l'autre,

- condamner M. [E] [K] aux dépens d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions notifiées le 8 décembre 2023 par lesquelles la société anonyme GAN assurances, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de l'article L.112-6 du code des assurances, de :

- confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a :


condamné in solidum la société Eleuthera et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], représenté par son syndic la société Immo de France et la compagnie GAN assurances à payer à M. [E] [K] les sommes suivantes :



la somme de 2.420 € au titre des travaux de reprise,

la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance,



condamné in solidum la société Eleuthera et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], représenté par son syndic la société Immo de France et la compagnie GAN assurances à verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M. [E] [K] la somme de 3.000 €,


en conséquence,

- limiter le préjudice matériel de M. [E] [K] à la somme de 984,75 € HT,

- débouter M. [E] [K] du surplus de ses demandes,

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné in solidum la société Eleuthera et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 16], représenté par son syndic la société Immo de France et la compagnie GAN assurances à payer à M. [E] [K] les sommes suivantes :



la somme de 2.420 € au titre des travaux de reprise,

la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance,



à titre infiniment subsidiaire,

- limiter le préjudice de jouissance de M. [E] [K] à la somme de 2.106,75 €,

en tout état de cause,

- condamner la société Eleuthera à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- condamner tout succombant à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Vu les conclusions notifiées le 18 novembre 2021 par lesquelles la société civile immobilière Eleuthera Le Sollans, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, de :

- réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

à titre principal, et en l'état de l'absence de sa responsabilité démontrée de manière incontestable dans l'intervention des désordres à l'origine du litige,

- débouter M. [E] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

- débouter conséquemment le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] et la compagnie GAN assurances de l'ensemble de leurs demandes principales, incidentes ou reconventionnelles dirigées à son encontre,

à titre subsidiaire, et si par extraordinaire la Cour devait retenir une part de sa responsabilité dans l'intervention des sinistres objets du litige,

- fixer à 10% sa responsabilité dans l'intervention du sinistre et la réparation de leurs dommages,

- réformer la décision querellée en ce qu'elle l'a condamnée à garantir la compagnie GAN assurances à hauteur de 50% des condamnations prononcées au profit de M. [E] [K],

en tout état de cause,

- condamner M. [E] [K] ou toute autre partie succombante aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Les conclusions notifiées le 31 janvier 2024 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] étant intervenues après l'ordonnance de clôture, elles sont donc irrecevables ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; 





Sur les désordres et les responsabilités





Sur les désordres et leur origine





Il ressort des constatations de l'expert judiciaire, dans l'appartement [Adresse 13], 12ème étage de M. [E] [K] :

- cuisine : une tache ponctuelle à 1,80 m du sol côté cloison et de teneur indéterminée ; il n'a pas été constaté de présence d'humidité,

- salle de bains :

* côté cloison et donc de la gaine : des coulures marquées par de la rouille provenant du plafond, le long des tuyaux de chauffage et une importante tâche de 40 cm de diamètre environ à 1,50m du sol ; une absence d'humidité a été constatée,

* côté mur de refend : au-dessus du lavabo de part et d'autre à partir du sol de la faïence, des boursouflures et autres altérations de peinture y compris des supports, consécutifs à une présence d'humidité ; infiltration au-dessus du lavabo mur séparatif avec l'appartement n°50 ; des taux d'humidité à 100%,

* le plafond est marqué par une fissure filiforme située entre la gaine et le WC au droit de l'entrée de la salle de bains ; 

Lors de la deuxième visite la présence d'humidité est confirmée au niveau de la cloison séparative avec la cuisine donc plus précisément de la gaine (shunt chaudière, chute EU, colonne montante EF) en partie basse jusqu'à 60 cm du sol avec un taux de 100% au droit du passage supposé de la chute EU ; 

Une double ouverture a été effectuée au marteau par le plombier mandaté par le syndic, le cabinet immo de France, à ce niveau en partie basse et à 90 cm du sol ; 

La gaine est totalement encombrée de gravois de maçonnerie : ciment, plâtre, brique et autre déchets sur toute la hauteur.

La fonte de l'EP est oxydée et la colonne en acier humide ; 

La présence d'humidité est confirmée au niveau du mur séparatif avec la salle de bains de l'appartement n°50 jusqu'à une hauteur de 1,20m avec un taux de 100% ; 

- WC : une double micro fissure en plafond présentant une dégradation marquée du même type que celle de la salle de bains. Un taux d'humidité de 100 % ; 

- séjour : sur la cloison en angle entre la chambre et l'entrée, une importante tâche liée à la mise en peinture, absence d'humidité ; 



L'expert relève :

qu'il a dû exister un désordre au niveau du branchement de la vidange de la salle de bains au 14ème étage, compte tenu de l'altération de la reprise qui a été à l'origine d'un écoulement dans la gaine ; 

Des traces de coulures importantes en plafond de la salle de bains de l'appartement n°52 en sont le signe ; 

S'il y a eu réparation, l'accumulation inexpliquée de gravois dans la gaine au 12ème étage n'a pu que favoriser le « maintien » de l'humidité d'autant plus que le volume n'est pas ventilé, ce qui engendre la condensation de la colonne d'alimentation d'eau froide ; 

Les désordres ont comme origine des ouvrages communs ; 

- sanitaire de l'appartement n°52, la fonte est d'origine et présente des traces d'altération ; 

Les désordres ont comme origine des ouvrages communs ; 

- salle de bains de l'appartement n°50, les différents accessoires (joints évacuation, rideau de douche, branchement et crosse non fixée de la machine à laver), sont à l'origine de l'humidité imprégnant le mur séparatif avec la salle de bains du n°52 ; 



Le désordre a pour origine des installations privatives ; 



La cause des désordres est la migration d'humidité provenant toujours d'ouvrages privatifs et anciennement communs ; 



L'expert retient en outre : dans le séjour et la cuisine, les tâches ne sont pas dues à l'humidité mais à un défaut de qualité des travaux de rénovation alors que le niveau d'entretien de l'appartement était très mauvais ; il n'est pas contesté que les travaux de rénovation ont été réalisés par M. [E] [K] qui a acheté l'appartement en 2012 ;





Sur les responsabilités





 ¿ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires



Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires ; 



Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera déclaré responsable sur le fondement de l'article 14 sus-visé s'il est établi que les dommages causés à un copropriétaire ou à un tiers sont imputables à une partie commune ou à un élément d'équipement commun de l'immeuble et que le dommage dont le copropriétaire se plaint est imputable à un défaut de conception ou d'entretien d'une partie commune ou d'un élément d'équipement collectif ;



Il incombe dès lors à M. [E] [K] d'apporter la preuve que les désordres d'infiltrations affectant ses parties privatives résultent d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction d'une partie commune ; 



L'expert a retenu :

il a dû exister un désordre au niveau du branchement de la vidange de la salle de bains au 14ème étage, compte tenu de l'altération de la reprise qui a été à l'origine d'un écoulement de la gaine, l'accumulation de gravois dans la gaine du 12ème étage qui a favorisé le maintien d'humidité, la fonte est d'origine et il sera utile de prévoir son remplacement ; 

La fonte de l'appartement n°52 est d'origine et présente des traces d'altération ; 



Il est donc établi un lien de causalité entre la vétusté des fontes et gaines, parties communes de l'immeuble, et les désordres affectant le lot de M. [E] [K] ; 



Le jugemet doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;



 ¿ Sur la responsabilité de la société Eleuthera



L'article 12 du code de procédure civile impose au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux ; 



En l'espèce, si M. [E] [K] mentionne dans ses écritures l'article 1242 du code civil pour engager la responsabilité de la société Eleuthera il fait référence au fait que l'humidité provient pour partie de l'appartement mitoyen n° 50, que c'est en raison de sa qualité de propriétaire de cet appartement qu'il engage sa responsabilité ; 



Il s'ensuit que M. [E] [K] a voulu fonder son action sur la responsabilité des troubles anormaux du voisinage, bien qu'il se soit référé dans sa réclamation à l'article 1242 du code civil ; 



Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ; ce principe s'applique à tous les occupants d'un immeuble en copropriété quel que soit le titre de leur occupation ; 



La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage implique de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre ce trouble et le préjudice ; 



En application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; c'est à ce titre que le copropriétaire ne doit pas causer à autrui un trouble anormal de voisinage ; ce principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage s'applique à tous les occupants d'un immeuble en copropriété quel que soit le titre de leur occupation ; 





Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, et notamment de ses locataires ; 



La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage implique de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre ce trouble et le préjudice ; 



En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'humidité ayant entraîné les dégradations sur le mur de la salle de bain de l'appartement de M. [E] [K] provient de la salle de bain de l'appartement de la société Eleuthera, et notamment des différents accessoires, appareils et branchements ; l'expert relève en outre que les travaux effectués par le propriétaire du n°50 ont été minimalistes et il émet des doutes sur l'étanchéité générale des installations ; les joints des appareils sanitaires n'ayant pas été révisés ; 



Ces deux appartements étant situés côte à côte , il existe dès lors un rapport de voisinage ; les constatations montrent que l'humidité a perduré pendant plusieurs mois et qu'en raison de leur durée et de leur ampleur, elles excédent les inconvénients normaux du voisinage, de sorte qu'elles caractérisent un trouble anormal de voisinage ; en outre, cette humidité a détérioré le mur de l'appartement de M. [E] [K], ce qui caractérise un préjudice direct et certain résultant de ce trouble ; 



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré la société civile immobilière Eleuthera responsable pour partie des désordres affectant l'appartement de M. [E] [K] ;





Sur la garantie d'assurance





Selon l'article L 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ; 



Aux termes de l'article L112-6 du code des assurances, l'assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire ; 



Le syndicat des copropriétaires a souscrit un contrat d'assurance propriétaire non occupant auprès de la société GAN en date du 24 juin 2013, contrat n° 101427431 ;



La société GAN ne dénie pas sa garantie mais fait valoir l'existence d'une franchise ; 



Il ressort des conditions particulières 'le contrat est assorti d'une franchise toujours déduite d'un montant de 10% des dommages avec un minimum de 2 fois la valeur en euros de l'indice.' ;



Le jugement est confirmé en ce qu'il dit que société GAN est tenue de garantir le syndicat des copropriétaires, étant précisé que les garanties s'appliqueront dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit l'application de franchise par assuré et par sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de la police ; 





Sur les demandes préjudicielles de M. [K]



Aux termes de l'article 1149 ancien du code civil, applicable au moment des faits, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte, ni profit ; le juge doit cantonner l'indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l'entier préjudice ; ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain ;




Sur le préjudice matériel




La facture de la société MC Lest Bâtiment produite par M. [E] [K] comprend la reprise du mur de la cuisine et de la salle de bains et la reprise de 2 plafonds WC et salle de bains ainsi que la cloison entre la salle de bain et la cuisine ;



Or, l'expert a indiqué dans son rapport que dans le séjour et la cuisine, les tâches ne sont pas dues à l'humidité mais à un défaut de qualité des travaux de rénovation alors que le niveau d'entretien de l'appartement était en très mauvais état ; 



Il n'est pas contesté que les travaux de rénovation ont été réalisés par M. [E] [K] qui a acheté l'appartement en 2012 ; 



L'expert estimait au moment du dépôt du rapport les devis produits surestimés et il estimait les travaux à la somme de 2.420 € TTC, tout en rappelant que l'évaluation des dommages par la société Texa était de 984,50 € ; 



Il convient d'ajouter que le mauvais état de l'appartement de M. [K] a été constaté courant 2015-2016 contradictoirement par l'expert judiciaire dont les constatations prévalent sur le constat d'huissier établi le 16 février 2012 à la requête du syndicat des copropriétaires, à l'époque créancier poursuivant ; seules les réparations strictement consécutives aux désordres provoqués par les infiltrations d'eau en provenane des parties communes et des parties privatives de la SCI Eleuthera doivent être pris en considération dans le cadre de l'indemnisation du préjudice matériel de M. [K] ; or, ces désodres sont circonscrits à la salle de bains et au WC ; le devis de la société Codex du 24 septembre 2016 d'un montant de 5.483,73 € qui comprend des travax de peinture sur les 4 murs de l'appartement et de deux plafonds, sans autre précision, ne peut donc être retenu ; 



le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a fixé le montant du préjudice matériel à la somme de 2.420 € TTC ; 




Sur le préjudice immatériel




M. [E] [K] a subi des infiltrations dans son appartement à partir de septembre 2014, ce qui caractérise des troubles de jouissance ; 



Ces troubles ont perduré jusqu'à la réalisation des travaux soit début mai 2017 comme l'attestent les factures de la société MC Lest Bâtiment soit sur une période de 30 mois ; 



Au vu de ces éléments, de la nature et de la localisation des désordres WC et salle de bain soit 5,2 m² pour un appartement de 60 m² et de la valeur locative du bien soit 800 € hors charges selon contrat de bail, le premier juge a justement évalué le préjudice de jouissance à la somme de 2.000 € ; 



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné in solidum, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], la société GAN son assureur et la société Eleuthera à payer à M. [E] [K] les sommes suivantes :

- la somme de 2.420 € au titre des travaux de reprise,

- la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance,



Les demandes au titre des frais d'expertise seront traitées dans le cadre des dépens ; 





Sur les recours les appels en garantie





Sur les recours entre co obligés





En l'espèce, il ressort des investigations menées par l'expert judiciaire que l'humidité de l'appartement de M. [E] [K] provient de causes techniques multiples : il a dû exister un désordre au niveau du branchement de la vidange de la salle de bains au 14ème étage, compte tenu de l'altération de la reprise qui a été à l'origine d'un écoulement de la gaine, l'accumulation de gravois dans la gaine du 12ème étage qui a favorisé le maintien d'humidité, la fonte est d'origine et il sera utile de prévoir son remplacement ; 



La fonte de l'appartement n°52 est d'origine et présente des traces d'altération ;

Soit une responsabilité de la copropriété.



Les différents accessoires: joints évacuation, rideau de douche, branchement et crosse non fixée de la machine à laver, sont à l'origine de l'humidité imprégnant le mur séparatif avec la salle de bains du n°52 ; 



Le désordre a pour origine des installations privatives ;



Par ailleurs l'expert retient que dans le séjour et la cuisine, les tâches ne sont pas dues à l'humidité mais à un défaut de qualité des travaux de rénovation alors que le niveau d'entretien de l'appartement était en très mauvais état ; il n'est pas contesté que les travaux de rénovation ont été réalisés par M. [E] [K] qui a acheté l'appartement en 2012 ; 



Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires ; 



Il en résulte que le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse l'obligation légale d'administrer et de conserver l'immeuble, est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d'entretien des parties communes ; l'existence et la constatation des dommages sont suffisantes pour engager cette responsabilité, le copropriétaire victime n'ayant pas à établir la faute du syndicat des copropriétaires ; seule la preuve d'une faute du copropriétaire victime ou d'un circonstance de force majeure est susceptible de fonder une exonération totale ou partielle de responsabilité ; 



Le premier juge a justement retenu que le syndicat des copropriétaires et la société Eleuthera ont commis chacun des fautes ayant contribué à la réalisation du sinistre, de sorte que la gravité de leurs fautes conduit à procéder au partage de responsabilité suivant, étant rappelé que l'expert n'a proposé aucun partage de responsabilité :

- 50% pour la copropriété, assurée par GAN,

- 50% pour la société Eleuthera ;





Sur les appels en garanties





La société GAN doit sa garantie à son assuré ; 



La société GAN sollicite la société Eleuthera à la garantir ;



La société Eleuthera ne fait aucune demande au titre des garanties ;



Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la société Eleuthera à garantir la société GAN, co obligé, à hauteur de 50 % ;







Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



M. [K], partie perdante en cause d'appel, doit être condamné aux dépens d'appel ;



Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;

 



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne M. [E] [K] aux dépens d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT