Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 3 avril 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 AVRIL 2024



(n° , 15 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11074 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD3QL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 18/03357





APPELANTE

 

S.C.I. NINE STREET

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 539 201 103

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représentée par Me Jérôme LEFORT et plaidant par Me Antoine LEFORT - SELAS LLC et Associés Bureau de Paris - avocat au barreau de PARIS, toque : B1094







INTIMES 





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic la société ARCO, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 410 390 258

C/O Société ARCO

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant Me Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1202





Société IPPUDO [Localité 11]

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 798 419 412

[Adresse 10]

[Localité 9]



Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS VERSAILLES REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

ayant pour avocat plaidant : Me Pierre GALMICHE, ARAMIS SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0186













S.C.P. BDR & ASSOCIES (venant aux droits de la SCP BROUARD [L]) prise en la personne de Me [C] [L], agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur [M] [V], décédé, désigné à cette fonction selon jugement du tribunal de commerce de Paris du 6 novembre 2001

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée par Me Bernard VATIER de l'AARPI VATIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R280





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la société IMMOBILIERE ILE DE FRANCE

C/O Société IMMOBILIERE ILE DE FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 8]



DEFAILLANT





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Estelle MOREAU, Conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- REPUTE CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



L'immeuble du [Adresse 3] est une copropriété dont le syndic est le cabinet Arco. Il s'agit d'un immeuble d'habitation qui comporte trois corps de bâtiments A, B et C ;



Aux termes du règlement de copropriété de l'immeuble, le bâtiment D correspond au lot 70 de l'état descriptif de division et est défini ainsi : «un lot à usage d'atelier, situé dans la deuxième cour entre le transformateur de l'électricité de France et le bâtiment C constituant la totalité du bâtiment D». Ce lot est contigu au lot n°3 de l'immeuble voisin du [Adresse 2] ;



M. [V], aujourd'hui décédé, était propriétaires de plusieurs lots de la copropriété du [Adresse 2], notamment les lots n° 1, 2 et 3, et du lot n° 70 de la copropriété du 16 de la même rue ;



Par jugement du 6 novembre 2001, confirmé par arrêt du 1er octobre 2002, la société Brouard-[L] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de M. [V] ;



Par jugement du 8 décembre 2011, la société Nine Street a été déclarée adjudicataire des lots 1, 2 et 3 de la copropriété du [Adresse 2]. En 2015, elle les a donnés à bail commercial à la société Ippudo [Localité 11], groupe spécialisé dans la restauration de cuisine japonaise ;



Arguant de ce que le local objet du lot n° 70 a été annexé par la SCI Nine Street, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait assigner par acte du 9 mars 2018 devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la SCI Nine Street, la SCP Brouard-[L], ès qualités de mandataire judiciaire de M. [V], et la société Ippudo [Localité 11] ;



Par jugement du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : 

- rejeté l'exception d'irrecevabilité liée au défaut d'habilitation du syndic,

- dit que le local litigieux correspondant au lot 70 de la copropriété du [Adresse 3] a été irrégulièrement annexé au lot 3 de la copropriété du [Adresse 2],

- débouté la société Nine Street de sa demande tendant à bénéficier de la prescription acquisitive sur le lot 70 de la copropriété du [Adresse 3],

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en restitution du lot 70 à son propriétaire faute de qualité à agir en ses lieu et place,

- ordonné à la société Nine Street de remettre en son état initial le mur séparant les immeubles du 16 et [Adresse 2] entre le lot n°70 de la copropriété du [Adresse 3] et le lot n°3 de la copropriété du [Adresse 2] en rebouchant l'ouverture pratiquée sur le mur séparatif côté [Adresse 3], dans les trois mois du prononcé de la présente décision puis sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant trois mois, aux frais exclusifs de la société Nine Street, sous le contrôle d'un maître d'oeuvre par des entreprises qualifiées et assurées ainsi qu'il en sera justifié auprès du syndic du [Adresse 3] avant le démarrage des travaux,

- condamné la société Ippudo, locataire du lot 3 de l'immeuble du [Adresse 2], à laisser l'accès aux entreprises mandatées par la société Nine Street pour exécuter les travaux, la date d'intervention devant lui être indiquée par lettre avec avis de réception 15 jours avant le début des travaux et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard qui commencera à courir à compter de la date du début des travaux fixée après signification du jugement en cas de refus d'accès,

- condamné la société Nine Street à garantir la société Ippudo de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, frais et dépens compris,

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande en dommages et intérêts,

- rejeté toutes autres demandes,

- condamné in solidum la société Nine Street, la société Ippudo [Localité 11] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire,

- condamné in solidum la société Nine Street, la société Ippudo [Localité 11] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens.



La société Nine Street a relevé appel de la décision par déclaration remise au greffe le 15 juin 2021.



La procédure devant la cour a été clôturée le 15 novembre 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 11 août 2021 par lesquelles la société Nine Street, appelante, invite la cour, au visa des articles 143, 232, 263, 563, 943 du code de procédure civile, 544, 1240, 2261 et 2272 du code civil, à : 

avant dire droit,

- constater l'existence d'incertitudes relatives à la date de réalisation de l'ouverture reliant le restaurant et le local litigieux et à l'emprise du lot n°70 dont dépend la solution du litige,

en conséquence,

- désigner tel expert qu'il plaira à la cour, lequel pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix, s'il l'estime utile avec la mission suivante :


prendre connaissance du litige et se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,

se rendre sur place avant le commencement de sa mission,

visiter les immeubles constituant l'objet du litige,

indiquer l'état d'avancement de sa mission et, en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations, qu'il actualisera ensuite dans les meilleurs délais,

fournir de façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction, de se prononcer sur le litige,

procéder à toute analyse permettant de dater l'ouverture de l'ouverture litigieuse et de la réalisation du local litigieux,

délimiter avec précision l'emprise du lot n°70 de la copropriété du [Adresse 3],

délimiter avec précision l'emprise du lot n°3 de la copropriété du [Adresse 2],


à titre principal,

- constater que le local litigieux fait partie du lot n°3 de la copropriété du [Adresse 2] et se trouve être la propriété régulière de la société Nine Street, fusse par l'effet de l'usucapion,

- constater que l'ouverture pratiquée dans le mur du lot n°3 est antérieure à 1954 ou, à défaut, antérieure à 1983,

- constater, en conséquence, la méprise de la partie adverse et du tribunal judiciaire quant au lot n°70,

en conséquence,

- réformer les chefs du jugement en ce qu'il a été décidé de :


rejeter l'exception d'irrecevabilité liée au défaut d'habilitation du syndic,

dire que le local litigieux correspondant au lot 70 de la copropriété du [Adresse 3] a été irrégulièrement annexé au lot 3 de la copropriété du [Adresse 2],

débouter la société Nine Street de sa demande tendant à bénéficier de la prescription acquisitive sur le lot 70 de la copropriété du [Adresse 3],

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en restitution du lot 70 à son propriétaire faute de qualité à agir en ses lieu et place,

ordonner la société Nine Street à remettre en état son état initial le mur séparant les immeubles du 16 et [Adresse 2] entre le lot n°70 de la copropriété du [Adresse 3] et le lot n°3 de la copropriété du [Adresse 2] en rebouchant l'ouverture pratiquée sur le mur séparatif côté [Adresse 3], dans les trois mois du prononcé de la présente décision puis sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant trois mois, aux frais exclusifs de la société Nine Street, sous le contrôle d'un maître d''uvre par des entreprises qualifiées et assurées ainsi qu'il en sera justifié auprès du syndic du [Adresse 3] avant le démarrage des travaux,

condamner la société Ippudo, locataire du lot 3 de l'immeuble du [Adresse 2], à laisser l'accès aux entreprises mandatées par la société Nine Street pour exécuter les travaux, la date d'intervention devant lui être indiquée par lettre avec avis de réception 15 jours avant le début des travaux et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard qui commencera à courir à compter de la date du début des travaux fixée apr s signification du jugement en cas de refus d'accès,

condamner la société Nine Street à garantir la société Ippudo de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, frais et dépens compris,

rejeter toutes autres demandes,

condamner in solidum la société Nine Street, la société Ippudo [Localité 11] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum la société Nine Street, la société Ippudo [Localité 11] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens.


- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, outre une indemnité de 5.000 € au profit de la société Nine Street par application de l'article 700 du même code ;



Vu les conclusions notifiées le 1er février 2022 par lesquelles la société Ippudo, intimée, invite la cour, au visa des articles 544, 1240 et 2272 du code civil, à : 

à titre principal,

- déclarer irrecevables les demandes de la société BDR & Associés,

- déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de restitution du local litigieux,

- déclarer que le local et le passage litigieux fait partie du lot n° 3 de la copropriété du [Adresse 2],

- déclarer que, si le local litigieux constitue le lot n° 70 de la copropriété du [Adresse 2], la société Nine Street a acquis la propriétaire du lot et du passage litigieux par prescription,

- déclarer l'opposabilité du contrat de bail au propriétaire du local litigieux, quel qu'il soit,

en conséquence,

- infirmer le jugement en ce qu'il a :


dit que le local litigieux correspondant au lot 70 de la copropriété du [Adresse 3] a été irrégulièrement annexé au lot 3 de la copropriété du [Adresse 2],

débouté la société Nine Street de sa demande tendant à bénéficier de la prescription acquisitive sur le lot 70 de la copropriété du [Adresse 3],

ordonné la société Nine Street à remettre en état son état initial le mur séparant les immeubles du 16 et [Adresse 2] entre le lot n°70 de la copropriété du [Adresse 3] et le lot n°3 de la copropriété du [Adresse 2] en rebouchant l'ouverture pratiquée sur le mur séparatif côté [Adresse 3], dans les trois mois du prononcé de la présente décision puis sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant trois mois, aux frais exclusifs de la société Nine Street, sous le contrôle d'un maître d''uvre par des entreprises qualifiées et assurées ainsi qu'il en sera justifié auprès du syndic du [Adresse 3] avant le démarrage des travaux,

condamné la société Ippudo, locataire du lot 3 de l'immeuble du [Adresse 2], à laisser l'accès aux entreprises mandatées par la société Nine Street pour exécuter les travaux, la date d'intervention devant lui être indiquée par lettre avec avis de réception 15 jours avant le début des travaux et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard qui commencera à courir à compter de la date du début des travaux fixée après signification du jugement en cas de refus d'acc s,

débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande en dommages et intérêts,

rejeté toutes autres demandes,

condamné in solidum la société Nine Street, la société Ippudo [Localité 11] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum la société Nine Street, la société Ippudo [Localité 11] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens,


- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande en restitution du lot 70 à son propriétaire,

statuant à nouveau,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société Cabinet Arco à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société Cabinet Arco aux dépens,

- débouter toutes parties de toutes demandes contraires au présent dispositif,

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Nine Street à garantir la société Ippudo de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, frais et dépens compris,

- condamner la société Nine Street à la garantir de toute autre conséquence financière supportée du fait de la décision à venir,

- condamner la société Nine Street à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; 



Vu les conclusions notifiées le 29 avril 2022 par lesquelles la société BDR & associés, intimée, invite la cour à : 

à titre liminaire,

- ordonner la mise en 'uvre d'une procédure de médiation,

- statuer ce que de droit sur la demande de la société Nine Street relative à la désignation d'un expert judiciaire,

à titre principal,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

y ajoutant,

- juger que le lot n°70 dépend de la liquidation judiciaire de M. [V] dont la société BDR & associés prise en la personne de Me [C] [L] à la charge,

- ordonner l'expulsion de la société Nine Street, ou de tout occupant de son fait, du lot n°70 dont la propriété dépend de la liquidation judiciaire de M. [V],

- écarter toutes demandes plus amples ou contraires ; 



Vu les conclusions notifiées le 3 novembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], intimé, invite la cour, au visa des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965, 653, 1341-1, 2261, 2265, 2272 du code civil, 146 et 2020 du code de procédure civile, à : 

sur l'appel principal,

- rejeter la demande d'expertise avant dire droit,

- dire l'appel de la société Nine Street mal fondé et confirmer le jugement en ce qu'il a :


rejeté l'exception d'irrecevabilité liée au défaut d'habilitation du syndic,

dit que le local litigieux correspondant au lot 70 de la copropriété du [Adresse 3] a été irrégulièrement annexé au lot 3 de la copropriété du [Adresse 2],

débouté la société Nine Street de sa demande tendant à bénéficier de la prescription acquisitive sur le lot 70 de la copropriété du [Adresse 3],

ordonné à la société Nine Street de remettre en état son état initial le mur séparant les immeubles,

ordonné à la société Ippudo de laisser l'accès aux entreprises, et de rejeter toutes les demandes de la société Nine Street,

condamné in solidum la société Nine Street, la société Ippudo [Localité 11] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


à titre infiniment subsidiaire, 

- dire que la prescription ne pourrait s'exercer que sur le lot n°70 ou à défaut le local situé sur la parcelle du [Adresse 3], la société Nine Street devenant alors copropriétaire dans l'immeuble du [Adresse 3],

- dire en tout état de cause que tous les frais inhérents à la régularisation de la situation (modificatifs du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, honoraires du notaire, du géomètre, du syndic, frais d'assemblée générale) seront le cas échéant à la charge de la société Nine Street,

sur l'appel incident,

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de restitution du lot n°70 ou à défaut du local commun,

statuant à nouveau,

- dire que le lot n°70 de l'immeuble du [Adresse 3] appartient à la succession de M. [M] [V] et que ce lot a été irrégulièrement annexé au lot 3 de l'immeuble du [Adresse 2],

- condamner in solidum la société Nine Street et la société Ippudo à restituer à la société Brouard-[L] dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard le lot suivant : Lot n°70 de l'immeuble sis [Adresse 3] cadastré Section AD n°12,

subsidiairement et dans l'hypothèse où la cour considèrerait que le local litigieux est un ancien local poubelles, 

- dire que ledit local est une partie commune de la copropriété du [Adresse 3] et condamner in solidum la société Nine Street et la société Ippudo à restituer ce local au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard,

en tout état de cause,

- rejeter toutes les demandes des sociétés Nine Street et Ippudo à son encontre,

- condamner la société Nine Street à lui payer une somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner en tous les dépens de première instance et d'appel ;



Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête de la société Nine Street, délivrée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], le 16 septembre 2021, remise à personne habilitée ;



Vu l'assignation comportant appel provoquée à la requête de la société Ippudo [Localité 11], délivrée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], le 8 novembre 2021, remise à personne habilitée ;



Vu la signification des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], délivrée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], le 15 novembre 2021, remise à personne habilitée ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la recevabilité des demandes de la SCP BDR & Associés



La société Ippudo [Localité 11] allègue que la SCP Brouard-Daude, aux droits de laquelle vient la SCP BDR & Associés, avait constitué avocat en première instance mais n'avait soumis aucune demande, de sorte que les prétentions formulées en appel sont irrecevables comme nouvelles ;



1Selon l'article 564 du code de procédure civile «à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait» ;



Il résulte de l'article 565 du même code que «les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent» ;



L'article 566 du même code dispose que «les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire» ;



Comme le soutient la société Ippudo [Localité 11], il ressort du jugement que la SCP Brouard-Daude n'a formulé aucune demande en première instance ;



La demande de médiation formulée pour la première fois en cause d'appel ne peut être considérée comme l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire aux prétentions soumises au premier juge et doit donc être déclarée irrecevable ;



La demande tendant à voir juger que le lot n° 70 dépend de la liquidation judiciaire de M. [V] n'est pas une prétention au sens de l'article 53 du code de procédure pénale ;



En revanche la demande tendant à voir ordonner l'expulsion de la SCI Nine Street ou de tout occupant de son fait du lot n° 70 dont la propriété dépend de la liquidation judiciaire de M. [V] est le complément nécessaire des demandes soumises au premier juge par les parties et est donc recevable ;





Sur la recevabilité de la demande de restitution du local litigieux formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]



La société Ippudo fait valoir que les conditions de l'action oblique dont se prévaut le syndicat des copropriétaires ne sont pas remplies, ce dernier n'étant pas créancier de la SCP BDR & Associés et n'alléguant aucune violation du bail ou du règlement de copropriété du fait de l'occupation du local litigieux par elle ;



Elle soutient en second lieu, en ce qui concerne l'action directe du syndicat des copropriétaires, que l'intérêt à agir de celui-ci pour demander l'expulsion est soumis à la condition que l'occupant sans droit ni titre exploite les parties communes de l'immeuble, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;



L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;



Le moyen tiré de l'absence de réunion des conditions pour exercer l'action oblique ne constitue pas une fin de non-recevoir au sens de ces dispositions mais une défense au fond, qui sera analysé plus bas ;



L'article 15 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droit afférents à l'immeuble ;



Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires indique agir subsidiairement sur le fondement des dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où la cour considèrerait le lot 70 comme partie commune. Dès lors, il a qualité pour agir en application de ces dispositions ;



Les fins de non-recevoir soulevées par la société Ippudo doivent par conséquent être rejetées ;





Sur la demande d'expertise



La SCI Nine Street soutient que l'incertitude relative aux conditions de possession depuis 30 ans du local litigieux et l'incertitude portant sur l'appartenance du local au lot 70 de la copropriété du [Adresse 3] ou au lot 3 de la copropriété du [Adresse 2], lui appartenant, nécessitent un éclaircissement par un technicien afin de déterminer la date approximative de l'ouverture entre les deux immeubles ;



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] allègue que la délimitation et la configuration du lot n° 70 sont parfaitement connues en ce qu'elles résultent des différentes pièces versées aux débats par les parties, et que le tribunal s'est estimé suffisamment informé pour juger que la prescription acquisitive était acquise ;



La SCP BDR & Associés s'en rapporte à la sagesse de la cour ;



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;



Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ;



La mission d'expertise sollicitée par l'appelante relève en réalité de l'étude et l'interprétation des différents actes, titres de propriété, états descriptifs de division et règlements de copropriété des immeubles, qu'il n'appartient pas à un expert judiciaire de trancher, ce dernier ne pouvant qu'apporter une expertise sur des points techniques ;



Par conséquent, la demande d'expertise judiciaire doit être rejetée ;





Sur la propriété du local litigieux



La SCI Nine Street soutient que le local dont elle revendique la propriété ne correspond pas au lot 70 de la copropriété du [Adresse 3], objet du lot de vente par adjudication n° 12 qu'elle n'a pas acquis, mais à un petit local inclus dans le lot de vente n°3 et faisant partie de la copropriété du [Adresse 2] malgré sa situation physique dans la copropriété du n° 16 ;



Elle allègue que l'ouverture dans le mur mitoyen est très ancienne, qu'elle existait déjà lors de l'établissement de plans en 1999, qu'elle ressort d'un plan de 1983, que d'anciens employés attestent qu'elle existait déjà en 1986 et que son existence ressort de l'état descriptif de division du [Adresse 2] ressortant du règlement de copropriété du 3 mars 1954. Elle prétend que la possession du local a été continue, paisible, publique et non équivoque, de sorte que la prescription acquisitive est acquise ;



La société Ippudo, développant les mêmes moyens, soutient qu'il ressort de l'état descriptif de division de la copropriété du [Adresse 2] que le «local poubelle» inclus dans son contrat de location fait partie du lot n° 3 de cet immeuble et non pas de la copropriété du 16 de la rue, et que le lot n° 70 de celle-ci était à l'époque loué par la société MGN ;



Elle allègue qu'en tout état de cause, elle a conclu le bail incluant le local litigieux de bonne foi et que ce dernier est par conséquent opposable au véritable propriétaire ;



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] soutient que, alors qu'elle n'a pas acquis le lot n° 70, la société Nine Street a détruit le verrouillage de la porte mitoyenne entre les deux copropriétés, annexé le lot et fait bloquer l'accès à la cour du n° 16 à l'été 2012. Il allègue que la société Nine Street se contente d'émettre des hypothèses sur la date de percement du mur et que les attestations d'anciens employés du restaurant ne sont pas probantes. Il soutient par ailleurs que l'attestation du gérant de la société MGN, M. [D], correspond sans doute à l'arrière-magasin objet du lot n° 80 ;



Concernant la prescription acquisitive, il fait valoir que la prescription décennale ne peut s'appliquer puisqu'elle est fondée sur un juste titre ou relative aux actions personnelles, et que le percement d'un mur constituant une partie commune constitue un acte d'appropriation se prescrivant par trente ans. Il soutient que les conditions de la prescription acquisitive trentenaire ne sont pas réunies ;



La SCP BDR & Associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [V], fait valoir que la société Nine Street n'a pas acquis le lot 70, lequel a été clairement exclu de la vente et est toujours rattaché à la copropriété du [Adresse 3], et qu'en l'absence de titre et de bonne foi la prescription acquisitive décennale ne peut être retenue. Concernant la prescription acquisitive trentenaire, elle allègue que les pièces produites ne démontrent pas que l'ouverture est ancienne de plus de 30 ans ;



L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ;



L'article 2261 du code civil prévoit que «Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.» ;



L'article 2272 du code civil indique que «Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans» ; 



Selon l'article 2274 du code civil : «La bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver». L'article 2275 du même code civil que : «Il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l'acquisition» ; 



Aux termes du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 3], le lot 70 est ainsi défini dans l'état descriptif de division : «un lot à usage d'atelier, situé dans la deuxième cour entre le transformateur de l'électricité de France et le bâtiment C constituant la totalité du bâtiment D». Il n'est contesté par aucune des parties que le lot n° 70 appartenait à M. [M] [V], aujourd'hui décédé ;



Selon le règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2], le lot n° 3 est ainsi défini dans l'état descriptif de division : «au rez-de-chaussée, une cour couverte formant atelier, composé de une pièce, d'une deuxième pièce, celle-ci étant éclairée par une verrière dont l'entretien sera à la charge exclusive du propriétaire du dit lot». Il n'est contesté par aucune des parties que le lot n° 3 appartenait également à M. [V], de même que les lots n° 1 et n° 2, c'est-à-dire la majeure partie du rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 2], lequel était exploité comme restaurant, et divers autres lots de l'immeuble, notamment des caves ;



Il ressort des différents plans, et notamment du cadastre, produits par les parties, que le mur auquel est adossé le lot n° 70 est mitoyen des copropriétés des 14 et [Adresse 3] ;



Les différents lots de la succession de M. [V] ont fait l'objet d'une adjucation portant sur onze lots de vente situés dans l'immeuble du [Adresse 2] et un lot de vente (lot n° 12) situé dans l'immeuble du [Adresse 3], et correspondant au lot n° 70 de l'état descriptif de division de cette copropriété ;



Suivant jugement du 8 décembre 2011, la SCI Nine Street a été adjudicataire du lot de vente n° 2, correspondant aux lots n° 1, 2 et 3 de l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 2] ;



Par un dire complémentaire sur la désignation du cahier des conditions de vente, l'avocat de la SCP Brouard -[L], alors en charge de la liquidation, a apporté la précision suivante concernant le lot n°12 :



«Dans la cour de l'immeuble, une réserve (ancien atelier), accès par une porte vitrée.

Ce lot est occupé par une société qui se prévaut d'un bail commercial (qui n'a pas été communiqué) qui lui aurait été consenti par une SCI se prétendant propriétaire du local, sans justifier d'une publication à la Conservation des hypothèques.

L'adjudicataire subrogé dans les droits et obligations du poursuivant devra faire son affaire personnelle de la situation résultant de l'exposé ci-dessus sans recours possible contre ce dernier» ;



Il est établi que le lot de vente n°12, constitué du lot n° 70 de la copropriété du [Adresse 3], a été retiré de la vente et la SCI Nine Street ne conteste pas ne pas l'avoir acquis ;



Pour affirmer que ce qu'elle qualifie de «local poubelle» appartient à son lot n° 3 et ne constitue pas le lot n° 70 de la copropriété voisine, la SCI Nine Street se fonde sur l'état descriptif de division de 1954 mentionnant l'existence de deux pièces. Néanmoins, cette seule description, très ancienne, ne peut suffire à démontrer la réalité de ces allégations, un changement de la configuration des lieux par l'abattement d'une cloison ne pouvant être exclu. A ce titre, il doit d'ailleurs être constaté que, si sur les plans de 1983 et de 1999 l'espace du fond du restaurant n'est constitué que d'une pièce, sur ceux de 2012 il est constitué de deux pièces, hors extension litigieuse. Par ailleurs, les plans de 1983 et 1999 ne font aucunement figurer le local litigieux dans le lot n° 3 ;



Au demeurant, il doit être noté que, par un dire complémentaire sur la désignation du cahier des conditions de vente, l'avocat de la SCP Brouard -[L], alors en charge de la liquidation, a apporté la précision suivante concernant le lot n° 3 : « au rez-de-chaussée une pièce attenante au lot numéro 1, couverte d'une mezzanine de 13,9 m² et 1,80 m de hauteur sous plafond» ;



Cette description, la plus récente et réalisée dans le but de l'adjudication, ne fait aucunement état d'une seconde pièce à usage de remise ou de local poubelle dans le prolongement de la première ;



Il résulte sans équivoque de ces éléments que le lot n°3 de la copropriété du [Adresse 2] n'était constitué, lors de son acquisition par la SCI Nine Street, que d'une pièce surmontée d'une mezzanine, et aucunement d'une seconde pièce en enfilade ;



Il résulte de la vue cadastrale des deux copropriétés, du plan schématique du rez-de-chaussée des bâtiments C et D de la copropriété du [Adresse 3], de la description du lot n° 70 par l'état descriptif de division de cette dernière et des photos versées aux débats que les lots n° 70 et n° 3 sont contigus et que, par voie de conséquence, le local revendiqué par la SCI Nine Street et la société Ippudo est bien le lot n° 70 ;



Pour soutenir que la prescription acquisitive l'a rendu en tout état de cause propriétaire de ce local, la SCI Nine Street argue de l'ouverture prétendument ancienne existant entre les deux copropriétés, et précisément entre le lot n° 3 et le lot n° 70. Si le plan de 1999 fait figurer clairement l'existence d'une ouverture entre les deux immeubles, le plan de 1983 est plus équivoque, puisqu'il figure une ouverture beaucoup plus large, à double battants et décalée sur la gauche, c'est-à-dire à l'emplacement du local EDF, actuellement local poublelle, de la copropriété du [Adresse 3], lequel préexistait à ce plan puisqu'il figure dans la description du lot n° 70 de l'état descriptif de division datant de 1967. Les attestations des anciens employés, évoquant l'existence d'un local poubelle au fond du restaurant, et ce dès 1986, corroborent l'hypothèse d'une ouverture ancienne. Il est permis de supposer que M. [V], ayant acquis des lots de part et d'autre du mur mitoyen, a fait percer ce dernier pour réunir ses biens sans aucune autorisation des syndicats des copropriétaires ;



Cependant, c'est à tort que la SCI Nine Street se fonde sur la date d'ouverture du mur pour invoquer la prescription acquisitive, puisqu'il a été déterminé que le lot n° 3 était au moment de la vente constitué d'une pièce surmontée d'une mezzanine uniquement, et qu'il en résulte nécessairement que l'accès au lot n° 70 était clos a minima par une porte verrouillée. Le fait qu'un passage entre les lots n° 70 et n° 3 ait existé depuis de nombreuses années est inopérant dès lors que la SCI Nine Street n'a acquis que le lot n° 3, alors séparé du lot n° 70 ;



C'est bien ce que soutient le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] lorsqu'il allègue qu'à l'été 2012 les nouveaux propriétaires du 14 ont détruit le verrouillage de la porte «mitoyenne», ont détruit la serrure de la porte donnant sur la cour du 16, l'ont verrouillée de l'intérieur et l'ont doublée de panneaux de bois, intégrant ce local à l'ensemble du 14 ;



Le procès-verbal de constat d'huissier du 9 août 2012, est de nature à déterminer, sinon la date effective de la création de l'ouverture pratiquée sur le mur, sa remise en service quelques mois après l'acquisition du lot n° 3 par la SCI Nine Street ;



Il ressort en outre du dépôt de plainte du gérant de la société Arco, syndic de la copropriété du [Adresse 3], que le syndic de l'immeuble s'est rapproché du gérant de la SCI Nine Street, M. [O], afin de lui demander de procéder au rebouchage de l'ouverture, que celui-ci a accédé à sa demande et lui a «dit avoir réalisé ce trou entre les deux immeubles pour créer une issue de secours à la pizzeria» ;



En réalité, la SCI Nine Street ne peut se prévaloir d'une prescription acquisitive fondée sur la communication ancienne des lots n° 3 et n° 70 puisque cette communication était manifestement liée au fait que ces lots avaient le même propriétaire qui avait souhaité, même illégalement, les regrouper, tandis qu'elle-même n'a acquis que l'un deux en toute connaissance de cause ;



Dès lors, l'année d'ouverture entre les lots est indifférente à la solution du litige et la SCI Nine Street ne peut se prévaloir d'un évènement antérieur à l'acquisition du lot n° 3 le 8 décembre 2011 pour invoquer la réalisation d'une prescription acquisitive. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] l'ayant assignée en référé dès 2016, elle ne peut se prévaloir d'aucune prescription ;



Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu'il dit que le local litigieux correspondant au lot 70 de la copropriété du [Adresse 3] a été irrégulièrement annexé au lot 3 de la copropriété du [Adresse 2] et débouté la SCI Nine Street de sa demande tendant à bénéficier de la prescription acquisitive sur le lot litigieux ;



Par voie de conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Nine Street à remettre en état le mur séparant les immeubles du [Adresse 3] et [Adresse 2] entre le lot n°70 de la copropriété du [Adresse 3] et le lot n°3 de la copropriété du [Adresse 2] en rebouchant l'ouverture pratiquée et en remettant le mur séparatif dans son état initial dans les trois mois du prononcé de la présente décision puis sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant trois mois, aux frais exclusifs de la société Nine Street, sous le contrôle d'un maître d'oeuvre par des entreprises qualifiées et assurées ainsi qu'il en sera justifié auprès du syndic du [Adresse 3] avant le démarrage des travaux ; 



S'il y a lieu d'enjoindre la société Ippudo de laisser l'accès aux entreprises mandatées par la société Nine Street pour exécuter les travaux, la date d'intervention devant être indiquée par lettre avec avis de réception 15 jours avant le début des travaux, il n'y a pas lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte dès lors que la mauvaise foi de la société Ippudo n'est aucunement démontrée ;



Le jugement sera par conséquent infirmé sur ce point ;



Sur la demande de restitution du lot n° 70 à la SCI Brouard-[L] présentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]



La société Ippudo fait valoir que les conditions de l'action oblique dont se prévaut le syndicat des copropriétaires ne sont pas remplies, ce dernier n'étant pas créancier de la SCP BDR & Associés et n'alléguant aucune violation du bail ou du règlement de copropriété du fait de l'occupation du local litigieux par elle ;



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que l'occupation litigieuse induit une intrusion dans la copropriété et un usage illicite des parties communes et privatives et qu'il a mis en demeure en vain la SCP Brouard-[L] de poursuivre cette restitution. Il soutient par ailleurs que l'action tendant à revendiquer la propriété du mur mitoyen et à obtenir la condamnation de la SCI Nine Street et de la société Ippudo à reboucher le mur suppose nécessairement l'expulsion du local occupé ;



En vertu de l'article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ;



Si la SCI Brouard-[L] n'a pas conclu en première instance, la SCP BDR & Associés, venant au droit de celle-ci, demande l'expulsion de la SCI Nine Street et de la société Ippudo du lot n°70, dont la propriété dépend de la liquidation judiciaire de M. [V] ;



Dès lors, les conditions d'exercice de l'action oblique ne sont pas réunies et la demande du syndicat des copropriétaires doit être déclarée mal fondée ;



Par ailleurs, le lot n° 70 étant une partie privative, le syndicat des copropriétaires ne dispose d'aucune action directe en restitution le concernant ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de restitution du lot n° 70 au liquidateur judiciaire de M. [V] ;





Sur l'opposabilité du bail et la demande d'expulsion



La société Ippudo soutient que son contrat de bail est opposable au véritable propriétaire en vertu de la théorie de l'apparence, selon laquelle le bail consenti par le propriétaire apparent de la chose louée est opposable au véritable propriétaire lorsque le locataire a traité de bonne foi, sous l'empire de l'erreur commune ;



Il ressort du contrat de bail conclu entre la SCI Nine Street et la sociét Ippudo que le plan qui y est annexé inclus le lot n° 70 annexé, de sorte que la société Ippudo a pu, en toute bonne foi, conclure ce bail qui portait pour partie sur une surface dont la SCI Nine Street n'était pas propriétaire ;



Cependant, l'opposabilité du contrat de bail dont se prévaut la société Ippudo est sans effet sur la remise en état du mur mitoyen entre les deux copropriétés et le rebouchage de l'ouverture créée, et aurait donc pour effet de lier la société Ippudo et la liquidation judiciaire de M. [V] par un bail concernant le lot n° 70 ;



Force est de constater que la société Ippudo ne soumet aucune proposition de loyer ou d'indemnité d'occupation en contrepartie de l'usage du lot n° 70 et, alors que la théorie de l'apparence dont elle excipe a pour but de protéger ses droits, elle ne justifie ni ne prétend aucunement que la perte de l'usage du local litigieux lui causerait un préjudice ;



Par conséquence, sa demande tendant à ce que le contrat de bail conclu avec la SCI Nine Street soit opposable à la liquidation judiciaire de M. [V] doit être rejetée ;



Il doit au contraire être fait droit à la demande d'expulsion de la SCI Nine Street ou de tout occupant de son fait du lot n° 70 dépendant de la liquidation judiciaire de M. [V] ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



A ce titre, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Nine Street à garantir sa locataire de toutes condamnations prononcées à son encontre ;



La SCI Nine Street, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 3.000 € chacun au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et à la société Ippudo par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile formulées par la SCI Nine Street et la société Ippudo à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné la société Ippudo [Localité 11], locataire du lot 3 de l'immeuble du [Adresse 2], à laisser l'accès aux entreprises mandatées par la société Nine Street pour exécuter les travaux, la date d'intervention devant lui être indiquée par lettre avec avis de réception 15 jours avant le début des travaux et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard qui commencera à courir à compter de la date du début des travaux fixée après signification du jugement en cas de refus d'accès,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déclare irrecevable la demande de médiation formulée par la SCP BDR & Associés ;



Rejette les fins de non-recevoir présentées par la société Ippudo [Localité 11] à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;



Rejette la demande de la société Ippudo [Localité 11] tendant à ce que le contrat de bail qu'elle a conclu avec la SCI Nine Street soit opposable à la liquidation judiciaire de M. [M] [V] ;



Ordonne l'expulsion de la SCI Nine Street ou de tout occupant de son fait du lot n° 70 de la copropriété du [Adresse 3], dont la propriété dépend de la liquidation judiciaire de M. [M] [V] ;



Enjoint la société Ippudo [Localité 11] de laisser l'accès aux entreprises mandatées par la société Nine Street pour exécuter les travaux, la date d'intervention devant lui être indiquée par lettre avec avis de réception 15 jours avant le début des travaux ;



Condamne la SCI Nine Street aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT