Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 24 avril 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 AVRIL 2024



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18202 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEQHE



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 18/02549





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet RICHARDIERE 'NEXITY GRANDS INVESTISSEURS PRIVES', SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 682 009 121

C/O Cabinet RICHARDIERE 'NEXITY GRANDS INVESTISSEURS PRIVES'

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Virginie VERCAMER-FONTANES de la SELARL D & V, avocat au barreau de PARIS, toque : C2394







INTIMEE 



Madame [N] [E]

née le 02 juillet 1976 à [Localité 4] (95)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Eléonore DE GANAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E2325









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 





ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



Mme [N] [E] est propriétaire, depuis 2016, des lots n°14 (une pièce au 6ème étage), n°16 (une pièce au 6ème étage), n°18 (un appartement de deux pièces, entrée, cuisine au 6ème étage) et n°19 (une pièce au 6ème étage), dans l'immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.



L'immeuble a été administré par la société à responsabilitée limitée Gestion Europe en qualité de syndic. 



Mme [N] [E] s'est plainte de l'apparition de fissures importantes dans son appartement (lot n°18) et de l'aggravation de petites fissures dans les chambres de service.



Au début de l'année 2016, l'architecte de l'époque de l'immeuble, M. [F], est intervenu dans la copropriété. Il a précisé que tous les conduits de fumée ont été supprimés au 5ème étage. Il a rappelé avoir préconisé dans un précédent rapport du 7 janvier 2015 concernant l'appartement de Mme [J] au 5ème étage, de conforter l'ancrage de la souche sur le mur de façade, puis a considéré, dans son rapport du 13 juin 2016, qu'il était urgent de procéder à des travaux sur le corps de souche.



L'assemblée générale du 4 juillet 2017 a voté la mise en oeuvre de travaux de reprise structurelle des souches de cheminée.



Mme [N] [E], par l'intermédiaire de son conseil, a, le 21 décembre 2017, mis en demeure le syndic de faire les travaux utiles et urgents dans un délai de 8 jours, en vain.



Par acte d'huissier de justice du 29 janvier 2018, Mme [N] [E] a assigné, devant le tribunal, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et la société à responsabilité limitée Gestion Europe, à titre personnel, aux fins d'exécution de travaux et d'indemnisation.



Mme [N] [E] a demandé au tribunal pour l'essentiel, de :

- débouter les parties adverses de toutes leurs demandes,

- juger que le syndicat des copropriétaires responsable d'un défaut d'entretien des parties communes,

- juger le syndic, le cabinet Gestion Europe, responsable d'un défaut d'entretien des parties communes,

- juger que les carences du syndic et du syndicat constituent la faute,

- juger que le préjudice invoqué est la conséquence directe de ces fautes,

- juger que le syndicat ne respecte pas le principe d'égalité des copropriétaires et que cela constitue une faute,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Gestion Europe à faire réaliser les travaux de restauration des parties communes et privatives devenus urgents et cela sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Gestion Europe à lui régler les sommes de :


1.000 € par mois à compter du 1er janvier 2016 au titre de son préjudice de jouissance et au 30 juin 2019 la somme de 42.000 €,

5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


- les condamner, in solidum, aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

- dire, qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera déchargée de l'obligation de contribuer à la dépense de la présente procédure,

- ordonner l'exécution provisoire.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] et la société Gestion Europe, ont demandé au tribunal de :

- rejeter l'ensemble des demandes de Mme [N] [E], irrecevables, subsidiairement, mal fondées et plus subsidiairement excessives,

- la condamner aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code.



Par jugement du 25 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :



- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à procéder aux travaux :


de retrait du conduit de cheminée au 6ème étage traversant le lot de Mme [N] [E],

de retrait de la souche de cheminée correspondant au conduit supprimé traversant le lot de Mme [N] [E] et de son corps situés en toiture avec reprise de toiture au droit de la souche retirée,


- dit n'y avoir lieu, en l'état, à une astreinte,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à payer à Mme [N] [E] la somme de 5.000 € à titre de réparation de son préjudice de jouissance,

- débouté Mme [N] [E] du surplus de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

- débouté Mme [N] [E] de sa demande de 'travaux de restauration des parties (...) privatives' sous astreinte,

- débouté Mme [N] [E] de ses demandes dirigées contre la société Gestion Europe,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Corinne Illouz, Avocate, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à payer à Mme [N] [E] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que Mme [N] [E] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

- rejeté les plus amples demandes des parties, 

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 octobre 2021.



Par ordonnance du 14 septembre 2022 le conseiller de la mise en état a, notamment :



- débouté Mme [N] [E] de son incident de nullité de la déclaration d'appel,

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages-intérêts,

- condamné Mme [N] [E] aux dépens de l'incident, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Mme [N] [E] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d'incident.



La procédure devant la cour a été clôturée le 31 janvier 2024.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 15 décembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], appelant, demande à la cour, au visa des articles 14, 42 la loi du 10 juillet 1965, 10 et suivants du code de procédure civile et L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, de :

- réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné au profit de Mme [N] [E],

statuant à nouveau,

- constater que les travaux de renforts réalisés en 2017 ont mis un terme aux désordres,

par conséquent,

- débouter Mme [N] [E] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner Mme [N] [E] à lui payer la somme de 29.267,83 € correspondant aux travaux et aux frais inutilement réalisés et engagés,

- condamner Mme [N] [E] aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à lui payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions notifiées le 9 janvier 2024 par lesquelles Mme [N] [E], intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10-1, 14, 18 la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins et conclusions,

- confirmer le jugement en ce qu'il a admis la responsabilité du syndicat mais procéder à une plus juste évaluation de ses préjudices,

- confirmer la condamnation in solidum à faire réaliser les travaux de restauration des parties communes et privatives devenus urgents et cela sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir,

- confirmer le jugement en ce qu'il a octroyé son préjudice de jouissance à la somme de 5.000 €,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de prise en charge des travaux et frais afférents aux travaux réalisés au cours des mois d'octobre et novembre 2023 pour un montant de 29.267,83 €,

en revanche,

- réformer le jugement en ce qu'il a débouté sur le surplus de sa demande au titre de son préjudice de jouissance,

et jugeant à nouveau,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic en exercice au paiement de la somme de 1.000 € par mois, et ce depuis le mois de janvier 2016, soit de janvier 2016 à novembre 2023 la somme de 94.000 € au titre de son préjudice de jouissance,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- juger qu'elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; 



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté Mme [N] [E] de sa demande de 'travaux de restauration des parties (...) privatives' sous astreinte ;



Sur la procédure



Le syndicat des copropriétaires, appelant, n'a pas intimé dans sa déclaration d'appel son ancien syndic, la société à responsabiltié limitée Gestion Europe ; Mme [E] n'a pas assigné cette dernière en appel provoqué ; il s'en suit que le jugement est définitif en ce qu'il a débouté Mme [N] [E] de ses demandes dirigées contre la société à responsabiliti limitée Gestion Europe ;



Par ailleurs, Mme [N] [E] n'a pas attrait devant la cour le syndic actuel, la société par actions simplifiée à associé unique Richardière ;



Sa demande de condamnation dirigée contre 'le syndic en exercice' doit être déclarée irrecevable ;





Sur les désordres et la responsabilité du syndicat des copropriétaires 




Sur les désordres 




Les désordres affectant les lots de Mme [E] au 6ème étage sont caractérisés par le procès verbal de consat d'huissier établi le 2 octobre 2027 :

'A droite de la cheminée, (') il existe un décollement vertical avec fissures ouvertes à l'intersection de ce mur constitué de souches de cheminées et le mur pignon, et ce, sur presque toute la hauteur ; (') ces fissures présentent des interstices dont la largeur peut atteindre deux à trois millimètres.

(') ces fissures se poursuivent au niveau de la cueillie de plafond, en limite de la corniche, jusqu'au mur du fond.

A l'intersection avec le mur du fond, sous la première étagère, (') présence d'une fissure verticale d'une longueur de trente centimètres environ, dont l'interstice peut atteindre une largeur de deux millimètres environ.

A gauche de la cheminée, dans le prolongement du mur constitué de souches de cheminée et en limite de la sous-face du toit, au sein d'un dégagement, (') le sol est recouvert de tommettes et plusieurs d'entre elles sont descellées (') une fissure perpendiculaire à la sous-face de la toiture suit la jonction des tommettes.

Dans la continuité des fissures, (') la sous-face de la toiture présente également une fissure verticale d'une longueur d'un mètre vingt environ.

Au niveau de la jonction du mur pignon et du mur constitué de souches de cheminées, (') présence d'une fissure verticale ouverte plus marquée dont l'interstice peut présenter une largeur de deux à trois millimètres' ;



Concernant les trois chambres de service correspondant aux lots 14, 16, et 19, l'huissier a constaté d'importantes fissures, certaines permettant de voir le jour à travars (pièce [E] n° 14) ;






Sur les travaux réalisés en décembre 2017 par le syndicat des copropriétaires 




Le premier architecte de la copropriété, M. [Z] [F], a, le 7 janvier 2015 [en réalité 2016], examiné l'appartement de Mme [J] situé au 5ème étage, en dessous de celui Mme [E], et y a observé 'des fissures apparues au plafond de la chambre, au droit d'un corps de souche supprimées (sic)' ; dans le rapport de deux pages (pièce [E] n°2), ses préconisations concernant les cheminées et ses conduits se limitaient à 'mettre en place des chapeaux de protection sur tous les mitrons correspondant à des conduits' et 'mettre en mettre en place un dispositif de soutènement, ancré dans le mur porteur, pour bloquer définitivement les boisseaux (profilés métalliques par exemple)' ;



Le même architecte est intervenu, le 13 juin 2016, chez Mme [N] [E], et a observé que 'le corps de souche qui se trouve au-dessus de la chambre de l'appartement de Mme [J], est très largement fissuré sur toute sa périphérie. Ces fissures indiquent un affaissement de l'ensemble. Tous les conduits de fumées ont été supprimés au 5ème étage' ; il a préconisé qu''il apparaît urgent de démolir et évacuer ce corps de souche qui menace de tomber dans la chambre chez Mme [J]. A prévoir également, la reprise de toiture au droit de la souche retirée' ; il a souligné que 'dans le compte-rendu du 07/01/15, il avait été préconisé de conforter l'ancrage de la souche sur le mur de façade. Il apparaît aujourd'hui, plus simple et plus sûr, de supprimer ce corps de souche dangereux et abandonné' ; 



Le syndic a fait intervenir un second architecte ; dans son rapport du 31 mars 2017 M. [V] [X] indique s'être rendu dans les appartements de Mme [J] (5ème étage) et Mme [E] (6ème étage) et sur la toiture ; il a constaté ce qui suit :

'Il est noté des fissures à la jonction plafond/mur mitoyen sur les pièces de droite et de gauche au 5ème et 6ème étage.

Sur la toiture, il est également constaté des fissures correspondant à un mouvement différentiel des souches par rapport au support (situé sur la mitoyenneté).

Ces fissures correspondent à un mouvement des conduits de cheminées. Il est noté que ces conduits de cheminées ont été supprimées jusqu'au plafond du 5ème étage.

Il est noté par ailleurs une fissure ancienne semblant liée à un écartement du plancher par rapport au mur mitoyen, visible particulièrement sur la pièce droite du 6ème étage';



M. [X] préconise ensuite :

'Il est donc indéniable qu'un mouvement des souches de cheminées provoque les fissures constatées. Ces fissures sont également apparentes en toiture et laissent possibilité d'infiltrations.

En outre, les mitrons de conduits bouchés ne le sont bas [lire 'pas'] en partie haute, laissant ainsi l'eau des pluies successives humidifier et mouiller les conduits.

Il est donc nécessaire de reprendre :

- côté intérieur : la structure pour répondre à la charge et l'arrachement de ces conduits (gauche et droite),

- côté extérieur : l'étanchéité au niveau des joints de jonction (corps de souches/couronnement de mur mitoyen) et dessus de mitron (poser des chapeaux sur les mitrons des conduits,14u) puique ces conduits sont bouchés en pied';



La société par actions simplifée Debord a proposé un devis le 22 mars 2017 relatif au 'renfort de souches' après avoir relaté les désordres constatés :

'Nous constatons un décollement et un début d'affaissement de ces souches, visibles par des fissurations en sous-face du plafond du 5ème étage ainsi qu'au niveau du 6ème étage.

Notons que ces souches ont été supprimées au niveau du 5ème étage.

Concernant la souche côt' rue, une fissure horizontale en sortie de toiture confirme ce début d'affaissement.

Concernant la souche côté cour, nous relevons un ensemble de fissures indiquant une légère séparation de l'immeuble par rapport au mir mitoyen.

Ces éléments sont relativement inquiétants, nous soupçonnons un défaut de soutien de ces maçonneries qui risquent, à terme, de se disloquer complètement et de s'effondrer' ;



La société Debord propose de 'créer de nouveaux soutiens en sous-face de chacun des conduits de cheminées par la création de corbeaux métalliques encastrés dans le mur mitoyen et venant reprendre la paroi extérieure de ces conduits évitant ainsi qu'ils puissent basculer.

Ces supports seront mis en charge afin de plaquer la souche au mur et éviter toute évolution des décollements.

Ces élément structurels seront encastrés dans l'épaisseur du plancher actuel afin de pouvoir reconstituer le plafond et ses moulurations à l'identique.

Côté cour, il ne sera pas fait de liaisons supplémentaires avec le plancher afin de permettre la poursuite éventuelle de son écartement sans entraîner la souche dans ce mouvement...' ;



Ces travaux sont chiffrés à la somme de 12.375 € TTC ;



La société Debord propose en option 'de réaliser ce travail plutôt au 6ème étage, en démolissant les conduits de ce niveau, mais en acceptant une retombée de 15 cm environ en plafond ou sous rampants'; cette option est chiffrée à la somme de 3.333 € TTC ;



La société par actions simplifée GF Couverture a proposé, quant à elle, un devis le 17 mai 2017 pour la mise hors d'eau des souches de cheminées côté rue et côté cour d'un montant de 3.766,40 € TTC ;



Les copropriétaires ont été convoquées à l'assemblée générale du 4 juillet 2017 ; la convocation comprend le rapport précité de M. [X] et les devis des sociétés Debord et GF Couverture ;



Le projet de décision n° 24 est ainsi libéllée : 'décision de mettre en oeuvre les travaux de reprise structurelle des souches de cheminées'

'L'assemblée générale, après délibération, décide de procéder aux travaux de reprise structurelle des souches de cheminées, selon rapport établi par M. [X], architecte, en date du 31 mars 2017 joint à la convocation et vote pour ce faire un budget maximum, se décomosant comme suit :

- travaux côté intérieur, sur la nase du devis Debord joint à la convocation : 12.375 € TTC,

- travaux côté extérieur sur la base du devis GF Couverture : 3.766,40 € TTC,

soit un total de : 16.141,40 € TTC' ;



Les copropriétaires ont voté cette décision à la majorité de l'article 24, Mme [E] votant contre ;



En revanche, les copropriétaires ont refusé d'approuver le point n° 24 + de l'ordre du jour 'vote de l'option figurant au devis Debord consistant à réaliser le renforcement du plancher haut du 6ème étage et supprimer les conduits dans la traversée du 6ème étage à la charge de la copropriété' ;



Les travaux objet de la décision n°24, consistant à conforter le plancher haut du 5ème étage (plancher bas du 6ème étage), ont été réceptionnés sans réserve le 11 décembre 2017 ;



Il n'y a eu aucune intervention sur les conduits de cheminée au 6ème étage, ni sur les souches, corps de souche et mitrons, ces derniers éléments étant situés en toiture ;



Or, il résulte des rapports des architectes [F] et [X] que les travaux sur les conduits de cheminée au 6ème étage, les souches, corps de souche et mitrons situés en toiture sont nécessaires pour mettre fin aux désodres affectant les lots de Mme [E] au 6ème étage ;





Le rapport de M. [X] de mars 2017 confirme en effet que les mouvements des souches en raison de la suppression quasi intégrale des conduits dans les étages inférieurs à celui de Mme [E] ; ce rapport ne contredit pas celui de M. [F] réalisé en juin 2016 ; le retrait des souches en toiture préconisé par M. [F] n'est pas contrdit par M. [X] ;



C'est ainsi que le rapport de M. [X] fait état des désordres à l'intérieur de l'immeuble mais également à l'extérieur au niveau de la toiture laissant présumé de futures infiltrations ;




Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires 




Le syndicat des copropriétaires soutient que la cause des désordres est imputable au propriétaire du lot du 5ème étage ; il fait valoir que l'origine de la dégradation du plancher litigieux (haut du 5ème étage = bas du 6ème étage) invoquée par Mme [E] provient, sans conteste et exclusivement de la suppression, par un précédent propriétaire de l'appartement du 5ème étage, sous celui de Mme [E] (l'appartement de Mme [O]

[J]), de deux conduits de cheminées ; il explique que les charges correspondant aux éléments : conduits + souches au-dessus (6ème , combles et couverture) au-dessus n'ont plus été reprises et ont poinçonné le plancher haut du 5ème étage / bas du 6ème étage ; il affirme qu'il n'y a pas de vice de construction ou de défaut d'entretien des parties communes, ces

dernières ayant été altérées par des travaux réalisés sous la maîtrise d'ouvrage et la

responsabilité d'un ancien copropriétaire ;



Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; 



Le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit en son chapitre III A (parties communes) article 4 que sont compris dans les parties communes 'la totalité du sol des bâtiments et de la cour, les fondations, les gros murs des façades, des pignons et des mitoyennetés, les murs de refend, l'ossature en maçonnerie ou en béton armé, ainsi que les coffres, gaines et têtes de cheminées (...)' ; 



Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas devant la cour que les conduits de cheminées sont des parties communes et il n'a jamais été discuté que les parties en toiture, à savoir souche, corps de souche et mitrons sont des parties communes ;



Cependant, les désordres ne trouvent pas leur origine dans la seule suppression des conduits de cheminées à l'initiative de copropriétaires, mais également dans les têtes de cheminées en toiture sur comble et les têtes de souche qui sont fissurées, aisi qu'il résulte des rapports de MM. [F] et [X] ; par ailleurs, il appartient au syndicat des copropriétaires et non pas à Mme [E] de rechercher la responsabiltié des copropriétaires puisque seul le syndicat peut mettre en oeuvre les travaux de réfection des parties communes ;



Il y a donc bien un défaut d'entretien des parties communes qui engage la responsabiltié de plein droit du syndicat des copropriétaires, lequel n'a exercé aucune action récursoire ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu la rsponsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;











Sur les demandes de Mme [E]




Sur la demande de travaux




Le syndicat des copropriétaires soutient en premier lieu que Mme [N] [E] serait irrecevable dans ses demandes en raison de la forclusion de son action, en second lieu que les travaux ordonnés par le tribunal seraient inutiles ;



Le syndicat soutient en premier lieu que Mme [E] n'a pas respecté le délai de 2 mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que l'assignation du 29 janvier 2018 serait une contestation de l'assemblée générale du 4 juillet 2017 ;



En réalité, la demande de Mme [E], aux termes de son assignation du 29 janvier 2018, ne s'apparente pas à une demande d'annulation des décisions n° 24 et 24+ de l'assemblée générale du 4 juillet 2017 ; Mme [E] recherche la responsabiltié du syndicat sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et sollicite la condamnation du syndicat à réaliser les travaux propres à mettre fin définitivement aux désordres et à l'indemniser de ses préjudices ; ce moyen d'irrecevabilité est inopérant ;



En second lieu le syndicat des copropriétaires affirme, d'une part que les travaux réalisés en 2017 sont suffisants et que les documents techniques afférents le prouvent et, d'autre part, que les travaux sont impossibles et entraineraient une déstabilisation de l'immeuble ;



Il a déjà été dit plus haut que les travaux réalisés en 2017 ne correspondent pas à ceux préconisés par M. [F] puisqu'ils se limitent au plafond du 5ème étage sans envisager le conduit du 6ème étage et les souches en toiture qui menacent de s'effondrer comme l'ont constaté M. [F], M. [X] et la société Debord ;



Il a été vu plus haut que M. [X] a précisé dans son rapport les désordres visibles au 5ème étage, au 6ème étage et en toiture et mis en exergue les risques d'infiltrations ; la société Debord a décrit les désordres avant d'élaborer sa proposition d'intervention : 'concernant la souche coté cour, nous relevons un ensemble de fissures indiquant une légère séparation de l'immeuble par rapport au mitoyen. Ces éléments sont relativement inquiétants, nous un défaut de soutien de ces maçonneries qui risquent, à terme, de se disloquer complètement et de s'effondrer' ;



Il s'avère donc que les travaux réalisés en 2017 sont insuffisants puisqu'ils ne correspondent pas aux préconisations qui viennent d'être indiquées ;



Le syndicat des copropriétaires soutient encore que le rapport de la société Veritas Construction, bureau de contrôle technique, du 20 décembre 2021, justifie de la pertinence des travaux réalisés en 2017 ;



Selon l'article L125-3 du code de la construction et de l'habitation, 'l'activité de contrôle technique est soumise à agrément. Elle est incompatible avec l'exercice de toute activité de conception, d'exécution ou d'expertise d'un ouvrage. La décision d'agrément tient compte des qualifications professionnelles et de la moralité professionnelle' ;



Le contrôleur technique n'est pas qualifié et a interdiction de donner un avis technique et d'expert sur l'ouvrage ; il vérifie uniquement si les travaux sont conformes aux règles de l'art, ce qui est le cas pour les travax réalisés en décembre 2017, mais ne signifie pas que ceux ci sont suffisants, le contrôleur technique n'étant habilité à le dire ; l'avis de contrôle d'ailleurs a été rédigé plus de 4 ans après les travaux et sur pièces puisqu'aucune visite sur place n'a été réalisée ; le rapport précise avant toute analyse que :

'(') nous avons été missionnés afin de réaliser un avis sur documents concernant de travaux de maintien de conduits de cheminées.

Il n'appartient à Bureau Véritas Solution de prendre, ou de faire prendre, toute mesure nécessitée par la détection des défectuosités signalées.

(')

Les avis émis dans le cadre de cette mission ne peuvent être considérés comme une expertise au sens juridique du terme, ni utilisés comme point de départ de toute action contentieuse, ni directement employé pour la consultation d'entreprise en vue d'éventuels travaux, sauf à être joints à titre d'information en annexe du document principal élaboré par un concepteur' ;



Concernant l'avis VII, il s'agit d'un avis général qui n'est pas circonstancié à l'immeuble du 4 rue du docteur [Y] alors que le rapport de M. [F] de juin 2016 s'applique au cas d'espèce ;



Le syndicat produit un rapport du bureau Véritas du 3 octobre 2023 qui, si le contrôleur s'est rendu sur place, n'apporte rien de nouveau ; les conclusions confirment que les travaux réalisés en 2017 ont été faits selon le mode opératoire décrit et contient les mêmes généralités sur le problème du retrait des cheminées en toiture dont le contrôleur dit d'ailleurs que 'cette mission est réalisable' bien que fortement déconseillée (pièce syndicat n° 31) ;



Le syndicat fait valoir enfin que les travaux sont impossibles et source de nuisance pour le

bâtiment ;



En réalité, ces travaux ne sont ni impossibles, ni source de nuisances puisqu'ils ont été réalisés courant octobre-novembre 2023 et réceptionnés sans réserve le 21 novembre 2023 (pièce syndicat n° 40) ; depuis, aucun désordre n'est déclaré ; 



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à procéder aux travaux :

- de retrait du conduit de cheminée au 6ème étage traversant le lot de Mme [N] [E],

- de retrait de la souche de cheminée correspondant au conduit supprimé traversant le lot de Mme [N] [E] et de son corps situés en toiture avec reprise de toiture au droit de la souche retirée ;



Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [E] lui payer la somme de 29.267,83 € correspondant aux travaux et aux frais inutilement réalisés et engagés ;



Il a été vu que ces travaux ne sont pas inutiles et que Mme [E] n'est pas responsable des désordres ;



Le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de sa demande de ce chef ;




Sur la demande préjudicielle




Au titre d'un préjudice de jouissance, Mme [E] maintient sa demande d'une somme mensuelle de 1.000 € à compter du 1er janvier 2016 soit la somme de 94.000 € au 30 novembre 2023 ; 



Les premiers juges ont exactement relevé que les pièces au dossier confirment que le problème des souches de cheminée a perturbé Mme [N] [E] dans la jouissance paisible de ses lots et ses projets demeurés un temps en suspens et qu'elle a pu être inquiétée par la potentialité d'un mouvement desdites souches ; 



Par ailleurs, les multiples fissurations caractérisées dans le procès verbal de constat d'huissier du 2 octobre 2017, dont certaines sont ouvertes, ne générent pas seulement un préjudice esthétique, mais également affectent la jouissance normale du local d'habitation ;



Selon l'attestation de l'agence Orpi (pièce [E] n° 30) le bien pourrait être loué entre 900 et 1.000 € charges comprises pour ue superficie de 26m², en bail meublé, et entre 1.150 et 1.250 € charges comprises pour une superficie éventuelle d'environ 34 m carré, en bail meublé ;



Les divers locaux étant séparés, il y a lieu de prendre en compte la somme de 900 € correspondant à un loyer mensuel pour un studio de 26 m², somme à laquelle il sera déduit celle de 148 € correspondant aux charges dont le paiement est inhérent à la qualité de copropriété, soit 752 € ;



La période à prendre en co nsidération est celle courant de janvier 2016, date de la première visite de M. [F], à novembre 2023, date de fin des travaux mettant un terme définitif aux désordres ;



La gêne dans les conditions de vie générée par les fissures et de l'inquiétude quant à la potentialité d'un mouvement desdites souches constituent un touble de jouissance réel mais léger ;



Ce trouble de jouissance sera réparé sur la base de 7 % du loyer mensuel sur la période courant du 1er janvier 2016 au 30 novembre 2023, soit 95 mois : 752 x 0,07 x 95 = 5.000,80 € arrondi à 5.000 € ;



Pour ces motifs, se substituant à ceux des premiers juges, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a :

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à payer à Mme [N] [E] la somme de 5.000 € à titre de réparation de son préjudice de jouissance,

- débouté Mme [N] [E] du surplus de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [N] [E] la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;





Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



Mme [N] [E] sollicite d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;



Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ; 



Mme [N] [E], gagnant son procès contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;



Il doit être ajouté au jugement qu'elle est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Déclare irrecevable la demande de condamnation formulée par Mme [N] [E] contre 'le syndic en exercice' ;



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de condamnation de Mme [N] [E] à lui payer la somme de 29.267,83 € correspondant aux travaux et aux frais inutilement réalisés et engagés ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [N] [E] la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Dispense Mme [N] [E] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT