Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 23 avril 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 23 AVRIL 2024



(n° , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22012 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE3MZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS RG n° 11-21-003094





APPELANTE

 

Madame [R] [O]

Née le 27 Mai 1959 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Hervé BOUKOBZA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0685



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009600 du 08/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMEE 



Société MAHLER

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 444 344 436

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant Me Valérie DESFORGES d'ADEMA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie MONGIN, conseiller faisant fonction de président et Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Mme Marie MONGIN, conseiller

M. Claude CRETON, président magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Mme Eva ROSE-HANO





ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



***

EXPOSÉ DU LITIGE



La société Mahler, venue aux droits des consorts [G], [Y], [W], [I] et [P] qui avaient donné à bail à Mme [O] un appartement et une chambre de service dans un immeuble situé à [Localité 5], [Adresse 1], dans le but de réaliser des travaux de rénovation et de restructuration, incluant les locaux objet du bail, lui a délivré congé le 17 juin 2020 pour l'échéance du 31 janvier 2021.



La société Mahler a assigné Mme [O] en validation du congé, en expulsion et en condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle a sollicité ultérieurement la condamnation de Mme [O] à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. 



Faisant d'abord valoir que les travaux ont déjà été réalisés sans nécessiter son départ des lieux, Mme [O] a contesté l'intérêt à agir de la société Mahler. Elle a ensuite invoqué le caractère frauduleux du congé au motif qu'elle aurait dû bénéficier des dispositions de l'article L. 313-4 et suivants du code de l'urbanisme et soutenu que si la condition de l'utilité des travaux pour la société Mahler est bien réalisée, celle de leur nécessité n'est pas établie. Elle a enfin prétendu que la réalisation des travaux, qui prévoient la création de logements au quatrième étage lui permet de continuer à occuper la chambre de service située au cinquième étage. 



Par jugement du 10 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la société Mahler, validé le congé, ordonné l'expulsion de Mme [O], dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, condamné Mme [O] à payer à la société Mahler une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges, débouté la société Mahler de sa demande de dommages-intérêts et Mme [O] de sa demande de relogement, condamné Mme [O] au paiement d'une somme de 500 euros l'article 700 du code de procédure civile.



Pour valider le congé, le tribunal a retenu que les travaux de rénovation du bâtiment constituent un motif légitime et sérieux et que par leur ampleur ils nécessitent la libération des lieux loués.



Mme [O] a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l'infirmation. Elle soutient que le congé est frauduleux, d'une part en ce qu'il a été motivé par la réalisation de travaux consistant non pas en des travaux de transformation et de réaménagement des locaux mais en une opération de restructuration immobilière régie par les dispositions de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme qui ouvre droit à son relogement, d'autre part en ce que les travaux ne sont pas nécessaires et, en toute hypothèse, ont pu être réalisés en la maintenant dans les lieux puisque son logement n'est pas directement concerné par les locaux. 

Elle conclut en conséquence au rejet des demandes de la société Mahler, à sa réintégration dans les lieux et à la condamnation de la société Mahler à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [O] a été expulsée le 3 avril 2023.





SUR CE, 



Considérant que le bailleur est en droit d'améliorer l'immeuble dont il est propriétaire afin, notamment, de l'adapter au marché locatif et d'assurer une meilleure rentabilité de son bien ; que, dès lors, les travaux de rénovation, de restructuration et d'amélioration des locaux, lorsqu'ils exigent la libération des lieux loués, constituent un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance d'un congé par le bailleur ; qu'en l'espèce, la société Mahler a décidé d'effectuer des travaux de rénovation et de restructuration de l'immeuble consistant en la création de neuf logements aux niveaux R+4 et R+5, la création d'un ascenseur dans le bâtiment A, la suppression et la création de fenêtres de toit, la rénovation de la courette sud en vue de la création de surfaces de plancher ; que ces travaux, qui sont ainsi utiles à l'immeuble, ont fait l'objet d'une déclaration préalable du 15 mai 2020 et d'un arrêté de non-opposition du 23 juillet 2020 ; que compte tenu de leur importance, le congé apparaît fondé sur un motif légitime dès lors, ainsi qu'il résulte en outre du projet de l'architecte, que l'occupation de l'appartement et de la chambre de service loués à Mme [O], situés au quatrième et au cinquième étage dans la zone de ces travaux, est incompatible avec leur réalisation puisqu'ils nécessitent la dépose des planchers des quatrième et cinquième étages, la condamnation de l'accès aux étages, la dépose du réseau électrique entraînant la suppression de l'alimentation des appartements pendant la durée du chantier, ainsi que d'importances nuisances ; 



Considérant, ensuite, qu'il résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice des 8 et 9 septembre 2021que les travaux étaient toujours en cours et d'une attestation du maître d'oeuvre chargé du suivi des travaux que, si les travaux ont déjà été engagés, l'occupation par Mme [O] du logement et de la chambre de service avait rendu impossible leur poursuite par la création de neuf logements en remplacement des six appartements existants, dont trois en duplex ; qu'il est également établi par un procès-verbal de constat d'un commissaire de justice du 16 février 2024 qu'à la suite de l'expulsion de Mme [O], l'appartement qu'elle occupait a fait l'objet d'un curage important en prévision de la poursuite des travaux ;



Considérant que les travaux litigieux consistent en une simple opération de réhabilitation et de rénovation d'un immeuble et ne relèvent donc pas de l'article L.313-4 du code de l'urbanisme qui vise les opérations de restauration immobilière prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou déclarées d'utilité publique ;



Considérant qu'il convient de confirmer le jugement qui a déclaré valide le congé et la résiliation du bail au 31 janvier 2021 et a condamné Mme [O] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux et de la débouter de sa demande de réintégration ;



Considérant qu'en contestant le congé Mme [O] n'a fait qu'user des voies de droit ; qu'il y a donc lieu de débouter la société Mahler, qui ne justifie pas que celle-ci a agi par malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou avec l'intention de nuire, de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

















PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant,



Déboute Mme [O] de sa demande de réintégration ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [O] et la condamne à payer à la société Mahler la somme de 2 500 euros ;



La condamne aux dépens.



Le greffier, la présidente de chambre,