Cour d'Appel · Pôle 3 - Chambre 1 — 24 avril 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 3 - Chambre 1



ARRET DU 24 AVRIL 2024



(n° 2024/ , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01230 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG6QE



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Décembre 2022 - Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 22/02286





APPELANT

 

Monsieur [T] [U]

né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 8] (54)

[Adresse 4]



représenté par Me Sophie TOUGNE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0211





INTIMEE 



Madame [H] [R]

née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 9] (75)

[Adresse 5]



représentée par Me Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Patricia GRASSO, Président, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Patricia GRASSO, Président

Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller

M. Bertrand GELOT, Conseiller 



Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON



ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Patricia GRASSO, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier.



***



EXPOSE DU LITIGE :



M. [T] [U] et Mme [H] [R] se sont mariés le [Date mariage 3] 1999 à [Localité 7] sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts.



M. [T] [U] et Mme [H] [R] ont acquis le 18 mars 2005 un appartement et une cave, au prix de 490 000 euros, constituant les lots de copropriété n°6 et 18 de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] En outre, les époux ont dû s'acquitter de la somme de 30 650 euros au titre des frais d'agence ainsi que de frais d'acte.

 

Par ordonnance de non-conciliation du 26 octobre 2017, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Paris a notamment attribué la jouissance du domicile conjugal et du mobilier à titre onéreux à Mme [H] [R], à charge pour celle-ci de s'acquitter des frais afférents à l'occupation du logement, répartissant en outre entre les époux la charge du remboursement des crédits contractés pour l'achat du bien et du paiement de la taxe foncière et des charges de copropriété non récupérables.



Par jugement du 28 septembre 2021, le juge aux affaires familiales près le tribunal judiciaire de Paris a notamment :

-prononcé le divorce des époux [U]-[R] pour acceptation du principe de la rupture du mariage,

-déclaré irrecevable devant le juge du divorce, faute de respect des conditions de l'article 267 du code civil, les demandes de Mme [R] au titre de la liquidation des intérêts patrimoniaux des époux,

-rejeté la demande d'attribution préférentielle du logement situé [Adresse 5] à [Localité 10] formée par Mme [R] relevant notamment qu'elle n'établissait pas pourvoir de régler la soulte due.



Par acte du 16 février 2022, M. [T] [U] a fait assigner Mme [R] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins essentielles de voir fixée l'indemnité d'occupation due par elle à l'indivision post-communautaire et de la voir condamner à lui payer une certaine somme au titre de la distribution des bénéfices de l'indivision.



Par jugement contradictoire du 22 décembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond a :

-rejeté la demande de voir écarter des débats la pièce n°1 de Mme [R],

-dit que Mme [R] est redevable envers l'indivision portant sur les lots de copropriété n°6 et 18 de l'immeuble placé sous le statut de la copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 10], composée d'elle-même et de M. [U], d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 26 octobre 2017,

-fixé, à titre provisoire, à la somme de 2 340 euros le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [R] portant sur les lots de copropriété n°6 et 18 de l'immeuble placé sous le statut de la copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 10], composée d'elle-même et de M. [U], à compter du 26 octobre 2017,

-rejeté les demandes de M. [U] en condamnation de Mme [R], au titre de la distribution des bénéfices, à lui payer la somme de 93 980 euros, correspondant à sa quote-part dans l'indivision sur la période du 26 octobre 2017 au 26 janvier 2022 et condamnation de Mme [R] à lui verser une provision de 1 842,75 euros par mois correspondant à sa quote-part dans l'indivision, jusqu'à ce qu'elle quitte l'appartement,

-condamné Mme [R] aux dépens,

-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

-rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

-rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.



M. [T] [U] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 4 janvier 2023.



Mme [H] [R] a constitué avocat le 30 janvier 2023.



Par avis de fixation du 1er février 2023, l'affaire a été fixée à brefs délais conformément à l'article 905 du code de procédure civile.



L'appelant a notifié ses premières conclusions par RPVA le 1er février 2023.



L'intimée quant à elle a notifié ses premières conclusions par RPVA le 1er mars 2023.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 janvier 2024, M. [T] [U], appelant, demande à la cour de :

-recevoir M. [T] [U] en son appel,

-le déclarer bien fondé,

y faisant droit,

-réformer le jugement attaqué rendu le 22 décembre 2022 en ce que :

*M. [U] a été débouté de sa demande tendant à voir rejeter des débats la pièce n°1 de Mme [R],

*la valeur locative du bien indivis a été fixée par le président du tribunal judiciaire de Paris à 2 925 euros ,

*une décote de 20% a été appliquée par le président du tribunal judiciaire de Paris à la valeur locative du bien indivis,

*le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [R] portant sur les lots de copropriété n°6 et 18 de l'immeuble placé sous le statut de la copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 10] composée d'elle-même et de M. [U], à compter du 26 octobre 2017, a été fixée, à titre provisoire, à la somme de 2 340 euros,

*les demandes de M. [U] en condamnation de M. [R] au titre de la distribution des bénéfices, à lui payer la somme de 93 980 euros, correspondant à sa quote-part dans l'indivision sur la période du 26 octobre 2017 au 26 janvier 2022 et en condamnation de Mme [R] à lui verser une provision de 1 842,75 euros par mois, correspondant à sa quote-part dans l'indivision, jusqu'à ce qu'elle quitte l'appartement, ont été rejetées,

et statuant à nouveau,

-fixer la valeur locative du bien à 4 095 euros,

-réformer le jugement de première instance en ce qu'il a appliqué une décote et, à titre principal supprimer la décote. A titre subsidiaire, il est demandé de limiter la décote à 10%,

-fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [R] à l'indivision du 26 octobre 2017 au 6 janvier 2024 à :

*à titre principal, sans décote de précarité, 303 162,09 euros (4 095 x 74 mois et 10 jours),

*à titre subsidiaire, en retenant une décote de 10% de 272 845,88 euros (3 685,50 x 74 mois et 10 jours),

-condamner Mme [R] à verser à l'indivision l'indemnité d'occupation dont elle est redevable, à titre principal de 303 162,09 euros, à titre subsidiaire, de 272 845,88 euros,

-condamner Mme [R] à verser à M. [U] en sa qualité de coindivisaire une provision dans les bénéfices de l'indivision de 100 000 euros correspondant à une partie de sa quote-part de l'indemnité d'occupation dans l'indivision,

-confirmer pour le surplus le reste du jugement attaqué et notamment en ce qu'il a :

*dit que Mme [R] est redevable envers l'indivision portant sur les lots de copropriété n°6 et 18 de l'immeuble placé sous le statut de la copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 10], d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 26 octobre 2017,

*condamné Mme [R] aux entiers dépens,

en toutes hypothèses,

-débouter Mme [R] de toutes demandes contraires,

-condamner Mme [R] aux dépens et à verser à M. [U] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes de ses uniques conclusions notifiées le 1er mars 2023, Mme [H] [R], intimée, demande à la cour de :

-confirmer le jugement rendu entre les parties le 22 décembre 2022 par la 2eme chambre civile du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :

*rejeté la demande de M. [U] de voir écarter des débats la pièce n°1 de Mme [R],

*dit que Mme [R] est redevable envers l'indivision portant sur les lots de copropriété n°6 et 18 de l'immeuble placé sous le statut de la copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 10], composée d'elle-même et de M. [U], d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 26 octobre 2017,

*fixé, à titre provisoire, à la somme de 2 340 euros le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [R] portant sur les lots de copropriété n°6 et 18 de l'immeuble placé sous le statut de la copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 10], composée d'elle-même et de M. [U], à compter du 26 octobre 2017,

*rejeté les demandes de M. [U] en condamnation de Mme [R], au titre de la distribution des bénéfices, à lui payer la somme de 93 980 euros, correspondant à sa quote-part dans l'indivision sur la période du 26 octobre 2017 au 26 janvier 2022 et condamnation de Mme [R] à lui verser une provision de 1 842,75 euros par mois correspondant à sa quote-part dans l'indivision, jusqu'à ce qu'elle quitte l'appartement,

-débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes, fins, et prétentions,

-le condamner aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2024.



L'affaire a été appelée à l'audience du 6 mars 2024.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la pièce n°1 produite en première instance par Madame [R]



Monsieur [U] soutient que la pièce n°1 produite en première instance par Madame [R], constituée de différents projets de partage de la communauté [U]-[R] établis par l'étude notariale « 352; » en juillet 2018, avril 2019 et avril 2020, était confidentielle parce que les documents échangés dans le cadre des négociations étaient couverts par le secret et que les tableurs dressés par l'étude 352, qu'il n'a jamais validés et qui n'avantageait que la cliente du notaire, Madame [R], n'auraient pas dû être communiqués.



Le premier juge a rejeté sa demande de voir écarter cette pièce des débats au motif que l'étude notariale avait été précédemment saisie par Monsieur [U] dans un cadre amiable, et que les projets d'état liquidatif présentent un intérêt pour la défense de Madame [R] qui n'est soumise à aucun secret professionnel.

L'intimée demande simplement la confirmation du jugement sur ce point.



Il importe peu de savoir qui avait saisi initialement l'étude 352, ce point demeurant contesté.
Les projets établis concernent les parties elles-mêmes, chacune était libre de ne pas les accepter. 
Pour autant, ce travail qui correspond à la phase amiable du litige ne revêt aucun caractère confidentiel mais constitue une base de discussion contradictoire devant le juge.



Par suite, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir écarter la pièce n°1 que Madame [R] produit à nouveau devant la cour.



Sur le montant de l'indemnité d'occupation provisoire



Le jugement entrepris, après avoir retenu la valeur locative à 2 925 € par mois, a mis à la charge de Madame [R] une indemnité d'occupation provisoire de 2 340 euros en appliquant un abattement pour précarité de 20%, que Monsieur [U] veut voir porter à 4 095 €, sans décote et subsidiairement à 3 685,50 avec une décote de 10%.



Il fait valoir que faute d'avoir pu visiter le bien, il s'est référé au prix moyen du m2 dans ce quartier pour constater que les prix de l'immobilier, après avoir augmenté, se stabilisent et restent élevés et que le premier juge a statué ultra petita puisque Madame [R] convenait dans ses écritures que la valeur locative du bien était a minima de 3 000 € par mois, et s'est à tort référé, d'office et exclusivement à l'Observatoire des loyers de l'Agglomération parisienne (L'OLAP).

Il soutient enfin que le taux de rendement du bien immobilier doit aussi servir de référence ; que le bien a été vendu au prix de 1 284 000 € net vendeur, de sorte qu'en prenant un taux de rendement à 4%, la valeur locative s'établit à 4 280 € par mois (51 360 € par an) et même avec un taux de rendement bas à 3,5%, à 3 745€ par mois.



Madame [R] conclut à la confirmation du jugement. Elle répond que le premier juge n'a pas statué ultra petita puisqu'elle n'a jamais demandé que l'indemnité d'occupation soit fixée à une somme supérieure à 3.000 euros, cette somme ayant en réalité proposée par le notaire, et qu'elle s'était limitée à demander le rejet des demandes de Monsieur [U].



Selon l'article 815-9 du code civil, « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision.

A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. »

L'article 1380 du code de procédure civile précise que la demande relative à la fixation d'une indemnité d'occupation prévue par l'article 815-9 du code civil doit être portée devant le président du tribunal judiciaire, qui statue selon la procédure accélérée au fond.

Celui-ci peut donc fixer, y compris à titre provisoire, une indemnité d'occupation.



Il n'est pas contesté que la période d'occupation du bien par Madame [R] s'étend du 26 octobre 2017, date de l'ordonnance de non-conciliation, au 6 janvier 2024, date à laquelle elle a rendu les clefs, soit pendant 6 ans, deux mois et 10 jours.



L'ancien domicile conjugal est un grand appartement meublé de 117,24 m² de type haussmannien, avec hauteur de plafond, portes fenêtres et balcon filant (2ème étage) situé dans le quartier de Saint-Ambroise (quartier à vocation résidentielle), à proximité du métro Saint-Ambroise, dans une artère commerçante et arborée.



L'appelant se réfère aux conclusions qu'il tire lui-même de la consultation de sites internet :

- la Cote Immo, une fourchette moyenne de 35 € du m2 peut selon lui être retenue en valeur locative sur le [Adresse 6] à [Localité 10] pour un appartement non meublé,

- Se Loger, une fourchette moyenne de 35 € du m2 peut selon lui être retenue comme valeur locative sur le [Adresse 6] à [Localité 10] pour un appartement non meublé,

soit une valeur locative de 4 095 €.



Le premier juge a tenu compte de l'évaluation du notaire dans les projets de la phase amiable, des allégations de Monsieur [U] fondées en première instance sur un simulateur proposé par le site Logic-Immo donnant une fourchette de 33 à 34 euros le m², et du référentiel de l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne qui se réfère aux loyers médians et aussi au niveau des loyers du marché.

Même au prix du marché, l'OLAP relève un loyer médian de 23,60 euros du m², inférieur aux 25 €/m² retenus par le premier juge.



C'est donc à juste titre que le premier juge, après avoir retenu une fourchette de 20 à 24,70 € le m², un loyer moyen de 21,80 € le m² et l'existence pour le bien considéré d'une cave, a fixé la valeur locative à la somme 2 925 € pour l'appartement de 117 m².

L'occupation du bien indivis par un indivisaire est par nature précaire en ce qu'elle ne bénéficie pas de la protection accordée aux droits d'un locataire protégé par un bail et justifie que soit appliqué à la valeur locative un abattement de 20 %, puisque s'il est constant à présent que Madame [R] a effectivement pu occuper le bien pendant six ans comme le soutient l'appelant, elle n'en a pas moins subi la situation de précarité décrite pendant toute la durée de son occupation.


Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé, à titre provisoire, à la somme de 2 340 euros le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [R] portant sur les lots de copropriété n°6 et 18 de l'immeuble placé sous le statut de la copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 10], composée d'elle-même et de M. [U], à compter du 26 octobre 2017, étant ajouté que Madame [R] a quitté les lieux le 6 janvier 2024.



Sur la distribution des bénéfices



Monsieur [U] demande à la cour de condamner Mme [R] à lui verser en sa qualité de coindivisaire une provision dans les bénéfices de l'indivision de 100 000 euros correspondant à une partie de sa quote-part de l'indemnité d'occupation dans l'indivision.



Le premier juge a rejeté la demande au motif que les dettes de l'indivision dépassent les revenus, ayant retenu :

- 2 340 € par mois de revenus au titre de l'indemnité d'occupation

-au titre des dépenses

· la taxe foncière : 107,08 € /mois

· l'assurance de l'appartement : 157 € /mois

· les mensualités du prêt immobilier : 2 197,14 € /mois

· les charges de copropriété, estimées à 200 € /mois

· les dépenses d'entretien de la chaudière : non chiffrées

soit 2 600 € par mois

L'appelant fait valoir qu'il n'y a pas lieu à comptabiliser le crédit immobilier dans la mesure où les deux parties ont toujours réglé ce crédit chacune par moitié jusqu'au remboursement anticipé à la vente du bien, que la taxe foncière ainsi que les charges de copropriété sont à partager par moitié et que seules sont indivises les charges de copropriété non récupérables, les charges récupérables, dites locatives, incombant à l'occupant.



Madame [R] conclut à la confirmation du jugement.

 

L'article 815-10 du code civil dispose que : « Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.

Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être.

Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision. »



L'article 815-11 du code civil prévoit que : « Tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables.

A défaut d'autre titre, l'étendue des droits de chacun dans l'indivision résulte de l'acte de notoriété ou de l'intitulé d'inventaire établi par le notaire.

En cas de contestation, le président du tribunal de grande instance peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices sous réserve d'un compte à établir lors de la liquidation définitive.

A concurrence des fonds disponibles, il peut semblablement ordonner une avance en capital sur les droits de l'indivisaire dans le partage à intervenir. »

Ce texte prévoit donc une simple faculté pour le juge.

Si l'indemnité d'occupation due par un indivisaire doit être assimilée à un revenu accroissant à l'indivision, et si chaque indivisaire peut donc solliciter sa part annuelle dans les bénéfices en résultant, la répartition provisionnelle des bénéfices suppose l'établissement préalable d'un compte annuel de gestion portant sur l'ensemble des biens de l'indivision.

Les revenus ne se confondent pas avec les bénéfices.

La part des bénéfices nets est, pour tout indivisaire, proportionnelle à ses droits dans l'indivision, mais pour que sa demande soit admise, faut-il encore que l'indivisaire établisse ses droits dans l'indivision et qu'il existe des bénéfices nets, c'est à dire qu'aient été imputées sur les fruits et revenus les dépenses de l'indivision.

S'ils existent, ces bénéfices nets doivent en outre être distribuables.



En l'espèce, les droits des indivisaires sont connus.

Les revenus sont constitués par l'indemnité d'occupation que Madame [R] doit à l'indivision, étant observé que par jugement du 19 juin 2023, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris statuant en matière de liquidation a définitivement fixé à 2 340 euros l'indemnité d'occupation due par Madame [R].

Cependant, Monsieur [U], qui prétend que le passif indivis est minime, doit rapporter la preuve de l'existence pour chaque année considérée des bénéfices distribuables sur lesquels il demande une provision. 
L'indemnité d'occupation n'était pas due avant d'avoir été judiciairement fixée, fut-ce à titre provisoire, par le jugement entrepris, de sorte que le compte de gestion destiné à faire apparaître l'existence de bénéfices éventuels ne pouvait être établi avant cette date.

Or Monsieur [U] ne justifie pas du montant des dépenses de l'indivision, telles que les taxes et impôts, les charges de copropriété non récupérables, les frais d'amélioration et de conservation du biens indivis, alors que, si chaque indivisaire peut demander sa part des bénéfices qui résultent des revenus générés par l'indemnité d'occupation, il doit également supporter les pertes proportionnellement à ses droits, seule la différence entre les revenus et les pertes pouvant constituer des bénéfices.



Par suite, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande.



Sur les demandes accessoires



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

Partie perdante, l'appelant ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens.



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;



Condamne Monsieur [T] [U] aux dépens de l'appel.



Déboute M. [T] [U] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le Greffier, Le Président,