Cour d'Appel · 3ème chambre — 24 avril 2024

24/04/2024



ARRÊT N° 197/2024



N° RG : N° RG 23/01775 - N° Portalis DBVI-V-B7H-POJA

OS/MB



Décision déférée du 12 Avril 2023 - Tribunal paritaire des baux ruraux d'ALBI (51-23-1)

Angélique CABANES























Société GFA D [4]





C/



S.C.E.A. DU CHATEAU D [4]































































CONFIRMATION







REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANT



GFA D'[4]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Me Jean-Charles LOISEAU de la SELARL GAYA, avocat au barreau D'ANGERS, 

En présence de M. [X] [Z] (Co-gérant du GFA D'[4])





INTIMÉ



S.C.E.A. DU CHATEAU D [4]

Ayant son siège social chez [Adresse 8] 

[Adresse 8] 

[Localité 2]

représentée par Me Jérôme BOUYSSOU-SAVART de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Christian FARGUES, avocat au barreau de TOULOUSE

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions de l'article 945.1 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, devant Mme O. STIENNE, Conseiller chargé d'instruire l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :



C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL







ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile

- signé par O. STIENNE, Conseiller pour le président empêché, et par M. BUTEL, greffier de chambre.

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE 

 

Le Groupement Foncier Agricole (GFA) d'[4] est propriétaire du Château d'[4], sis à [Localité 5] et de l'ensemble de la propriété attenante comprenant une exploitation viticole. 



Par actes authentiques des 18 juin 1993, 2 novembre 1993 et 11 février 1995 passés en l'étude de Maître [G] [N], le GFA d'[4] a donné à bail rural à la SCEA du Château d'[4] et à la SCEA du Château de [7], un certain nombre de biens comprenant : 

' la cave de vinification du Château d'[4] avec toutes ses aisances et dépendances, et tous les immeubles rattachés par destination pouvant en dépendre ou y être attachés sans réserve, et notamment des cuves en béton, des cuves en inox, entièrement équipés de tout le matériel de vinification ouvrant droit à l'appellation de « mise en bouteille au château » et à l'usage pendant toute la durée du bail de la dénomination « Château d'[4] »,

' un corps de ferme situé à [Localité 6] comprenant bâtiments d'habitation et d'exploitation avec toutes ses aisances et dépendances, 

' diverses parcelles de vignes et terres,

La contenance des biens affermés figurant au bail rural vise une superficie de 55ha 42a 56ca.

Un état des lieux annexé à l'acte du 11 février 1995 détaille les vignes sur une superficie de 51ha 54a 95ca.



Le bail rural consenti était un bail d'une durée de 25 ans ayant commencé à courir rétroactivement le 1er janvier 1993.



La SCEA du Château de [7] a fait l'objet d'une dissolution avec transmission universelle de patrimoine à la SCEA du Château d'[4], par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2010.



Par acte d'huissier du 20 novembre 2013, le GFA d'[4] a notifié son congé rural aux deux sociétés à effet du 31 décembre 2017.



Par acte du 18 décembre 2015, le GFA d'[4] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Albi en référé aux fins de faire désigner un expert judiciaire pour procéder à l'état des lieux de sortie.

Par ordonnance du 9 mars 2016, il a été fait droit à la demande d'expertise 

Par ordonnance du 10 mai 2016, l'expert précédemment désigné a été remplacé par M. [E] [C]. 



Par décision du 18 novembre 2016, la demande de récusation de l'expert formée par le GFA a été rejetée, une extension de la mission de l'expert, à la demande de la SCEA étant par ailleurs ordonnée ; cette décision a été confirmée par arrêt du 15 juin 2017.



Par jugement du 12 décembre 2017, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Albi a validé le congé, cette décision étant confirmée par arrêt du 3 octobre 2018.



Le 28 décembre 2017, les clés des bâtiments d'exploitation ont été remises au bailleur.



Le 19 janvier 2018, la SCEA du Château d'[4] a adressé une facture au GFA d'un montant de 144 253,37 € TTC. 



Le 30 octobre 2019, l'expert judiciaire a déposé son rapport.







Par requête reçue le 4 octobre 2021, le GFA d'[4] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Albi aux fins de voir condamner la SCEA du Château d'[4] à l'indemniser des préjudices subis.



Par jugement du 12 avril 2023, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Albi a : 

- débouté le GFA d'[4] de l'intégralité de ses demandes, 

- débouté la SCEA du Château D'[4] de sa demande reconventionnelle en paiement, 

- condamné le GFA d'[4] à payer à la SCEA du Château d'[4] la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné le GFA d'[4] au paiement des dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, 

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



Pour se déterminer ainsi, le tribunal a retenu essentiellement que :

- l'obligation contractuelle vise le « renouvellement » des pieds de vigne, sans préciser la méthode : complantation (replantation au même endroit) ou replantation à un autre emplacement, relevant de la même surface d'exploitation ; l'exigence de complantation systématique de pied à l'endroit du pied arraché ne peut se déduire des seuls termes du contrat,

- l'obligation de replantation du 1/40èmes par an, vérifiée à l'expiration du contrat, doit s'apprécier de façon globale quant au nombre de pieds de vigne présents lors de la prise à bail, par rapport au nombre relevé en fin de bail,

- il ressort du rapport d'expertise que cette obligation contractuelle a été respectée,

- s'agissant du chai, il ressort de l'état des lieux de sortie du 6 février 2018 que l'ancien conquet bâti en béton a été remplacé par l'installation d'un égrappoir en inox et une pompe de vendange ; il n'est pas démontré que ce remplacement constitue une dégradation des lieux ; par ailleurs, le pressoir est toujours présent,

- l'expert a conclu que le chai et les éléments d'équipement sont en parfait état d'usage au jour de l'expertise ; ils ne nécessitent pas de travaux,

- s'agissant du matériel, il ne figurait ni au bail, ni dans l'état des lieux d'entrée,

- s'agissant de la demande reconventionnelle de la SCEA, celle-ci aurait dû être formée avant le 31 décembre 2018, en vertu des dispositions de l'article L 411-69 du code rural dans le délai de douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion ; ce chef de demande, n'ayant été sollicité que durant l'instance introduite par requête du GFA le 4 octobre 2021, est irrecevable.



 *



Par déclaration reçue le 12 mai 2023 par le greffe de la cour d'appel de Toulouse, le GFA d'[4] a relevé appel partiel de cette décision en ce qu'elle a :

- débouté le GFA de l'intégralité de ses demandes, 

- condamné le GFA à payer à la SCEA la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le GFA aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire. 





 * 















Par dernières conclusions du 7 septembre 2023 développées sur l'audience par son conseil, le GFA D'[4], au visa de l'article L 411-72 du code rural et de la pêche maritime et des dispositions des articles 1730 et suivants du code civil , sollicite la cour de :



-confirmer le jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Albi en date du 12 avril 2023 en ce qu'il a débouté la SCEA du Château d'[4] de sa demande reconventionnelle en paiement, 



-infirmer le jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'ALBI en date du 12 avril 2023 en ce qu'il a : 

*débouté le GFA d'[4] de l'intégralité de ses demandes, 

*condamné GFA d'[4] à payer à la SCEA du Château d'[4] la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

*condamner le GFA d'[4] au paiement des dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, 

* rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

 

En conséquence, condamner la SCEA à indemniser le GFA eu égard à une restitution non conforme aux dispositions contractuelles : 



*Sur les frais de replantation : 

- condamner la SCEA à supporter le coût de replantation de 7ha 18a 19ca, soit sur une base de 23 578 € à l'hectare soit 169 364,83€ HT, 

* Sur les pertes directes : condamner la SCEA sauf mémoire à la somme de 997 500 € HT, 

* Sur le chai et le matériel : condamner la SCEA sauf mémoire à la somme de 395 020,89€, 

- rappeler que les condamnations doivent être en HT,

- débouter la SCEA du Château d'[4] de l'intégralité de ses demandes, 

- condamner la SCEA du Château d'[4] à verser au GFA d'[4] la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire et de constat d'huissier ;



A titre infiniment subsidiaire, 

- ordonner une mesure d'expertise aux frais avancés de la SCEA pour le préjudice économique subi par le GFA consécutivement au manquement de l'obligation de la replantation du quarantième,



-condamner dans cette hypothèse, la SCEA à verser sur ce point une indemnité provisionnelle à valoir sur préjudice subi dont le montant ne saurait être inférieur à 300 000 euros.



Le GFA fait valoir essentiellement que :

 

* Sur l'obligation contractuelle du preneur d'avoir à replanter et ses conséquences 



- Sur le défaut de renouvellement à hauteur d'un quarantième par an :



Il ressort de l'article 5 du bail que la clause légale organise l'obligation de replantation du 40ième par an aux fins de retrouver à l'issue du bail un vignoble dans un état similaire à celui du jour de la mise à disposition,

- elle impose une complantation d'un pied à l'endroit du pied arraché; l'objectif de la complantation est de « remplacer les pieds morts ou déficients afin de respecter la densité requise pour l'appellation et retrouver la rentabilité de la parcelle ». 

- le GFA rappelle les reproches formulés à l'encontre de l'expert judiciaire , notamment d'impartialité, le fait qu'il n'a pas répondu à sa mission et observe que le comptage de l'expert a été réalisé en 2016,

- le constat d'huissier diligenté le 6 février 2018 à l'initiative du GFA, en présence de deux experts viticoles, révèle que certaines parcelles n'avaient pas été complantées depuis 7 à 15 ans ; il ressort très clairement une augmentation des manquants et non une amélioration de la situation,

- la SCEA entend voir écarter du débat le procès-verbal de sortie des lieux au motif que celui-ci ne serait pas contradictoire alors même que le GFA a invité celle-ci pour l'établissement dudit état des lieux et que cette dernière a tout bonnement refusé de se déplacer, 

- le bailleur n'a jamais été informé par son preneur de la présence de maladie ayant touché le vignoble et qui aurait conduit à une perte supérieure à l'obligation de complantation et conduisant à l'impossibilité de garantir une pérennité des plants,

- la SCEA a procédé à des' recalculs 'de la superficie viticole louée alors que s 'il y a eu une augmentation de la superficie viticole louée cela ne signifie pas pour autant que l'obligation de complantation a été respectée ; les calculs de l'expert sont erronés, 

- le fait que des parcelles complémentaires ont été plantées, et non complantées, ne permet nullement de considérer que la SCEA a rempli son obligation ; l'amélioration des parcelles par une plantation ne doit être traitée qu'au regard de l'indemnité due au preneur sortant, 

- la SCEA a pu arguer, pour justifier de complantation, d'investissements à hauteur de 308 986,23€ HT pour les plantations ; la SCEA n'exploite pas uniquement les parcelles du GFA D'[4] puisqu'il ressort des éléments comptables l'existence de baux à des tiers (« Bail [O] (Notaire), Bail [P] (Notaire) et Bail [P] (Avocat)) et ces simples éléments comptables ne permettent nullement de considérer que les investissements réalisés l'ont été sur les parcelles concernées par le défaut de plantation, 

- cela n'a d'ailleurs pas été le cas puisque les experts missionnés par le GFA n'ont pu que constater que les vignes étaient anciennes sans nouvelle plantation et que certaines parcelles n'avaient pas été complantées depuis 7 à 15 ans, 

- le document produit par la SCEA met en exergue l'absence d'achat de plantations en 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 et 2012 soit pendant 11 ans,

- pour les autres années, les plants n'ont nullement été complantés dans les parcelles en litige mais sur d'autres parcelles exploitées par la SCEA, étant observé que des plants ont été réalisés en 2017 par la SCEA alors qu'aucun nouveau plant ne se trouvait dans les parcelles au moment de la résiliation du bail,

- ce n'est pas moins de 7ha 18a 19ca de surfaces productives qui manquent à la production du domaine ; la consultation des sites internet et des devis obtenus par le requérant démontrent a minima un coût hors taxe de replantation de 23 578 € par hectare, hors perte de production, soit un préjudice de coût de replantation de169 364,83 arrondis à 170 000 €,

- la SCEA ne conteste pas le montant indiqué au titre des travaux de plantation, mais estime qu'il doit être déduit de ce montant des subventions de France Agrimer alors même qu'il n'y a aucune certitude que de telles subventions soient octroyées au GFA,

- les orientations de renouvellement prises par le preneur précédent l'ont été vers des plantations de cépage Gamay majoritairement ; il ne s'agit que d'un cépage secondaire dans le décret d'appellation qui ne peut être revendiqué dans cette catégorie au même titre que le Merlot, le Cabernet Sauvignon, le Cabernet Franc, qu'à hauteur de 30 % de l'encépagement total en [Localité 5]. 

Le choix de renouvellement a ainsi diminué de fait le potentiel de production AOP [Localité 5] à 34ha sur 41ha possibles en rouge rosé et de sa valorisation de façon durable. Cet élément conduit à une erreur de gestion technique des potentiels de production et valorisation, soit un préjudice directement lié au mauvais choix de cépage implanté, conduisant à une perte de classement IGP de 7ha x 65 hectolitres/ha x 50 € (différentiel minimum entre prix IGP et AOP) x 10 années = 227 500 €.



-Sur le préjudice issu du manquement à l'obligation de replantation du quarantième soit une perte de production sur 7ha 18a 19ca :



Cette perte se chiffre comme suit :

7ha 18a 19ca x 65hl/ha x 127,50 (prix moyen communiqué par la DRAAF en 2021 pour l'AOP [Localité 5]) x 10 années = 595 199,96 € arrondis à 600000€. 

Au total et sur ce poste, l'on aboutit aux sommes suivantes :

*Coût de replantation : 170 000 € 

*Incidence des mauvais choix de cépage sur la complantation : 227 500 € 

*Préjudice lié au manquement à l'obligation de replantation du quarantième: 600 000 €. 

Soit un total de 997 500 €.



* Sur la restitution du chai :



*la restitution des lieux n'a pas eu lieu pendant l'expertise, mais après et à ce moment-là les éléments d'équipements n'étaient plus en état de fonctionnement comme cela ressort de l'état des lieux auquel la SCEA a refusé de participer,

*la SCEA vient à indiquer que le pressoir était à réviser, mais cela ne justifie en aucun cas le fait que le pressoir se trouve aujourd'hui hors d'usage 

*concernant le conquet, il a été remplacé par la SCEA par un égrappoir en inox et une pompe à vendage, sachant que la structure mise en place est très dangereuse, 

Une telle modification qui constitue une dégradation des lieux est injustifiée.

Un nettoyage complet du chai a été rendu nécessaire, et malgré cela il n'a pas été possible de vinifier pendant deux ans. 

Au stade de la présente saisine, l'inventaire des matériels à racheter n'a pas pu être finalisé et est porté pour mémoire mais d'ores et déjà, entre les factures de prestataires nécessaires pour pallier l'absence des matériels mis à disposition et le coût de remplacement, le coût se chiffre à une somme de 395 020,89 € .





*Sur la demande reconventionnelle de la SCEA :



En l'espèce, l'article L.411-69 in fine du code rural et de la pêche maritime précise bien que la demande du preneur se prescrit par 12 mois, à peine de forclusion. 



Nul ne saurait ignorer qu'un délai de forclusion est d'ordre public et que c'est d'ailleurs à ce titre que le juge est tenu de relevé d'office une fin de non-recevoir conformément aux dispositions de l'article 125 du code de procédure civile. 

Par arrêt du 9 mars 2023 n°21-13.646, la Cour de cassation a eu à statuer concernant une demande d'indemnisation des améliorations apportées aux fonds loués et a rappelé que le délai de forclusion de 12 mois commence à courir à compter de la résiliation du bail, sachant que le bail concerné a été conclu le 16 et le 26 novembre 2001 soit avant la loi d'avenir agricole.

- sa demande est donc prescrite et forclose 



Subsidiairement ,le fait de procéder à une complantation, qui est par ailleurs contestée, ne saurait être considéré comme une amélioration du fonds loué puisque la notion d'amélioration s'analyse par rapport à l'état du parcellaire loué;la complantation d'une parcelle, afin d'éviter que celle-ci ne se détériore, n'excède pas les obligations du preneur.

- l'attestation du commissaire aux comptes demeure limitée également en ce qu'il ne vérifie pas si les immobilisations se rattachent aux parcelles du GFA d'[4],





- la facture établie unilatéralement par la SCEA ne permet même pas de connaître avec précision les « investissements » qu'elle souhaite voir imposer la prise en charge du GFA,

- la SCEA du Château d'[4] sera déboutée de ses demandes qui ne sont nullement fondées, ni prouvées.





 *



Par conclusions du 6 novembre 2023 développées sur l'audience par son conseil la SCEA du Château d'[4], au visa de l'article L 411-72 du code rural et de la pêche maritime et des dispositions de l'article 1730 et suivants du code civil, sollicite la cour de :



Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées, 



- confirmer le jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Albi en date du 12 avril 2023 en ce qu'il a : 

*débouté le GFA d'[4] de l'intégralité de ses demandes, 

*condamné le GFA d'[4] à payer à la SCEA du Château d'[4] la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

*condamné le GFA d'[4] au paiement des dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, 

Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. 



A titre subsidiaire, et si par improbable, la Cour retenait que la surface de vignes du domaine avait diminué entre le début et la fin du bail du 18 juin 1993 : 



- juger la demande indemnitaire formée par le GFA d'[4] portant sur le soi-disant coût de replantation en appliquant à cette diminution de surface un coût de 13 228 €/ha, 

- rejeter la demande indemnitaire formée par le GFA d'[4] sur le choix des cépages, 

 -juger la demande indemnitaire formée par le GFA D'[4] portant sur son prétendu manque à gagner en appliquant à cette diminution de surface un coût de 6 740,12 €/ha, 

- rejeter la demande indemnitaire formée par le GFA D'[4] sur la restitution du chai, 



Dans tous les cas :



- infirmer le jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d'Albi en date du 12 avril 2023 en ce qu'il a :

*débouté la SCEA du Château d'[4] de sa demande reconventionnelle de paiement, 

- condamner le GFA d'[4] à payer la SCEA du Château d'[4] la facture n° FES17120001 du 31 décembre 2017 d'un montant de 144 253,37€ TTC, 

-condamner le GFA d'[4] à payer à la SCEA du Château d'[4] la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire.



La SCEA fait valoir essentiellement que :



*S'agissant de la superficie des vignes :

- une lecture objective de la description des parcelles dans le bail et dans l'état des lieux contradictoire d'entrée permet de constater que les accusations de manquement contractuel à l'obligation de replantation ne sont pas fondées,



- la surface pondérée de vignes estimée par le GFA d'[4] en 2021, après avoir procédé à un état des lieux non contradictoire est supérieure à la surface de vignes reçue en 1993 par la SCEA et actée comme telle par les parties,

- le bail ne précisant pas la modalité et/ou l'emplacement de la replantation, l'obligation de renouvellement est matérialisée par la replantation du pied sur la même surface d'exploitation sans qu'il soit nécessaire que le pied soit planté exactement au même emplacement ; le renouvellement de pieds de vigne est une opération agricole dont les effets se mesurent au regard de la surface d'exploitation, 

- la SCEA du Château d'[4] a parfaitement exécuté son obligation de renouvellement des pieds : elle a largement investi pour replanter des ceps de vigne durant l'exécution du bail,

- les plantations représentent un engagement de 308 986,23 € HT et l'aménagement des plantations, 95 750,25 € HT,

- les conclusions de l'expertise judiciaire contradictoire sont sans appel et constatent une augmentation du nombre de pieds,

- le rapport d'expertise dont les travaux se sont tenus entre le 6 juillet 2016 et le 3 septembre 2019 constate que le nombre de pieds est passé de 195 300 en 1993 à 

199 900 en 2016, 

- non seulement, le vignoble n'a pas diminué d'un pourcentage de 12 %, ce qui aurait ramené le nombre de ceps à 171 864 mais le vignoble a été augmenté de 2,3 %, 

-de façon superfétatoire, la méthode de calcul utilisée par le GFA d'[4] est infondée .Le tableau partiel du GFA d'[4] qui ne reprend que les pourcentages de manquants sans rappeler que le nombre de pieds - théoriques et réels - présents sur les surfaces a significativement augmenté entre 1993 et 2016, vise à altérer une réalité objective constatée : le nombre total de pieds de vigne a augmenté entre 1993 et 2016,

-le GFA d'[4] ne procède pas à un comparatif de l'état des surfaces en début et en fin de bail. Il n'assied ses calculs, ni sur les surfaces telles que désignées sur le bail ou sur l'état des lieux, ni sur celles constatées lors de l'expertise contradictoire, 

-le GFA d'[4] ne tient absolument pas compte dans ces calculs, des inévitables pertes de ceps intervenues entre début 2018 et fin 2021, dues aussi bien à la mortalité ordinaire qu'aux effets de la suppression brutale du désherbage chimique et de l'usage intensif de désherbage mécanique,

-compte tenu du caractère non-contradictoire des pièces produites, de la non-diminution des surfaces au regard des éléments contractuels de 1993 et de l'opacité du demandeur sur l'état du vignoble entre 2018 et 2021, le GFA d'[4] est incapable de justifier d'une diminution de surface imputable au SCEA du Château d'[4] à la fin du bail de 1993,

-le GFA n' a de cesse de décrédibiliser le travail de l'expert et ce alors même que la cour , par décision du 15 juin 2017 a confirmé la décision du tribunal ayant rejeté la demande de récusation de cet expert,

-le GFA fait une lecture partielle du rapport d'expertise judiciaire , ses calculs sont irrecevables et ses demandes indemnitaires sont fantaisistes tant sur le coût de replantation ,que sur le choix du cépage et sur le manque à gagner invoqué.



*Sur la restitution du chai : 



Les seuls éléments repris à l'état des lieux sont les suivants : 

1 pressoir continu COQ à Réviser

1 conquet à réception métallique 

1 salle abritant les commandes électriques, et pouvant servir de laboratoire sommaire. 

La mention A Reviser accolée au pressoir démontre qu'il n'a pu être mis en route lors de l'état des lieux et qu'il ne peut donc servir en l'état. 

La mention 'Pouvant ' confirme que la salle est juste une salle. 

Reste le seul conquet.



Le GFA d'[4] reconnaissant avoir acheté une capacité de stockage de 1 325 hl, la capacité initiale toujours en état est de 3 870 ' 1 325 = 2 545 hl pour un état des lieux initial à 2 480 hl donc un écart non significatif et une absence de dégradation des cuves originelles. 

Les cuves confiées à la SCEA du Château d'[4] ont été bien entretenues. 

L'expert a, s'agissant des bâtiments, le chai et les éléments d'équipement, déclaré 'qu'ils sont en parfait état d'usage au jour de l'expertise. Ils ne nécessitent pas de travaux'



*Sur le paiement de la facture du 31 décembre 2017 



Le bail du 18 juin 1993 a été conclu conformément à l'article L 411-69 du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction applicable au 1er décembre 1982 ; cette version ne contient pas la disposition prévoyant une prescription sous douze mois à compter de la date de fin de bail, mise en place par le législateur à compter du 15 octobre 2014 suivant la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt. 

Dans le silence de la loi du 13 octobre 2014, la modification apportée à l'article L-411-69 du code rural et de la pêche maritime n'est pas applicable aux contrats en cours.

C'est la prescription de droit commun de 5 années qui s'applique à compter de l'émission de la facture. 

La facture date du 31 décembre 2017 et le Tribunal paritaire des baux ruraux d'Albi a été saisi le 4 octobre 2021 , instance au cours de laquelle a été formée la demande en paiement par la SCEA.

Les investissements relatifs à la replantation à hauteur d'1/40èmes relèvent incontestablement des investissements autorisés par le bailleur et dont le remboursement est prévu par le 3ème alinéa de l'article 14. 

Le bailleur est donc tenu de rembourser les amortissements non totalement pratiqués sur les investissements engagés par le preneur dans le cadre de la replantation contractuellement encadrée. 

Le commissaire aux comptes de la société Vinovalie, société contrôlant la SCEA du Château d'[4], a été mandaté pour valider le montant de la valeur nette comptable des immobilisations cédées au GFA d'[4] dans le cadre de sa mission légale.Il a établi dans ce cadre une attestation en date du 26 mars 2019 confirmant le montant de la vente des immobilisations non amorties à 120 211,14 € HT.

La SCEA étant soumise à la TVA, la condamnation est sollicitée à hauteur de 144 253 ,37 TTC.

 *

La cour se réfère expressément pour plus ample exposé des faits et moyens aux dernières conclusions des parties et à la décision entreprise.



MOTIFS : 

 

Sur le respect de l'obligation du preneur d'entretenir la vigne 



En vertu des dispositions de l'article L 411-72 du code rural et de la pêche maritime, s'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. 



Les dispositions de l'article 1730 du code civil prévoient que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.











Le bail rural liant les parties dispose en son article 5 la clause suivante :



« Il [le preneur] devra entretenir les installations de la vigne, de même les remettre en l'état où il les aura reçues sauf dégradation normale de vétusté. 

Il le fera à ses frais. 

Il s'oblige à renouveler les pieds de vigne à raison de 1/40èmes par an. Toutefois, il est ici précisé qu'au cours des douze premières années, le Preneur aura toute latitude en ce qui concerne cette obligation de renouvellement. 

La quote-part du 1/40èmes par an devra être atteinte et appréciée à l'expiration du contrat. 

Il est ici précisé que cette obligation sera susceptible d'être révisée en cas de maladie, force majeure, gel,grêle, coulure, sécheresse, stérilité, inondation, épizootie et autres cas fortuits et imprévus ».

Comme l'a justement relevé le premier juge, l'obligation contractuelle vise au 'renouvellement' des pieds de vigne, sans qu'il ne soit précisé la méthode à appliquer, par complantation (replantation au même endroit, pied par pied ) ou replantation à un autre emplacement.

A défaut de précision à l'acte, et aucune pièce ne permettant de démontrer que les parties s'étaient entendues pour une complantation, il convient de retenir, comme le soutient le preneur, que l'obligation du renouvellement s'entend de la replantation du pied sur la surface d'exploitation. 



Avant d'analyser le rapport d'expertise judiciaire, il convient de rappeler que la demande de récusation de l'expert [C] formée par le GFA a été rejetée par décision du 18 novembre 2016, confirmée par arrêt de la cour du 15 juin 2017, ces décisions ayant également retenu qu'aucun manquement de nature à établir le prétendu manque d'impartialité de l'expert n'était rapporté.

La persistance de ce reproche n'est pas davantage établie ,en l'absence d'élément nouveau.



L'expert judiciaire [C] , a constaté au terme de son rapport du 30 octobre 2019 que :



-la vigne est impeccablement tenue, très bien palissée, sans gourmands, à jour de rognage, les abords sont tondus,



- l'obligation contractuelle de remplacement des pieds du vignoble initial a bien été respectée.



Après comparaison du nombre de pieds figurant au bail en 1993 (195 300), avec ceux relevés lors de la réunion d'expertise du 25 juillet 2016 (199 900), l'expert a constaté le respect de l'obligation du remplacement d'1 /40 èmes.

M. [C], a également effectué le calcul en excluant les plantations nouvelles, et a pu constater que l'obligation des 1/40ème avait été respectée.



L'expert a relevé que durant l'exploitation du domaine par la SCEA , la surface en vigne avait été accrue de 3ha08a 61ca;que compte tenu du prix moyen à l'hectare, la valeur de la propriété avait été augmentée de 21 603€.



Il est formel quant au fait que le vignoble est restitué dans un meilleur état qu'à l'entrée en exploitation , le vignoble initial ayant été remis à niveau et s'étant accru.

S'agissant du choix des cépages critiqué par le bailleur, l'expert judiciaire a précisé que le potentiel de production quantitatif mais aussi qualitatif s'était nettement amélioré.



Si l'expert précise que deux parcelles nécessitaient un arrachage (le Sauvignon SA07 et du Servadou FE08 et FE09), le Sauvigon étant en fin de vie, il mentionne expressément qu'il ne s'agit pas d'un manquement, ces faits s'inscrivant dans le fonctionnement habituel d'une exploitation viticole .

Cette conclusion de l'expert doit être admise au vu des autres constats effectués quant au respect de l'obligation du renouvellement des pieds de vigne, du bon entretien du vignoble et des remarques tenant aux maladies chroniques affectant les vignobles de manière générale.



Il convient de relever que le bail ne précise pas davantage la méthode de calcul à adopter aux fins de vérifier le respect de l'obligation de renouvellement des pieds de vigne.

Comme l'a souligné l'expert, la propriété viticole s'appréhende dans sa globalité, la répartition des vignes ne se conformant pas aux parcelles cadastrales.



Il ne peut par ailleurs être reproché à l'expert de ne pas avoir 'réexaminé' son constat de restitution suite à la demande formée en ce sens par le GFA lors d'un dire du 4 avril 2019 au vu du constat d'huissier diligenté par ce dernier le 6 février 2018, de manière non contradictoire. La SCEA n'a pas répondu légitimement à la convocation du GFA d' assister à ce constat alors même que l'expertise judiciaire était en cours et avait été sollicitée par le bailleur lui-même en décembre 2015 aux fins de faire cet état des lieux.

En tout état de cause, ce constat d'huissier non contradictoire ne permet pas d'établir, au vu des références portées dans l'état des vignes, paraphé par chacune des parties lors de l'entrée des lieux, une comparaison de l'état des vignes entre le début du bail en 1993 et sa fin en 2017 et ne peut donc démontrer le caractère erroné des conclusions de l'expert judiciaire.

Les bases de calcul ne peuvent être remises en question ,à défaut d'accord des parties sur des nouvelles données, par la production de ce constat établi unilatéralement pendant le cours de l'expertise judiciaire.



Enfin l'expert judiciaire, en réponse à un dire du GFA, précise qu'il a actualisé son calcul en retenant les pieds manquants mais aussi les pieds présentant des symptômes de maladie, de dépérissement risquant de mourir durant le millésime 2017, date de la cessation du bail de la SCEA.



Ainsi ,il convient de conclure , comme l'a justement retenu le tribunal, que l'obligation contractuelle d'entretien de la vigne a été respectée par le preneur et ce sans qu'il soit nécessaire de faire droit à la demande subsidiaire du GFA de voir ordonner une nouvelle mesure d'expertise judiciaire ( aux frais avancés de la SCEA) , étant observé que cette mesure ne serait d'aucune utilité, le GFA ayant repris l'exploitation en 2018. Il est précisé que cette demande d'expertise subsidiaire étant rejetée , il n'y a pas lieu d'examiner la demande de provision sollicitée dans cette hypothèse.



Le GFA d'[4] doit être débouté de ses demandes d'indemnisation formées à ce titre, la décision entreprise étant confirmée de ce chef.



Sur la restitution du chai et du matériel 



Le GFA d'[4] sollicite l'infirmation de la décision, demandant la condamnation de la SCEA, sauf mémoire (sic) au paiement de la somme de 395 020,89 €.



Il appartient au bailleur d'établir la dégradation des biens invoqués.

Il dénonce un pressoir hors d'usage, le remplacement du conquet par un égrappoir en inox et une pompe à vendange, la structure mise en place étant très dangereuse.

Le GFA expose avoir dû réinvestir dans du matériel de viticulture et vinification.



L'état des lieux d'entrée, paraphé par chaque partie, annexé à l'acte notarié le 11 février 1995, mentionne s'agissant de l'immobilier bâti, un chai comprenant :



- une cave avec au rez-de-chaussée :13 cuves en ciment 



- au deuxième étage :



*d'un côté :

1 pressoir continu COQ à réviser

1 conquet à réception métallique 

1 salle abritant les commandes électriques, et pouvant servir de laboratoire sommaire. 



*de l'autre côté :7 citernes en ciment (revêtement en très mauvais état rendant impossible le stockage du vin)



- au troisième étage , :

*au dessus des citernes :6 cuves inox 

*une salle de conservation de 96 m²

*une salle d'exposition de 129 m²

*une salle de 150m² au dessus de la salle d'exposition.



Il est relevé que l'expert judiciaire, dans son rapport déposé le 30 octobre 2019, a constaté que s'agissant des bâtiments, le chai et les éléments d'équipement sont en parfait état d'usage au jour de l'expertise et qu'ils ne nécessitent pas de travaux.



Le GFA fonde sa demande au vu du constat d'huissier dressé le 6 février 2018 de manière non contradictoire durant les opérations d'expertise judiciaire.



Outre le fait que lors de l'état des lieux réalisé en 1993 le pressoir était à réviser, il est noté que ce pressoir continu est bien toujours présent ; le constat d'huissier mentionne les réserves de son mandant sur le fonctionnement de ce pressoir.

Son état n'ayant pas été vérifié à la date de sortie des lieux, aucune demande ne peut être formée de ce chef.

S'agissant du conquet, le premier juge a retenu ,à juste titre par des motifs que la cour adopte, qu'il n'était pas établi par des pièces utiles que son remplacement en 2000 pouvait correspondre à une dégradation des lieux.



L'observation de l'huissier concernant la simple mention de la nécessité du nettoyage de toutes les cuves de la salle de conservation, accompagnée d'une seule photo de cuve, ne peut être considérée comme probante.



Aucune dégradation et préjudice ne sont démontrés.



Il est relevé qu'aucune facture ou devis n'est produit au soutien de la demande d'indemnisation du chai et du matériel formée à hauteur de 395 020,89 €.

Seul un tableau mentionnant divers coûts de matériels et machines non mentionnés dans l'état des lieux est produit.



La décision entreprise ayant rejeté ce chef de demande doit être confirmée.





Sur la demande reconventionnelle de la SCEA Château d'[4] 



La SCEA du Château d'[4] sollicite l'infirmation de la décision ayant rejeté sa demande en paiement de la somme de 144 253,37 € TTC au motif qu'elle était prescrite.



La SCEA demande une indemnisation pour des investissements invoqués à hauteur de 120 211,14 € HT (soit 144 253,37 TTC) montant de sa facture pour des plantations et aménagements de plantations effectués.



Le GFA d'[4] sollicite la confirmation du jugement entrepris qui a débouté la SCEA de ce chef de demande au motif de sa prescription.



En vertu des dispositions de l'article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime édicté par la loi du du 13 octobre 2014 :

« Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. 

Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la règlementation. 

En cas de vente du bien loué, l'acquéreur doit être averti par l'officier public ou ministériel chargé de la vente du fait qu'il supportera, à la sortie du preneur, la charge de l'indemnité éventuellement due à celui-ci. 

Si la vente a eu lieu par adjudication, le cahier des charges doit mentionner la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur dans les conditions prévues aux articles L. 411-71 et L. 411-73. Cette mention est établie par l'officier public ou ministériel chargé de la vente d'après les indications fournies par le bailleur et par le preneur ; en cas de désaccord entre les parties, elle fait état des éléments contestés. 



La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. »



La loi ne prévoit aucune disposition relative à l'application ou non aux baux en cours, ni de disposition transitoire.



Elle est applicable à compter de sa publication soit le 15 octobre 2014.



Le délai de 12 mois étant un délai de forclusion, il n'est pas susceptible d'interruption ou de suspension.



Enfin, il est relevé que la demande d'indemnité formée par la SCEA Château d'[4], relative aux frais d'implantations et de leurs aménagements relève exclusivement des dispositions de cet article L 411-69 du code rural.



Dès lors, comme l'a justement retenu le tribunal, les dispositions de cet article L 411-69 dans sa dernière version du 15 octobre 2014 sont applicables en l'espèce et le preneur disposait d'un délai de douze mois à compter de la résiliation du bail du 31 décembre 2017.



La SCEA du Château d'[4] a formé pour la première fois sa demande au cours de l'instance introduite par le GFA par requête reçue au greffe le 4 octobre 2021.



Sa demande est nécessairement forclose et doit être rejetée, la décision entreprise étant confirmée en ce sens.



Sur les demandes annexes 



Eu égard au sort donné au litige, le GFA d'[4] doit supporter les dépens de premier instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire comme édicté par le premier juge, outre les dépens d'appel.



L'équité commande de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a alloué la somme de 5 000 € à la SCEA du Château d'[4], une somme supplémentaire identique devant lui être allouée pour ces frais irrépétibles en cause d'appel et les demandes formées de ce chef par le GFA d'[4].





PAR CES MOTIFS 



La cour 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 12 avril 2023.



Y ajoutant, 



Déboute le GFA d'[4] de sa demande subsidiaire d'expertise judiciaire.



Condamne le GFA d'[4] à verser à la SCEA du Château d'[4] la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Déboute le GFA d'[4] de ce chef de demande.



Condamne le GFA d'[4] aux dépens d'appel .





LE GREFFIER P/LE PRESIDENT EMPÊCHÉ

LE CONSEILLER









M. BUTEL O. STIENNE