Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 25 avril 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS


MINUTE N° 

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00076 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSES
NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON 
LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 25 Avril 2024






















DEMANDERESSE


Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA SAINT-DENIS
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDEURS


M. [Z] [I] [P] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Mme [F] [G]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 28 Mars 2024


LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 25 Avril 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 



Copie exécutoire à Maître [N] délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :


EXPOSE DU LITIGE 

Monsieur [Z] [I] [P] [T] et Madame [F] [G] sont propriétaires des lots n°12, 14, 17, 28 45 et 46 de la [Adresse 4] située [Adresse 1].

La société CITYA SAINT-DENIS a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 28 septembre 2021.

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [Z] [I] [P] [T] et Madame [F] [G].

En outre, les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2021, 19 octobre 2022, 10 novembre 2022 et 20 septembre 2023 leur ont été transmis.

La mise en demeure de payer délivrée le 23 mai 2023 (date de signature de l’avis de réception) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 30 octobre 2023 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 9 999,38 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 26 décembre 2023 respectivement à domicile et à personne, le syndicat des copropriétaires de la résidenceKINGSLEY représenté par son syndic CITYA FRANCE IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [Z] [I] [P] [T] et Madame [F] [G] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond. 

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] demande de:
- CONDAMNER Monsieur [Z] [I] [P] [T] et Madame [F] [G] a payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 9 999,38 euros correspondant aux charges de copropriete impayées au 30 octobre 2023, montant qui sera reactualise sur la base des charges de copropriete dues au jour de la decision a intervenir,
- CONDAMNER Monsieur [Z] [I] [P] [T] et Madame [F] [G] a payer au syndicat des coproprietaires de la [Adresse 4] la somme de 7 192,44 euros a titre de provisions non encore échues,
- CONDAMNER Monsieur [Z] [I] [P] [T] et Madame [F] [G] a payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 162,75 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, montant qui sera reactualisé sur la base des charges de copropriete dues au jour de la decision a intervenir,
- CONDAMNER Monsieur [Z] [I] [P] [T] et Madame [F] [G] à payer au syndicat des coproprietaires de la [Adresse 4] la somme de 275,70 € au titre de l’interet au taux legal a cornpter de la mise en demeure, a parfaire au jour de la decision à intervenir,
- CONDAMNER Monsieur [Z] [I] [P] [T] et Madame [F] [G] à payer au syndicat des coproprieiaires de la [Adresse 4] la somme de 1 500 euros a titre de dommages et interéts,
- CONDAMNER Monsieur [Z] [I] [P] [T] et Madame [F] [G] a payer au syndicat des coproprietaires de la [Adresse 4] une indemnite de 1 500 euros sur le fondement des dispositions prevues par l’article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers depens,
- ORDONNER l'execution provisoire de droit sur le fondernent de l’article 514 du CPC.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [R] [S] [J] et Madame [Y] [J] n’ont pas comparu. 

A l’issue de l’audience du 28 mars 2024, le juge a indiqué que la décision serait prononcée le 25 avril 2024 par mise à disposition des parties au greffe de la juridiction. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la régularité de la saisine de la juridiction à l’égard de la partie non comparante:

Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).

L’article 655 du code de procédure civile dispose que “Si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.
L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.
La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.
La copie ne peut être laissée qu'à condition que la personne présente l'accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité.
L'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.”

Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l’assignation mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile du destinataire (présence du nom sur la boîte aux lettres et confirmation par l’épouse, présente au domicile) et pour respecter les autres prescriptions de l’article précité.

Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard du défendeur non comparant et non touché à personne.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété

En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 : 
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.» 

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi : 
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.» 

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi : 
 « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Au regard des procès-verbaux d’assemblée générale, des appels de fonds et du décompte versés aux débats, il convient de condamner les défendeurs à payer la somme de 6 632,98€, correspondant aux arriérés de charges impayées pour l’exercice du 01/04/2021 au 30/03/2022 (comptes approuvés par l’AG du 19 octobre 2022), aux arriérés de charges impayées pour l’exercice du 01/04/2022 au 30/03/2023 (comptes approuvés par l’AG du 20 septembre 2023), aux travaux de remplacement de l’opérateur cabine (approuvés par l’AG du 10 novembre 2022), aux provisions de charges pour le 1er trimestre de l’exercice du 01/04/2023 au 30/03/2024 (budget prévisionnel adopté par l’AG du 19 octobre 2022), ainsi qu’aux cotisations au titre du fonds de travaux pour ce même trimestre (approuvées par l’AG du 10 novembre 2022). 

Les sommes réclamées au titre des exercices antérieurs, non justifiées par la production des procès-verbaux d’assemblée générale correspondant, n’ont pas été prises en compte. 

Les sommes libellées “hono avocat MED” et “contentieux” n’ont pas été comptabilisées, puisqu’il ne s’agit pas de charges de copropriété impayées.

En application de l'article 36 du décret n° 37-223, cette somme produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure présentée par le syndic aux copropriétaires défaillants, soit le 29 juin 2023.

Les défendeurs n’étant pas comparants, il n’est pas possible de tenir compte d’une demande de condamnation à une somme supérieure à celle indiquée dans l’assignation, qui seule, saisit la juridiction, et qui ne saurait être modifiée oralement à l’audience sur la seule base du décompte actualisé versé aux débats, sans violer le principe du contradictoire. 

Sur la demande au titre des provisions non encore échues

En application des dispositions de l'article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris celles non encore échues, et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l'exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.

En l’espèce, la mise en demeure ayant été délivrée le 23 mai 2023, il ne saurait être fait droit qu’à la demande relative aux provisions de charges et fonds de travaux ALUR (approuvées selon le PV des AG susmentionnées) non échues pour les trois derniers trimestres de l’exercice 2023-2024. A ce titre, les défendeurs seront condamnés à verser la somme de 3 411€, qui produira intérêts à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.

Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. 
Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.

En l'espèce, il y a lieu d'écarter les sommes correspondant à des frais antérieurs à la mise en demeure, de sorte que les seuls frais pouvant être mis à la charge des défendeurs s’élèvent à la somme de 45,60 euros correspondant au coût d'une mise en demeure par LRAR, selon tarifs mentionnés dans le contrat de syndic.

Sur la demande de dommages et intérêts

Toute faute dans l'exercice des voies de droit, même dépourvue d'intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d'en apporter la preuve.

Il sera toutefois constaté que la demanderesse ne justifie pas des troubles et préjudices financiers allégués, de sorte qu’il conviendra de rejeter sa demande.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés à payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au regard de la pièce n°1 qui démontre que les défendeurs sont mariés et tous deux propriétaires des lots de copropriété, l’ensemble des condamnations prononcées sera solidaire.

PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [I] [P] [T] et Madame [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 6 632,98€ (six mille six cent trente deux euros et quatre vingt dix huit centimes) correspondant aux charges de copropriété impayées au 23 mai 2023;



CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [I] [P] [T] et Madame [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 3 411€ (trois mille quatre cent onze euros) à titre de provisions non encore échues pour les trois derniers trimestres de l’exercice 2023-2024 ; 

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 23 mai 2023, pour la somme de 6 632,98€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [I] [P] [T] et Madame [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 45,60€ (quarante cinq euros et soixante centimes) au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de condamnation au titre des dommages et intérêts ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [I] [P] [T] et Madame [F] [G] aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [I] [P] [T] et Madame [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidenceKINGSLEY la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE le surplus des demandes ; 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;


LE GREFFIERLA PRESIDENTE