Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 25 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/08059 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XTCO
N° de MINUTE : 24/00626


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4] SISE [Adresse 1], représentée par son syndic en exercice la SARL CITYA PECORARI, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEUR

Monsieur [K] [G]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 29 Février 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [K] est propriétaire au sein de la résidence [4], sise [Adresse 1], à [Localité 5] (93) soumise au statut des immeubles en copropriété. 

Par exploit du 14 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], sise [Adresse 1], à [Localité 5] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [G] [K] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes:
- 5.587,29 euros au titre des charges arrêtées au 1er novembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 décembre 2022 et avec capitalisation ;
- 2.148 euros au titre des frais de recouvrement ;
- 4.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 4.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de M. [G] [K] par la présence de son nom sur la boite aux lettres et sur l’interphone ainsi que par la confirmation du voisinage, le défendeur n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 5 décembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 29 février 2024 et mise en délibéré au 25 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

- l’extrait de matrice cadastrale ;
- l’extrait du compte copropriétaires ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ;
- les appels de fonds ;

Il ressort du décompte produit qu’au 9 novembre 2023 les frais de recouvrement facturés s’élevaient à 2.595,33 euros composés comme suit : 

17/01/2020
Mise en demeure
45,60 €
12/02/2020
Relance
33,60 €
13/10/2020
Prise hypothèque
200,00 €
22/10/2020
Mise en demeure
45,60 €
12/11/2020
Relance
33,60 €
10/02/2021
Relance
33,60 €
19/04/2021
Mise en demeure
45,60 €
07/05/2021
Relance
33,60 €
10/08/2021
Relance
33,60 €
14/09/2021
Contentieux
480,00 €
18/10/2021
Avocat
186,00 €
20/10/2022
Mise en demeure
45,60 €
15/11/2022
Mise en demeure
33,60 €
06/12/2022
Contentieux
480,00 €
16/01/2023
Contentieux
480,00 €
23/02/2023
Frais avocats
186,00 €
31/05/2023
Date d'audience
144,00 €
21/08/2023
Huissier [S]
55,33 €
 
 Total
2 595,33 €


Contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, il convient de déduire du montant total du décompte les sommes facturées au titre des frais de recouvrement ; il s’en déduit que la dette de charges s’élève à 5.139,92 € et non à 5.587,25 euros.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.139,92 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er novembre 2023, appel provisionnel du 4e trimestre 2023 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4.925,19 euros à compter de la mise en demeure du 9 décembre 2022 avec capitalisation des intérêts.






Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, la mise en demeure du 9 décembre 2022 a fait courir les intérêts moratoires et a été nécessaire à la mise en œuvre de la présente procédure. Les autres mises en demeure et relances n’ont pas été nécessaires à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965. 

Quant à la mise en demeure du 9 décembre 2022, elle n’a pas fait l’objet d’une facturation par le syndic mais elle est l’objet d’une diligence du conseil du syndicat des copropriétaires dont les honoraires entrent dans la catégorie des frais irrépétibles.

Les frais de contentieux correspondent à des diligences de transmission de dossier au conseil du syndicat des copropriétaires. Ces diligences de constitution et de transmission de dossier au conseil du syndicat des copropriétaires entrent dans les missions normales du syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété. Les frais qui y sont associés n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais d’hypothèque à hauteur de 200 euros ont été nécessaires à la présente procédure, ils seront mis à la charge du copropriétaire défaillant. 

Les frais d’huissier au titre de l’assignation entrent dans la catégorie des dépens et non dans la catégorie des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Par conséquent, M. [G] [K] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros au titre des frais de recouvrement.


Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.






Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il n’est pas établi que M. [G] [K] serait de mauvaise foi aussi le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

M. [G] [K], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [G] [K] sera également condamné à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [G] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [4], sise [Adresse 1], à [Localité 5] (93) la somme de 5.139,92 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er novembre 2023, appel provisionnel du 4e trimestre 2023 inclus et avec intérêts au taux légal sur le montant de 4.925,19 euros à compter de la mise en demeure du 9 décembre 2022 avec capitalisation des intérêts ;

Condamne M. [G] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [4], sise [Adresse 1], à [Localité 5] (93) la somme de 200 euros au titre des frais de recouvrement;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], sise [Adresse 1], à [Localité 5] (93) de sa demande à titre de dommages-intérêts;

Condamne M. [G] [K] aux dépens;

Condamne M. [G] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [4], sise [Adresse 1], à [Localité 5] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIERLE JUGE





MADAME SEGHIRMADAME CARLIER