Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 25 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 20/11387 - N° Portalis DB3S-W-B7E-UZIK
N° de MINUTE : 24/00621

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2] SISE [Adresse 2], représenté par son syndic, la société URBANIA SEINE ET MARNE, connue sous le nom commercial CITYA [Localité 3], SARL 
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

DEFENDEUR

Madame [V], [X], [T] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Pascal RENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0073


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 29 Février 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier présent lors du prononcé.


EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] est propriétaire du lot n°6 au sein de la Résidence [Adresse 2], à [Localité 3] (93) soumise au statut des immeubles en copropriété. 

Par jugement du 17 novembre 2011, le tribunal d’instance du Raincy a condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], à [Localité 3] (93) (le syndicat des copropriétaires) la somme de 3.881,44 euros au titre des charges arrêtées au 9 septembre 2011 et 239,20 euros au titre des frais de recouvrement.

Par jugement du 22 février 2017, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.587,08 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2016, 800 euros à titre de dommages-intérêts, 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile.

Par exploit du 3 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [R] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes:
- 12.507,89 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2020, 4e trimestre 2020 inclus et des frais de recouvrement avec intérêts ;
- 3.000 euros de dommages-intérêts ;
- 3.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ;
- outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 4 avril 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, de :

- CONDAMNER Mademoiselle [V] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] sise à [Localité 3] : [Adresse 2] la somme de 18.607,92 €uros correspondant au montant des charges dues entre le 1er janvier 2017 et le 3 janvier 2023, appel du 1 er trimestre 2023 inclus, ainsi que des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2020 jusqu'au jour du parfait paiement ; 
- DEBOUTER Madame [V] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- REJETER toute demande de délais ou d’échelonnement qui pourrait être sollicitée par le copropriétaire débiteur ; 
- CONDAMNER Madame [V] [R] à payer au Syndicat requérant la somme de 3.000 Euros à titre de dommages et intérêts ; 
- CONDAMNER Madame [V] [R] à payer au Syndicat requérant la somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie, 
- CONDAMNER Madame [V] [R] en tous les dépens. 

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 13 décembre 2022, Mme [R] demande au tribunal, au visa des articles 1343-5 du code civil et 785 du code de procédure civile, de :

RECEVOIR Madame [R] en ses écritures et pièces, 
Y faisant droit, 
CONSTATER que le décompte présenté par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] représenté par son Syndic est erroné. 
DEBOUTER purement et simplement le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] représenté par son Syndic de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 
ORDONNER au Syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic la remise d’un décompte rectifié sur les charges dues par Madame [R], avec une affectation correcte des règlements opérés, en distinguant les charges et les frais, 
FIXER en tout état de cause la dette à une somme maximale de 5 290,70 €, arrêtée au 4 ème trimestre 2020 inclus. 
CONSTATER qu’il convient a minima de déduire la somme de 3 263.04 € du dernier décompte. 
ACCORDER à Madame [R], s’il y a lieu, un délai de 24 mois pour le règlement de cette dette. 
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] représenté par son Syndic à verser à Madame [R] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC. 
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] représenté par son Syndic aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 8 septembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 29 février 2024 et mise en délibéré au 25 avril 2024.


MOTIFS 


Sur l’irrecevabilité relevé d’office des pièces de Mme [R] non communiquées au syndicat des copropriétaires 

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, le dossier de plaidoiries de Mme [R] contient des conclusions n°4 qui n’ont pas été régularisées par RPVA. Les dernières conclusions de Mme [R] régularisées par RPVA sont ses conclusions n°3 signifiées le 13 décembre 2022. Ces conclusions n°4 seront écartées d’office.

Par ailleurs, les pièces listées au pied des conclusions n°3 de Mme [R] sont les suivantes : 

1. Synthèse des règlements effectués le 22 octobre 2019 ; 
2. Récépissés de demandes de virements du 22 octobre 2019 ; 
3. Accusé de réception d’un virement de 4 000 € le 7 octobre 2020 ; 
4. Justificatif d’un virement de 250 € du 17 novembre 2020 ; 
5. Décompte analytique actualisé établi par Madame [R] ; 
6. Appel de charges du 4 ème trimestre 2018 ; 
7. Appel de charges du 1 er trimestre 2019 ; 
8. Courriel de Madame [R] au Syndic du 23 juin 2020 ; 
9. Echange de courriel entre Madame [R] et le Syndic du 5 octobre 2020 au 17 
décembre 2020 ; 
10. Rapport d’activité 2014 du Conseil syndical ; 
11. Rapport d’activité 2016 du Conseil Syndical ; 
12. Echange de courriels entre Madame [R] et le Syndic entre le 22 octobre 2019 
et 14 novembre 2019 ; 
13. Décompte du Syndic arrêté en octobre 2019 (joint au courriel du Syndic daté du 14 
novembre 2019) ; 
14 Décompte du Syndic arrêté en juin 2020
15 Opération bancaire du 7/10/2020 4000 € sur le compte bancaire CITYA 
16 Etat des dépenses dressé par CITYA pour l’année 2016
17 Etat des dépenses dressé par CITYA pour l’année 2017 
18 Etat des dépenses dressé par CITYA pour l’année 2018 
19 Etat des dépenses dressé par CITYA pour l’année 2019 établi le 17/11/2020 
20 Etat des dépenses dressé par CITYA pour l’année 2019 établi le 17/11/2020 (2 ème ) 
21 Etat des dépenses dressé par CITYA pour l’année 2019 établi le 18/12/2020 (3 ème) 
22 Etat des dépenses dressé par CITYA pour l’année 2020 établi le 19/05/2021 
23 Décompte de charges dressé par CITYA pour l’année 2020 établi le 08/07/2021 
24 Appel de provisions pour le 3 ème trimestre 2021 
25 Note aux copropriétaires du 12.05.2021 
26 Extrait de la convocation à l’AG annuelle envoyée du 16.11.2020 
27 Extrait du PV d’AG annuelle du 10.12.2020 
28 Message RPVA Maître GUIBERE du 31.08.2021 à la juridiction 
29 Message RPVA Maître GUIBERTE du 31.08.2021 à Maître Stefan RIBEIRO 
30 Notification de saisie administrative à tiers détenteur

L’examen du dossier de plaidoiries de Mme [R] fait ressortir la présence de pièces n°31 à 50 qui ne figurent ni dans les conclusions de la défenderesse ni dans un bordereau de communication de pièces autonome.

Faute d’avoir été débattues contradictoirement, ces pièces seront écartées d’office.


Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.





En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

- l’extrait de matrice cadastrale ;
- un extrait du compte copropriétaires au 1er octobre 2020, un extrait de compte actualisé au 1er avril 2021, un décompte actualisé au 1er juillet 2021, un décompte actualisé au 15 octobre 2022 et un décompte actualisé au 3 janvier 2023 ;
- le relevé individuel de charges ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires de 2017, 2018, 2019, du 10 décembre 2020, du 16 juin 2021 et la convocation à l’assemblée générale du 16 juin 2021 et le procès-verbal d’assemblée générale du 8 février 2023 ;
- les jugements de 2011 et 2017 ainsi que les décomptes d’exécution desdits jugements ;
- les appels de fonds postérieurs au 3e trimestre 2021 ;
- les appels de fonds du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2023 ;
- le décompte de répartition des charges ;

Il ressort du décompte actualisé au 1er janvier 2023 que des frais de procédure ont été intégrés au décompte des charges. Ces sommes qui ne sont pas des charges de copropriété au sens des articles 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 devront être déduits et traités selon la qualification appropriée prévue à l’article 10-1 de ladite loi. Par conséquent, la somme de 966,83 euros sera déduite du quantum des charges et traitée au titre des frais ci-après. Cette somme est composée des postes suivants :

Frais
 
 
11/01/2021
Assignation Me Cazalet
67,85 €
28/09/2021
frais contentieux syndic
110,40 €
21/03/2022
suivi saisie immobilière
110,40 €
24/05/2022
Me Cazalet - commandement saisie immobilière
346,98 €
06/06/2022
frais contentieux syndic
110,40 €
13/09/2022
frais contentieux syndic
110,40 €
13/12/2022
frais contentieux syndic
110,40 €
 
 Total
966,83 €

Mme [R] conteste le décompte produit par le syndicat des copropriétaires et estime que plusieurs virements opérés le 22 octobre 2019 et le 18 novembre 2020 n’ont pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires :

2013
2 313,56 €
2014
2 220,72 €
2015
2 755,80 €
2016
2 897,09 €
2017
2 894,78 €
2018 et 2019
4 000,00 €
2019
250,00 €

Toutefois, il ressort des décomptes produits que ces sommes ont été prises en compte par le syndicat des copropriétaires. Ils ont été imputés à l’exécution du jugement du 22 février 2017 à l’exception du virement de 4.000 euros imputé seulement partiellement à l’exécution du jugement précité à hauteur de 1.820,99 euros. Le solde de 2.179,01 euros a été imputé à l’encours.

Les griefs relatifs au défaut de lisibilité des décomptes sont mal fondés. Les décomptes font apparaitre de manière lisibles les sommes dues et imputées au titre du jugement du 22 février 2017 et se distinguent des sommes dues au titre de l’encours des charges.


Les contestations de Mme [R] quant aux décomptes ne sont pas établies de manière probante.

Les contestations afférentes aux appels de charges ne sont pas établies dans la mesure où le décompte ne reprend pas les doublons querellés. 

Les contestations relatives aux désordres rencontrés ne sont pas de nature à réduire le montant de la dette de Mme [R] dès lors que les comptes d’où découlent les appels, ont été approuvés en assemblées générales lesquelles s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Mme [R] conteste également les frais de chauffage. Toutefois, ces contestations doivent être portées en assemblée générale et doivent donner lieu le cas échéant à une action à l’égard du syndicat des copropriétaires. Les charges appelées auprès des copropriétaires sont conformes aux budgets prévisionnels votés et aux budgets approuvés. Les contestations ne sont donc pas de nature à réduire la dette étant par ailleurs observé que les dysfonctionnements et les manques d’entretien relevés apparaissent particulièrement malvenus de la part d’une copropriétaire qui s’abstient de participer au budget de la copropriété.

Les contestations quant à la validité des votes en assemblées générales suivent le régime de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En dehors de ce cadre, le tribunal n’est pas valablement saisi des contestations de Mme [R] sur l’invalidité des assemblées générales de 2019 et 2020 et sur son désaccord quant aux comptes approuvés.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.607,92 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 3 janvier 2023 appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas de mise en demeure. Il sollicite des intérêts à compter du 3 décembre 2020 mais ne produit aucun élément survenu à cette date susceptible d’avoir entrainé le cours des intérêts. La pièce n°19 visée dans la discussion correspond au décompte établi le 3 janvier 2023 et ne saurait constituer une mise en demeure.

La demande d’intérêts sera rejetée.


Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.






Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, seule une mise en demeure ayant fait courir les intérêts moratoires aurait été nécessaire à la mise en œuvre de la présente procédure, aucune pièce en ce sens n’est produite et aucune demande n’est formulée. Les frais de suivi contentieux et de recouvrement ne sont pas postérieurs à une mise en demeure. Les diligences fournies par le syndic entrent dans les missions normales d’un syndicat des copropriétaires. Les frais d’hypothèque ont été nécessaires à la présente procédure. Ils seront pris en compte au titre des frais de recouvrement à hauteur de 457,38 euros. Les frais d’huissier au titre de l’assignation entrent dans la catégorie des dépens et non dans la catégorie des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Par conséquent, Mme [R] sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 457,38 euros au titre des frais de recouvrement.


Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Mme [R] ne règle pas régulièrement ni spontanément sa dette à la copropriété. Elle a laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. Mme [R] est coutumière du fait ayant déjà été condamnée par jugement du tribunal d’instance du Raincy en 2011 et par le tribunal judiciaire de Bobigny en 2017 sans qu’elle ne modifie ses pratiques.

Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. L’inertie de la copropriétaire défaillante oblige les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Par conséquent, Mme [R] sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros.


Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [R] indique rencontrer des difficultés financières, être l’objet de mesures d’exécution forcée en raison de son ex-conjoint, avoir une santé fragile et avoir son dernier fils à charge.

Toutefois, Mme [R] ne produit aucun élément établissant sa situation familiale ou patrimoniale. Elle ne rapporte également la preuve d’aucune difficulté financière qui justifierait d’échelonner le paiement des sommes dues.

Mme [R] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Mme [R], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance qui n’incluront pas les frais de saisie immobilière déjà pris en charge au titre des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Mme [R] sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], à [Localité 3] (93) la somme de 18.607,92 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 3 janvier 2023 appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus 

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation aux intérêts ;

Condamne Mme [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], à [Localité 3] (93) la somme de 457,38 euros au titre des frais de recouvrement;

Condamne Mme [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], à [Localité 3] (93) la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Déboute Mme [R] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [R] aux dépens;

Condamne Mme [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], à [Localité 3] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;


Fait au Palais de Justice, le 25 avril 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CARLIER