Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 25 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 21/06391 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VL2N
N° de MINUTE : 24/00624


DEMANDEUR

S.A.R.L. NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0055


C/

DEFENDEUR

S.A.S. SAS DU [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Gina MARUANI de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0428


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Mme Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 29 Février 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier, présent lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 5 novembre 2004, la société S.C.I. DU GROUPE BOYER RIVAUD, aux droits de laquelle est venue la société SAS DU [Adresse 1], a donné à bail, à titre commercial, à la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL les lots n°209 et 210 et 5 parkings situés [Adresse 1].

Le bail, qui a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 10 novembre 2004, a été tacitement reconduit puis renouvelé à compter du 1er janvier 2018.

Par acte sous seing privé du 25 février 2005, la société PROUDHON SAINT-DENIS IMMOBILIER, aux droits de laquelle est venue la société SAS DU [Adresse 1], a également donné à bail, à titre commercial, à la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL les lots n°108 et 109 et 3 parkings situés [Adresse 1] 93210 LA PLAINE SAINT DENIS.

Le bail, qui a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2005, a été tacitement reconduit puis renouvelé à compter du 1er janvier 2018.

Par actes extra-judiciaires du 16 décembre 2019, la société SAS DU [Adresse 1] a délivré congés à la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL à effet du 31 décembre 2020 au titre des deux baux commerciaux afin de réaliser une opération nécessitant la démolition et la reconstruction des locaux loués, avec offre de payer une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 12 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en appréciation de la régularité des congés signifiés le 16 décembre 2019 à effet du 31 décembre 2020, renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige et désigné Mme [M] [L] en qualité d’expert avec pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation dues pour chacun des baux.

Par ordonnance du 26 mars 2021, un nouvel expert a été désigné en la personne de Mme [W] [Z], suite au refus de la mission par Mme [M] [L].

Par acte d’huissier de justice du 17 juin 2021, la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL a fait assigner la société SAS DU [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin d’obtenir l’annulation des congés donnés ainsi que la réparation de son préjudice ou, à titre subsidiaire, le versement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a 

Débouté la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL de sa demande de nullité des congés délivrés le 16 décembre 2019 au titre des baux commerciaux conclus les 5 novembre 2004 et 25 février 2005 et renouvelés le 1er janvier 2018,

Débouté la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL de sa demande d’indemnisation,

Dit que les baux commerciaux consentis à la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL les 5 novembre 2004 et 25 février 2005 et renouvelés le 1er janvier 2018, portant sur des locaux situés [Adresse 1] 93210 LA PLAINE SAINT DENIS, ont pris fin le 31 décembre 2020 par l’effet des congés signifiés le 16 décembre 2019,

Dit que la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction par la société SAS DU [Adresse 1],

Dit que la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL est redevable, à l’égard de la société SAS DU [Adresse 1], d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2021 et jusqu’à la libération effective des locaux,

Sursis à statuer sur les demandes financières des parties quant au montant de l'indemnité d'éviction et au montant de l’indemnité d’occupation,

Dit que l'affaire sera rappelée par le greffe à l'audience de mise en état de la 5ème chambre, 2ème section de ce tribunal, pour reprise de la procédure, après dépôt du rapport d’expertise judiciaire ou constat de la caducité de la mesure,

Fixé provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation, dans l’attente de sa détermination par le tribunal, au montant du dernier loyer éventuellement indexé, outre la provision contractuelle pour charges,

Sursis à statuer sur les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.


Mme [Z] a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 13 avril 2022. Elle y expose que compte tenu de son activité destinée à une clientèle de professionnels, le fonds de la société New Deal Trade International est par nature transférable et qu’au vu des caractéristiques des locaux loués et des contraintes de l’entreprise, la possibilité d’un transfert est effectivement envisageable. Elle procède aux évaluations des indemnités d’éviction en cas de perte (1.388.000 euros) ainsi qu’en cas de transfert (842.000 euros) et à l’indemnité d’occupation susceptible d’être ordonnée (59.500 euros par an hors taxes et hors charges pour les bureaux servant de show-room et 156.825 euros par an hors taxes et hors charges).

Aux termes de ses conclusions régularisées le 25 aout 2023, la société New Deal Trade International demande au tribunal, au visa des articles L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce et de l’article 1719 du Code civil, de : 
 
- A titre principal, fixer à la somme de 2.604.125 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la SAS DU [Adresse 1] à la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL à titre de perte du fonds de commerce en application de l’article L. 145-14 du Code de commerce, 
- A titre subsidiaire si le tribunal estime transférable le fonds de commerce de la demanderesse, fixer à la somme de 1.574.613 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la SAS DU [Adresse 1] à la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL, 
- Plus subsidiairement à la somme de 959.625,33 euros, s’il est tenu compte du préjudice économique lié à la rupture anticipée des baux sur le seul montant des indemnités d’occupation, comme ci-après demandé, 
 
En tout état de cause : 
- Fixer à la somme de 14.000 euros hors taxes et hors charges le montant de l’indemnité d'occupation annuelle due par la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL à compter du 1 er janvier 2021, pour les bureaux showroom et jusqu'à la libération effective des locaux, 



- subsidiairement, fixer ladite indemnité d’occupation à 35.000€/an si l’indemnité d’éviction est fixée en valeur de transfert et que la perte de l’avantage économique du loyer réduit jusqu’au terme du bail est indemnisée en sus de la valeur du droit au bail, 
- Fixer à la somme de 36.900 euros hors taxes et hors charges le montant de l’indemnité d'occupation annuelle due par la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL à compter du 1er janvier 2021, pour le local d’activités et jusqu'à la libération effective des locaux, 
- subsidiairement, fixer ladite indemnité d’occupation à 92.250€/an si l’indemnité d’éviction est fixée en valeur de transfert et que la perte de l’avantage économique du loyer réduit jusqu’au terme du bail est indemnisée en sus de la valeur du droit au bail, 
- Dire que la SAS DU [Adresse 1] est redevable envers la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL du trop-perçu au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 1 er janvier 2021 qui s’ajoute au montant de l’indemnité d’éviction, 
- Condamner la SAS DU [Adresse 1] au paiement de la somme de 96.383,11 euros toutes taxes comprises à titre de dommages-intérêts à raison du manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible, 
- Condamner la SAS du [Adresse 1] au paiement de la somme de 2.223,43 € TTC par mois à compter du mois de mai 2023 et jusqu’au départ des locaux de la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL, à titre de dommages-intérêts à raison du manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible, 
- Juger la SAS DU [Adresse 1] mal fondée en ses prétentions et demandes, l’en débouter, 
- Condamner la SAS DU [Adresse 1] au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- Condamner la SAS DU [Adresse 1] aux dépens de la procédure, qui comprendront les frais d'expertise, et qui pourront être recouvrés directement par Me Bertrand RACLET, membre de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, 
- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.


Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 28 juillet 2023, la société Du [Adresse 1] demande au tribunal judiciaire, au visa des articles L.145-1, L.145-4, L.145-14, L.145-18 et suivants, L.145-28 et L.145-33 du Code de Commerce et des articles 143 et suivants du Code de Procédure Civile, de :

DEBOUTER la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
DECLARER la SAS [Adresse 1] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
En conséquence l’y RECEVOIR ; 
A TITRE PRINCIPAL, EN CAS DE TRANSFERT DE FONDS DE COMMERCE 
➢ Sur l’indemnité principale d’éviction 
JUGER qu’aucune indemnité principale d’éviction n’est due en raison de l’absence de droit au bail concernant les locaux loués à usage de bureaux et d’entrepôt ; 
Subsidiairement, FIXER cette indemnité d’éviction à une somme qui ne pourrait être à la somme de 
213.500 € 
➢ Sur les indemnités accessoires 
JUGER qu’aucune indemnité de remploi n’est due, en raison de l’absence d’indemnité principal d’éviction ; 

Subsidiairement, FIXER l’indemnité de remploi à la somme de 21.3500 €, soit 10% de l’indemnité principale d’éviction ; 
JUGER qu’aucune indemnité n’est due au titre des frais de réinstallation, en raison de l’amortissement des équipements, agencements et installations des locaux loués ;
JUGER que les devis produits par la société NDTI au titre des frais de déménagement doivent être écartés au regard de leurs imprécisions et retenir le devis de déménagement fourni par le bailleur soit pour un montant de 31.800 € TTC ; 
JUGER que les frais spécifiques à l’activité, relatifs au réétiquetage des parfums devront être remboursés sur présentation des factures acquittées par la société NDTI, dans la mesure où il est à ce jour impossible de déterminer le stock concerné par ce ré étiquetage ; 
JUGER que l’indemnité liée au trouble commercial ne pourrait en aucun cas être calculé à partir de l’EBE eu égard aux nombreuses anomalies relevées au sein des éléments comptables transmis, sur lesquelles la société NDTI ne s’est toujours pas justifiée. 
A TITRE SUBSIDIAIRE, EN CAS DE PERTE DU FONDS DE COMMERCE 
➢ Sur l’indemnité principale d’éviction 
JUGER que la société NDTI n’apporte pas les éléments permettant le calcul d’une telle indemnité, les comptes de cette dernière comportant de nombreuses irrégularités, de sorte que l’EBE ne pourrait permettre un tel calcul ; 
➢ Sur les indemnités accessoires 
JUGER qu’aucune indemnité de remploi n’est due en cas de perte de fonds de commerce ; 
JUGER qu’aucune indemnité n’est due au titre des frais de réinstallation, dans la mesure où la société NDTI ne se réinstalle pas dans des nouveaux locaux, en cas de perte de fonds de commerce ; 
JUGER qu’aucune indemnité n’est due au titre des frais de déménagement, dans la mesure où la perte du fonds de commerce implique l’absence de déménagement dudit fonds ; 
JUGER qu’aucune indemnité n’est due concernant les frais spécifiques à l’activité, relatifs au ré étiquetage des parfums, aucun ré étiquetage n’étant nécessaire en cas de perte du fonds de commerce ; 
JUGER qu’aucune indemnité liée au trouble commercial n’est due en cas de perte de fonds, dans la mesure où la société NDTI ne procède pas à la recherche de nouveaux locaux et ne s’occupe donc pas de la logistique liée au transfert du fonds dans de nouveaux locaux ; 
RECONVENTIONNELLEMENT ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION 
A titre principal : 
FIXER à la somme de TROIS CENT QUATRE MILLE DEUX CENT EUROS (304.200 €) par an HT et HC le montant de l’indemnité d’occupation due par la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL au titre des baux à usage d’entrepôt et de bureaux à compter du 1 er janvier 2021 jusqu’à la date de parfaite libération des lieux et restitution des clés ;
A titre subsidiaire : 
FIXER à la somme de DEUX CENT CINQUANTE TROIS MILLE CINQ CENT EUROS (253.500 €) par an HT et HC le montant de l’indemnité d’occupation due par la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL au titre des baux à usage d’entrepôt et de bureaux à compter du 1 er janvier 2021 jusqu’à la date de parfaite libération des lieux et restitution des clés, si le Tribunal de céans 
 




A titre infiniment subsidiaire : 
FIXER à la somme de DEUX CENT VINGT HUIT MILLE CENT CINQUANTE EUROS (228.150 €) par an HT et HC le montant de l’indemnité d’occupation due par la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL au titre des baux à usage d’entrepôt et de bureaux à compter du 1 er janvier 2021 jusqu’à la date de parfaite libération des lieux et restitution des clés, si le Tribunal de céans 
ORDONNER que les indemnités d’occupation dues seront indexées chaque année, conformément aux stipulations de l’article 6 du bail ; 
ORDONNER que ces indemnités porteront intérêt légal à compter de leur date d’exigibilité conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1343-1 du Code Civil ; 
ORDONNER que les intérêts échus sur les arriérés de loyers dus depuis plus d’un an soient eux-mêmes capitalisés au taux légal dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil, 
CONDAMNER, en tant que de besoin, la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL au paiement de l’ensemble desdits sommes précitées ; 
SUR LES DOMMAGES ET INTERETS SOLLICITES 
JUGER que la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL est seule responsable de la sécurité et du gardiennage des locaux loués, conformément aux baux conclus avec la société SAS [Adresse 1]. 
DEBOUTER la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL de sa demande de dommages et intérêts formulée à cet égard ; 
SUR L’ARTICLE 700 DU CPC, LES DEPENS, ET L’EXECUTION PROVISOIRE
CONDAMNER la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL au paiement de la somme de 10.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
CONDAMNER la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. 
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit alors et surtout que le projet de la société SAS [Adresse 1] passe nécessairement par la libération des locaux occupés par la société NEW DEAL TRADE INTERNATIONAL, qui est la dernière à s’y maintenir, tous les autres occupants de l’immeuble ayant libérer les locaux qu’ils occupaient. 

Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 8 septembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 29 février 2024 et mise en délibéré au 25 avril 2024.


MOTIFS


1. Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

1.1. Sur la transférabilité du fonds

La société New Deal Trade International estime que 
- contrairement aux conclusions de l’expert judiciaire, le fonds n’est pas transférable. 
- un transfert entrainerait une perte de clientèle importante dans la mesure où la localisation à proximité d’enseignes concurrentes augmente l’attractivité des locaux.

- un déménagement ne serait possible que dans l’hypothèse où des locaux de caractéristiques similaires seraient trouvés ce qui n’est pas le cas des propositions de l’expert judiciaire les locaux étant soit trop petits, soit de configuration inappropriée. Les annonces de la bailleresse ne sont pas davantage convaincantes.
- les annonces locatives de locaux adaptés que la société New Deal Trade International a identifiées portent sur des locaux situés à proximité de son activité actuelle à [Localité 3] [Localité 2] et présentent des loyers nettement supérieurs à la valeur locative des locaux actuels.

La société Du [Adresse 1] retient que 
- l’indemnité d’éviction est indemnitaire et doit correspondre au préjudice réellement subi par le locataire évincé. La transférabilité du fonds s’apprécie selon le lien entre l’exploitant et la clientèle de sorte que pour l’activité de bureaux la clientèle n’est pas inéluctablement liée à l’emplacement. Il n’y a pas de perte de fonds lorsqu’un déménagement permet de maintenir le lien avec la clientèle et d’autant moins lorsque le lien entre la clientèle et l’entreprise est fort.
- la société New Deal Trade International exerce une activité de vente au sein des bureaux qui sont pourtant des bureaux et un showroom qui ne peuvent pas normalement donner lieu à des ventes. Elle utilise le local d’activité comme un entrepôt alors que ce local devrait être dédié à la vente.
- le fonds est transférable en ce que l’activité du preneur n’est pas attachée à son emplacement et il existe des locaux équivalents.

***

L’article L. 145-14 du code de commerce précise que l’indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, l’expert judiciaire retient que la société New Deal Trade International n’exploite pas un commerce de détail destiné à une clientèle locale mais s’adresse à une clientèle de professionnels attachés à l’entreprise et ses dirigeants plus qu’à un emplacement. Ainsi, attachés à la société New Deal Trade International, les clients viennent sciemment la consulter et la commercialité du secteur n’a pas un impact déterminant la concernant.

En outre, il est relevé que les commandes et achats sont effectués en gros ce qui implique l’utilisation d’un véhicule de transport rendant compatible le maintien de la clientèle malgré un éloignement de l’entreprise grâce au maillage routier conséquent autour de [Localité 3] [Localité 2] et du nord de [Localité 4] grâce au périphérique parisien, à l’A1 et à l’A86.

L’expert judiciaire propose des annonces de location diffusées au moment de son rapport d’expertise. De même pour la société Du [Adresse 1]. Ainsi si ces annonces ne correspondent pas exactement aux locaux actuellement loués par la société New Deal Trade International, force est de constater qu’il existe un marché locatif qualitatif pour les locaux commerciaux et que la société New Deal Trade International aura la possibilité de disposer d’un nouveau local qui lui permettra de poursuivre son activité.

Le faible risque de perte de clientèle étant caractérisé, il convient de considérer que le fonds de commerce peut être transféré. 

1.2. Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Par jugement du 13 septembre 2022, il a été jugé que la société New Deal Trade International avait droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

* Sur l’indemnité principale

La société New Deal Trade International soutient que 
- la valorisation du fonds de commerce doit s’opérer par référence à un pourcentage du chiffre d’affaires et par l’EBE plutôt que par l’approche du bénéfice net moyen.
- en application de ces principes, au vu des quatre dernières années 2016 à 2019, l’EBE moyen s’élève à 473.166 euros. Il convient ensuite d’appliquer un coefficient multiplicateur de 3,5 plus adapté à l’activité de gros, et non de 3 retenu par l’expert. Ainsi, le fonds est valorisé à 1.656.000 euros.
- en application de l’approche par le chiffre d’affaires, il convient de valoriser chaque branche d’activité de l’entreprise selon un pourcentage du chiffre d’affaires annuel soit : 65% pour la parfumerie, 17% pour le textile et 18% pour l’exportation.
- compte tenu du chiffre d’affaires annuel moyen des années 2017 à 2019 de 7.047.061 euros, il s’en suit une valeur de fonds estimée à 1.929.250,70 euros soit une valeur moyenne de 1.800.000 euros.
- si la perte de fonds était retenue, il serait nécessaire de prévoir une réhausse de la valeur des droits aux baux à hauteur de 305.000 euros outre une perte de loyer réduit pendant les 6 années des baux écourtés soit un total de 614.988 euros.

La société Du [Adresse 1] soutient que 
- les locaux à usage de bureaux excluent leur valorisation au titre du droit au bail. En outre, aucune économie de loyer ne peut être réalisée.
- le coefficient de 5 retenu par la société New Deal Trade International doit être écarté pour appliquer le coefficient de 3,5 au regard de la vétusté des locaux soit un montant maximum de 213.500 euros.
- la demande de réhausse au titre de la perte de loyer sur les 6 années qui restaient à courir n’est pas fondée en droit.

***

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Ainsi, si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce. Celle-ci doit être calculée selon la méthode dite du différentiel de loyer, soit l'écart mesuré entre la valeur locative de marché des locaux objet de l'éviction et le loyer de renouvellement, avec application d'un coefficient représentatif de la valeur de l'emplacement, au différentiel ainsi obtenu.

En l’espèce, il est admis que le fonds est transférable et l’expert judiciaire relève que la perte de clientèle étant marginale l’indemnité d’éviction sera donc une indemnité de déplacement, égale à la valeur du droit au bail. Il convient donc de déterminer le prix du bail qui aurait été fixé au 1er janvier 2021, la valeur locative de marché des locaux, ainsi qu'un coefficient tenant compte de la valeur de l'emplacement.

Pour le showroom, l’expert judiciaire relève à juste titre que le bail commercial portant sur les lots 108 et 109 prévoit en son article 4 – destination que « les locaux objet du présent bail, seront utilisés par le preneur en bureaux, showroom tous commerces ». L’utilisation des lots n°108 et 109 n’est donc pas exclusif d’une activité commerciale et de vente aux termes du contrat. Leur valorisation au titre du droit au bail ne peut être exclue par principe.

Quant au montant de l’indemnité principale, l’expert judiciaire recherche la valeur du droit au bail à partir de la valeur locative actuelle des locaux soit pour le showroom une valeur locative de 62.441,04 euros soit 124,88 €/m²/an et pour le local d’activité une valeur de 150.561,32 euros soit 73,44 €/m²/an. 

L’expert judiciaire relève qu’au regard des valeurs locatives de marché appliquées comparativement sur le secteur ciblé, la valeur pour le showroom est de 90.000 euros et pour le local d’activités de 225.500 euros. Elle retient une valeur locative statutaire de 70.000 euros pour les bureaux et 184.500 euros pour le local d’activités.

L’expert opère également le calcul de valeur du droit au bail selon la méthode du différentiel de loyer ou du coefficient de commercialité correspondant à l’écart entre la valeur locative de marché des locaux et le loyer contractuel des même locaux. Ainsi pour les bureaux, le différentiel de loyer est de 20.000€/an et pour le local d’activités il est de 41.000€/an. 

L’expert judiciaire relève que les bureaux doivent être assimilés à un appartement commercial auquel s’applique le multiplicateur différentiel compris entre 2 et 5 soit ici, 4 compte tenu de leur usage de bureaux d’accompagnement et compte tenu du bon état d’usage. Ainsi, la valeur du droit au bail est de 80.000 euros. Pour ce qui est du local d’activités, l’expert retient un multiplicateur de 4 également compte tenu de la rareté des locaux de transfert et de la bonne desserte des locaux loués. Ainsi la valeur du droit au bail est de 164.000 euros soit au total 244.000 euros.

Les griefs portés par la locataire et la bailleresse quant au coefficient multiplicateur n’établissent pas de manière suffisamment probante que la position de l’expert judiciaire serait erronée. L’expert judiciaire a pris en compte l’ensemble des données affectant les locaux et les conséquences de l’éviction. Il convient d’entériner le rapport d’expertise judiciaire sur ce point.

La réhausse à laquelle prétend la société New Deal Trade International au titre de la perte du bénéfice des six années de bail restant à courir est toutefois compensée par la réduction de l’indemnité d’occupation opérée par l’expert judiciaire. La réhausse de 614.988 euros ne sera donc pas octroyée.

Il convient d’entériner la méthodologie et les références adoptées par l’expert judiciaire et de fixer à 244.000 euros le montant de l’indemnité d’éviction principale.

* sur les indemnités accessoires

Il ressort de l'article L 145-14 du code de commerce que le bailleur est tenu d'indemniser le preneur des entiers préjudices subis du fait de l'éviction en ce compris notamment les frais de déménagement, de réinstallation et de remploi.

Les frais de remploi comprennent les frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller, à savoir le rachat d'un fonds et donc les droits de mutation et les honoraires nécessaires, qui sont usuellement fixés entre 8 et 10% de l'indemnité principale outre les frais complémentaires. L’expert judiciaire a basé son calcul sur un pourcentage de 10 %. L’indemnité de remploi est due en l’espèce, l’absence de droit au bail soulevée par la société Du [Adresse 1] n’ayant pas été retenue. Il convient d’entériner le rapport de l’expert judiciaire et de fixer l’indemnité à 24.400 euros.

Les frais de réinstallation indemnisent les frais que le preneur, qui transfère son fonds, doit engager pour mettre en place des aménagements spécifiques semblables à ceux qu'il perd et qu'il ne peut déménager. 

En l’espèce, les frais de réinstallation ont été valorisés par l’expert judiciaire, sur facture de la société New Deal Trade International, à hauteur de 84.913 euros hors taxes au vu des investissements de la société New Deal Trade International sur les bureaux principalement. Ces investissements, bien qu’amortis pour la plupart, ont été valorisés à hauteur de 50% du montant des dépenses opérées. 

La société Du [Adresse 1] soutient qu’il faudrait exclure les équipements amortis et ne prendre en compte que les valeurs nettes comptables des agencements et installations après déduction des sommes amorties. Toutefois, le locataire n’a pas à supporter les frais d'une réinstallation coûteuse à proportion du degré d'amortissement des investissements qu'il abandonnait par la contrainte. Les griefs ne sont donc pas fondés.

Quant à la demande de fixation à 30% du coefficient de vétusté au lieu des 50% retenus, force est de constater à l’instar de l’expert judiciaire que les installations les plus importantes ont été opérés en 2004 et 2005 et que l’état du local d’activités est vétuste contrairement aux bureaux et showroom qui ont été autrement entretenus. Les griefs relatifs à la sécurité du local ne sont pas de nature à modifier le préjudice de la locataire au titre de sa réinstallation.

Il convient d’entériner le rapport d’expertise, les parties ne démontrant pas de manière probante la nécessité d’en modifier les conclusions. Les frais de réinstallation seront fixés à 84.913 euros hors taxes.

Pour les frais de déménagement, la société New Deal Trade International produit des devis relatifs au déménagement de l’entrepôt et des bureaux, des postes informatiques des systèmes de sécurité (ce devis n’était pas produit en cours d’expertise) et des « racks ». La société Du [Adresse 1] conteste les devis produits. Elle estime que le devis RAM est insuffisamment précis mais le devis précise bien les diligences incluses à savoir le chargement des biens, l’emballage des éléments Hifi, la mise sous penderie portable, la mise sous housse (literie, canapé), le transport en camion capitonné, la mise en place du mobilier. Ces éléments sont suffisamment précis. S’il est fait mention de literie, cela correspond à la trame de l’entreprise mais cette ligne peut ne concerner que le « canapé » susceptible d’être installé au sein des locaux de la société New Deal Trade International dans le showroom. La société Du [Adresse 1] estime également que le devis AlloPCDépannage contient des prestations qui vont au-delà du déménagement. Toutefois, il n’est pas inutile pour un prestataire spécialisé, dédié à un secteur d’activité, de prévoir les éléments accessoires à la réinstallation des matériels déménagés d’où des prestations qui de prime-abord peuvent paraitre dépasser le cadre du déménagement mais qui sont nécessaires in fine. La société Du [Adresse 1] conteste également le devis de désinstallation du système de sécurité mais le devis a été matérialisé par un professionnel et établi de manière précise la liste des installations mises en place. Ces installations devront être désinstallées et réinstallées sur site, celui-ci n’étant pas connu pour le moment, il apparait normal que les précisions ne figurent pas dans le devis. 

Par conséquent, l’indemnité de déménagement sera fixée à la somme arrondie de 110.678 € hors taxes.

Les frais spécifiques à l’activité constituent notamment les frais pour le réétiquetage des produits de la société New Deal Trade International. Le montant retenu par l’expert judiciaire dans son rapport est de 286.000 euros hors taxes. La société Du [Adresse 1] produit un devis pour la réalisation d’étiquette mais ce devis n’est pas identique à la prestation de la société AM Diffusion dont les diligences consisteront non seulement à fournir les étiquettes mais également à retirer les étiquettes existantes et à procéder au collage des nouvelles avec en sus les frais de déplacement des produits et de relivraison sur site in fine. Par conséquent les frais spécifiques seront admis à hauteur de 286.000 euros hors taxes.

L’indemnité au titre du trouble commercial calculée sur une base de trois mois de l’excédent brut d’exploitation des années 2017 à 2019, a été évaluée à hauteur de 103.547 euros par l’expert judicaire. 



La société Du [Adresse 1] conteste devant le tribunal judiciaire les chiffres retenus par l’expert judiciaire sans avoir déposé de dire en ce sens au cours de l’expertise. Les pièces comptables produites par la société New Deal Trade International ont été établies par son expert-comptable de sorte que la probité attachée à leur mise en place par ce dernier suffit à démonter le bien fondé des calculs et à établir l’EBE de référence. Il sera donc octroyé à la société New Deal Trade International la somme de 103.457 euros.

Les frais de licenciement et les frais de double loyer seront pris en charge par la société Du [Adresse 1] sur présentation de justificatifs. 

Les frais administratifs divers seront fixés forfaitairement au montant non contesté de 5.000 euros.

***
L’indemnité d’éviction sera fixée à 858.448 euros et composée comme suit :

Indemnité principale 
244 000 €
Indemnités accessoires 
 
 - frais de remploi
24 400 €
 - frais de réinstallation
84 913 €
 - frais de déménagement
110 678 €
 - frais spécifiques
286 000 €
 - trouble commercial
103 457 €
 - frais administratifs
5 000 €
 - frais de licenciement
Sur justificatifs
 - double loyer
Sur justificatifs 
 TOTAL
858 448 €

2. Sur l’indemnité d’occupation

2.1. Sur le montant de l’indemnité d’occupation

En vertu de l'article L 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, égale à la valeur locative de renouvellement déplafonnée;

En l’espèce, il résulte des motifs ci-dessus exposés que la valeur locative statutaire au 1er janvier 2021 s'élève à la somme de 59.500 €/m²/an pour les bureaux et 156.825€/m²/an pour le local d’activités. L'expert a à bon droit appliqué un abattement de précarité de 15% sur cette valeur, la délivrance du congé faisant obstacle à tout projet de développement et la procédure ayant duré plusieurs années.

Le coefficient déterminé par l’expert judiciaire à hauteur de 15% est en cohérence avec l’état général des locaux, l’expert judiciaire ayant expressément augmenté le montant du coefficient au vu de l’état des locaux. Les griefs de la société New Deal Trade International relatifs aux difficultés de chauffage et de sécurité ne sont pas de nature à modifier le montant de l’indemnité d’occupation qui est établie sur la base de la valeur locative des locaux. Les reproches de la société Du [Adresse 1] relatifs au maintien dans les lieux de la locataire, ce maintien étant légalement prévu, aux actions en justice initiées, au non-respect allégué des stipulations du bail, etc. ne sont pas de nature à augmenter l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due sera fixée à 216.325€/an hors taxes et hors charges rétroactivement à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à la libération effective des locaux.

2.2. Sur le paiement de l’indemnité d’occupation et ses accessoires

Dans le dispositif de ses écritures, la société Du [Adresse 1] sollicite que l’indemnité d’occupation soit indexée chaque année et que l’arriéré de loyer soit augmenté des intérêts avec capitalisation. 

Toutefois, la société Du [Adresse 1] ne motive sa demande ni en fait ni en droit. Elle ne démontre pas les conditions de mise en œuvre d’une clause d’indexation, elle ne rapporte pas la preuve d’un impayé de loyer. Aucun moyen n’est développé dans ses écritures relativement à ces prétentions qui ne figurent que dans le dispositif des conclusions.

La société Du [Adresse 1] en sera déboutée.

3. Sur la compensation

La société Du [Adresse 1] et la société New Deal Trade International étant réciproquement créanciers et débiteurs l'un de l'autre, il y a lieu de constater que le paiement de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit par compensation et que des comptes seront à faire entre les parties lors de la libération des lieux.

4. Sur le manquement à l’obligation de jouissance paisible

La société New Deal Trade International se fonde sur le manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible et retient que 
- la société Du [Adresse 1] a manqué à son obligation de sécurisation du site obligeant la société New Deal Trade International à mettre en place une prestation de gardiennage. 

La société Du [Adresse 1] relève que 
- la société New Deal Trade International ne fonde pas sa demande en droit en ne visant aucun texte. 
- le bail prévoit que le locataire fera son affaire personnelle de la surveillance des locaux de sorte que la locataire est seule responsable du cambriolage dont elle dit avoir été victime et de ses effets.

***

L’article 12 du code de procédure civile prévoit que Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, la locataire ne cite pas expressément l’article 1719 du code civil mais fonde expressément ses demandes sur le manquement du bailleur à son obligation de jouissance qui découle du texte précité. La demande n’est donc pas sans fondement juridique.



Sur le fond, l’article 12 des deux baux convenus entre les parties prévoit que « Le Preneur s’engage à faire son affaire personnelle de l’assurance, la surveillance et la protection des locaux qui lui sont loués et de son contenu, et de contracter toutes assurances pour les vols, cambriolages et sinistres dont il vient d’être question ».

Ainsi, il n’est pas établi que le bailleur se serait engagé à assurer une prestation de gardiennage du site. L’obligation de jouissance paisible portant sur les locaux loués, la société New Deal Trade International ne rapporte pas la preuve qu’elle n’aurait plus eu accès à ses locaux de sorte qu’aucun manquement à l’obligation de jouissance paisible n’est établi. 

La société New Deal Trade International sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice passé comme au titre d’un préjudice futur.

5. Sur les autres demandes

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, l'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance par la société Du [Adresse 1] d'un congé pour démolir, il lui appartient d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise.

En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les dépens pourront être directement recouvrés par Me Bertrand RACLET, avocat, membre de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES. 


Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société Du [Adresse 1] sera condamnée à verser à la société New Deal Trade International la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile.


Sur l'exécution provisoire

En vertu des articles 514 et suivants du code de procédure civile dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l'espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’existence du droit de repentir du bailleur rend l'exécution provisoire incompatible avec la nature de l'affaire et elle sera écartée.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Fixe à 858.448 euros le montant de l’indemnité d’éviction du par la société Du [Adresse 1] à la société New Deal Trade International et composée comme suit : 
- 244.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction principale
- 24.400 euros au titre des frais de remploi
- 84.913 euros au titre des frais de réinstallation
- 110.678 euros au titre des frais de déménagement
- 286.000 euros hors taxes au titre des frais spécifiques
- 103.457 euros au titre du trouble commercial
- 5.000 euros au titre des frais administratifs divers
Outre les frais de licenciement et de double loyer qui seront mis à la charge de la société Du [Adresse 1] sur justificatifs ;

Condamne la société New Deal Trade International à payer à la société Du [Adresse 1] la somme de 216.325€/an hors taxes et hors charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à la libération effective des locaux ;

Déboute la société Du [Adresse 1] de sa demande d’indexation et de sa demande d’intérêts avec capitalisation ;

Dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit ;

Déboute la société New Deal Trade International de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la société Du [Adresse 1] aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire et qui pourront être recouvrés directement par Me Bertrand RACLET, membre de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES ;

Condamne la société Du [Adresse 1] à verser à la société New Deal Trade International la somme de 10.000 au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

Ecarte l’exécution provisoire ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;


Fait au Palais de Justice, le 25 avril 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame [K] Madame [Y]