Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 25 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/07612 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X5N3
N° de MINUTE : 24/00628

DEMANDEUR


SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE D’[7] SITUEE [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice et actuellement la société VERTFONCIE, agissant elle même poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

DEFENDEUR

S.C.I. INVESTISSEMENT IMMOBILIER MAS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 29 Février 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

La société Investissement Immobilier Mas est propriétaire des lots 1210, 1285 et 1236 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] soumis au statut des immeubles en copropriété. 

Par jugement du 3 mai 2021, le tribunal de proximité de Saint-Ouen a condamné la société Investissement Immobilier Mas à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence d’[7] sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93) (le syndicat des copropriétaires) les sommes suivantes : 
- 3.763,02 euros au titre des charges impayées suivant décompte arrêté au 17/02/2021, charges du 1er trimestre 2021 incluses ;
- 194,42 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965 ;
- 200 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par exploit du 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires, a fait assigner la société Investissement Immobilier Mas devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 11.476,41 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues arrêté au 1er juillet 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure,
- 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement,
- 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- les dépens, qui comprendront les frais de commandement ou sommation de payer préalable à la présente procédure, ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l’exécution du jugement à intervenir. 

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de la société Investissement Immobilier Mas par la présence de son nom sur la boite aux lettres ainsi que par la confirmation de l’agent de la poste, la défenderesse n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 21 novembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 29 février 2024 et mise en délibéré au 25 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété


L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. 
Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

- un extrait cadastral modèle 1 émis le 23/06/2023 ;
- l’extrait du compte copropriétaire de la société Investissement Immobilier Mas pour la période du 2ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2023 inclus 
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 16 septembre 2020, 30 juin 2021, 26 septembre 2022, 23 novembre 2022 ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire du 1 er avril 2021 au 30 juin 2023.

Il ressort des éléments produits que le solde débiteur de 11.476,41 inclut des frais de recouvrement à hauteur de 355 euros. Ces frais seront traités comme tels aux termes du présent jugement et viendront en déduction du montant demandé au titre des charges.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la société Investissement Immobilier Mas à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.121, 41 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2022.


Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mise en demeure de 38 euros au titre de la mise en demeure du 25 novembre 2022 et de 32 euros au titre de la relance après mise en demeure. Toutefois, la relance n’a pas été nécessaire à la présente procédure. Les intérêts moratoires ont commencé à courir à compter de la première mise en demeure envoyée le 25 novembre 2022. Les autres mises en demeure ou relances n’ont pas été nécessaires à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.

En outre, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de constitution de dossier avocat à hauteur de 165 euros et de frais de suivi du dossier avocat à hauteur de 120 euros. 
Cependant, ces diligences entrent dans les missions normales du Syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété et n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la société Investissement Immobilier Mas sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 38 euros au titre des frais de recouvrement, cette somme représentant le montant dû au titre de la mise en demeure du 25 novembre 2022.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la société Investissement immobilier Mas ne règle pas régulièrement ni spontanément sa dette à la copropriété. Elle a laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. La société Investissement Immobilier Mas est coutumière du fait ayant déjà été condamnée par jugement du tribunal de proximité de Saint-Ouen du 3 mai 2021 sans qu’elle ne modifie ses pratiques.

Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. L’inertie de la copropriétaire défaillante oblige les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’attitude de la société Investissement Immobilier Mas relève de la mauvaise foi et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.

Par conséquent, la société Investissement Immobilier Mas sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros.

Sur les autres demandes

La société Investissement Immobilier Mas, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance à l’exclusion de frais de commandement de payer ou de sommation préalable à l’instance qui ne constituent pas des diligences nécessaires à l’introduction de l’instance.

La société Investissement Immobilier Mas sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne la société Investissement Immobilier Mas à verser le syndicat des copropriétaires de la Résidence d’[Localité 8], sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93) la somme de de 11.121,41 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 novembre 2022 ;

Condamne la société Investissement Immobilier Mas à verser au le syndicat des copropriétaires de la Résidence d’[Localité 8], sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93) la somme de 38 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne la société Investissement Immobilier Mas à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence d’[Localité 8], sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93) la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société Investissement Immobilier Mas aux dépens ;

Condamne la société Investissement Immobilier Mas à verser syndicat des copropriétaires de la Résidence d’[Localité 8], sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CARLIER