Tribunal Judiciaire · Chambre 23 / Proxi référé — 23 avril 2024

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 D’AUBERVILLIERS
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N° RG 24/00640 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7BD

Minute : 





S.A. IMMOBILIER 3 F
Représentant : Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397


C/

Monsieur [M] [E]
Madame [U] [E]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Avril 2024




DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3 F
Groupe d’Action immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 141 533, ayant son siège social sis 159 rue Nationale, 75013 PARIS, 

représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau des Hauts de Seine 




DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [E]
17 rue des Quatre Chemins
Logement 6121
93300 AUBERVILIERS

non comparant, ni représenté

Madame [U] [E] épouse [E]
17 rue des Quatre Chemins
Logement 6121
93300 AUBERVILIERS

comparante





DÉBATS :

Audience publique du 19 Mars 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2024, par Madame Elsa PERDRISOT, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Louise MULLER, greffière placée.



Le 

Copie exécutoire :
Me HALIMI

Copie certifiée conforme :
M. [E]
Mme [E]



EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11/07/2019, il a été donné à bail à Monsieur [M] [E] et Madame [U] [E] épouse [E] un immeuble à usage d'habitation, situé 17 rue des Quatre Chemin, 93 300 AUBERVILLIERS.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à chacun des défendeurs le 24/07/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 4531,83 euros en principal.

Par actes du 17/01/2024, SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [M] [E] et Madame [U] [E] épouse [E] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [E] et Madame [U] [E] épouse [E] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [M] [E] et Madame [U] [E] épouse [E] ;condamner solidairement Monsieur [M] [E] et Madame [U] [E] épouse [E] au paiement à titre provisionnel :d’une somme de 4658,90 euros au titre de l’arriéré locatif ;d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;d’une somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.
A l'audience la bailleresse actualise sa demande en paiement à la somme de 3045,90 euros (février inclus) au titre de l’arriéré dû au 11/03/2024, maintient ses autres prétentions et précise qu’elle ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et clause de déchéance en cas de non-respect des délais accordés avec une mensualités permettant d’apurer la dette sur 36 mois.
Madame [U] [E] épouse [E] reconnaissent le montant de la dette locative, mais elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme 50 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle précise percevoir 500 euros de ressources mensuelle et avoir à sa charge 3 enfants âgés de 20, 16 et 14 ans, le benjamin étant atteint d’autisme.
Cité à étude, Monsieur [M] [E] n’a pas comparu et n’a pas été représenté. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande : 

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 18/01/2024, soit 6 semaines au moins avant l’audience. 

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CAF le 26/07/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17/01/2024. L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement : 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du commandement, de l’assignation et du décompte produits, que Monsieur [M] [E] et Madame [U] [E] épouse [E] sont redevables envers SA IMMOBILIERE 3F de la somme de 3015,12 euros (février inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte du 11/03/2024 (frais de rejet de prélèvement pour 30,78 euros déduits en l’absence de preuve qu’ils seraient dus contractuellement) ; ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [M] [E] et Madame [U] [E] épouse [E] étant unis par les liens du mariage à la date de l’ordonnance, la condamnation prononcée sera solidaire.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.


S’agissant du constat de la résiliation du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 24/07/2023 n’ont pas été réglées dans les deux mois de ce dernier. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 24/09/2023 à minuit. 

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à la reprise du paiement des loyers courants et en l’absence d’opposition du bailleur, il convient d’autoriser Madame [U] [E] épouse [E] à s’acquitter de la dette locative en plusieurs mensualités selon les modalités fixées au dispositif et de suspendre la résiliation du bail pendant le cours des délais de paiement accordés, sous réserve que ces derniers soient bien respectés.
A défaut de respecter les délais de paiement accordés et/ou de payer ponctuellement le loyer et les charges courants au terme convenu dans le contrat de bail, la résiliation reprendra ses effets. Monsieur [M] [E] et Madame [U] [E] épouse [E] ainsi que tous occupants de leur chef pourront alors être expulsés et les sommes restant dues deviendront en totalité exigibles.
Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les effets de la résiliation du bail étant suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement, il convient de rappeler, qu’en cas de non-respect des délais fixés au dispositif, il y a lieu de condamner Monsieur [M] [E] et Madame [U] [E] épouse [E], eu égard au caractère ménager de la dette, solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. 

L’indemnité sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/03/2024.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [M] [E] et Madame [U] [E] épouse [E] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de SA IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire, assortie de l'exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DECLARONS l’action de SA IMMOBILIERE 3F recevable ;

CONSTATONS, à compter du 24/09/2023 à minuit, la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur les lieux loués situés au 17 rue des Quatre Chemin, 93 300 AUBERVILLIERS ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [E] et Madame [U] [E] épouse [E] à payer à SA IMMOBILIERE 3F, la somme provisionnelle de 3015,12 euros (février inclus) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 11/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [U] [E] épouse [E] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 50 euros, payables en plus du loyer et des charges courants, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, suivies d’une 36ème mensualité payable dans les mêmes conditions et constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

DISONS qu'en cas de respect par Madame [U] [E] épouse [E] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS que faute de respecter ponctuellement les modalités de règlement accordées (que le manquement porte sur l’arriéré ou sur les loyers et charges courants) :

la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [M] [E] et Madame [U] [E] épouse [E], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ; Monsieur [M] [E] et Madame [U] [E] épouse [E] seront solidairement condamnés à payer à SA IMMOBILIERE 3F, à compter du 1/03/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;
RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTONS SA IMMOBILIERE 3F de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [E] et Madame [U] [E] épouse [E] aux dépens ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions.


LA GREFFIERE LA JUGE