Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 25 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/07676 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X5OB
N° de MINUTE : 24/00623

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6], pris en la personne de son Administrateur judiciaire provisoire, la SELARL BLERIOT ET ASSOCIES.
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

DEFENDEUR

Société HD SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE (SCCV HD)
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 29 Février 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier présent lors du prononcé.


EXPOSE DU LITIGE


La société H.D. (RCS 790.681.399) était propriétaire des lots n° 14 2963, 14 2964, 14 2965, 14 2966, 14 2967, 14 2968, 14 2969, 14 2970, 14 2971, 14 2972 et 14 2973 au sein de l’immeuble sis résidence [Adresse 6], à [Localité 5] (93) soumis au statut des immeubles en copropriété. 

Par jugement du 14 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné la société H.D. à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], à [Localité 5] (93) les sommes suivantes : 
- 170.772,06 euros au titre des charges impayées arrêtées au 28 avril 2022, appel provisionnel du 2e trimestre 2022 inclus ;
- 1.000 euros à titre de dommages-intérêts 
Outre les dépens.

Par exploit du 18 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], à [Localité 5] (93) représenté par son administrateur provisoire la Selarl Blériot et Associés (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société H.D. (RCS 790.681.399) devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes:
- 46.847,87 euros ;
- 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 2.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ;
Outre les dépens

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignée par PV 659, la défenderesse n’a pas comparu.

La clôture a été prononcée le 21 novembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 29 février 2024 et mise en délibéré au 25 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

- la fiche de l’immeuble incluant le relevé de formalités publiées au service de la publicité foncière ;
- le justificatif de transfert du permis de construire au bénéfice de la société H.D. ;
- l’acte notarié du 27 décembre 2018 ;
- les décisions de l’administrateur provisoire ;
- les appels de charges dont l’appel émis le 3 juillet 2023 pour un montant de 10.454,37 euros au titre du 3e trimestre 2023 ;
- un relevé de compte copropriétaire au 12/07/2023

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la société H.D. (RCS 790.681.399) à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 46.847,87 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété. 

Cette somme correspond selon le décompte produit à la dette arrêtée au 12 juillet 2023 appel provisionnel du 3e trimestre 2023 inclus et non appel du 2e provisionnel uniquement inclus. En effet il ressort des décompte et appel de fonds que le 3e trimestre 2023 a bien été appelé. Le montant de l’appel à 10.454,37 euros figurant également dans les éléments de discussion de l’assignation (page 7). Il convient donc de considérer que le 3e trimestre 2023 est inclus dans le montant appelé.


Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la société H.D. (RCS 790.681.399) ne règle pas régulièrement ni spontanément sa dette à la copropriété. Elle a laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. La société H.D. (RCS 790.681.399) est coutumière du fait ayant déjà été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 novembre 2022 sans qu’elle ne modifie ses pratiques.

Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. L’inertie de la copropriétaire défaillante oblige les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’attitude de la société H.D. (RCS 790.681.399) relève de la mauvaise foi et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.

Par conséquent, la société H.D. (RCS 790.681.399) sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros.


Sur les autres demandes

La société H.D. (RCS 790.681.399), qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

La société H.D. (RCS 790.681.399) sera également condamnée à verser 2.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne la société H.D. (RCS 790.681.399) à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], à [Localité 5] (93) la somme de 46.847,87 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 12 juillet 2023, provision du 3ème trimestre de l’année 2023 incluse ;

Condamne la société H.D. (RCS 790.681.399) à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], à [Localité 5] (93) la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société H.D. (RCS 790.681.399) aux dépens;

Condamne la société H.D. (RCS 790.681.399) à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], à [Localité 5] (93) la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Fait au Palais de Justice, le 25 avril 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CARLIER