Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies
délivrées le :


■

18° chambre 
1ère section


N° RG 23/02360 
N° Portalis 352J-W-B7H-CY7DH

N° MINUTE : 7

Assignation du :
16 Février 2023

contradictoire








ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 25 Avril 2024

DEMANDEURS 

Monsieur [F] [S]
[Adresse 2]
[Localité 8]

S.C.I. PRINCESSE
[Adresse 12]
[Localité 6]

S.A.R.L. [3]
[Adresse 5]
[Localité 7]

Tous trois représentés par Me Gabriel AKNIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0112



DEFENDERESSE 

S.N.C. [Adresse 11]
[Adresse 1]
[Localité 9]

représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE YGOUF ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0479







MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DEBATS

A l’audience du 1er février 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 mars 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 25 Avril 2024.



ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort




Par acte sous seing privé du 21 mars 2017, la société SNC [Adresse 4] a donné à bail commercial en état futur d’achèvement à Monsieur [F] [S], en présence de la société SCI PRINCESSE, des locaux correspondant à un bâtiment sur trois étages, dont un étage en sous-sol, à usage de garage situé [Adresse 4] à [Localité 10], pour une durée de douze années à compter de la date d’achèvement prévisionnellement fixée au 1er septembre 2018, moyennant un loyer annuel en principal de 850.000 euros hors taxes hors charges, pour une activité d’école ou de centre de formation.

La SCI PRINCESSE a consenti à garantir, par une promesse d’affectation hypothécaire conventionnelle, les obligations de Monsieur [F] [S] au titre du bail susvisé.

Le bail a été consenti sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire définitif au plus tard le 15 juillet 2017, obtenu le 20 juin 2017 et devenu définitif.

Par décision du 26 janvier 2018, l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, convoquée spécialement à la demande de la SNC [Adresse 4], a refusé le changement de destination des locaux d’un usage de garage à un usage d’établissement scolaire.

Par décision du 23 mai 2018, l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a également refusé que les travaux sollicités par la SNC [Adresse 4] soient réalisés. 

Par acte d’huissier du 20 juillet 2018, la SNC [Adresse 4] a fait assigner à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Paris le syndicat des copropriétaires en nullité des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2018 ayant rejeté les autorisations de travaux.

Par jugement du 18 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté l’intégralité des demandes de la SNC [Adresse 4].





Par arrêt du 13 mars 2019, la Cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 18 décembre 2018. 

L’immeuble n’ayant pas été achevé dans les délais convenus, la société SARL [3] (ci-après la SARL [3]), venant aux droits de Monsieur [F] [S], et la SCI PRINCESSE ont, par acte d’huissier du 7 janvier 2019, fait assigner en référé devant le président du tribunal de grande instance de Paris la SNC [Adresse 4] aux fins notamment d’obtenir sa condamnation à mettre à disposition un immeuble équivalent à celui qui était initialement prévu au bail et à prendre à sa charge tous les coûts jusqu’à la livraison de l’immeuble prévu au bail.

Par ordonnance de référé du 1er février 2019, le président du tribunal de grande instance de Paris a rejeté l’intégralité de ces demandes au motif qu’il n’y avait lieu à référé sur celles-ci.

La SCI PRINCESSE et la SARL [3] ayant à nouveau assigné en référé la SNC [Adresse 4] aux mêmes fins, le président du tribunal de grande instance de Paris a, par ordonnance du 2 août 2019, rejeté leurs demandes au motif qu’il n’était justifié d’aucune circonstance nouvelle depuis l’ordonnance du 1er février 2019 qui justifierait de modifier la décision rendue. 

Par acte d’huissier du 16 février 2023, Monsieur [F] [S], la SCI PRINCESSE et la SARL [3] ont assigné la SNC [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Paris sur le fondement des articles 1104, 1304, 1217, 1221, 1231-1 et 1719 du code civil aux fins de :
« CONSTATER la résiliation du contrat de BEFA du 21 mars 2017 aux torts exclusifs de la société SNC [Adresse 4] ;
En conséquence,
CONDAMNER la société SNC [Adresse 4] à verser à Monsieur [F] [S] une indemnité de 100.000 € à parfaire, et correspondant à la perte du droit au bail ainsi qu’aux frais engagés par ce dernier dans les démarches qu’il a entrepris dans ce projet ;
CONDAMNER la société SNC [Adresse 4] à verser à Monsieur [F] [S] la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; »

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 16 août 2023, la SNC [Adresse 4] a soulevé devant le juge de la mise en état une fin de non-recevoir tirée de la prescription et du défaut d’intérêt à agir des demanderesses.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, la SNC [Adresse 4] demande au juge de la mise en état, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile et des articles 1221, 1228, 1304-6, 2224 et 2243 du code civil, de bien vouloir : 
« DÉCLARER irrecevable l’action initiée par Monsieur [F] [S], les Sociétés SCI PRINCESSE et [3] pour cause de prescription, et pour défaut d’intérêt à agir,
DÉBOUTER purement et simplement Monsieur [F] [S], les Sociétés SCI PRINCESSE et [3] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
CONDAMNER in solidum ou au besoin de manière solidaire Monsieur [F] [S], la SCI PRINCESSE et la Société [3] au paiement à la SNC DU [Adresse 4] de la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de l’instance. »






La SNC [Adresse 4] fait valoir que la prescription quinquennale de l’action en résiliation du bail commercial litigieux et de toute action en responsabilité contractuelle relative à celui-ci court à compter du jour à partir duquel le preneur pouvait en poursuivre l’exécution, à savoir le jour de la réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire. Son action est donc prescrite depuis le 21 juin 2022, le permis de construire ayant été obtenu le 21 juin 2017. 

Par ailleurs, la SNC [Adresse 4] soutient que l’autorisation des copropriétaires ne saurait constituer une condition suspensive du bail, auquel cas le contrat serait sans objet faute d’accomplissement de l’une de ses conditions de validité. En conséquence, les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires ne sauraient constituer le point de départ de la prescription de l’action du preneur.

Elle ajoute que les actions initiées par la SCI PRINCESSE et par la SARL [3] ne sont pas des actes interruptifs ou suspensifs de prescription dès lors que ces actions ont toutes été soit jugées irrecevables soit définitivement rejetées.

S’agissant du défaut d’intérêt à agir de la SCI PRINCESSE, la demanderesse à l’incident soutient que celle-ci, en sa qualité de garante hypothécaire du paiement des loyers du bail, n’a aucun intérêt à agir en réparation de son préjudice dès lors qu’en cas de caducité du bail telle que recherchée par cette action, elle échapperait à toute obligation financière. 

S’agissant du défaut d’intérêt à agir de la SARL [3], elle expose que celle-ci ne saurait prétendre à un préjudice qui serait né antérieurement à sa substitution dans les droits de Monsieur [F] [S], signataire du bail commercial litigieux.

S’agissant, enfin, du défaut d’intérêt à agir de Monsieur [F] [S], elle relève que celui-ci n’a cessé de faire régulariser des substitutions pour pouvoir prétendre in fine à l’obtention de dommages et intérêts. 


Par conclusions en réponse sur incident notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023, Monsieur [F] [S], la SCI PRINCESSE et la SARL [3] demandent au juge de la mise en état, sur le fondement des articles 1104, 1304, 1217, 1221, 1231-1 et 1719 du code civil et des articles 143, 145, 700 et 798 du code de procédure civile, de :
« - JUGER que l’action initiée par Monsieur [F] [S], la SCI PRINCESSE et [3] n’est pas prescrite ;
- JUGER que Monsieur [F] [S], la SCI PRINCESSE et [3] sont recevables à agir dans le cadre de la présente action ;
- CONSTATER la résiliation du contrat de BEFA du 21 mars 2017 aux torts exclusifs de la société SNC [Adresse 4] ;
- ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire en nommant tel expert qui lui plaira aux fins d’une évaluation de la valeur du droit au bail ;
- FIXER la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir ;
- CONDAMNER la société SNC [Adresse 4] à verser à Monsieur [F] [S] la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- DEBOUTER purement et simplement la SNC [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; »





Les défendeurs à l’incident, qui ne contestent pas que le bail a été conclu sous l’unique condition suspensive de l’obtention par le bailleur d’un permis de construire, font valoir que le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité contractuelle résultant de l’impossibilité d’exploiter les locaux loués conformément à leur destination doit être fixé au jour où le dommage s’est manifesté de façon certaine. Au cas d’espèce, ils estiment que le délai de prescription n’aurait commencé à courir qu’à compter de l’arrêt définitif d’appel du 13 mars 2019, dont les demandeurs à l’action auraient été officiellement informés le 23 avril 2019.

Pour ce qui est de l’intérêt à agir de la SCI PRINCESSE, ils soutiennent que dans la mesure où elle a consenti une hypothèque conventionnelle en garantie des engagements du preneur, elle dispose d’un intérêt à agir dans le cadre des actions relatives à l’exécution du bail ainsi qu’aux manquements contractuels pouvant en résulter. Elle ajoute que le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris avait déjà rejeté, par ordonnance du 1er février 2019, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SCI PRINCESSE soulevée par la SNC [Adresse 4].

Pour ce qui est de l’intérêt à agir de Monsieur [F] [S] et de la SARL [3], il est soutenu que, dans un souci de sécurité juridique, dès lors que la SNC [Adresse 4] contesterait systématiquement l’intérêt à agir des demandeurs, il était impératif qu’ils soient tous deux attraits à la cause. 

Enfin, les défendeurs à l’incident sollicitent la désignation d’un expert aux fins d’obtenir une évaluation fiable de la valeur du droit au bail à la date à laquelle il a été pris connaissance de l’impossibilité de réalisation du bail commercial envisagé et pouvoir ainsi chiffrer le préjudice allégué par le preneur.

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience d’incident du 1er février 2024 et mise en délibéré au 14 mars 2024, prorogé au 25 avril 2024, les parties en ayant été avisées.

*

MOTIFS DE LA DECISION

À titre luminaire, en application de l’article 789 du code de procédure civile, « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (...) 6° statuer sur les fins de non-recevoir ». 

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Aux termes des articles 2240 et suivants du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, y compris lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure ; en revanche, l’interruption est non avenue si sa demande est définitivement rejetée. 






En l’espèce, les demandeurs à l’action principale allèguent d’un préjudice qui résulterait de l’impossibilité d’exploiter les locaux conformément à la destination prévue au bail, à savoir un usage d’école ou de centre de formation.

Dès lors, le preneur aurait a priori eu connaissance de cette impossibilité d’exploiter les locaux conformément à leur destination à compter du rejet par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 26 janvier 2018 de la résolution visant à autoriser la SNC [Adresse 4] à procéder au changement de destination des locaux, peu important que l’accord des copropriétaires ne soient pas une condition suspensive du bail.

Toutefois, en matière d’action en responsabilité, le point de départ du délai de prescription, suppose l’existence d’un dommage certain et non d’un dommage hypothétique. 

En l’espèce, le dommage subi par le preneur ne s’est manifesté, en toute certitude, qu’à compter de la décision passée en force de chose jugée du 13 mars 2019, rendue par la cour d’appel de Paris, statuant sur les demandes en nullité des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires ayant refusé le changement de destination des locaux et la réalisation des travaux nécessaires.

Le délai de prescription de l’action intentée par les demandeurs dans le cadre de la présente instance court donc à compter de cette date jusqu’au 13 mars 2024.

En conséquence, l’assignation ayant été délivrée le 16 février 2023, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en résiliation du contrat de bail commercial en état futur d’achèvement du 21 mars 2017 et en réparation de leur préjudice intentée par Monsieur [F] [S], la SCI PRINCESSE et la SARL [3], sans qu’il y ait lieu d’examiner le caractère éventuellement interruptif ou suspensif de prescription des actes de procédure intervenus depuis.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Monsieur [F] [S], de la SCI PRINCESSE et de la SARL [3]

Selon l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée, et pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Sur l’intérêt à agir de Monsieur [F] [S]

En l’espèce, Monsieur [F] [S] est signataire du bail litigieux. En sa qualité de preneur initial, et dans la mesure où l’action intentée dans le cadre de la présente instance vise à obtenir la résiliation du contrat de bail commercial ainsi que la réparation du préjudice subi par le preneur en raison des manquements contractuels qu’il reproche à son bailleur, il dispose d’un intérêt à agir.

En conséquence, il y a lieu de déclarer Monsieur [F] [S] recevable en son action. 





Sur l’intérêt à agir de la SARL WSE-[3]

En l’espèce, le bail litigieux stipule en son article préliminaire intitulé « Substitution » que « Le Preneur pourra se substituer (ou céder son droit au bail), avant la date de prise d’effet du Bail, intégralement dans ses droits et obligations nées des présentes toute société qui serait constituée pour exploiter l’établissement pédagogique [3]. Le Bailleur consent dès à présent expressément à toute substitution du Preneur (ou cession de droit au bail comme il est dit ci-dessus) sous réserve d’en avoir été préalablement averti par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans un délai de quinze (15) jours avant cette substitution. La société substituée ou le cessionnaire reprendra l’intégralité des droits et obligations nées des présentes, y compris au regard des garanties mentionnées ci-après, la société substituée ou le cessionnaire devant fournir les mêmes garanties que le Preneur au titre du Bail. »

Par lettre recommandée du 18 décembre 2018, Monsieur [F] [S] informait, selon les modalités convenues, la SNC [Adresse 4] de ce qu’il entendait se prévaloir de la stipulation du bail susvisée et ainsi voir la SARL [3] le substituer dans ses droits.

L’action intentée dans le cadre de la présente instance vise à obtenir la résiliation du contrat de bail commercial ainsi que la réparation du préjudice subi par le preneur en raison des manquements contractuels qu’il reproche à son bailleur. Les modalités convenues au bail ayant été dûment accomplies par le preneur, la substitution de la SARL [3] dans ses droits est effective de sorte qu’elle est titulaire du bail et qu’à ce titre, elle dispose d’un intérêt à agir dans le cadre de la présente instance, peu important que le préjudice soit éventuellement né antérieurement à sa substitution. 
 
En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SARL [3]. 

Sur l’intérêt à agir de la SCI PRINCESSE

En l’espèce, le bail litigieux, dont la SCI PRINCESSE est signataire en qualité d’intervenante, stipule en son article XX intitulé « Dépôt de garantie – Garantie hypothécaire » que « la SCI Princesse a accepté de garantir les obligations du Preneur au titre du Bail. (…) En particulier, la SCI Princesse consent ce jour par acte séparé, à ses frais ou à ceux du Preneur, au profit du Bailleur une promesse d’affectation hypothécaire conventionnelle (…) ». 

L’action intentée dans le cadre de la présente instance vise à obtenir la résiliation du contrat de bail commercial ainsi que la réparation du préjudice subi par le preneur en raison des manquements contractuels qu’il reproche à son bailleur. Dans la mesure où elle a consenti une hypothèque conventionnelle en garantie des engagements du preneur au titre de ce bail, la décision à intervenir au fond aura une incidence sur la situation juridique de la SCI PRINCESSE, de sorte qu’elle dispose d’un intérêt à agir dans le cadre de la présence instance.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SCI PRINCESSE.

Sur la demande de désignation d’un expert judiciaire

À titre liminaire, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.






Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, faire l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. 

Il résulte de l’article 146 du code de procédure civile qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver mais qu’en aucun cas elle ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Selon l’article 263 du même code, une expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En application de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

En l’espèce, le preneur sollicite qu’une mesure d’instruction soit ordonnée afin d’évaluer la valeur du droit au bail et ainsi déterminer l’indemnité qui lui serait due au titre de l’impossibilité d’exploiter les locaux loués conformément à leur destination, alors que le bailleur conteste avoir manqué à son obligation de délivrance conforme. Il est donc nécessaire, dans le cadre d’une bonne administration de la justice, qu’il soit statué préalablement au fond sur l’existence et la nature du préjudice allégué, avant, le cas échéant, de désigner un expert afin de donner son avis sur le montant des sommes dues au titre de la réparation de cet éventuel préjudice.

En conséquence, la demande de désignation d’un expert judiciaire formée par Monsieur [F] [S], la SCI PRINCESSE et la SARL [3] apparaissant, à ce stade, prématurée, il y a lieu de la rejeter et de renvoyer le dossier à la mise en état, précision faite qu’il incombe aux parties d’être diligentes sur le fond. 

Sur la demande de résiliation du contrat de bail commercial

Aux termes des articles 789 et 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour trancher une liste exhaustive de points juridiques ainsi que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, relatifs à l’incident.

En l’espèce, la demande de résiliation du contrat de bail commercial en état futur d’achèvement aux torts exclusifs de la SNC [Adresse 4] formée par Monsieur [F] [S], la SCI PRINCESSE et la SARL [3] est une demande au fond qui ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état.

En conséquence, le juge de la mise en état n’aura d’autre choix que de se déclarer incompétent pour statuer sur cette demande.

Sur les autres demandes

Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’incident suivront le sort du principal.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif.

*




PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Se déclare incompétent pour statuer sur la demande de Monsieur [F] [S], la SCI PRINCESSE et la SARL [3] en résiliation du contrat de bail commercial en état futur d’achèvement aux torts exclusifs de la SNC [Adresse 4],

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action intentée par Monsieur [F] [S], la SCI PRINCESSE et la SARL [3],

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Monsieur [F] [S], de la SCI PRINCESSE et de la SARL [3],

Rejette la demande de désignation d’un expert judiciaire formée par Monsieur [F] [S], la SCI PRINCESSE et la SARL [3] aux fins d’évaluer la valeur du droit au bail,

Renvoie l'affaire à l’audience de mise en état du 27 juin 2024 à 11h30 pour conclusions au fond de la défenderesse,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

Dit que le sort des frais irrépétibles suivra le sort du principal,

Reserve les dépens de l'incident,

Faite et rendue à Paris le 25 Avril 2024.


Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES