Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 22 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Laurent LOYER


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08034 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BCB

N° MINUTE : 3







JUGEMENT 
rendu le 22 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [J] [E], demeurant [Adresse 3] - Actuellement : [Adresse 2]

représentée par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1567 

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés, 

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 avril 2024 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière




Décision du 22 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08034 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BCB




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2015, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Monsieur [R] [J] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 273,70 euros et d'une provision pour charges de 105 euros.

Suite à la réalisation de travaux de réhabilitation de l'immeuble où se trouvent les lieux loués, une convention de relogement provisoire dans un logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer de 864,69 euros et d'une provision pour charges locatives de 155,69 euros, a été proposée à Monsieur [R] [J] [E].

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2541,34 euros au titre de l'arriéré locatif portant sur les lieux loués au [Adresse 3] à [Localité 5], visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Une dette locative s'étant également constituée pour le logement provisoire à hauteur de 1350,48 euros (au 31 mai 2023, une sommation de payer cette somme a été adressée à Monsieur [R] [J] [E] le 22 mai 2023 pour la somme de 918,75 euros.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [R] [J] [E] le 13 Juin 2022.

Par assignation délivrée le 10 octobre 2023, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire :
- prononcer la résolution de la convention de relogement provisoire en date du 21 juin 2022,
- condamner Monsieur [R] [J] [E] à verser la somme de 1350,48 euros au titre de l'arriéré locatif dû à propos du logement provisoire, arrêtée au 12 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [J] [E], ainsi que celle de son chef, du logement précaire sis [Adresse 2] à [Localité 5] avec le cas échéant le concours de la force publique et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou de la signification de la décision à intervenir

- prononcer la résiliation du bail relatif aux locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [R] [J] [E] avec le cas échéant le concours de la force publique et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou de la signification de la décision à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 2604,95 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 21 décembre 2023, l'affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état.

À l'audience du 12 février 2024, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 février 2024, s'élève désormais à 2521,13 euros s'agissant des locaux loués au [Adresse 3] à [Localité 5], 1478,74 euros s'agissant [Adresse 2] à [Localité 5]. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur.

Monsieur [R] [J] [E] reconnaît en effet le montant de ses dettes locatives et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement des sommes suivantes :
-S'agissant du bail principal, une mensualité d'apurement de 50 euros par mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant et le solde le 13ème mois.
-S'agissant de la convention de relogement provisoire, 10 euros par mois pendant 13 mois, puis 50 euros par mois à partir de la 14ème échéance pendant 25 mois, le solde étant versé le 26ème mois.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité
La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond
Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme " un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ". Enfin, l'article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ", et l'article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 10 juin 2022, Monsieur [R] [J] [E] n'a manifestement pas réglé la dette locative de 2541,34 euros qui y était mentionnée.

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 12 février 2024, Monsieur [R] [J] [E] lui devait la somme de 2521,13 euros, soustraction faite des frais de procédure, s'agissant des lieux loués au [Adresse 3] à [Localité 5] ; 1478,74 euros s'agissant [Adresse 2] à [Localité 5].

Le défendeur n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ces montants, il sera condamné à payer ces sommes à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution des deux contrats aux torts exclusifs de Monsieur [R] [J] [E] et son expulsion.

Cependant, l'article 1228 du code civil dispose que " le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts " et l'article 1343-5 du même code dispose que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".

En l'espèce, cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, le contrat de bail se poursuivra à l'issue de ce plan à défaut de congé ou de résiliation amiable. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu'un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle dont le montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges.


L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) ou à son mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [R] [J] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

-S'agissant des lieux loués au [Adresse 3] à [Localité 5] :

CONDAMNE Monsieur [R] [J] [E] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 2521,13 euros (deux mille cinq cent vingt et un euros et treize centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [R] [J] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 27 octobre 2015, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l'hypothèse d'une telle résiliation,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] [E] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) le solde de la dette locative,

AUTORISE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [R] [J] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] [E] à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

-S'agissant des lieux loués au sis [Adresse 2] à [Localité 5] :

CONDAMNE Monsieur [R] [J] [E] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 1478,74euros (mille quatre cent soixante dix huit euros et soixante quatorze centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [R] [J] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 13 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), puis à partie de la 14ème échéance, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), pendant 25 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et,



DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 27 octobre 2015, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l'hypothèse d'une telle résiliation,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] [E] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) le solde de la dette locative,

AUTORISE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [R] [J] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] [E] à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

Et en toute hypothèse,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] [E] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 10 octobre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge