Tribunal Judiciaire · Service des référés — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58702 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3KGW

N° : 8-CB

Assignation du :
17 août 2023
[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 25 avril 2024



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. 




DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT - OPH
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173


DEFENDERESSE

La société PROBAT75
[Adresse 1]
[Localité 5]

non représentée 




DÉBATS

A l’audience du 14 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 26 juin 2020, l'Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] HABITAT-OPH (ci-après [Localité 6] HABITAT- OPH) a consenti à la société PROBAT75 un bail professionnel portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 20.316,59 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d'avance.

Le bail précise en page 7 qu'il est soumis aux dispositions de l'article 57A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et relève pour le surplus des dispositions du code civil.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 19 avril 2023, un commandement de payer la somme en principal de 39.745,57 euros au titre des loyers et charges échus au 12 avril 2023, 2eme trimestre 2023 inclus, le commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivré le 17 août 2023, fait citer la société PROBAT75 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

A titre principal :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 19 mai 2023 ;

- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ; 

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal de désigner et ce aux frais, risques et périls du locataire ;

- condamner la société PROBAT75, à titre de provision, au paiement de la somme de 35.703,14 euros (soit la somme de 32.351,75 euros au 31 mars 2022 + la somme de 3.079,24 euros entre le 1er avril 2023 et le 19 mai 2023 calculée au prorata temporis augmentée des charges s'élevant à 272,15 euros), selon décompte arrêté au 25 mai 2023, au titre de l'arriéré des loyers et charges ;

- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du dernier loyer trimestriel majoré de 20%, charges et taxes en sus à compter, à compter du 20 mai 2023, et condamner la société PROBAT75 au paiement de ladite indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux qui s'effectuera par la remise des clés ;

- dire que ces sommes seront majorées de l'intérêt au taux légal, ce à compter de leur date d'exigibilité ;

- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
- autoriser le [bailleur] à conserver le dépôt de garantie versé par le preneur à son entrée dans les lieux ;

- n'accorder aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant et de l'ancienneté de la dette ;

A titre subsidiaire :

- n'accorder des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordée à date fixe ;

- à défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, dire et juger que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l'expulsion du preneur ;

En tout état de cause :

-débouter purement et simplement la partie adverse de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société PROBAT75 au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société PROBAT75 aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL ;

-rappeler que l'ordonnance à intervenir sera de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

L'affaire, alors enrôlée sous le numéro de RG 23/56436, a été appelée pour la première fois à l'audience du 5 octobre 2023 et a fait l'objet d'une ordonnance de caducité compte-tenu du défaut de comparution du demandeur.

Ce dernier ayant justifié d'un motif légitime, il a été procédé par ordonnance du 23 novembre 2023 au relevé de caducité de l'assignation du 17 août 2023, et l'affaire a été ré-enrôlée sous le numéro de RG 23/58702.

A l'audience du 14 mars 2024 le demandeur, représenté, sollicite le bénéfice de son assignation.

La société PROBAT75, régulièrement citée à l'étude, n'a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024. 

MOTIFS

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1225 du même code énonce que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, accessoires ou charges à son échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 19 avril 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 19 mai 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la provision

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 
1° (…)
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, au vu du décompte dont dispose la présente juridiction, arrêté à la date du 25 juin 2023, l'obligation de paiement de la société PROBAT75 au titre des loyers, charges et accessoires n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 35.703,14 euros, 2eme trimestre 2023 inclus. La défenderesse sera condamnée par provision au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023, date du commandement de payer.

Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer trimestriel majoré de 20%, charges et taxes en sus. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En conséquence, le préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 2 464,72 euros TTC (7.394,18/3) calculée sur la base du dernier décompte produit, arrêté au 7 mars 2024. 

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Le bail stipule que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de premiers dommages et intérêts, en cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour un cause quelconque imputable au preneur.

Cependant, cette demande de conservation de la somme versée à titre de dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux, indépendamment des sommes qui pourraient être dues à titre de réparations locatives, se heurte à une contestation sérieuse en ce qu'elle s'analyse comme une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé de ce chef.



Sur les autres demandes

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, les conditions de l'article 1343-2 du code civil étant réunies.

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 19 mai 2023 ;

Disons que la société PROBAT75 devra libérer les locaux situés [Adresse 3] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la société PROBAT75 à payer à [Localité 6] HABITAT-OPH :

* la somme de 35.703,14 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 25 mai 2023, 2eme trimestre 2023 inclus, cette somme, portant intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023, date du commandement de payer ; 

*une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 2 464,72 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;

* la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la société PROBAT75 au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer (248,06 euros) ;

Autorisons la SELAS CLOIX & MENDES-GIL à recouvrer directement contre la partie défenderesse les dépens dont il a fait l'avance sans recevoir provision ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à PARIS le 25 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS