Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/08633
N° Portalis 352J-W-B7H-C2IUS



N° MINUTE : 4

Assignation du :
29 Juin 2023

Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [F] [I][2]

[2] 
[Adresse 2]
[Localité 9]





JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE GENERALE
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Valérie PANEPINTO, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0102



DEFENDERESSE

S.C.I. H&C IMMOBILIER
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentée par Maître Anne LEFORT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0547



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 05 Mars 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 30 juin 2014, la SCI H&C IMMOBILIER a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A. SOCIETE GENERALE, un local composé d’un rez-de-chaussée et d’un premier étage, représentant les lots 21 et 48 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 12] pour y exercer une activité exclusive de “banque, produits financiers, assurances et toute autre activité relevant de l’objet social du locataire”. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2012, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 68.820 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 décembre 2021, la S.A. SOCIETE GENERALE a notifié à la SCI H&C IMMOBILIER une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2022 moyennant un loyer annuel de 44.000 euros hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 9 mars 2022, la SCI H&C IMMOBILIER a accepté le renouvellement du bail sollicitant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle en principal de 75.000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé en date du 10 mai 2023, la S.A. SOCIETE GENERALE a notifié à la SCI H&C IMMOBILIER un mémoire préalable sollicitant notamment la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 36.612 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2022.

Se prévalant de l’absence d’accord intervenu sur le montant du loyer renouvelé, la S.A. SOCIETE GENERALE a, par acte d’huissier délivré le 29 juin 2023, fait assigner la SCI H&C IMMOBILIER devant le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

- Fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2022 à un montant annuel en principal de 36.612 euros hors taxes et hors charges,
- Juger que les loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal, de plein droit à compter de chaque échéance, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1 154 du même code),

Plus subsidiairement, dans l’hypothèse où la juridiction compétente estimerait qu’elle ne dispose pas d’éléments suffisants pour lui permettre de déterminer la valeur locative,

- Désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction saisie, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er janvier 2022, aux frais avancés de la société H&C Immobilier,
- Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel au montant du loyer susvisé,

En toute hypothèse,

- Condamner la société H&C Immobilier à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée et par la voie électronique le 4 mars 2024, la SCI H&C IMMOBILIER demande au juge des loyers commerciaux de :

- Débouter la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE de toutes ses demandes fins et conclusions,
- Fixer le prix du loyer du bail renouvelé à la somme de 68.820 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022 pour les locaux sis [Adresse 4] [Localité 10],

Subsidiairement, et pour le cas où le “Tribunal” estimerait ne pas posséder tous les éléments d’appréciation, avec exécution provisoire :

- Ordonner une mesure d’instruction avec mission de rechercher la valeur locative des locaux,
- Fixer le loyer provisionnel à la somme de 68.820 euros à compter du 1er janvier 2022,
- Dire que les frais d’expertise seront supportés par le preneur,

En tout état de cause :

- Condamner la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y incluant le cas échéant l’expertise à intervenir, lesquels seront recouvrés par Maître LEFORT conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2024 pour plaidoiries et mise en délibéré à ce jour.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 12] à compter du 1er janvier 2022.

En revanche, elles demeurent en désaccord sur le prix.

La S.A. SOCIETE GENERALE fait essentiellement valoir que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative laquelle est inférieure au loyer contractuel. Elle propose de retenir une surface pondérée du local de 106 m² et un prix unitaire de 430 euros et sollicite des abattements de la valeur locative lesquels sont contestés par la bailleresse.

La SCI H&C IMMOBILIER, quant à elle, évalue la surface pondérée du local à 113,71 m² (pour une surface utile de 193 m²) et cite deux références locatives de marché pour conclure à un loyer de renouvellement de 68.820 euros, soit un prix unitaire de 605 euros par m² P environ.

En vertu de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce imposant au juge des loyers de fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix plafonné, et le preneur soutenant que tel est le cas en l’espèce, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la S.A. SOCIETE GENERALE, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer, dans les termes du présent dispositif.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A. SOCIETE GENERALE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce cod
e.


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la SCI H&C IMMOBILIER et la S.A. SOCIETE GENERALE portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 12], à compter du 1er avril 2023 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :
Madame [F] [I]
[Adresse 2] [Localité 9]
Tel : [XXXXXXXX01]
Mail : [Courriel 11]

avec pour mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] à [Localité 12] et de les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- de fournir les éléments sur le calcul du loyer plafonné,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 avril 2025 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A. SOCIETE GENERALE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 28 juin 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 03 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 25 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER M. ESCRIVE